【正文】 oc ? 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的 2023年數(shù)據(jù)，全國(guó)地方性稅收總收入為 11693億元。其中城鎮(zhèn)土地使用稅征收了 億元（占全部稅收 %）。耕地占用稅 120億元（占全部稅收 %）。兩項(xiàng)合計(jì)為 。 ? 北京征收到的和土地使用有關(guān)的稅收收入是 ，上海收入了 ，天津收入了 ，重慶收入。如果把房產(chǎn)稅也一并計(jì)入，那么，北京市收入與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收總和為 ，上海為 億元，天津?yàn)?，重慶為 。 表 75 2023年增收的與土地有關(guān)的稅收 （億元） 地方總計(jì) 北京 上海 天津 重慶 2023年房產(chǎn)稅 2023年房產(chǎn)稅 2023年城鎮(zhèn)土地使用稅 2023年耕地占用稅 2023年土地稅收總和 2023年與房地產(chǎn)有關(guān)收入 2023與土地相關(guān)稅增收額 資料來(lái)源： 《 中國(guó)統(tǒng)計(jì)摘要 》 ， 2023年， P7475。 ? 2023年由于房?jī)r(jià)暴漲使得購(gòu)房者多支付了 1663億元。極而言之，地方政府不過(guò)從稅收渠道拿走了 元，還需要追究其余的 1200億元的去向。 ? 土地出讓金是地方政府預(yù)算外最主要的收入來(lái)源，根據(jù)國(guó)土資源部公布的數(shù)據(jù)， 2023年全國(guó)主要大城市的平均綜合地價(jià)為 1198元 /平方米 ,與 2023年相比增長(zhǎng)%,這意味著在購(gòu)房者多付的 1663億元中，各級(jí)政府的土地收入占了約 ，加上預(yù)算內(nèi)稅收增加收入的約 269億元，一共才 530億，還有近千億的資金流到哪里去了呢？ ? 究竟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)有多大？ ? 在 1997— 1999年期間，房地產(chǎn)業(yè)全行業(yè)虧損。在 2023年房地產(chǎn)企業(yè)所有者權(quán)益（自有資本）為 8279億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 253億元。按照這些數(shù)據(jù)計(jì)算出來(lái)的資本利潤(rùn)率只有 %。 房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn) ? 2023年 12月 16日，全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)第二號(hào)公報(bào)宣稱(chēng)， 2023年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)平均利潤(rùn)率%。 ? 許多開(kāi)發(fā)商馬上表態(tài)認(rèn)同這個(gè)數(shù)字。引用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 2023年經(jīng)濟(jì)普查報(bào)告說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)總資產(chǎn)利潤(rùn)率只有 %。 表 77房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)情況（億元） 資產(chǎn)總計(jì) 所有者權(quán)益 經(jīng)營(yíng)總收入 經(jīng)營(yíng)稅費(fèi) 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 利潤(rùn)率 1997 16417 3902 2218 104 10 % 1998 19526 4669 2951 139 11 % 1999 18745 4481 3026 145 35 % 2023 25186 6154 4516 215 73 % 2023 28567 7131 5472 273 125 % 2023 33043 8279 7078 370 253 % 資料來(lái)源： 《 中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒 》 ， 2023年， P249。 ? 有人說(shuō)：“沒(méi)有 25%的利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商難以再生存”，“業(yè)內(nèi)人士聲稱(chēng)：開(kāi)發(fā)商資本回報(bào)率高達(dá) 70%” 。 ? 根據(jù) 2023年 20家上市房地產(chǎn)企業(yè)的年報(bào)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資本回報(bào)率為 %，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度普遍在 3050%。 ? 福州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)率平均為 50%，最低的超過(guò)20%，最高的超過(guò) 90%。而開(kāi)發(fā)商在公開(kāi)場(chǎng)合宣稱(chēng)的利潤(rùn)率只有 15%。 ? 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局所說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)的平均利潤(rùn)率只有 %，和福州物價(jià)局統(tǒng)計(jì)出來(lái)的 50%簡(jiǎn)直是天壤之別。 ? 時(shí)隔半年之后，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局依然堅(jiān)持原來(lái)的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率只有 %。到底誰(shuí)錯(cuò)了？ ? 房地產(chǎn)商的利潤(rùn)究竟有多高，還是一個(gè)謎。在中國(guó)有不少房地產(chǎn)研究所，他們都在干些什么？ 在房地產(chǎn)業(yè)中的行賄受賄無(wú)非二種： ? 一種是：“閻王式”，另一種是“雁過(guò)拔毛”式。 ? 如果沒(méi)有高官介入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商恐怕也要支付相當(dāng)費(fèi)用才能逐一打通環(huán)節(jié)，取得開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的資格。把一大筆賄賂分解為幾十筆，每一筆賄賂的數(shù)量可能都不大。如果這些賄賂是分多次進(jìn)行，那么，每一次的數(shù)量更小一些。雖然是雁過(guò)拔毛，可是加到一起就可能駭人聽(tīng)聞。 ? 這可能是房地產(chǎn)商不敢公開(kāi)示人的一筆黑帳，也是他們有苦說(shuō)不出來(lái)的地方。 究竟要給官員多少賄賂？ ? 吳思先生提出的血酬定律很有意思。血酬是流血拼命換來(lái)的錢(qián)。血酬定律是，為了活命，可以冒多大的死亡風(fēng)險(xiǎn)。 ? 行賄受賄大概也有一個(gè)經(jīng)濟(jì)規(guī)則。對(duì)于貪官污吏來(lái)說(shuō)，為了得到不義之財(cái)，可以冒多大的被揭露的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于行賄者來(lái)說(shuō)，行賄的最大值無(wú)論如何不超過(guò)不義之財(cái)。否則豈不是為人作嫁，徒勞無(wú)益？實(shí)際上，在許多情況下，受賄、行賄雙方大致遵循著黑社會(huì)的潛規(guī)則：見(jiàn)面劈一半。 房?jī)r(jià)研究嚴(yán)重不足，究其原因，無(wú)非以下幾條： ? 第一，缺乏推動(dòng)房?jī)r(jià)研究的激勵(lì)機(jī)制和體制保證。 ? 房?jī)r(jià)研究并不針對(duì)某個(gè)特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目，一旦將研究成果公布于眾，人人皆知，沒(méi)有私密性。也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)理論和信息都是一種公共品 (Public Goods)。在希望取得房?jī)r(jià)信息的人當(dāng)中普遍存在著搭便車(chē)的傾向。許多人指望讓別人來(lái)做這項(xiàng)研究而坐享其成。迄今為止，還沒(méi)有一個(gè)有效的房?jī)r(jià)研究激勵(lì)機(jī)制，也沒(méi)有相應(yīng)的組織保證。在國(guó)內(nèi)從事經(jīng)濟(jì)研究的人數(shù)眾多，卻沒(méi)有一個(gè)機(jī)制來(lái)強(qiáng)調(diào)和支持那些耗費(fèi)較多時(shí)間和財(cái)力的科研題目。沒(méi)有足夠的社會(huì)科學(xué)研究基金來(lái)支持那些具有公益性的大課題研究。在現(xiàn)實(shí)中很少有企業(yè)或者政府部門(mén)愿意資助房?jī)r(jià)研究。 ? 第二，學(xué)風(fēng)浮燥，急功近利，不利于推進(jìn)房?jī)r(jià)研究。 ? 在國(guó)內(nèi)的學(xué)術(shù)界缺乏公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，在許多情況下，瞎說(shuō)亂說(shuō)的沒(méi)有懲罰，有所建樹(shù)的得不到表彰。賞罰不明，是非不分。有些人為了提高知名度故作驚人之語(yǔ)。在沒(méi)有充分研究，有的時(shí)候甚至根本就沒(méi)有研究，就敢于毫不負(fù)責(zé)地大膽臆斷。事后，即使錯(cuò)了也從不檢討更正。 ? 第三，房?jī)r(jià)研究的阻力很大。 強(qiáng)制披露房?jī)r(jià)信息的必要性 ? 房?jī)r(jià)信息屬于公共物品。 ? 公共物品的特征是適用于所有的人，而不存在排它性。 ? 對(duì)于一般民眾或企業(yè)來(lái)說(shuō)，最佳對(duì)策是坐等其他人來(lái)提供準(zhǔn)確信息。購(gòu)房者不會(huì)事先知道研究房?jī)r(jià)的真正價(jià)值。他們也不會(huì)自愿為房?jī)r(jià)真實(shí)性付費(fèi)。因此，房?jī)r(jià)研究肯定會(huì)處于投資不足狀態(tài)。 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)也肯定處于嚴(yán)重的信息不足狀態(tài)。這種不足不僅是由于房地產(chǎn)商和地方政府缺乏提供足夠信息的動(dòng)機(jī)，也很難從其他渠道來(lái)獲得房?jī)r(jià)信息。 ? 在房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不足的情況下，為了提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的分配效率，維護(hù)正常的競(jìng)爭(zhēng)秩序，必須采取二項(xiàng)措施： ? 第一，強(qiáng)制房?jī)r(jià)信息披露。 ? 第二，建立完全獨(dú)立于所有房地產(chǎn)利益集團(tuán)的房?jī)r(jià)研究機(jī)構(gòu)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有比較強(qiáng)烈的自愿披露真實(shí)信息的動(dòng)機(jī)？ ? 自愿披露信息的可能性取決于內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制的設(shè)計(jì)。 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本性質(zhì)決定了不可能產(chǎn)生自發(fā)的房?jī)r(jià)信息披露機(jī)制，也不可能促使人們投入足夠的力量來(lái)研究房?jī)r(jià)的真實(shí)性。這就是一種市場(chǎng)失靈。 ? 在市場(chǎng)失靈的情況下必須采取政府干預(yù)。 ? 而政府干預(yù)的最重要的手段就是強(qiáng)制信息披露，并且建立相應(yīng)的機(jī)構(gòu)來(lái)監(jiān)督信息的真實(shí)性。 ? 通過(guò)社會(huì)分工，由專(zhuān)門(mén)的研究機(jī)構(gòu)來(lái)?yè)?dān)當(dāng)房?jī)r(jià)收集和研究的任務(wù)。對(duì)房地產(chǎn)商實(shí)施強(qiáng)制房?jī)r(jià)信息披露制度就成為無(wú)可替代的制度選擇。 ? 強(qiáng)制披露制度是一種追求交易利潤(rùn)前提下減少效率損失的重要手段。采取強(qiáng)制性的信息披露和引入對(duì)房?jī)r(jià)真實(shí)性的監(jiān)管是提高社會(huì)資源配置效率的必然結(jié)果。 房?jī)r(jià)研究的機(jī)構(gòu) ? 如果房?jī)r(jià)研究機(jī)構(gòu)接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資助那么很快就會(huì)喪失獨(dú)立性。他們所披露的信息的真實(shí)性也就很成問(wèn)題了。 ? 而地方政府也缺乏公布真實(shí)信息的激勵(lì)。 ? 從目前的機(jī)制而言，房?jī)r(jià)的真實(shí)性是無(wú)法證明的。 ? 歸根結(jié)底，維護(hù)公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序是政府的職責(zé)，因此，測(cè)算房地產(chǎn)成本應(yīng)當(dāng)是政府的事情。 ? 一個(gè)具有權(quán)威性、科學(xué)性、專(zhuān)業(yè)性的測(cè)算體系就顯得尤為重要，同時(shí)，各部門(mén)信息共享，政府的強(qiáng)力推進(jìn)更是重中之重。 ? 既然房?jī)r(jià)研究成果沒(méi)有確定的排它的受益者，房?jī)r(jià)研究機(jī)構(gòu)只能由政府來(lái)支持。政府理應(yīng)代表廣大民眾的利益推動(dòng)房?jī)r(jià)研究。 演講完畢，謝謝觀看！