【正文】 CN。 msofontkerning: 。 msobidifontfamily: 39。\000B_39。 msofareastlanguage: ZHCN。 msofontkerning: 。 msobidifontfamily: 39。 msohansifontfamily: 39。 msoasciifontfamily: 39。229。206。229。206。 msobidilanguage: ARSA。 msoansilanguage: ENUS。Times New Roman39。 FONTSIZE: 9pt。 msobidilanguage: ARSA短期居住型——他們分布在高科技園區(qū)、進出口貿(mào)易區(qū)、外企聚集等地；如金橋、張江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高，投資回報率高，大多租給老總居??； /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。 msoansilanguage: ENUS。Times New Roman39。\000B_39。\000B_39。 FONTSIZE: 9pt。204。 /SPANSPAN style=FONTFAMILY: 203。204。 msofareastfontfamily: 203。 msofareastlanguage: ZHCN。 msofontkerning: 。 msobidifontfamily: 39。\000B_39。 msofareastlanguage: ZHCN。 msofontkerning: 。 msobidifontfamily: 39。 msohansifontfamily: 39。 msoasciifontfamily: 39。229。206。229。206。 msobidilanguage: ARSA。 msoansilanguage: ENUS。Times New Roman39。 FONTSIZE: 9pt。 msobidilanguage: ARSA居住型別墅——針對那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言； /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。 msoansilanguage: ENUS。Times New Roman39。\000B_39。\000B_39。 FONTSIZE: 9pt。204。 /SPANSPAN style=FONTFAMILY: 203。204。 msofareastfontfamily: 203。 msofareastlanguage: ZHCN。 msofontkerning: 。 msobidifontfamily: 39。\000B_39。 投資別墅項目風(fēng)險凸現(xiàn)雖然別墅市場前景看好，但若出現(xiàn)供求比例失恒的局面或宏觀經(jīng)濟形勢的波動，別墅市場最先遭殃，據(jù)了解去年上市的別墅項目已有一些出現(xiàn)銷售阻力，別墅市場若沒有特色、沒有創(chuàng)新、沒有文化、靠簡單的復(fù)制，則市場前景不容樂觀。豪宅滿足了部分需求者的心理，而目前可選擇的豪宅并不多，2002豪宅市場將繼續(xù)走好。 豪宅市場繼續(xù)看好今年開盤的西郊莊園以單套總價人民幣3003500萬，創(chuàng)下上海別墅最高價，目前一期已全部定完，二期也預(yù)定了50%以上。 別墅項目遍地開花據(jù)了解今年的別墅市場除了在傳統(tǒng)的閔行、松江將有大批別墅項目啟動外，在嘉定、江橋、南匯等地都將開發(fā)別墅項目，市場競爭將非常激烈。除了一些開發(fā)商開好別墅項目之外，更有一些其他行業(yè)公司欲投資別墅市場。amp。2001第四季度上海樓市廣告投放前十名中，別墅項目占了六席。 競爭日趨激烈、市場投入逐步加大隨著供應(yīng)的增加，市場競爭日趨激烈，別墅開發(fā)商們不可以“好酒不怕巷子深”，各開發(fā)商為了取得預(yù)期的市場效果，不惜重金加大了市場推廣費用。湖南路上湯臣怡園也以每平方米27000元的高價獨領(lǐng)風(fēng)騷，也取得了80%以上的銷售業(yè)績，再次印證了豪宅理論。 豪宅市場的形成電影“大腕”中的豪宅理論——不求最好、只求最貴，似乎解釋了豪宅市場的成因。 新區(qū)域市場的形成原先別墅市場大多位于西郊沿線、滬青平公路和莘莊端橋一帶，隨著市民對這種“有天、有地、有花園”物業(yè)的青睞和市場成交的活躍，在上市總量增加的情況下，其區(qū)域分布已開始打破常規(guī)，松江地區(qū)、浦東滬南地區(qū)、青浦、蘆潮港、張江、普陀等地也紛紛出現(xiàn)較大體量的別墅、排屋。從全雙拼別墅的花語墅以及長島別墅中的“貝氏別墅”、云頂別墅等，都以現(xiàn)代風(fēng)格為代表，講究運用大塊面玻璃，透光，體現(xiàn)出一種時尚，得到了業(yè)內(nèi)和購房者的認同。amp。別墅市場中，高檔別墅項目正日益增多，獨立且?guī)в絮r明個性的別墅總價大多在200萬元以上/棟，但市場趨之若騖。amp。別墅市場出盤量占2001年上市項目總量的16%，成為上海房地產(chǎn)市場中的一支生力軍，由于其投資周期短、回報率高吸引著愈來愈多的開發(fā)商投入到別墅項目的開發(fā)建設(shè)上?？傮w上，2001上海別墅市場出現(xiàn)了如下新特征：amp。從幾十萬的排屋，到幾百萬甚至幾千萬的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿足不同市場、不同需求的物業(yè)品類體系。另一方面，市場形成了有效供應(yīng)。另外，從2001年土地出讓面積的容積率來看，呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢， 。 關(guān)鍵詞：滬郊置業(yè)、排屋、聯(lián)體第三階段：別墅供應(yīng)放出巨量，別墅品種逐步齊全，意味著“別墅年”的到來；2001年—至今一方面，別墅供應(yīng)放出巨量。近三、四年來上海的房地產(chǎn)市場特別是住宅市場得到了迅猛發(fā)展，同時也帶動了別墅市場的復(fù)蘇。關(guān)鍵詞：外銷別墅、開發(fā)過度、低迷第二階段：內(nèi)需獨顯魅力，內(nèi)銷別墅迎來別墅市場的第二春；1998—2000年從1998年開始，在世界各國特別是亞洲國家還在經(jīng)歷著金融風(fēng)暴所帶來的蕭條時，中國卻保持著穩(wěn)定高速的發(fā)展，特別上海作為國內(nèi)經(jīng)濟的橋頭堡，更顯鶴立雞群。再由于開發(fā)過度，及前兩年東南亞金融危機的影響，外銷房市場經(jīng)歷了一個較長的低迷期。按時間和別墅的發(fā)展周期可將其分為三個階段：第一階段：外銷別墅掀起第一次別墅浪潮；1992—1998年進入九十年代后，外商投資速度和深度皆有強勁的增長，適用商業(yè)發(fā)展的家居別墅群應(yīng)運而生，上海出現(xiàn)了大批的外銷花園別墅群，形成上海別墅市場的第一次浪潮。這個數(shù)據(jù)將直接影響到今年的市場供應(yīng)，可以預(yù)見，2002年市場氛圍良好，但競爭將極其激烈。與預(yù)售總面積急劇增長略有不同的是，2001年的單套面積比總面積增長偏慢。其中： 供應(yīng)——全年批準預(yù)售面積1660萬平方米，% 成交——全年預(yù)售登記面積1832萬平方米，%供不應(yīng)求局面全面形成2001年，全年商品房批準預(yù)售面積和實際預(yù)售面積之比達到1：，全年實際預(yù)售面積第一次超過批準預(yù)售面積。在90年代中期二三年的回調(diào)整理后，在90年代末期伴隨經(jīng)濟增長的加速，房地產(chǎn)市場急速回升，放出巨量，2001年的上海房地產(chǎn)市場創(chuàng)下歷史最好業(yè)績，二、表現(xiàn)出新的市場行情特征。近年來，隨著管理體制的完善，上海房地產(chǎn)市場更趨成熟，更加規(guī)范，這一切，為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了非常有利的運行環(huán)境，而上海經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展特性，為房地產(chǎn)開發(fā)，營造了良好的市場氛圍。市區(qū)2200萬平方米的舊區(qū)改造工程啟動，以及黃浦江兩岸綜合改造、申博工程等一系列大市政規(guī)劃啟動，為上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供堅實后盾。%；，%；，%。%，投資總量超過歷史最高水平。城市建設(shè)的良性發(fā)展和大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施投資，為上海房地產(chǎn)不斷帶來新的增長點；根據(jù)中央提出的上海要建成“國際經(jīng)濟、貿(mào)易、金融、航運”四個中心的指導(dǎo)意見，2001年3月上海市人民代表大會通過了《“十五”社會經(jīng)濟發(fā)展計劃》，其中無論是產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，還是城市基礎(chǔ)設(shè)施計劃布局，都是體現(xiàn)了“四個中心”的要求。上海良好的經(jīng)濟環(huán)境，促使整個城市建設(shè)的高速發(fā)展；人均GDP達到4500美元，為城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展創(chuàng)造了俱佳條件；相應(yīng)地，房地產(chǎn)業(yè)也為城市經(jīng)濟增長貢獻一定力量，房地產(chǎn)業(yè)成為第三產(chǎn)業(yè)增長的領(lǐng)頭羊。 重點市場研究【第一章 上海房地產(chǎn)市場綜述】一、宏觀經(jīng)濟與上海房地產(chǎn)市場上海宏觀經(jīng)濟的趨好，為上海房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展創(chuàng)造俱佳條件；上海市統(tǒng)計局年度統(tǒng)計顯示：2001年，上海市國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益不斷改善，實現(xiàn)了“十五”計劃的良好開局。 上海房地產(chǎn)市場綜述amp。冠華別墅項目市場研究及營銷推廣企劃建議書委托單位：上海冠華房地產(chǎn)有限公司報告單位：上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 上海天啟企業(yè)策劃有限公司報告日期：二00二年四月二十八日天啟amp。開啟地址：上海市凱旋路2200號凱旋大廈2樓電話：02164477090 傳真：02164482720Email:key(版權(quán)所有 未經(jīng)同意 不得采用)第一部分 市場研究篇amp。 上海別墅市場整體情況amp。2001年，%，并連續(xù)第10年實現(xiàn)兩位數(shù)增長。%，%。隨著“十五”計劃開局新一輪投資計劃啟動和投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，上海市固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)了快速回升的良好態(tài)勢。投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，%。政策積極引導(dǎo)、管理體制逐步完善，上海房地產(chǎn)市場更趨成熟，規(guī)范；正是這樣相輔相成的發(fā)展模式堅定了政府對房地產(chǎn)行業(yè)的信心，上?！笆濉币?guī)劃已明確指出，房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)之一。二、2001年上海房地產(chǎn)市場20世紀90年代的上海房地產(chǎn)市場，走過了以繁榮為主要特征的路程。市場供求兩旺，交易再創(chuàng)新高2001年，上海商品房供應(yīng)，在上半年登記數(shù)大幅減少的基礎(chǔ)上（*預(yù)售標準提高）恢復(fù)高速增長，與此同時，上海商品房成交繼續(xù)保持旺盛勢頭，在連續(xù)五年的高速增長后繼續(xù)大比例攀升。成交套數(shù)同步增長，單套面積擴張趨緩2001年，與預(yù)售總面積急劇增長同步，上海商品房預(yù)售購買套數(shù)也急速增加。1999年2000年2001年總面積（萬/平方米）107514531832總套數(shù)（萬套）單套面積（平方米）市場火熱讓人振奮，威脅存在不容忽視我們應(yīng)當(dāng)看到來自市場的威脅：2001年全年新增經(jīng)營性項目土地出讓面積為1050萬平方米，而84%的量集中在10—12月，也就是說，全市去年第四季度新增出讓面積達886萬平方米。【第二章 上海別墅市場整體情況】一、上海別墅市場回顧和展望上海別墅市場發(fā)展的三個階段從九十年代初上海的第一批別墅誕生開始，上海別墅伴隨著宏觀經(jīng)濟和上海樓市的起伏，走過了出生、成長、調(diào)整、放量的一個中長期過程。外銷別墅基本集中在兩個區(qū)域：長寧區(qū)虹橋路沿線；市中心徐家匯華山路、建國路一帶其中長寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，虹橋路沿線在內(nèi)、外環(huán)線之間就分布有二十多個外銷別墅樓盤，這些樓盤大多為虹橋開發(fā)區(qū)的伴生產(chǎn)物，隨著虹橋開發(fā)區(qū)的成熟，外銷別墅作為高檔的房地產(chǎn)商品之一，目標市場有局限性。直到近來稍有好轉(zhuǎn)，去年的外銷別墅的空置率仍有30%左右。由于經(jīng)濟的發(fā)展，帶動了居民收入的提高，發(fā)達的商業(yè)和金融氣氛以及日趨完善的市政、交通設(shè)施，吸引了眾多國內(nèi)外的投資者。在外銷別墅市場陷入低潮，還未走出迷谷的時候，內(nèi)銷別墅市場反而比較活躍，1998年下半年開始上海西南莘莊附近地區(qū)掀起第二輪滬郊別墅置業(yè)熱潮，1999年2000年，排屋、聯(lián)體別墅等經(jīng)濟型別墅涌入市場，并迅速被市場所認可，更預(yù)示著上海別墅市場春天的到來。從1998年至2001年四年內(nèi)，上海別墅類物業(yè)供銷面積已經(jīng)占全部住宅開發(fā)面積近1/3。這也反映出2002年投放市場的別墅仍將一個較大的上升趨勢。市場上確實出現(xiàn)了一大批區(qū)位適中、品質(zhì)優(yōu)越、價格適宜、升值較快的市場接受度高的別墅。關(guān)鍵詞：1/高市場接受度2001年上海別墅市場2001年上海別墅市場成為上海樓市的熱點，品質(zhì)優(yōu)異、價位適宜的別墅引爆了購房者的購“墅”熱情，紅紅火火、如日中天場面令業(yè)內(nèi)人士驚嘆，更被滬上眾多媒體稱為“別墅年”。 別墅項目供應(yīng)量猛增全年上市別墅項目42個，約是2000年的兩倍，在第四季度則達到了上海歷史最高峰，上市別墅項目21個幾乎與2000年全年的量接近。2001年四個季度純別墅上市量分別為19，呈遞增走勢，平均每月上市3個別墅項目。 高低兩端別墅份額逐步加大，并被市場看好。在高檔別墅走俏的同時，郊縣邊遠地區(qū)的聯(lián)體別墅以及混合物業(yè)類型中總價在70萬元/棟左右的經(jīng)濟型別墅，因走中低價位路線，迎合了部分消費者的需求而同樣俏銷。 現(xiàn)代風(fēng)格大行其道2001年上海別墅風(fēng)格一反原有的歐陸風(fēng)格、北美風(fēng)格一統(tǒng)天下的局面，現(xiàn)代風(fēng)格成為別墅的流行趨勢。amp。amp。鼎邦儷池因其全國住宅最貴單價28003500美元聞名上海樓市，總共56套已售80%以上。amp。這一點從2001年第四季度個案廣告投放量排行榜上別墅項目的表現(xiàn)得到證實。2001年第四季度個案廣告投放量排行榜排名樓盤名稱區(qū)域投放量/萬元發(fā)展商1佘山銀湖別墅松江廣東黃河集團上海公司4新上海花園洋房松江茸欣房產(chǎn)6春天花園長寧東方金馬8虹橋高爾府別墅閔行74虹橋高爾夫俱樂部9康橋半島南匯康橋半島10云頂別墅松江富淘房產(chǎn)2002年上海別墅市場展望2002年別墅市場較2001年將更上一層樓，供需將持續(xù)上漲，同時也不可避免的帶來相當(dāng)程度的高位風(fēng)險。 市場供應(yīng)量不減從2002年1月的別墅上市量來分析，今年的別墅市場供應(yīng)繼續(xù)呈上升勢頭，1月份已上市4個別墅項目，而2001年一季度才1個，前年1季度4個，超過了歷史紀錄。amp。amp。屆時豪宅天價紀錄將再度刷新。amp。二、綜觀當(dāng)今上海別墅市場，大致按需求表現(xiàn)為六大類型： /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。 FON