【正文】 兩期開(kāi)發(fā)，集聯(lián)體、獨(dú)立別墅于一體，聯(lián)體別墅以多聯(lián)體為主。周邊以中檔別墅為主，目前周邊配套尚不成熟，主要依靠莘莊鎮(zhèn)的配套設(shè)施?！　″\秋加洲花園定位較低，開(kāi)始總價(jià)只要30萬(wàn)左右，后幾期價(jià)位稍微上升，到四五十萬(wàn)，屬經(jīng)濟(jì)型別墅。房型面積在140180平方米左右，相對(duì)較小，限制了房間的布局。小區(qū)綠化率低，組團(tuán)綠化較少。一棟多達(dá)10戶以上，建筑平行布置，缺少變化，是較典型的排屋，外立面呆板，顏色較通俗。出行靠小區(qū)巴士，沿途滬太路一段交通狀況差。具體情況如下：項(xiàng)目名稱錦秋加洲花園雅仕軒雅閣花園項(xiàng)目概要地址寶山陳太路松江莘松路莘松路場(chǎng)東路投資興建香港遠(yuǎn)東發(fā)展有限公司上海莘迪房地產(chǎn)雅閣置業(yè)物業(yè)公司錦秋物業(yè)雅仕物業(yè)福而偉開(kāi)盤(pán)日期98年一期985；二期99年7月一期986；二期20001交房日期二期2000年5月一期9910；二期20004開(kāi)發(fā)概要占地面積80萬(wàn)10萬(wàn)11萬(wàn)建筑面積70萬(wàn)5萬(wàn)容積率總戶數(shù)3000600戶600戶間距15米1520米1525綠化率建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)風(fēng)格歐式歐式英式景觀設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)棟戶數(shù)10以上119主力房型3DLK4DLK4DLK主力面積14018014172146173（聯(lián)）；196243（單）層數(shù)333層高33面寬7花園面積2030577650100露臺(tái)面積25101520車庫(kù)室外室外室內(nèi)、室外外立面彩色涂料涂料涂料銷售情況單價(jià)范圍24002700（一期）26003000（二期）30003500（三期）32004200（四期）2952325628403700均價(jià)30503300總價(jià)范圍3070萬(wàn)4156萬(wàn)4291萬(wàn)主力總價(jià)4050萬(wàn)48萬(wàn)50萬(wàn)銷售率70%100%一期100%；二期50%錦秋加洲花園錦秋加洲花園是上海開(kāi)發(fā)較早，較有代表性的TOWN HOUSE 項(xiàng)目之一。大部分小區(qū)內(nèi)TOWN HOUSE數(shù)量較少，起到點(diǎn)綴作用，如伊沙仕花園、海天花園、喬愛(ài)別墅、同潤(rùn)家園、銀泰花園等。該階段主要指1998年以前。（一） 上海TOWN HOUSE 初始階段市場(chǎng)狀況該階段TOWN HOUSE 商品小區(qū)在上海剛剛出現(xiàn)，只有少數(shù)發(fā)展商嘗試做TOWN HOUSE ，處于市場(chǎng)探索階段。三、上海TOWN HOUSE市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析　研究 TOWN HOUSE 市場(chǎng)，除了要追根溯源，還可以根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況，劃分為幾個(gè)階段，對(duì)不同階段的情況進(jìn)行分析。未來(lái)為迎合客源需求的差異化，經(jīng)典豪華聯(lián)體別墅、個(gè)性聯(lián)體別墅和大眾化經(jīng)濟(jì)型聯(lián)體別墅會(huì)各自分化出來(lái)?！　∧壳吧虾９?yīng)的聯(lián)排別墅小區(qū)規(guī)模都較大，建筑風(fēng)格則大都為歐美別墅風(fēng)格，這十分有利于塑造聯(lián)排別墅的高雅居住氛圍。從閔行地區(qū)聯(lián)排別墅 物業(yè)中有代表性的四個(gè)樓盤(pán)“君臨天下花園”、“水仙苑”、“櫻園”、“圣淘沙花園”以及九亭 區(qū)域的“新上海弄里人家”、“九亭明珠苑”來(lái)看，銷售率基本上在80％以上，甚至一度達(dá)到 了100％?！　≥非f區(qū)域的聯(lián)排別墅每套主力面積一般在180平方米～230平方米之間，單價(jià)大致在 3500～4500元范圍，浦東區(qū)域的聯(lián)排別墅每套主力面積一般在160平方米～230平方米之間， 單價(jià)大致在2900～3700元之間，而北區(qū)的聯(lián)排別墅每套主力面積大都在130平方米～220平 方米之間，單價(jià)大致在3100～4000元之間。市中心聯(lián)排別墅十分稀 缺，價(jià)高卻很好銷。大虹橋區(qū)域也有聯(lián)排別墅分布，如西郊寶成花苑，但該區(qū)域地價(jià)高故聯(lián) 排別墅少且價(jià)高。 另一個(gè)聯(lián)排別墅供應(yīng)量較多的區(qū)域是浦東新區(qū)及相鄰區(qū)縣。其區(qū)域代表性樓 盤(pán)有君臨天下花園、櫻園等。最為集中的區(qū)域 當(dāng)屬上海西南角的閔行區(qū)莘莊周圍區(qū)域，其數(shù)量規(guī)模占全市聯(lián)排別墅供應(yīng)的半壁江山?？們r(jià)50—70萬(wàn)左右的聯(lián)排別墅，基本符合購(gòu)置這一類物業(yè)者的心理價(jià)位。二、當(dāng)前上海TOWN HOUSE市場(chǎng)簡(jiǎn)述 上海人追求居住時(shí)尚、講究舒適、喜歡超常規(guī)的居住環(huán)境、關(guān)注私密性，構(gòu)成了聯(lián)排別墅市場(chǎng)旺銷的基礎(chǔ)。在40年代后，新式里弄發(fā)展為花園式里弄住宅，宅前有寬大的庭院空地較大，環(huán)境幽雅，居室以間半式或雙間式居鑫，層數(shù)三、四層兼有，代表建筑有淮海中路的上方花園和陜西南路的凡爾登花園。與石庫(kù)門(mén)建筑同時(shí)發(fā)展的還有新式里弄住宅，這是TOWNHOUSE更具現(xiàn)代色彩的一個(gè)變種。這是TOWNHOUSE結(jié)合我國(guó)傳統(tǒng)三合或四合院形式的特色建筑。 離城不太遠(yuǎn)，價(jià)格不算太貴，屬中等偏高的水平。后來(lái)TOWN HOUSE在美國(guó)得到了興旺發(fā)展，特別是西部地區(qū)的城市延伸部都有大量此類建筑形態(tài)出現(xiàn)。77 / 78上海房地產(chǎn)專題研究報(bào)告目　錄一、 TOWN HOUSE的發(fā)展演化二、當(dāng)前上海TOWN HOUSE市場(chǎng)簡(jiǎn)述三、上海TOWN HOUSE市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析(一) 初始階段市場(chǎng)狀況(二) 發(fā)展階段市場(chǎng)狀況(三) 趨向成熟階段市場(chǎng)狀況四、 TOWN HOUSE 消費(fèi)者特征分析五、 TOWN HOUSE 產(chǎn)品特征分析（一） 區(qū)域特征分析（二） 檔次劃分（三） 類別劃分（四） 小區(qū)規(guī)劃、式樣風(fēng)格、房型特征分析六、TOWN HOUSE 的發(fā)展空間、存在意義與未來(lái)一、 TOWN HOUSE的發(fā)展演化TOWN HOUSE的起源　　TOWN HOUSE起源于歐洲英國(guó)倫敦，當(dāng)時(shí)的倫敦很少有高密度的壘積式多高層建筑，城市在低密度建筑形態(tài)中持續(xù)地?cái)U(kuò)展。18世紀(jì)末的貝德福特廣場(chǎng)、柯本特花園、19世紀(jì)初的那莫德理大街等處，TOWN HOUSE組成了壯麗的街區(qū)，住宅由此形成了永恒的藝術(shù)。它是由幾幢甚至十幾幢小于3層的低層住宅并聯(lián)組成，每幢面積約在150～200平方米左右，有自己的院落，但院子一般不超過(guò)50平方米，另外還有專用車位或車庫(kù)。上個(gè)世紀(jì)初TOWNHOUSE是上海典型的名居　　19世紀(jì)念年代起，隨時(shí)著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市人口增多，傳統(tǒng)的木式里弄易發(fā)生火災(zāi)，出現(xiàn)了磚木結(jié)構(gòu)的老式石庫(kù)門(mén)建筑，最早創(chuàng)始于英租界，后流傳于城鄉(xiāng)內(nèi)外和近郊一帶。代表建筑有興仁里，敦仁里棉陽(yáng)里等。朝向盡量朝南，宅前有綠地，建筑多為三層代表建筑有20年代淮海中路的尚賢坊等。當(dāng)時(shí)，上海各種TOWNHOUSE里弄住宅共有9000余套，22余萬(wàn)平方米，蔚為大觀。聯(lián)排別墅結(jié)構(gòu)新、環(huán)境好、功能齊，與同一地區(qū)其他類型物業(yè)相比價(jià)格差別不大，所以市場(chǎng)成交活躍?！　∧壳吧虾Ｔ谑鄣穆?lián)排別墅，絕大多數(shù)均位于內(nèi)環(huán)線以外和外環(huán)線附近。由于 聯(lián)排別墅既要有市郊的幽雅居住環(huán)境，又要有良好方便的交通條件，故地鐵所能到達(dá)的莘莊 周圍聯(lián)排別墅樓盤(pán)相對(duì)集中，并形成高尚住宅氛圍，對(duì)上海人頗有吸引力。而緊鄰閔行的松江區(qū)，也有部分聯(lián)排別墅樓盤(pán)面市，如雅仕軒。有陽(yáng)光歐洲城、經(jīng)典花園及特大 型項(xiàng)目康橋半島等。上海的東北部區(qū)域，中檔客源豐富，且地價(jià)相對(duì)便宜，因而單體總價(jià)不高 的經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅同樣有較好的銷路，其中錦秋加州花園即是一例?！　r(shí)下，受到滬人青睞的還有純休閑型的聯(lián)排別墅，多擁有郊外自然景觀的個(gè)性氛圍，如 位于杭州灣北岸市級(jí)旅游開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的金海灣聯(lián)體、休閑別墅，南望千里碧海、西臨世紀(jì)森林，毗鄰海鮮一條街，對(duì)抱有“市區(qū)有住房、海邊有別墅”二次投資置業(yè)理想的年輕一族極有吸引力，一期房一銷而空。　　總的來(lái)看，閔行的聯(lián)排別墅產(chǎn)品設(shè)計(jì)更具別墅品質(zhì)，如花園會(huì)客廳設(shè)計(jì)挑空4米以上， 帶車庫(kù)，且每戶設(shè)中央空調(diào)，而北區(qū)的聯(lián)排別墅產(chǎn)品設(shè)計(jì)則比較經(jīng)濟(jì)。其中標(biāo)志性樓盤(pán)君臨天下花園開(kāi)盤(pán)三個(gè)多月即列上海市銷售第十名，一期銷售達(dá) 95％，今年又分別榮獲上海2000最佳房型獲獎(jiǎng)最多單位和建設(shè)部“創(chuàng)新風(fēng)暴”綜合金獎(jiǎng)?！　I(yè)內(nèi)人士指出，聯(lián)排別墅建筑風(fēng)格應(yīng)像別墅而不應(yīng)像公寓，莘莊地區(qū)一處像公寓的聯(lián)體 別墅少人問(wèn)津即是一例。專家分析，目前上海別墅市場(chǎng)尚未供求平衡，生活類別墅仍是發(fā)展方向，在未來(lái)幾年中，中價(jià)別墅市場(chǎng)前景看好。我們首先根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的時(shí)間階段，將TOWN HOUSE 市場(chǎng)分為初始階段、發(fā)展階段、趨向成熟階段。消費(fèi)者對(duì)于TOWN HOUSE的了解和認(rèn)識(shí)很淺，廣大消費(fèi)者還沒(méi)有認(rèn)同和接受這種較新型住宅。該時(shí)期出現(xiàn)的TOWN HOUSE有伊沙仕花園、海天花園、虹橋金斯花園、雅閣花園、雅仕軒、喬愛(ài)別墅、同潤(rùn)家園、銀泰花園、錦秋加州花園等。雅閣花園、雅仕軒、錦秋加州花園、虹橋金斯花園內(nèi)TOWN HOUSE相對(duì)較多,較具有代表性。位于寶山區(qū)大場(chǎng)一帶，周邊環(huán)境較差。小區(qū)規(guī)模很大，占地80萬(wàn)平方米，分期開(kāi)發(fā)，以多聯(lián)體為主。前后間距不大，只有15米。車位為露天車位，在房子的前面。小區(qū)配有俱樂(lè)部、商場(chǎng)、商務(wù)中心、幼兒園、小學(xué)等。雅閣花園 也是上海較早開(kāi)發(fā)的TOWNHOUSE小區(qū)之一，位于松江、閔行交界的松閔別墅區(qū)內(nèi)。出行主要依靠社區(qū)巴士和自備車。室外車庫(kù)，外立面一般，房型不大140——170平方米。雅閣花園總價(jià)不高，總價(jià)40萬(wàn)左右，也屬經(jīng)濟(jì)型別墅。小區(qū)占地10萬(wàn)平方米，以多聯(lián)體為主，建筑平行布局，綠化率較高，但基本為草坪。房型設(shè)計(jì)不盡合理，主臥設(shè)于二樓，私密性差。小區(qū)另有俱樂(lè)部、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、超市、餐廳、便利店等。　　小區(qū)為公寓和TOWN HOUSE 的混合社區(qū)，共有228套疊加式聯(lián)體別墅，98年6月月份開(kāi)盤(pán)。采用英式古典風(fēng)格，為疊加式聯(lián)體別墅，每單元為上下兩套，每套有三層，共六層。階段特征分析：　　該時(shí)期出現(xiàn)的TOWN HOUSE項(xiàng)目不多，TOWN HOUSE為主的項(xiàng)目只有錦秋、雅閣、雅仕軒、金斯花園。伊沙仕花園，喬愛(ài)別墅，同潤(rùn)家園為單體和聯(lián)體的混和小區(qū)，這兩混和小區(qū)，并不以TOWN HOUSE為主體，TOWN HOUSE只是起點(diǎn)綴作用。即便是雅閣和雅仕軒同在松閔別墅區(qū)，兩者也相隔較遠(yuǎn)。面積在180平方米以下，單套總價(jià)50萬(wàn)元以下，屬經(jīng)濟(jì)型別墅，即便是金斯花園的總價(jià)在90——160萬(wàn)元，對(duì)于其他地段位置而言，價(jià)位并不算高。大多采用多聯(lián)體方式，且平行布置，前后間距小，缺少變化，較呆板。大多為露天式車位。由于面積設(shè)置較少，面寬不大，限制了空間布局。同時(shí)在窗、門(mén)、樓梯、衛(wèi)生間、露臺(tái)等細(xì)節(jié)處理上表現(xiàn)的較粗?！　陌l(fā)展商角度進(jìn)行分析，由于以前較少接觸TOWN HOUSE，不能領(lǐng)會(huì)TOWN HOUSE這種住宅方式的真正內(nèi)含。（二） 上海TOWN HOUSE 發(fā)展階段市場(chǎng)狀況　　進(jìn)入1999年，TOWN HOUSE取得了飛速的發(fā)展。出現(xiàn)的TOWN HOUSE按照區(qū)域板塊可以劃分為：西南板塊：有櫻園、水仙苑、君臨天下、同潤(rùn)家園、新上海弄里人家、圣陶沙、雅閣花園、東苑半島、悅景苑、半島花園、虹山半島、當(dāng)代藝墅等浦東版塊：有陽(yáng)光歐洲城、