房地產(chǎn)金融專題講座(參考版)
2025-05-18 21:45本頁面
【正文】 如對(duì)普通住房和高檔別墅的貸款要求可以在貸款成數(shù)、期限、利率，期房和現(xiàn)房等方面給予前者比后者更優(yōu)惠的條件。強(qiáng)化對(duì)企業(yè)自有資金 30％以上的要求和貸后資金的管理必須從嚴(yán)。企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理，盲目擴(kuò)張，資金鏈很緊，是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大風(fēng)險(xiǎn)。廣東房地產(chǎn)業(yè)的自籌資金在全國(guó) 12個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)還算比較高，但自有資金所占比重不高，并且還在下降。提高開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和開發(fā)企業(yè)貸款的門檻，適當(dāng)收緊房地產(chǎn)信貸配給。 ? 為了制止房地產(chǎn)的局部過熱和泡沫的產(chǎn)生，中央銀行的房地產(chǎn)金融政策會(huì)重申 2021年的有關(guān)規(guī)定，特別要強(qiáng)調(diào)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用等級(jí)要高，企業(yè)自有資金達(dá)到 30％四證齊全才能發(fā)放貸款，貸款投向主要是支持普通商品房住宅，嚴(yán)禁個(gè)人住房貸款 “ 零首付 ” ，以規(guī)范商業(yè)銀行的競(jìng)爭(zhēng)行為。 三、房地產(chǎn)金融政策的走勢(shì)判斷和建議 ? 今年我國(guó)將繼續(xù)實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策，利率不會(huì)上調(diào)，仍處于較低的水平。 房地產(chǎn)的資金來源結(jié)構(gòu)變化 表六： 2021年 111月東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源情況 單位：％ 從不同的地區(qū)來看，北京、上海、浙江、福建的自籌資金低于全國(guó)平均水平，而廣東高于這一水平；北京、上海、浙江的銀行貸款高于全國(guó)平均水平；而廣東低于這一水平；而第三項(xiàng)其他資金來源 (定金、按揭貸款 )北京、上海、浙江都超過廣東。 ? 滯后指標(biāo)： ? 竣工面積 (見表五 )。 ? 先導(dǎo)指標(biāo)： ? (1)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 (見表二 )； ? (2)房地產(chǎn)開發(fā)投資額 (見表二 )； ? (3)施工面積 (見表三 )； ? (4)新開工面積 (見表三 )。這表明房地產(chǎn)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度加大，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度加深。房地產(chǎn)開發(fā)投資占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和固定資產(chǎn)投資的比重也是逐年增加。 從圖二看，第一階段缺乏數(shù)據(jù)，第二階段和全國(guó)類似，這里重點(diǎn)分析 1998年后的第三階段。 二、廣東的房地產(chǎn)周期 地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一部分，其金融政策的統(tǒng)一性保證了地方和全國(guó)趨勢(shì)的一致性。 1998年到頂部后開始回落，期間有一定的反彈，時(shí)間間隔已有 6年，現(xiàn)在仍沒有到谷底。周期的兩個(gè)谷底時(shí)間間隔是 7年，間隔時(shí)間短，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)、行政干預(yù)的結(jié)果，一刀切的調(diào)控使周期波動(dòng)很陡。人民銀行 2021年發(fā)出規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知，糾正商業(yè)銀行的違規(guī)操作行為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)和貨幣市場(chǎng)的松緊、信貸條件的寬松是緊密相連的。競(jìng)爭(zhēng)的加劇，使商業(yè)銀行之間必然會(huì)放寬開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款的貸款條件，加快了房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)張。個(gè)人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量好、風(fēng)險(xiǎn)低，是商業(yè)銀行降低整體不良貸款，吸引中、高端客戶資源的優(yōu)質(zhì)信貸品種。這一時(shí)期房地產(chǎn)金融政策的特點(diǎn)是貨幣政策寬松，銀行可貸資金增加。 第三階段，從 1998年到現(xiàn)在。 1997年央行頒布了 《 個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理辦法 》 ，規(guī)定承辦公積金業(yè)務(wù)的國(guó)有商業(yè)銀行可以辦理用公積金建造的普通住房的個(gè)人住房貸款。銀行可貸資金增加。這一階段單位投資建房、集團(tuán)消費(fèi)仍占很大比例，個(gè)人購房也有很大的發(fā)展。 1996年房地產(chǎn)周期達(dá)到第一個(gè)谷底。 1993年國(guó)家開始整頓房地產(chǎn)并實(shí)行從緊的貨幣政策。九十年代初建設(shè)銀行江門市分行在全國(guó)首次推出個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)。 上海 1991年建立并隨后在全國(guó)推行的住房公積金制度和房改建立的住房基金，使房地產(chǎn)金融有了自營(yíng)性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和辦理住房基金、住房公積金的政策性住房金融業(yè)務(wù)，可以運(yùn)用閑置的政策性資金發(fā)放房地產(chǎn)貸款。 1984年底，建設(shè)銀行累計(jì)發(fā)放商品房貸款 。其特點(diǎn)是住房單位投資、集團(tuán)消費(fèi)，房地產(chǎn)金融初步建立，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩很強(qiáng)。房地產(chǎn)金融在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)軌過程中，伴隨著住房制度和中國(guó)的金融制度的改革逐步建立?？紤]到房地產(chǎn)銷售面積年增長(zhǎng)率與其他綜合指標(biāo)效果基本一致，具有較好的代表性，與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)指標(biāo)具有可比性，也便于作同類比較，數(shù)據(jù)容易采集等特點(diǎn)，這里用這一指標(biāo)來研究。現(xiàn)在 美國(guó)個(gè)人擁有的股票價(jià)值為 12萬億美元，而擁有房地產(chǎn)的價(jià)值約為 14萬億美元。反之則減少。利率上升則相反。在成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，土地、資金等要素由市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)引導(dǎo)。 后續(xù) （以下部分 ） ? 個(gè)人住房貸款 ? 公積金貸款 ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn) 參考文獻(xiàn) ? 《 我國(guó)九十年代以來 房地產(chǎn)周期和金融政策 》 作者
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