【正文】 oc ? 根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的 2023年數(shù)據(jù)，全國地方性稅收總收入為 11693億元。其中城鎮(zhèn)土地使用稅征收了 億元（占全部稅收 %）。耕地占用稅 120億元（占全部稅收 %）。兩項合計為 。 ? 北京征收到的和土地使用有關的稅收收入是 ，上海收入了 ，天津收入了 ，重慶收入。如果把房產(chǎn)稅也一并計入，那么，北京市收入與房地產(chǎn)有關的稅收總和為 ，上海為 億元，天津為 ，重慶為 。 表 75 2023年增收的與土地有關的稅收 （億元） 地方總計 北京 上海 天津 重慶 2023年房產(chǎn)稅 2023年房產(chǎn)稅 2023年城鎮(zhèn)土地使用稅 2023年耕地占用稅 2023年土地稅收總和 2023年與房地產(chǎn)有關收入 2023與土地相關稅增收額 資料來源： 《 中國統(tǒng)計摘要 》 ， 2023年， P7475。 ? 2023年由于房價暴漲使得購房者多支付了 1663億元。極而言之，地方政府不過從稅收渠道拿走了 元，還需要追究其余的 1200億元的去向。 ? 土地出讓金是地方政府預算外最主要的收入來源，根據(jù)國土資源部公布的數(shù)據(jù)， 2023年全國主要大城市的平均綜合地價為 1198元 /平方米 ,與 2023年相比增長%,這意味著在購房者多付的 1663億元中，各級政府的土地收入占了約 ，加上預算內稅收增加收入的約 269億元，一共才 530億，還有近千億的資金流到哪里去了呢？ ? 究竟房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤有多大？ ? 在 1997— 1999年期間，房地產(chǎn)業(yè)全行業(yè)虧損。在 2023年房地產(chǎn)企業(yè)所有者權益（自有資本）為 8279億元，營業(yè)利潤 253億元。按照這些數(shù)據(jù)計算出來的資本利潤率只有 %。 房地產(chǎn)業(yè)的利潤 ? 2023年 12月 16日，全國經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)第二號公報宣稱， 2023年全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)平均利潤率%。 ? 許多開發(fā)商馬上表態(tài)認同這個數(shù)字。引用國家統(tǒng)計局 2023年經(jīng)濟普查報告說，房地產(chǎn)業(yè)總資產(chǎn)利潤率只有 %。 表 77房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營情況（億元） 資產(chǎn)總計 所有者權益 經(jīng)營總收入 經(jīng)營稅費 營業(yè)利潤 利潤率 1997 16417 3902 2218 104 10 % 1998 19526 4669 2951 139 11 % 1999 18745 4481 3026 145 35 % 2023 25186 6154 4516 215 73 % 2023 28567 7131 5472 273 125 % 2023 33043 8279 7078 370 253 % 資料來源： 《 中國統(tǒng)計年鑒 》 ， 2023年， P249。 ? 有人說：“沒有 25%的利潤，開發(fā)商難以再生存”，“業(yè)內人士聲稱：開發(fā)商資本回報率高達 70%” 。 ? 根據(jù) 2023年 20家上市房地產(chǎn)企業(yè)的年報，房地產(chǎn)開發(fā)商的資本回報率為 %，凈利潤增長幅度普遍在 3050%。 ? 福州市房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤率平均為 50%，最低的超過20%，最高的超過 90%。而開發(fā)商在公開場合宣稱的利潤率只有 15%。 ? 國家統(tǒng)計局所說房地產(chǎn)企業(yè)的平均利潤率只有 %，和福州物價局統(tǒng)計出來的 50%簡直是天壤之別。 ? 時隔半年之后，國家統(tǒng)計局依然堅持原來的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率只有 %。到底誰錯了？ ? 房地產(chǎn)商的利潤究竟有多高，還是一個謎。在中國有不少房地產(chǎn)研究所，他們都在干些什么？ 在房地產(chǎn)業(yè)中的行賄受賄無非二種： ? 一種是：“閻王式”，另一種是“雁過拔毛”式。 ? 如果沒有高官介入，房地產(chǎn)開發(fā)商恐怕也要支付相當費用才能逐一打通環(huán)節(jié)，取得開發(fā)經(jīng)營的資格。把一大筆賄賂分解為幾十筆，每一筆賄賂的數(shù)量可能都不大。如果這些賄賂是分多次進行，那么，每一次的數(shù)量更小一些。雖然是雁過拔毛，可是加到一起就可能駭人聽聞。 ? 這可能是房地產(chǎn)商不敢公開示人的一筆黑帳，也是他們有苦說不出來的地方。 究竟要給官員多少賄賂？ ? 吳思先生提出的血酬定律很有意思。血酬是流血拼命換來的錢。血酬定律是，為了活命，可以冒多大的死亡風險。 ? 行賄受賄大概也有一個經(jīng)濟規(guī)則。對于貪官污吏來說，為了得到不義之財，可以冒多大的被揭露的風險。對于行賄者來說，行賄的最大值無論如何不超過不義之財。否則豈不是為人作嫁，徒勞無益？實際上，在許多情況下，受賄、行賄雙方大致遵循著黑社會的潛規(guī)則：見面劈一半。 房價研究嚴重不足，究其原因，無非以下幾條： ? 第一，缺乏推動房價研究的激勵機制和體制保證。 ? 房價研究并不針對某個特定的房地產(chǎn)項目，一旦將研究成果公布于眾，人人皆知，沒有私密性。也就是說，房價理論和信息都是一種公共品 (Public Goods)。在希望取得房價信息的人當中普遍存在著搭便車的傾向。許多人指望讓別人來做這項研究而坐享其成。迄今為止，還沒有一個有效的房價研究激勵機制，也沒有相應的組織保證。在國內從事經(jīng)濟研究的人數(shù)眾多，卻沒有一個機制來強調和支持那些耗費較多時間和財力的科研題目。沒有足夠的社會科學研究基金來支持那些具有公益性的大課題研究。在現(xiàn)實中很少有企業(yè)或者政府部門愿意資助房價研究。 ? 第二，學風浮燥，急功近利，不利于推進房價研究。 ? 在國內的學術界缺乏公平的競爭環(huán)境，在許多情況下，瞎說亂說的沒有懲罰，有所建樹的得不到表彰。賞罰不明，是非不分。有些人為了提高知名度故作驚人之語。在沒有充分研究，有的時候甚至根本就沒有研究，就敢于毫不負責地大膽臆斷。事后，即使錯了也從不檢討更正。 ? 第三，房價研究的阻力很大。 強制披露房價信息的必要性 ? 房價信息屬于公共物品。 ? 公共物品的特征是適用于所有的人，而不存在排它性。 ? 對于一般民眾或企業(yè)來說，最佳對策是坐等其他人來提供準確信息。購房者不會事先知道研究房價的真正價值。他們也不會自愿為房價真實性付費。因此，房價研究肯定會處于投資不足狀態(tài)。 ? 房地產(chǎn)市場也肯定處于嚴重的信息不足狀態(tài)。這種不足不僅是由于房地產(chǎn)商和地方政府缺乏提供足夠信息的動機，也很難從其他渠道來獲得房價信息。 ? 在房地產(chǎn)市場信息不足的情況下，為了提高房地產(chǎn)市場的分配效率，維護正常的競爭秩序，必須采取二項措施： ? 第一，強制房價信息披露。 ? 第二，建立完全獨立于所有房地產(chǎn)利益集團的房價研究機構。 房地產(chǎn)開發(fā)商有沒有比較強烈的自愿披露真實信息的動機？ ? 自愿披露信息的可能性取決于內部激勵機制的設計。 ? 房地產(chǎn)市場的基本性質決定了不可能產(chǎn)生自發(fā)的房價信息披露機制，也不可能促使人們投入足夠的力量來研究房價的真實性。這就是一種市場失靈。 ? 在市場失靈的情況下必須采取政府干預。 ? 而政府干預的最重要的手段就是強制信息披露，并且建立相應的機構來監(jiān)督信息的真實性。 ? 通過社會分工，由專門的研究機構來擔當房價收集和研究的任務。對房地產(chǎn)商實施強制房價信息披露制度就成為無可替代的制度選擇。 ? 強制披露制度是一種追求交易利潤前提下減少效率損失的重要手段。采取強制性的信息披露和引入對房價真實性的監(jiān)管是提高社會資源配置效率的必然結果。 房價研究的機構 ? 如果房價研究機構接受房地產(chǎn)開發(fā)商的資助那么很快就會喪失獨立性。他們所披露的信息的真實性也就很成問題了。 ? 而地方政府也缺乏公布真實信息的激勵。 ? 從目前的機制而言，房價的真實性是無法證明的。 ? 歸根結底，維護公平的市場競爭秩序是政府的職責，因此，測算房地產(chǎn)成本應當是政府的事情。 ? 一個具有權威性、科學性、專業(yè)性的測算體系就顯得尤為重要，同時，各部門信息共享，政府的強力推進更是重中之重。 ? 既然房價研究成果沒有確定的排它的受益者，房價研究機構只能由政府來支持。政府理應代表廣大民眾的利益推動房價研究。 演講完畢，謝謝觀看！