【正文】 ，TOWN HOUSE這種產(chǎn)品的地域特征，不適合大量位于市區(qū)地段。市區(qū)板塊的TOWN HOUSE特點(diǎn)如下：1． 數(shù)量少?？蛷d寬敞明亮，落地窗采光，~8米，；臥室采用大面積落地窗采光，主臥室配置大浴室及更衣室，露臺(tái)朝北，面積較小，閣樓南北采光。配有會(huì)所，內(nèi)設(shè)商場(chǎng)餐廳、便利店、健身房、美容中心、桌球室、咖啡廳、多功能廳，ADSL寬帶入網(wǎng)。建筑平行布局，小區(qū)由南向北依次規(guī)劃為T(mén)OWN HOUSE、低層復(fù)式、小高層。近西郊賓館、櫻花度假村、萬(wàn)豪虹橋大酒店、龍柏飯店、虹橋高爾夫球場(chǎng)等休閑娛樂(lè)設(shè)施，南臨西郊公園，至內(nèi)、外環(huán)線車(chē)程5~10分鐘。（３） 由于受規(guī)模及地段位置的影響，各小區(qū)的規(guī)劃水平參差不齊。浦東區(qū)域板塊的TOWN HOUSE呈現(xiàn)以下特征：（１）浦東區(qū)域大，但TOWN HOUSE項(xiàng)目較少，只有六、七個(gè)，分布分散，相隔較遠(yuǎn)，各自獨(dú)立作戰(zhàn)，沒(méi)有形成板塊效應(yīng)。單價(jià)為４７００７２００元／平方米，總價(jià)為８０９０萬(wàn)，屬中價(jià)位別墅。主力房型為４房２廳３衛(wèi)，面積從１７８平米到２８４平方米?！　⌒^(qū)占地１４萬(wàn)平方，共６００套，分兩期開(kāi)發(fā)。~94萬(wàn)，價(jià)格適中，銷(xiāo)售狀況良好。單元面積適中150~185 m2，房型有特色。區(qū)內(nèi)一半為多層公寓，降低了小區(qū)的檔次。周邊配套成熟，有大型超市——易初蓮花、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、郵局、影院等。東方豐甸園位于東方路藍(lán)村路，近龍陽(yáng)路立交，公交線路較多。TOWN HOUSE單套總價(jià)60萬(wàn)左右，屬中低價(jià)位。小區(qū)有TOWN HOUSE和獨(dú)院住宅兩種戶型，TOWN HOUSE單元面積為160178平米較小?？傮w規(guī)劃較先進(jìn)，綠化率50%。項(xiàng)目名稱(chēng)康橋半島東方豐甸園項(xiàng)目概要地址滬南路2502號(hào)東方路3050號(hào)投資興建澳洲SPG集團(tuán)上海市機(jī)電工業(yè)房產(chǎn)物業(yè)公司世邦衛(wèi)理士恒聯(lián)物業(yè)開(kāi)盤(pán)日期二期20001120009交房日期2002320011開(kāi)發(fā)概要占地面積180萬(wàn)建筑面積120萬(wàn)容積率總戶數(shù)7200戶108戶（聯(lián)），198（單）間距1215米1317綠化率50%建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)風(fēng)格夏威夷北歐景觀設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)棟戶數(shù)106主力房型三房、四房4DLK主力面積160178150185層數(shù)23層高33面寬6花園面積50100M22050露臺(tái)面積1520M215車(chē)庫(kù)室內(nèi)、室外室內(nèi)外立面彩色涂料涂料銷(xiāo)售情況單價(jià)范圍2875400044295252均價(jià)2900（聯(lián)）4800總價(jià)范圍46116萬(wàn)主力總價(jià)80萬(wàn)銷(xiāo)售率60%80%康橋半島： 位于南匯，外環(huán)線外側(cè)，較偏遠(yuǎn)，周邊地區(qū)開(kāi)發(fā)尚不成熟，以低檔住宅為主，主要靠康橋地區(qū)的配套設(shè)施。戶型面積適中，177~220 m2，4層設(shè)計(jì)較高，房間多，但較小，分割零亂，客廳挑空，較氣派，每一層均有錯(cuò)層，開(kāi)窗小，采光不好；陽(yáng)臺(tái)較小，且無(wú)大露臺(tái)。小區(qū)規(guī)模小，各幢住宅平行布置，有10000 m2中心綠化，以草坪為主，無(wú)特色。經(jīng)典花園小區(qū)位于浦東御橋，外環(huán)線內(nèi)側(cè)，距地鐵龍陽(yáng)路6公里。單元面積較小，160m2左右；室內(nèi)車(chē)庫(kù)有南北兩種設(shè)置，南面車(chē)庫(kù)的房型將客廳設(shè)于二樓，每一層均有錯(cuò)層，主臥、次臥均位于二樓。小區(qū)中等規(guī)模分兩期開(kāi)發(fā)，采用北歐風(fēng)格，小區(qū)沿街設(shè)商鋪，綠化狀況一般，只有中心綠地，組團(tuán)綠化較少，硬地多，有少量歐式雕塑小品。 小區(qū)規(guī)劃和房型設(shè)計(jì)水平日益完善，對(duì)TOWN HOUSE的理解上升到較高水平。 TOWN HOUSE小區(qū)呈組團(tuán)式分布，大致可以分為莘奉路區(qū)域有水仙苑、君臨天下、櫻園、虹山半島；松閔別墅區(qū)域，有雅閣、雅仕軒、同潤(rùn)家園等；九亭區(qū)域有半島花園、新上海弄里人家、悅景園等。 該區(qū)域的TOWN HOUSE以中價(jià)位50——100萬(wàn)TOWN HOUSE為主，低價(jià)位的經(jīng)濟(jì)別墅和高價(jià)位的豪華別墅較少，體現(xiàn)TOWN HOUSE的定位特點(diǎn)。 TOWN HOUSE對(duì)周邊的商配要求一般，大部分的TOWN HOUSE周邊配套不多。已全部售完。主要客源為港臺(tái)人士，由于價(jià)位高，位置偏，消化速度較慢。　　單套面積較大，達(dá)270——300平方米，一戶兩層，底層設(shè)雙車(chē)位車(chē)庫(kù)。一期綠化植物41000棵。　　小區(qū)占地11萬(wàn)平方米，全部為外銷(xiāo)雙拼TOWN HOUSE。TOWN　HOUSE總價(jià)為75——100萬(wàn)，是中上價(jià)位TOWN HOUSE，銷(xiāo)售狀況良好。小區(qū)是美式風(fēng)格的社區(qū)，周邊以坡形草坪、灌木、阻擋噪音與灰塵，內(nèi)有340米景觀大道，13000平方米網(wǎng)球場(chǎng)，游泳池，足球場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)，籃球場(chǎng)、沙灘排球場(chǎng)等。項(xiàng)目名稱(chēng)虹山半島當(dāng)代藝墅項(xiàng)目概要地址虹梅南路2112號(hào)顧戴路1801號(hào)投資興建景洪房地產(chǎn)公司上海啟耀房產(chǎn)物業(yè)公司港聯(lián)物業(yè)開(kāi)盤(pán)日期交房日期現(xiàn)房開(kāi)發(fā)概要占地面積195930M211公頃建筑面積容積率總戶數(shù)獨(dú)立138；聯(lián)體108間距綠化率75%建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)風(fēng)格美式現(xiàn)代景觀設(shè)計(jì)香港LEO建筑設(shè)計(jì)香港LEO棟戶數(shù)42主力房型三房主力面積206208M2277289M2層數(shù)32層高面寬6米花園面積100M2露臺(tái)面積15M2車(chē)庫(kù)室外室內(nèi)外立面面磚、石料、涂料石料銷(xiāo)售情況單價(jià)范圍38005000800010000均價(jià)43009000總價(jià)范圍75100萬(wàn)200400萬(wàn)主力總價(jià)90萬(wàn)300萬(wàn)銷(xiāo)售率50%50%虹山半島　　位于虹梅南路，周邊生活配套較少。單套總價(jià)為38——50萬(wàn)，屬經(jīng)濟(jì)型別墅。　　小區(qū)規(guī)模較大，以新式里弄為設(shè)計(jì)風(fēng)格，綠化率50%，景觀設(shè)計(jì)有特色。新上海弄里人家　　位于松江九亭，無(wú)軌道交通，出行不便。單套總價(jià)為44——，屬經(jīng)型別墅。采用凸窗和轉(zhuǎn)角窗，采光好。面積適中，房型設(shè)計(jì)合理。建筑平行布置，外立面色彩風(fēng)格統(tǒng)一。半島花園　　小區(qū)位于松江九亭鎮(zhèn)，區(qū)內(nèi)配套設(shè)施較少，無(wú)軌道交通，出行以社區(qū)巴士和公交車(chē)為主?？蛷d寬敞，朝南落地窗，采光好，二層布置兩間朝南臥室，每種戶型均有朝南露臺(tái)，花園面積較大。小區(qū)內(nèi)設(shè)俱樂(lè)部，室內(nèi)游泳池，網(wǎng)球場(chǎng)等。設(shè)車(chē)庫(kù)或車(chē)位。其中TOWN　HOUSE 146幢，獨(dú)立別墅10幢，小高層5幢，分三期開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目名稱(chēng)圣陶沙半島花園新上海弄里人家項(xiàng)目概要地址顧戴路2199弄九亭九亭投資興建上海天宸股份久益置業(yè)上海房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司物業(yè)公司和泰物業(yè)上海房地產(chǎn)集團(tuán)開(kāi)盤(pán)日期交房日期200110開(kāi)發(fā)概要占地面積30萬(wàn)5萬(wàn)建筑面積容積率總戶數(shù)1200戶150戶340戶間距1216米14米14米綠化率50%50%建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)風(fēng)格新古典歐陸新式里弄景觀設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)棟戶數(shù)688主力房型四房四房四房主力面積1719280184190167185層數(shù)33層高3面寬花園面積40100M230M240100M2露臺(tái)面積18M220M21014M2車(chē)庫(kù)室內(nèi)/室外室內(nèi)/室外室外外立面粉紅面磚毛石+涂料面磚銷(xiāo)售情況單價(jià)范圍370042002350248022502600均價(jià)390024002400總價(jià)范圍65120萬(wàn)元3850萬(wàn)主力總價(jià)80萬(wàn)45萬(wàn)45萬(wàn)銷(xiāo)售率二期80%50%90%圣淘沙　　位于莘莊地鐵北3公里的顧戴路水清路交界處，北臨熱帶風(fēng)暴水上樂(lè)園，周邊無(wú)大型商配。房型設(shè)計(jì)合理，房間數(shù)較少?！　》啃兔娣e適中，為180、190平方米，共三層?！　⌒^(qū)建有多聯(lián)體別墅96套，復(fù)式公寓105套，建筑平行布置，較呆板。水仙苑　　位于莘莊，地鐵廣場(chǎng)以東的春申路莘奉路附近，為新申花城項(xiàng)目的一部分，可共享其配套設(shè)施。全部為室內(nèi)車(chē)庫(kù)，是其特長(zhǎng)。面積為２００２８０平方米；房型設(shè)計(jì)新穎，有特色，較氣派。小區(qū)中心有７０００平方米的集中綠化，每戶不設(shè)私家花園，以小區(qū)整體綠化取代。君臨天下花園位于莘莊地鐵以南2公里的銀都路、都市路路口，離櫻園不遠(yuǎn)。銷(xiāo)售狀況良好。櫻園一期總價(jià)為５０７０萬(wàn)，四個(gè)月２００套的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，證明了當(dāng)時(shí)定位的準(zhǔn)確。面積適中為180250平方米，房型設(shè)計(jì)一般，客廳不大，只有22平米左右，二樓、三樓設(shè)置基本一樣，各為兩個(gè)房間，三樓上還有一假層，由于做活動(dòng)室，破壞了房間的私秘性和動(dòng)靜分離的原則。外立面及風(fēng)格新穎，有美式、法式、西班牙三種風(fēng)格。出行便捷，有小區(qū)巴士、公交車(chē)、輕軌、地鐵。攖園4個(gè)月200套的火暴銷(xiāo)售，點(diǎn)燃了TOWN HOUSE迅猛發(fā)展的導(dǎo)火索，接連出現(xiàn)了君臨天下、水仙苑、圣陶沙、陽(yáng)光歐洲城、康橋半島等一大批TOWN HOUSE項(xiàng)目，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)TOWN HOUSE的熱情也被激起，TOWN HOUSE在1999年下半年，2000年上半年出現(xiàn)了迅猛發(fā)展的現(xiàn)象?！　∠M(fèi)者同樣對(duì)TOWN HOUSE的了解和認(rèn)識(shí)很淺，只有少部分的人士出于各種心態(tài)購(gòu)買(mǎi)，此時(shí)TOWN HOUSE并沒(méi)有被大部分的消費(fèi)者認(rèn)同和接受。在立面風(fēng)格上，大多采用TOWN HOUSE早期的英式古典風(fēng)格，顯得較沉悶?？蛷d相對(duì)較小，有的還沒(méi)有一般二房二廳的客廳大，基本上沒(méi)有采用挑空式的廳。 房型設(shè)計(jì)一般?；▓@較小，只是象征性的。 小區(qū)規(guī)劃水平較低。 小區(qū)定位普遍不高?！　⊥ㄟ^(guò)上述分析，可以看出此階段的TOWN HOUSE呈現(xiàn)以下特征： TOWN HOUSE沒(méi)形成區(qū)域板塊效應(yīng)，比較分散。海天花園是公寓和TOWN HOUSE的混加小區(qū)。房型設(shè)計(jì)獲‘98大同杯上海最佳住宅房型創(chuàng)新獎(jiǎng)。面積在190245平方米之間，單價(jià)500068000元/平方米，總價(jià)達(dá)90160萬(wàn)，是當(dāng)時(shí)檔次較高的TOWN HOUSE。虹橋金斯花園　　位于吳中路、虹中路交界處，地段位置佳，交通便捷。三樓有三間臥房，布局局促，露臺(tái)較小。房型較小，為經(jīng)濟(jì)別墅。雅仕軒 也位于松江別墅區(qū)內(nèi)。小區(qū)配有俱樂(lè)部、高爾夫球場(chǎng)、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、商務(wù)中心、幼兒園。小占地區(qū)11萬(wàn)平方米，分