房地產(chǎn)金融專題講座-資料下載頁(yè)
2025-05-14 21:45本頁(yè)面
【正文】 地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一部分，其金融政策的統(tǒng)一性保證了地方和全國(guó)趨勢(shì)的一致性。但房地產(chǎn)市場(chǎng)又有很強(qiáng)的地域性，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，市場(chǎng)成熟程度的不同，所以廣東房地產(chǎn)的周期也和全國(guó)有一定的差異性。 從圖二看，第一階段缺乏數(shù)據(jù)，第二階段和全國(guó)類似，這里重點(diǎn)分析 1998年后的第三階段。 廣東省房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)程度 (規(guī)模、速度 ) 表一： 1996年 2021年廣東國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和房地產(chǎn)業(yè)增加值統(tǒng)計(jì)表 單位：億元 表二：廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率及其占 GDP和固定資產(chǎn)投資比重 單位：億元、％ （ 1996年 2021年） 從規(guī)模上看，廣東房地產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重 1999年后都達(dá)到 5％以上，2021年最高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和固定資產(chǎn)投資的比重也是逐年增加。在速度上，房地產(chǎn)業(yè)增加值的增長(zhǎng)率快于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)率，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)率快于固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)率。這表明房地產(chǎn)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度加大，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度加深。 周期變化的先導(dǎo)、同步和滯后指標(biāo)分析 按房地產(chǎn)周期協(xié)調(diào)的先后程度分三類指標(biāo)。 ? 先導(dǎo)指標(biāo)： ? (1)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 (見(jiàn)表二 )； ? (2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 (見(jiàn)表二 )； ? (3)施工面積 (見(jiàn)表三 )； ? (4)新開(kāi)工面積 (見(jiàn)表三 )。 表三：廣東省商品房施工面積和新開(kāi)工面積統(tǒng)計(jì)表 單位：萬(wàn)平方米（ 1996年 2021年） 周期變化的先導(dǎo)、同步和滯后指標(biāo)分析 ? 同步指標(biāo)： ? (1)銷(xiāo)售面積 (見(jiàn)表四 )； ? (2)銷(xiāo)售額 (見(jiàn)表四 )。 ? 滯后指標(biāo)： ? 竣工面積 (見(jiàn)表五 )。 表四： 1996年 2021年廣東省商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額統(tǒng)計(jì)表 單位：萬(wàn)平方米 表五： 1996年 2021年廣東省商品房竣工面積統(tǒng)計(jì)表 單位：萬(wàn)平方米、％ 從三類指標(biāo)分析看，先行指標(biāo)的投資、新開(kāi)工面積和施工面積同比增長(zhǎng)較快；而同步的銷(xiāo)售指標(biāo)增幅平穩(wěn)， 2021年有所下調(diào)；滯后的竣工面積增加，空置面積也增加。 房地產(chǎn)的資金來(lái)源結(jié)構(gòu)變化 表六： 2021年 111月東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源情況 單位：％ 從不同的地區(qū)來(lái)看，北京、上海、浙江、福建的自籌資金低于全國(guó)平均水平，而廣東高于這一水平；北京、上海、浙江的銀行貸款高于全國(guó)平均水平；而廣東低于這一水平；而第三項(xiàng)其他資金來(lái)源 (定金、按揭貸款 )北京、上海、浙江都超過(guò)廣東。這表明北京、上海、浙江等地企業(yè)資金依賴外部程度高于廣東。 三、房地產(chǎn)金融政策的走勢(shì)判斷和建議 ? 今年我國(guó)將繼續(xù)實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策，利率不會(huì)上調(diào)，仍處于較低的水平。今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目標(biāo)仍保持 7％以上，房地產(chǎn)投資和消費(fèi)支出對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的積極作用不應(yīng)被忽視。 ? 為了制止房地產(chǎn)的局部過(guò)熱和泡沫的產(chǎn)生，中央銀行的房地產(chǎn)金融政策會(huì)重申 2021年的有關(guān)規(guī)定，特別要強(qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用等級(jí)要高，企業(yè)自有資金達(dá)到 30％四證齊全才能發(fā)放貸款，貸款投向主要是支持普通商品房住宅，嚴(yán)禁個(gè)人住房貸款 “ 零首付 ” ，以規(guī)范商業(yè)銀行的競(jìng)爭(zhēng)行為。 三、房地產(chǎn)金融政策的走勢(shì)判斷和建議 ? 房地產(chǎn)金融政策應(yīng)該實(shí)行 “ 軟著陸 ” 的操作，以保護(hù)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，對(duì)在建的存量貸款項(xiàng)目和新項(xiàng)目的新增貸款應(yīng)有所區(qū)別，避免 “ 一刀切 ” 造成房地產(chǎn)市場(chǎng)大的波動(dòng)。提高開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款的門(mén)檻，適當(dāng)收緊房地產(chǎn)信貸配給。企業(yè)用低于 30％的自有資金從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是引發(fā)房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張的源頭，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)證明了這一點(diǎn)。廣東房地產(chǎn)業(yè)的自籌資金在全國(guó) 12個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)還算比較高，但自有資金所占比重不高，并且還在下降。全國(guó)熱點(diǎn)地區(qū)自籌資金較低，自有資金水平可能會(huì)更低。企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理，盲目擴(kuò)張，資金鏈很緊，是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大風(fēng)險(xiǎn)。由于商業(yè)銀行體制改革不到位，內(nèi)部的激勵(lì)約束機(jī)制不完善和同業(yè)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，有效控制貸款資金和流向的貸后管理較松，助長(zhǎng)了房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張。強(qiáng)化對(duì)企業(yè)自有資金 30％以上的要求和貸后資金的管理必須從嚴(yán)。 ? 用個(gè)人住房貸款條件的差別化要求引導(dǎo)和調(diào)整住房的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。如對(duì)普通住房和高檔別墅的貸款要求可以在貸款成數(shù)、期限、利率，期房和現(xiàn)房等方面給予前者比后者更優(yōu)惠的條件。
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