【正文】 在這種情況下借款申請人依然選擇委托。一種特殊情況是，銀行經(jīng)過審查對借款人不予貸款時，借款申請人的中介費應(yīng)如何承擔?有學者認為，在這種情況下，銀行應(yīng)該與借款人分擔中介費用。反映到合同中，對于銀行、借款人、中介機構(gòu)三方的權(quán)利義務(wù)界定一定要清楚。把一些實力雄厚、大型的中介機構(gòu)作為指定代理機構(gòu)，負責除審批及發(fā)放貸款以外的整個房屋買賣和貸款流程；把一般的中介機構(gòu)作為普通代理機構(gòu)，負責查冊和房屋過戶，其他程序由銀行工作人員陪同辦理。一些地方曾經(jīng)發(fā)生過房屋中介公司與借款人互相勾結(jié)，偽造《他項權(quán)證》，騙取銀行貸款的案例。由于房產(chǎn)的買賣雙方均是通過代理商進行房地產(chǎn)交收，而且在中介機構(gòu)提供擔保的情況下或是賣方委托中介機構(gòu)收款的情況下，銀行的貸款直接轉(zhuǎn)入中介機構(gòu)賬戶，因此可能在中介機構(gòu)環(huán)節(jié)出現(xiàn)法律風險。即使這樣，期房二手房貸款審查時也應(yīng)該注意期房轉(zhuǎn)讓的合法性，避免由于房屋轉(zhuǎn)讓合同不成立而給銀行債權(quán)帶來風險。目前我國法律對于期房轉(zhuǎn)讓(即預(yù)售房轉(zhuǎn)讓)的規(guī)定較為復(fù)雜。“交易批準書”是借款人向銀行申請發(fā)放二手房貸款時必要提交的材料。個人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，還應(yīng)當提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購買權(quán)的意見。(1)對已購公有二手房而言，“交易批準書”是銀行發(fā)放貸款的必備條件。為了減少由于抵押物的產(chǎn)權(quán)瑕疵和物理理疵對銀行貸款造成的風險，并充分發(fā)揮專業(yè)化的優(yōu)勢，貸款銀行一般請中介機構(gòu)，例如專業(yè)的律師事務(wù)所或者房地產(chǎn)交易中心來審定二手房貸款中房屋產(chǎn)權(quán)的完整性以及交易的合法性。為了預(yù)防以上風險，銀行一般對二手房的房齡有上限規(guī)定，并要求借款人應(yīng)向銀行提交房地產(chǎn)主管部門和貸款人認可的房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具的交易房屋評估報告。(3)二手現(xiàn)房經(jīng)過一段時間使用后其物理條件存在瑕疵的可能性大于一手房，如果設(shè)立抵押時高估了房屋價值，就可能提高二手房貸款的風險度。另外根據(jù)最高人民法院對《擔保法》的司法解釋，“共同共有人以其共有資產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效”(第五十四條)，“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”(第六十五條)。如果借款人在申請借款時隱瞞了房產(chǎn)權(quán)的真實情況或?qū)Ψ慨a(chǎn)的處分情況，一旦貸款違約，銀行在處置抵押物時則處于不利地位。而我國住房改革過程中個人房產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)了相當復(fù)雜的情況：動遷安置房、職工房改房等，個人只有房產(chǎn)證而無土地證，屬于部分產(chǎn)權(quán)房；以“標準價”出售給個人的住房，個人只享有部分產(chǎn)權(quán)，單位應(yīng)屬于共有人。對于私房、商品房，也應(yīng)產(chǎn)權(quán)明晰，符合法律、法規(guī)規(guī)定的上市流通條件。前文已經(jīng)提到，一手房交易具有“批發(fā)”出售的性質(zhì)，而“二手房”交易則更像是“零售”，產(chǎn)權(quán)狀況可能會多種多樣。這些風險中，有些是二手房貸款與其他類型的個人住房貸款共有的，有些則在二手房貸款中更為突出。(4)借款人以銀行為第一受益人、以抵押房產(chǎn)為保險標的與保險公司間的保險業(yè)務(wù)關(guān)系。(2)銀行和借款人之間的借貸關(guān)系。四、二手房貸款的特殊風險分析及其防范二手房貸款涉及銀行、借款人、賣房入、中介機構(gòu)、保險公司等多個法律主體。銀行將貸款劃入擔保機構(gòu)在貸款人處開立的保證金賬戶后，借款人持房屋買賣合同、借款合同、抵押合同辦理房產(chǎn)過戶保險、抵押登記。而在二手房貸款中，也可能需要中介機構(gòu)的階段性擔保。(3)提供階段性擔保的機構(gòu)不同。在評估方面對二手房貸款的要求更為嚴格，主要是考慮到二手房的物理價值由于經(jīng)過一段時間的損耗，市場價值較難認定，需要專業(yè)機構(gòu)的評估；其產(chǎn)權(quán)情況的復(fù)雜性也需要專業(yè)機構(gòu)，例如律師事務(wù)所的核查。但二手房貸款在審查過程中則要求評估公司對房屋的價值、產(chǎn)權(quán)合法性進行評估，做出評估報告。(2)對房屋評估的要求不同。二手房貸款審查的重點是借款申請人的個人資信狀況、償債能力。2．二手房貸款操作流程的特點(1)貸款審查的重點不同?？煞譃榱闶赘抖址康盅嘿J款(即購房人不必支付首期房款，而是以已有的完全產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)和新購住房為抵押物申請貸款)和付首期的二手房抵押貸款。三、二手房貸款業(yè)務(wù)品種及操作流程特點由于二手房貸款業(yè)務(wù)對銀行來講是一項新業(yè)務(wù)，因此到目前為止業(yè)務(wù)品種還不很豐富。代理機構(gòu)包括交易中介公司、評估事務(wù)所、律師事務(wù)所等；代理業(yè)務(wù)主要包括代銀行調(diào)查審核借款人主體資格、代理客戶銀行辦理各種手續(xù)、代理銀行對借款人的資信情況及抵押物的風險進行跟蹤調(diào)查等。在我國，由于二手房產(chǎn)權(quán)狀況較復(fù)雜，因此二手房交易的合法性較一手房交易更難于考察。雖然二手房貸款合同和二手房買賣合同是相互獨立的合同，二手房貸款合同并不會因為二手房交易合同的失效而失效。二手房產(chǎn)權(quán)狀況的復(fù)雜性給貸款抵押物的設(shè)立、處置帶來一些特殊的困難。這幾種房屋的出售政策各有區(qū)別，房屋的產(chǎn)權(quán)情況各異，存在產(chǎn)權(quán)共有、已設(shè)立抵押、禁止交易、已出租等多種可能。1．二手房貸款的抵押物設(shè)立、處置比較復(fù)雜。而在我國，二手房交易卻存在一些特殊之處。二、二手房貸款的特點在一些發(fā)達國家，二手房貸款并不成為一個單獨的住房貸款品種。目前大部分銀行要求借款人以交易房產(chǎn)為抵押，發(fā)放二手房抵押貸款?？梢赃@樣界定：“二手住房”特指住房開發(fā)商或企事業(yè)單位通過銷售，房屋產(chǎn)權(quán)已屬于個人，賣房人具有完全處置權(quán)力的住房。實際上，“房地產(chǎn)一級市場”指土地出讓、轉(zhuǎn)讓的市場；“房地產(chǎn)二級市場”指建成房屋后初次出售的市場；而“房地產(chǎn)三級市場”則指房屋出售后再次轉(zhuǎn)手的市場。讓我們看一看某商業(yè)銀行北京分行在二手房抵押貸款試行辦法中對“二手房”的定義：二手房系已由北京市房屋土地管理局頒發(fā)房屋所有權(quán)的有效證件，可在房地產(chǎn)二級市場流通，買房人具有完全處置權(quán)利的房屋。一、 二手房貸款的概念本文討論的二手房，不包含商業(yè)用房，而特指二手住房。與一手房類似，二手房的交易過程中也需要金融機構(gòu)的貸款支持?！《址抠J款的風險及其防范措施作者：梁永平　來源：中國房地產(chǎn)金融隨著住房改革的推進，住房資源逐步盤活。三是國際融資方式證券化，相當一部分傳統(tǒng)的銀行貸款已被發(fā)行證券的方式所代替。新的證券和面值、期額，不一定與組合中原有的債權(quán)相同，而是具備了高質(zhì)量、高收益、高流動性的特點，成為頗有吸引力的投資工具。二是債權(quán)證券化，將債權(quán)轉(zhuǎn)化為金融市場上可交易的有價證券。 　　所謂金融國際化，主要是指金融業(yè)務(wù)國際化，銀行在海外廣泛開設(shè)分支機構(gòu)，在資產(chǎn)構(gòu)成中提高國際業(yè)務(wù)的比重，資本在國際間大規(guī)模流動，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)加快在國外上市的步伐，從國際金融機構(gòu)內(nèi)融資，“走出去”到國外建立房地產(chǎn)的跨國公司，與國際金融連為一體。房地證券化將成為未來金融發(fā)展的重點，我國雖起步較晚，但已經(jīng)為別國證明了的先進成果，與我國具體情況相結(jié)合，定會同樣發(fā)揮其應(yīng)有的功效，促進我國經(jīng)濟的發(fā)展加快房地產(chǎn)投融資與國際接軌作者：岳頌東　來源：經(jīng)濟日報　　中國入世不僅意味著中國經(jīng)濟融入經(jīng)濟全球化的主流，而且意味著中國的金融制度，包括房地產(chǎn)業(yè)的投融資制度要與國際金融制度逐步接軌，也就是說，中國的房地產(chǎn)金融逐步走向自由化、國際化和融資證券化。在解決這些困難阻礙的過程中，應(yīng)加大政府的干預(yù)力度，在充分維護市場效率和公平競爭的原則下，以法律的手段進行宏觀的引導和調(diào)控。所以應(yīng)盡快建立包括個人信用登記評估風險預(yù)報、規(guī)避在同內(nèi)的一系列個人信用制度，對借款人就業(yè)和收入變化狀況及財產(chǎn)增減情況實行動態(tài)監(jiān)控和跟蹤調(diào)查，以利于銀行擴大個人住房消費貸款規(guī)模，推動城鎮(zhèn)居民購房需求。缺乏健全的個人信用制度。這一政策法規(guī)設(shè)計上的缺陷可以通過發(fā)布，增設(shè)特制條例來彌補，如制訂《房地產(chǎn)抵押貸款債券管理條例》等相關(guān)法律、法規(guī)。對房地產(chǎn)企業(yè)進行股份制改造，促使其建立現(xiàn)代企業(yè)制度，減少不良債務(wù)，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，在此基礎(chǔ)上進行債轉(zhuǎn)股等方式的資產(chǎn)重組，轉(zhuǎn)化或剝離金融機構(gòu)的不良資產(chǎn)，從而為金融機構(gòu)特別是商業(yè)銀行順利實行房地產(chǎn)證券化創(chuàng)造條件。三、在我國推行房地產(chǎn)證券化的障礙及對策我國金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款面臨著巨額呆帳和不良資產(chǎn)的風險。利率對房地產(chǎn)市場的杠桿作用也就能有力發(fā)揮了。這樣向社會公眾投資者籌集到大量長期信貸資金，并且由于MBS設(shè)在銀行資產(chǎn)負債表之外，不影響銀行的信貸規(guī)模。而銀行信貸規(guī)模又很難一下子擴大。因為杠桿發(fā)揮作用的中間環(huán)節(jié)——發(fā)放貸款，受到銀行擴大發(fā)放貸款額度的直接制約?？梢娊迪⒃诶碚撋夏茉谙喈?shù)某潭壬咸岣邚V大居民的購房資金支付能力，從而從提高有支付能力的需求方面入手，成為推動房地產(chǎn)市場復(fù)蘇及進一步發(fā)展的有力杠桿。降息可以有助于開發(fā)商降低經(jīng)營成本，提高競爭能力，獲取豐富的收益，從而刺激房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的供給增長。近年來央行先后5次降息，希望以此來拉動國內(nèi)有效需求的增長，其中也包括希望通過降息的杠桿效應(yīng)激活房地產(chǎn)市場，成為國民經(jīng)濟的新增長點。因此，對房地產(chǎn)市場來說，房地產(chǎn)有價證券的交易又具備了價格發(fā)現(xiàn)的功能。從總體上講，單純依靠儲蓄積累要達到購買住房的水平難度很大，實行證券化后居民手中的貨幣資金可用于購買房地產(chǎn)證券從而轉(zhuǎn)變成與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)直接掛鉤的資產(chǎn)，使得原有的貨幣資金對房地產(chǎn)實現(xiàn)了保值，而且由于有價證券價格與房地產(chǎn)實體價格的正向相關(guān)性，其變動必然反映房地產(chǎn)價格的變動趨勢，房地產(chǎn)有價證券價格對房地產(chǎn)市場供需狀況的變化所做出的反映也較為靈教。這樣既能控制風險又能保證利潤。還應(yīng)該注意開發(fā)建設(shè)過程中的質(zhì)量、成本的控制?？梢钥闯鲆赃@種債券融資雖然比較方便，但加大了開發(fā)商的風險，制約了開發(fā)商利潤的上升。投資者在購買債券的同時享有了在未來到期時，選擇結(jié)算方式的權(quán)利，這種權(quán)利很有可能為投資者帶來消費剩余。這種債券是以具體的房地產(chǎn)項目為標的，由投資方或開發(fā)企業(yè)委托金融機構(gòu)發(fā)行的。房地產(chǎn)業(yè)會呈現(xiàn)出哪些新的特點房地產(chǎn)證券化主要有兩種形式：一是針對具體的房地產(chǎn)項目發(fā)行的債券，我們簡稱之為ABS（Asset Backed Security）即“以資產(chǎn)為后盾的證券”；二是住房抵押貸款的證券化，我們簡稱之為MBS(Montgage Backeel Security)即“以抵押貸款為后盾的證券”。可見，我國推行房地產(chǎn)證券化的條件已基本具備，可以在一些房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，基礎(chǔ)條件較好的城市進行試點運作。與個人住房抵押貸款相關(guān)的擔保、抵押登記等法律法規(guī)基本齊全。房地產(chǎn)證券化依托的房地產(chǎn)市場法律法規(guī)漸趨完善，基本做到了有法可依、有章可循。具備完善的房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融法律規(guī)范。我國的證券市場也已逐步成熟，形成了以眾多證券公司組成的證券發(fā)行市場和上海、深圳兩地證券交易所、STAQ系統(tǒng)和NET系統(tǒng)為代表的證券交易市場，并且交易的容量和輻射范圍不斷擴大，硬件和軟件均達到國際先進水平，隨著資本市場的發(fā)展，中國證監(jiān)會對證券市場的監(jiān)管越來越嚴格有效，我國證券市場管理方式、體制基本理清。在某些大城市住房抵押貸款已得到了廣泛的發(fā)展。有比較完善的房地產(chǎn)金融市場，尤其是具有一定規(guī)模的抵押信貸市場和相對高效率的證券市場體系。如此龐大的住房開發(fā)消費市場的資金來源不可能依靠國家財政，也不可能完全依靠銀行，只有推行房地產(chǎn)證券化，在資本市場上直接向社會大眾融資，才能較好地解決資金短缺的難題。目前，我國房地產(chǎn)市場開發(fā)潛力巨大，住房消費需求旺盛。對于房地產(chǎn)證券化，應(yīng)具備以下條件：房地產(chǎn)市場發(fā)展到了一定程度，房地產(chǎn)特別是房產(chǎn)已經(jīng)作為商品在市場上流通。一、推行房地產(chǎn)證券化應(yīng)具備的條件及在我國房地產(chǎn)證券化的可行性分析。具體到房地產(chǎn)證券化就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資立接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關(guān)系由直接的物權(quán)擁有轉(zhuǎn)化為債權(quán)擁有的有價證券形式。關(guān)于我國房地產(chǎn)證券化的若干思考作者：毛安安 王文群　來源：中國房地產(chǎn)所謂證券化，通常是指以證券進行融資，包括債務(wù)融資證券化和資產(chǎn)證券化。一方面，政府要完善包括貸款政策、抵押及抵押權(quán)讓渡政策、金融擔保、保險政策、證券化政策以及住房信貸發(fā)展規(guī)劃等在內(nèi)的政策體系，另一方面要完善現(xiàn)有法規(guī)體系，提高可操作性，加大執(zhí)法力度，嚴肅查處違法違現(xiàn)行為。完善社會評估系統(tǒng)，規(guī)范金融機構(gòu)信用評級，組建同業(yè)公會，加強行業(yè)自律管理。進一步完善金融監(jiān)管法律框架，建立科學規(guī)范的風險監(jiān)管體系?？山歇氋Y的國家住房置業(yè)擔保公司，作為商業(yè)擔保公司和保險公司的補充，保險范圍限定于中低收入居民抵押貸款，加強銀行與政策性保險公司共同承擔和化解風險的協(xié)作關(guān)系。根據(jù)我國的現(xiàn)實國情，主要側(cè)重于加大公積金繳交力度，提高公積金運行質(zhì)量和積極發(fā)展住房儲蓄。(4)擴大信貸資金來源，為個貸風險防范提供資金渠道保障。四是完善內(nèi)部管理制度，加大監(jiān)管力度。主要通過量化測定房產(chǎn)價格水平波動情況下貸款成數(shù)和無抵押貸款的變化，來測算貸款的質(zhì)量動態(tài)和質(zhì)量強度。二是規(guī)范銀行風險控制系統(tǒng)的運作過程。創(chuàng)新貸款制度安排和規(guī)范個貸操作環(huán)節(jié)是有效控制銀行內(nèi)部風險，提高銀行個貸風險管理水平的關(guān)鍵，主要內(nèi)容有：一是優(yōu)化貸款利率、期限、貸款抵押比率等要素組合。當前的重點是規(guī)范發(fā)展各類社會中介機構(gòu)，即規(guī)范發(fā)展房產(chǎn)評估機構(gòu)、住房抵押擔保機構(gòu)、住房抵押保險機構(gòu)和住房置換機構(gòu)。(2)健全住宅市場體系，完善防范個貸風險的市場環(huán)境。個人信用制度建設(shè)主要包括重樹個人信用觀念、完善個人信用評價體系和建立個人信用查詢系統(tǒng)等方面，還涉及到存款實名制、家庭財產(chǎn)登記制、個人財產(chǎn)破產(chǎn)制等配套制度建設(shè)。其四，建立個貸風險監(jiān)管機制，以政府參與和保障作用為主，提供法律制度和市場監(jiān)管等救助手段，以同業(yè)監(jiān)督、自律管理為輔，這是“四位一體”的個貸風險防范體系建立的必要保證。商業(yè)銀行內(nèi)部風險控制重點在于進行貸款工具創(chuàng)新和強化風險管理制度。2．“四位一體”的個貸風險防范體系的主要內(nèi)容首先，建立個貸風險預(yù)警機制，通過建設(shè)社會信用制度和完善貸款制度以達到預(yù)防和規(guī)避風險目的，這是整個“四位一體”的個貸風險防范體系構(gòu)建的基礎(chǔ)。從總體上看，我國個貸風險防范體系的基本框架可以描述為：包括由社會信用制度和貸款制度組成的風險預(yù)警機制，貸款銀行內(nèi)部風險管理機制，以貸款保險擔保和消費信貸證券化為主要手段的風險分散機制以及體現(xiàn)政府參與和保障作用的風險監(jiān)管機制這四個方面內(nèi)容的有機統(tǒng)一、相互協(xié)調(diào)的“四位一體”的風險防范體系。從個貸風險產(chǎn)生來源看，借款人和貸款銀行是兩個基本的市場主體，也是兩個基本的風險來源，在個貸業(yè)務(wù)發(fā)展和風險分散中，中介機構(gòu)和政府也作為市場主體參與了個貸風險的防范和控制，承擔了部分風險。