【正文】 。上海房地產(chǎn)市場及消費(fèi)者對TOWN HOUSE的需求在目前經(jīng)濟(jì)走勢很強(qiáng)的階段里，其存在與發(fā)展的空間是大有可為的。這也就是獨(dú)幢別墅在很長的歷史時(shí)期內(nèi)，仍只是為少數(shù)人所提供的。隨著新世紀(jì)的來臨，科技智能化的不斷發(fā)展，上海居民對工作、生活需要的不斷加大，標(biāo)準(zhǔn)的檔次也不斷的提高。六、 TOWN HOUSE的發(fā)展空間、存在意義與未來存在的意義從客觀現(xiàn)實(shí)主義角度來分析就可以得出其滿足了一部分人對別墅這一奢侈品的欲望需求；其對城市的作用是加速了城市化的進(jìn)程；其對住宅類型多樣化起到了填充作用，使人的居住形勢得到了拓展。配套設(shè)施一般設(shè)置VIP會(huì)所、網(wǎng)球場、游泳池等體育休閑場所，以滿足中產(chǎn)階級的日常生活需求。房型的設(shè)計(jì)總是與面積聯(lián)系在一起的，從目前上海ＴＯＷＮ?。龋希眨樱鸥鳂潜P面積統(tǒng)計(jì)可以看出：１６０２２０平方米的房型占的比例最大，超過　?。叮埃?，可見該面積段是ＴＯＷＮ?。龋希眨樱诺闹髁γ娣e。私密空間，指主臥室。一般位于二層，有兩到三個(gè)房間，并設(shè)置衛(wèi)生間?，F(xiàn)多采用室內(nèi)半地下車庫，客廳挑空、夾層設(shè)廚房、餐廳的形式。半開放空間，指廚房、餐廳、家庭活動(dòng)廳等。還應(yīng)設(shè)置一客衛(wèi)。室內(nèi)空間可分為四次空間：開放空間、半開放空間、半私密空間、私密空間。室內(nèi)空間設(shè)計(jì)也應(yīng)堅(jiān)持“以人為本”的原則，使其具備私密性、舒適性和合理性。TOWN HOUSE的車位分兩種，一種是室內(nèi)，一種是室外。TOWN HOUSE的房型包括室內(nèi)和室外兩部分，室外部分指私家花園和室外車位，有的還設(shè)置一小院子。TOWN HOUSE房型特征分析TOWN HOUSE的房型最能反映出TOWN HOUSE發(fā)展?fàn)顩r。2001年出現(xiàn)的TOWN HOUSE，從風(fēng)格上出現(xiàn)了較明顯的變化，美式、現(xiàn)代主義風(fēng)格得到了較大發(fā)展，如陽光愛琴海、江南文化園等項(xiàng)目，并取得較好的銷售效果；歐洲宮廷式的奧玎宮廷別墅以其大氣、華麗吸引了不少消費(fèi)者。99～2000年出現(xiàn)的TOWN HOUSE，各種風(fēng)格式樣，百花齊放，百家爭鳴。由此可以看出歐式的TOWN HOUSE較早，美式的TOWN HOUSE較新，不過各種式樣各有所長，各有所喜愛。景觀規(guī)劃在遵循“點(diǎn)、線、面”結(jié)合的一般景觀規(guī)劃原則的同時(shí)，應(yīng)根據(jù)TOWN HOUSE的特點(diǎn)，適當(dāng)增加“點(diǎn)”（即宅前后綠化）和“線”（環(huán)線林帶）的分量，適當(dāng)減少“面”（集中綠化）的面積。３、 TOWN HOUSE景觀設(shè)計(jì)對于TOWN HOUSE來說，景觀設(shè)計(jì)尤為重要，是體現(xiàn)其別墅性、舒適性的重要方面，消費(fèi)者也非常重視小區(qū)的景觀設(shè)計(jì)。觀賞價(jià)值性：建立怡人的風(fēng)景帶，沿路的風(fēng)景，使其成為居民回家的樂趣。安全保障性：提供安全的入口和出口；合理性：由于TOWN HOUSE小區(qū)中幾乎每戶都有車，且一半停于自家樓下，所以合理的線路尤為重要，避免出現(xiàn)堵塞現(xiàn)象。從容積率方面看，TOWN 。建筑布局：TOWN HOUSE就是幾幢甚至十幾幢小于3層的住宅并聯(lián)組成的住宅。　　私用空間：即住宅底層花園、露臺、庭院的圍合，增加了安全感和私密性，居民可在此休息、種植花卉，是室內(nèi)向室外過渡的延伸空間?！　“胨接每臻g35戶人家形成一個(gè)組團(tuán)圍合，各幢短拼之間的組團(tuán)景觀相互依存，但又自成一體，這就是半私用空間。公共活動(dòng)空間包括中心會(huì)所、集中綠化、休閑步行道、網(wǎng)球場、游泳池等居民散布鍛煉的場所，是完全開放的空間。 私密性 室內(nèi)空間 舒適性 成就感、滿足感 合理性 親密感“以人為本” 鄰里空間 安居感 歸屬感 自由感 安全性 公共空間 自然性 和諧感 共享性建筑空間布局TOWN HOUSE小區(qū)空間序列組織，根據(jù)居民室外活動(dòng)內(nèi)容和室外空間安全的要求，按不同領(lǐng)域的各自屬性和室外層次劃分為四層空間序列：小區(qū)公共活動(dòng)空間——組團(tuán)間半公共空間——樓棟間半私用空間——獨(dú)立私家花園、停車位私用空間。目前市場上該種類型的TOWN HOUSE不多。從目前市場上看，公寓和TOWN HOUSE混和的小區(qū)大都在市區(qū)或地段較好的區(qū)域，而單體別墅和TOWN HOUSE混和的小區(qū)，大都位于別墅區(qū)內(nèi)或郊區(qū)，檔次價(jià)位較高，如淺水灣花園。該種形式的小區(qū)目前較多。目前上海真正純TOWN HOUSE的小區(qū)不多，主要有櫻園、雅仕軒等。（三）TOWN HOUSE類別劃分根據(jù)TOWN HOUSE小區(qū)內(nèi)的建筑形態(tài)，我們將TOWN HOUSE小區(qū)劃分為純聯(lián)體別墅小區(qū)和混聯(lián)體別墅。該類TOWN HOUSE價(jià)位較高，是較高層次人士的置業(yè)目標(biāo)，大多位于單體別墅區(qū)內(nèi)，或市區(qū)公寓項(xiàng)目內(nèi)，為了與周邊建筑匹配或因地段原因，定位較高。主要集中在莘莊、浦東外環(huán)線附近區(qū)域。在小區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、配套等方面較有特色，每個(gè)項(xiàng)目有個(gè)不相同的特點(diǎn)，能夠滿足不同人土的需求，是TOWN HOUSE的主流。２、 中價(jià)位個(gè)性TOWN HOUSE，指總價(jià)在50～100萬元的TOWN HOUSE，均價(jià)一般在６０８０萬左右。該類TOWN HOUSE價(jià)位相對較低，小區(qū)規(guī)劃、房型、配套等方面要求不高。（二）TOWN HOUSE檔次劃分根據(jù)目前上海TOWN HOUSE市場的價(jià)位水平，上海市市民的經(jīng)濟(jì)水平，及TOWN HOUSE的經(jīng)濟(jì)特性，我們將TOWN HOUSE劃分為三個(gè)檔次：經(jīng)濟(jì)型TOWN HOUSE、中價(jià)位個(gè)性TOWN HOUSE、豪華型TOWN HOUSE。從目前上海TOWN HOUSE項(xiàng)目周邊的情況看，不要求有很齊全的商配，但基本的如：菜場、商店、郵局等要有?！　。?、TOWN HOUSE 非常注重周邊的環(huán)境TOWN HOUSE 的消費(fèi)者一般為在城市工作的中產(chǎn)階級，遭受的是渾濁的空氣，噪音的摧殘，交通的阻塞等惡劣的環(huán)境，所以他們選擇郊區(qū)TOWN HOUSE的最重要原因就是環(huán)境，看中郊區(qū)優(yōu)美的環(huán)境，清新的空氣，沒有噪音的污染。TOWN HOUSE 的居民一般在市區(qū)工作、進(jìn)行娛樂等活動(dòng)，他們大部分家庭有一到兩部自備車，有了便捷的交通，這樣他們可以方便快速的上班、回家。上海TOWN HOUSE 主要集中在內(nèi)環(huán)線以外、外環(huán)線附近。　　　城市的高密度發(fā)展導(dǎo)致中心區(qū)的生態(tài)環(huán)境“熱效應(yīng)”，空氣純凈指數(shù)下降，噪音的污染，交通的阻塞以及環(huán)境的惡化等，住宅郊區(qū)化為住宅形式的多元化發(fā)展提供了廣闊的天地，空氣新鮮、地域?qū)拸V，為塑造低密度住宅奠定了良好的基礎(chǔ)。２、 二次置業(yè)者：他們因?yàn)橐焉暇邆湟欢ǖ馁彿拷?jīng)驗(yàn)，并在現(xiàn)實(shí)居住環(huán)境中發(fā)現(xiàn)一些以往很少注意的問題，居民對房屋期望值更高，考慮的具體因素也更多，那么他們認(rèn)為：最重要的是：地理位置和環(huán)境，房型和配套，物業(yè)管理，價(jià)格較重要的是：開發(fā)商實(shí)力，有升值潛力等因素則普遍得到認(rèn)同。在價(jià)格、位置、建筑質(zhì)量、建筑風(fēng)格、外立面、房型、物業(yè)管理、開發(fā)商實(shí)力、周邊環(huán)境等方面和首次置者則有很多不同，據(jù)調(diào)查資料表明。（四）消費(fèi)者購買TOWN HOUSE 行為特征分析： 一般來說，首次置業(yè)者購房總價(jià)為30萬元左右，二次置業(yè)者總價(jià)平均為65萬左右，從TOWN HOUSE的總價(jià)和目標(biāo)消費(fèi)者定位看，以二次置業(yè)者及投資類為主，首次置業(yè)者占很小的一部分。追求環(huán)境的優(yōu)美、生活的舒適，如外企高級白領(lǐng)，科研、文藝、ＩＴ等技術(shù)工作人員。上海的TOWN HOUSE風(fēng)格式樣各異，表現(xiàn)著不同的文化。如：私營業(yè)主、金融機(jī)構(gòu)工作人員、國有企業(yè)中層領(lǐng)導(dǎo)等。如：大學(xué)教授、演員、主持人、ＩＴ技術(shù)人員等。５、 金融機(jī)構(gòu)工作人員。３、 出國歸來人員。7） 以投資為目的的小業(yè)主（二） 消費(fèi)者社會(huì)特征分析：１、 效益好的國有大中型企業(yè)的中層領(lǐng)導(dǎo)。5） 家庭人口為3——5人，可能三代同住。3） 注重生活的舒適性、私密性和安全性，向往高品質(zhì)的生活。即使現(xiàn)在沒有車，不久將會(huì)購買。因此TOWN HOUSE 的出現(xiàn)，使他們對住宅又有了新的追求，實(shí)際意義上說，TOWN HOUSE 正是為這一群中產(chǎn)階級度身打造的住宅?！　OWN HOUSE 的出現(xiàn)決非偶然，它是公寓和別墅的中間形態(tài)。既要保持TOWN HOUSE的特性，也不能使其與周邊的建筑格格不入，講求整體的和諧。房型設(shè)計(jì)上靈活多變，使廳、臥室、露臺、地下（半地下）室的功能發(fā)揮到最大，在窗、門、陽臺、衛(wèi)生間等細(xì)節(jié)上，大膽運(yùn)用流行的式樣，不在一味照抄國外陳舊的樣式。1． TOWN HOUSE小區(qū)，基本體現(xiàn)人性化、個(gè)性化特征。剛開盤，銷售狀況良好。單價(jià)9000～10000元/m178。地下室設(shè)私家獨(dú)享Club，內(nèi)設(shè)家庭影院，酒吧，桑拿室，健身房，臺球室。面積相對較大，220～270平方米。小區(qū)創(chuàng)造性地運(yùn)用三維立體的空間布局手法，進(jìn)行人車動(dòng)線的分層布局。奧玎宮廷別墅位于古北新區(qū)，地段位置佳，周邊配套齊全，交通便捷。總價(jià)為70萬元左右，相對于其位置，價(jià)格稍高，屬中上價(jià)位的TOWN HOUSE。房型有點(diǎn)似君臨天下的房型，但比其更開放、活潑、自由。房型設(shè)計(jì)有特色?！　⌒^(qū)設(shè)有VIP會(huì)所。景觀采用江南18美景。小區(qū)占地9萬平方米，是純雙拼的TOWN HOUSE,共260余套，分兩期開發(fā)。單套總價(jià)為52～73萬，屬中價(jià)位較有個(gè)性TOWN HOUSE，銷售狀況非常好，已預(yù)定出70%。大小適中。小區(qū)內(nèi)設(shè)會(huì)所，水上樂園，湖邊網(wǎng)球場，壁球室等設(shè)施。小區(qū)占地八萬平方米，規(guī)劃308套現(xiàn)代簡約主義TOWN HOUSE，錯(cuò)落有致，立面選用白色，輔以高級藍(lán)灰色，及局部金屬構(gòu)件，使建筑物與環(huán)境融為一體。單套總價(jià)定為110～124萬，是高價(jià)位TOWN HOUSE，銷售狀況良好。TOWN HOUSE面積為230～260平方米大戶型，拉近了與獨(dú)立別墅的檔次。小區(qū)是以獨(dú)立別墅（152套）為主的低密度住宅區(qū)，TOWN HOUSE（108套）占少部分。目前周邊配套上不成熟，主要依靠莘莊鎮(zhèn)的配套設(shè)施。（三） 上海TOWN HOUSE趨向成熟階段市場狀況經(jīng)過幾年的大力發(fā)展，進(jìn)入新世紀(jì)后，TOWN HOUSE已經(jīng)漸顯成熟了。從產(chǎn)品定位上分析，以50~100萬中價(jià)位TOWN HOUSE為主體，經(jīng)濟(jì)型（50萬以下）、豪華型（100萬以上）TOWN HOUSE為補(bǔ)充的市場定位，符合TOWN HOUSE的特征，滿足消費(fèi)者的需求。雖然市區(qū)也出現(xiàn)TOWN HOUSE項(xiàng)目，但此區(qū)域TOWN HOUSE只起點(diǎn)綴作用，不可能大規(guī)模出現(xiàn)。最集中的地區(qū)為西南版塊莘莊、九亭區(qū)域的TOWN HOUSE群。也基本反映了上海ＴＯＷＮ?。龋希眨樱诺幕咎卣?。此區(qū)域板塊的TOWN HOUSE以經(jīng)濟(jì)型別墅為主，無論小區(qū)規(guī)劃，還是房型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施，標(biāo)準(zhǔn)相對較低。3． 該區(qū)域的TOWN HOUSE，無論周邊商配還是小區(qū)內(nèi)配套，都較齊全、到位，交通便捷。由此可以看出