【正文】 業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀以及近年來的發(fā)展過程來看，雖然近年重慶市第三產(chǎn)業(yè)取得了較大的進(jìn)步，但是由于城市本身的重工業(yè)性質(zhì)，其發(fā)展?jié)摿ι形闯浞诛@現(xiàn)，特別是其作為西部的核心戰(zhàn)略城市，其本身應(yīng)有的輻射優(yōu)勢(shì)尚未得到充分發(fā)揮。雖然從2000年至2005年，重慶是的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了一定的變化，但第一產(chǎn)業(yè)的比重依然占約15％的比例，比其它三個(gè)直轄市高出約12個(gè)百分點(diǎn)，這使得重慶市經(jīng)濟(jì)在產(chǎn)出效能上要明顯低于其它三個(gè)直轄市，這也是重慶市經(jīng)濟(jì)總量差距逐步拉大的一個(gè)直接原因。20002005四大直轄市國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量占直轄經(jīng)濟(jì)體系比例變化200020012002200320042005重慶市%%%%%%天津市%%%%%%上海市%%%%%%北京市%%%%%%l 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)比20002005四大直轄市國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況對(duì)比產(chǎn)業(yè)城 市200020012002200320042005第一產(chǎn)業(yè)重慶市%%%%%%天津市%%%%%%上海市%%%%%%北京市%%%%%%第二產(chǎn)業(yè)重慶市%%%%%%天津市%%%%%%上海市%%%%%%北京市%%%%%%第三產(chǎn)業(yè)重慶市%%%%%%天津市%%%%%%上海市%%%%%%北京市%%%%%%產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)效能的優(yōu)劣是制約城市國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平快速提高主要因素之一。這主要?dú)w罪于重慶市本身較低的起點(diǎn)，基數(shù)小，規(guī)模效應(yīng)尚未發(fā)揮其應(yīng)有的效用，加上西部片去的發(fā)展同東部及沿海地區(qū)有著天生的劣勢(shì)，各種產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)生增加值的能力上存在差距。97 / 97重慶市未來城市地位分析（1）直轄市數(shù)據(jù)對(duì)比目前中國(guó)共有四個(gè)直轄市，分別為北京、上海、天津和重慶，因此以下的對(duì)比分析以這四個(gè)直轄市的各種指標(biāo)為基礎(chǔ)，四個(gè)直轄市所形成的經(jīng)濟(jì)共同體稱之為“直轄經(jīng)濟(jì)體系”。而高速穩(wěn)定發(fā)展的宏觀形勢(shì)必定會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)人們的消費(fèi)意識(shí)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)將繼續(xù)沿溫飽向享受型轉(zhuǎn)變，住房消費(fèi)支出比重也必定會(huì)進(jìn)一步增加。（5）城市經(jīng)濟(jì)背景分析小結(jié)城市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平很大程度上決定著城市的消費(fèi)信心。l 城市發(fā)展進(jìn)入新的階段，經(jīng)濟(jì)動(dòng)力逐步轉(zhuǎn)向自身再發(fā)展19982005重慶市基本建設(shè)投資發(fā)展?fàn)顩r（億元）從上圖的分析中可以看出，直轄以來，重慶市的基本建設(shè)與改造投資一直處于高增長(zhǎng)狀態(tài)，其在固定資產(chǎn)投資中的比重基本維持在60%以上，%，這為城市固定資產(chǎn)投資的持續(xù)增長(zhǎng)提供了有利支持，進(jìn)而有力支撐了城市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，所以，近年來重慶市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展是一個(gè)典型的基礎(chǔ)投資型發(fā)展。重慶歷來都是工業(yè)城市，重工業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用最大。l 工業(yè)經(jīng)濟(jì)比重巨大，城市發(fā)展依賴性較強(qiáng)，第三產(chǎn)業(yè)有待提升。20002005重慶市城市居民可支配收入支出比分析表指標(biāo)可支配收入人均消費(fèi)支出收入支出比200062765475%20016721%200272386360%200380947118%200492217973%2005102448623%20062010重慶市城市居民可支配收入支出預(yù)測(cè)表年份\對(duì)比可支配收入人均消費(fèi)支出20062007200820092010從社會(huì)消費(fèi)品零售總額來分析，根據(jù)重慶市政府十一五發(fā)展規(guī)劃，重慶市十一五期間，社會(huì)消費(fèi)品總額年均增長(zhǎng)率為12%，這說明在未來的幾年時(shí)間里，重慶市將依舊保持高增長(zhǎng)的消費(fèi)勢(shì)態(tài)，城市消費(fèi)力將進(jìn)一步加強(qiáng)。按照近年來重慶市可支配收入與人均消費(fèi)支出所維持的86%的比例關(guān)系，到2010年重慶市城市居民年人均消費(fèi)支出將達(dá)13000元左右；按照十一五發(fā)展規(guī)劃，到2010年，重慶市城鎮(zhèn)化水平將達(dá)52％，以目前的常住人口僅考慮人口自然增長(zhǎng)計(jì)算，屆時(shí)城鎮(zhèn)人口將達(dá)1500左右，也即屆時(shí)的重慶市城市居民消費(fèi)支出總額將達(dá)1926億元左右。預(yù)計(jì)十一五期間，重慶市地區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)率將不低于10%，到2010年將達(dá)到5000億。預(yù)測(cè)一個(gè)城市的消費(fèi)潛力，一方面可以通過城市居民未來人均收入的變化配合相關(guān)的消費(fèi)理論進(jìn)行，另一方面則可以通過一個(gè)城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的發(fā)展趨勢(shì)來預(yù)測(cè)。20002005重慶市城市居民年消費(fèi)支出及構(gòu)成表（億元）200020012002200320042005消費(fèi)支出（元）食品交通和通訊教育娛樂文化服務(wù)居住消費(fèi)構(gòu)成（%）食品3838交通和通訊教育娛樂文化服務(wù)居住9城市居民恩格爾系數(shù)（%）城市居民恩格爾系數(shù)3838說明：消費(fèi)構(gòu)成為抽樣調(diào)查結(jié)果20002005重慶市城市居民年消費(fèi)支出及構(gòu)成圖l 未來收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，城市消費(fèi)支持總額巨大根據(jù)“十一五規(guī)劃”進(jìn)行預(yù)測(cè)，%，幾乎比2005年翻一番。從下表的分析中可以看出，隨著人們收入水平的增長(zhǎng)，重慶市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)在最近幾年開始較為明顯的變化，對(duì)于衣食、家庭設(shè)備等日常生活的消費(fèi)比重開始逐年下降，而住房、交通、旅游等高等消費(fèi)的支持比例逐步提高，這一點(diǎn)從城市居民恩格爾系數(shù)可直接看出。2004年以來，消費(fèi)明顯升溫并出現(xiàn)升級(jí)趨勢(shì)，城鄉(xiāng)消費(fèi)品市場(chǎng)均呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，兩年的增長(zhǎng)率均超過10%，2004年更是使消費(fèi)得到了一個(gè)大的釋放，同比上漲幅度達(dá)到27%，2005年增長(zhǎng)速度雖然有所回落，但其增速仍然接近14％。19982005年重慶市社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）備注：為了便于作圖，將人均GDP單位變?yōu)槭?。十五期間，特別是近兩年，伴隨著高速增長(zhǎng)的宏觀環(huán)境，重慶市城市人均可支配收入有了較大的提升，2005年邁過10000元大關(guān)，年均增長(zhǎng)幅度約13%；同時(shí)，人均消費(fèi)性支出方面也有重大改變，不僅在增長(zhǎng)速度上突破10%，而且在消費(fèi)結(jié)構(gòu)上也日益從溫飽型消費(fèi)轉(zhuǎn)向享受型消費(fèi)，恩格爾系數(shù)逐年下降。根據(jù)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或者地區(qū)的老年人口比重超過7%，即視為該國(guó)家、地區(qū)進(jìn)入老年型社會(huì)，在城市經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)的情形下進(jìn)入老年型社會(huì)對(duì)重慶市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將產(chǎn)生一定的壓力。2003年以來，重慶市的人口年齡結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定，014歲、1564歲、65歲以上三種年齡段的比例基本維持在2﹕7﹕1。l 人口年齡結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，社會(huì)結(jié)構(gòu)逐步走向老年型20032005重慶市人口年齡結(jié)構(gòu)狀況分析說明：本數(shù)據(jù)為抽樣調(diào)查結(jié)果，2003年樣本容量為總?cè)丝诘那Х种唬?004年后為總?cè)丝诘陌俜种?。而主城常住人口的同步增加則充分說明本市的外出人口主要來自郊縣，勞務(wù)輸出的特征明顯。至2000年來，重慶市的常住人口呈逐年下降趨勢(shì)，年均下降幅度約5%。20002005重慶市常住人口狀況分析（萬人）20032005重慶市外出人口分析（萬人）說明：本數(shù)據(jù)為抽樣調(diào)查結(jié)果，2003年樣本容量為總?cè)丝诘那Х种唬?004年后為總?cè)丝诘陌俜种弧４送?，從戶均人口的變化來看?001年以來，主城九區(qū)的戶均人口基本維持在3左右波動(dòng)，且波動(dòng)幅度較小，結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定，說明主城區(qū)人口增長(zhǎng)與戶數(shù)的增長(zhǎng)呈同步趨勢(shì)。20032005重慶市市外外來人口分析（萬人）說明：本數(shù)據(jù)為抽樣調(diào)查結(jié)果，2003年樣本容量為總?cè)丝诘那Х种唬?004年后為總?cè)丝诘陌俜种?。?）城市人口結(jié)構(gòu)分析l 戶籍人口穩(wěn)步上升，總戶籍的增長(zhǎng)高于總?cè)丝诘脑鲩L(zhǎng)19982005重慶市戶籍人口狀況分析（萬人）在城市總?cè)丝冢☉艏丝冢┑陌l(fā)展方面，隨著重慶市城市發(fā)展的高速運(yùn)行，重慶市總?cè)丝谥鸩皆鲩L(zhǎng)，特別是在2002年以來，%，%，一方面這主要是由于重慶市本身屬于農(nóng)村型大城市，農(nóng)村人口基數(shù)大，加快了城市總?cè)丝诘脑鲩L(zhǎng)，另一方面，這也說明了隨著重慶市城市競(jìng)爭(zhēng)力的不斷增強(qiáng)，重慶市的對(duì)外人口吸引力逐步增強(qiáng)，城市中外來人口的數(shù)量穩(wěn)步上升。從結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資比例自1998年連續(xù)增長(zhǎng)后，于2001年達(dá)到24％左右，此后4年一直維持在這一水平左右，%。這不僅保證了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展，維持了社會(huì)前進(jìn)的動(dòng)力，同時(shí)，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)也大大的促進(jìn)了第三產(chǎn)業(yè)，特別是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨于合理?？梢姡貞c直轄以后經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度比較快，第二產(chǎn)業(yè)正在壯大，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，第一產(chǎn)業(yè)比例萎縮。l 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式逐步蛻變直轄以來，重慶市經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展速度較快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到了一定的優(yōu)化，但由于第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及第一產(chǎn)業(yè)比例萎縮較慢決定了重慶還是一個(gè)落后的農(nóng)村直轄市。在直轄市特殊的政治、經(jīng)濟(jì)權(quán)利的支撐下，重慶市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展開啟了其復(fù)興之路，％的增長(zhǎng)率使得其城市經(jīng)濟(jì)在不到10年的時(shí)間里發(fā)生了翻天覆地的轉(zhuǎn)變，2005年，重慶市國(guó)民經(jīng)濟(jì)取得經(jīng)濟(jì)總量比直轄翻一番、突破3000億大關(guān)兩大碩果，城市發(fā)展進(jìn)入新的階段。江北城項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告目 錄一、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市輻射力研究 3重慶經(jīng)濟(jì)背景 3（1）宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析 3（2）城市人口結(jié)構(gòu)分析 5（3）重慶市消費(fèi)力水平特征 9（4）未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向 13（5）城市經(jīng)濟(jì)背景分析小結(jié) 15重慶市未來城市地位分析 16（1）直轄市數(shù)據(jù)對(duì)比 16（2）西部重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)對(duì)比 20（3）小結(jié) 253．重慶市未來的對(duì)外輻射力 25（1）重慶城市規(guī)劃 25（2）重慶城市輻射力綜述 28二、重慶CBD發(fā)展?jié)摿ρ芯?29 29（1）重慶中央商務(wù)區(qū)（CBD）規(guī)劃簡(jiǎn)介 29（2）重慶CBD規(guī)劃與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 30（3）重慶中央商務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 32 35（1）江北CBD規(guī)劃前景 35（2）江北CBD配套實(shí)施規(guī)劃 37三、重慶各類物業(yè)類型綜述 38 38（1）主城各片區(qū)住宅市場(chǎng)概述 38（2）住宅產(chǎn)品價(jià)格綜述 39（3）主城中心區(qū)域住宅產(chǎn)品開發(fā)情況 40（4）江北城CBD建設(shè)中住宅的發(fā)展前景 4商務(wù)酒店 41（1）重慶酒店業(yè)現(xiàn)狀 41（2）重慶酒店業(yè)產(chǎn)品綜述 43（3）酒店經(jīng)營(yíng)形式 44（4）產(chǎn)權(quán)式酒店 45（5）重慶酒店業(yè)的發(fā)展規(guī)劃 46（6）江北城CBD酒店業(yè)的發(fā)展前景 46（含純寫字樓和商務(wù)公寓） 47（1）重慶商務(wù)市場(chǎng)發(fā)展歷程 47（2）重慶的商務(wù)格局 49（3）商務(wù)產(chǎn)品供需現(xiàn)狀 50（4）重慶市場(chǎng)甲級(jí)寫字樓特征綜述 53（5）江北城CBD商務(wù)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè) 53 56（1）重慶商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)類型 56（2）重慶市商業(yè)物業(yè)主要經(jīng)營(yíng)模式簡(jiǎn)述 57（3）重慶各大商圈綜述 57（4）江北城商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè) 58一、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市輻射力研究重慶經(jīng)濟(jì)背景（1）宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析l 國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速、穩(wěn)步增長(zhǎng)19982005重慶市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（億元） “發(fā)揮重慶特大城市的輻射作用，建成長(zhǎng)江上游的經(jīng)濟(jì)中心?！边@是中央對(duì)重慶市作為直轄市的直接定位，也是重慶人們?yōu)橹畩^斗近10年的戰(zhàn)略目標(biāo)。由于“十五”期間打下了良好的基礎(chǔ)，“十一五”起始年的上半年（2006年上半年），全市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“起飛”階段， ，％，成為直轄以來增長(zhǎng)最快的半年，全市經(jīng)濟(jì)整體繼續(xù)呈增長(zhǎng)速度加快、運(yùn)行質(zhì)量較好、經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提高的良好發(fā)展勢(shì)頭。1998年2005年重慶市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)動(dòng)態(tài)圖（％）作為老工業(yè)基地、西南工業(yè)重鎮(zhèn)，重慶的第二產(chǎn)業(yè)一直占有重要的地位，直轄后其比重有逐步上升的趨勢(shì)，在第三產(chǎn)業(yè)比重徘徊不前的情況下，成為第一產(chǎn)業(yè)比重下降的主要原因。l 固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步攀升，城市基礎(chǔ)逐步完善直轄以來，伴隨著國(guó)家資金、政策上的支持，重慶市的直接投資取得了較為迅速的發(fā)展，特別是固定資產(chǎn)投資，發(fā)展速率幾乎年年高于全國(guó)平均水平。19982005固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資發(fā)展?fàn)顩r（億元）社會(huì)固定資產(chǎn)投資由基本建設(shè)、更新改造、房地產(chǎn)開發(fā)投資及其他投資四部分組成。這說明，近年來重慶的房地產(chǎn)開發(fā)投資所占比例處于穩(wěn)定發(fā)展階段，房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中的比例與城市發(fā)展階段相對(duì)協(xié)調(diào)。19982005重慶市戶均人口狀況分析（人/戶）戶均人口方面，從上圖中可以明顯看到，至直轄以來，重慶市的戶均人口逐年下降，這說明，相比于重慶市總?cè)丝诘脑鲩L(zhǎng)，重慶市人口總戶數(shù)的增長(zhǎng)顯得更為明顯，也即總戶數(shù)的增長(zhǎng)速度高于總?cè)丝诘脑鲩L(zhǎng)速度，總戶數(shù)的增加主要表現(xiàn)為家庭支系不斷分裂構(gòu)成新的家庭組合，可直接產(chǎn)生新的住房需求，這就為重慶市的房地產(chǎn)市場(chǎng)添加了新的需求動(dòng)力，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展提供了支撐。20002005重慶市主城九區(qū)戶籍人口狀況分析（萬人）20002005重慶市主城九區(qū)戶均人口狀況分析（人/戶）從主城九區(qū)的數(shù)據(jù)看，近年來重慶市的主城區(qū)戶籍人口呈穩(wěn)步增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)，年增長(zhǎng)率均高于1%，%，這說明隨著主城區(qū)的快速發(fā)展，扣除每年人口自然增長(zhǎng)帶來的新生人口入籍（），有9成的新增戶籍人口來自外來人口的入籍，重慶市主城區(qū)對(duì)區(qū)外人口的輻射力逐步加強(qiáng)，區(qū)外人員入籍主城的現(xiàn)象正逐步提升，相信在未來這種現(xiàn)象還會(huì)有加劇的空間。l 常住人口逐年下降，但正逐步開始反彈。20002005重慶市主城九區(qū)常住人口狀況分析（萬人）說明：本數(shù)據(jù)為抽樣調(diào)查結(jié)果，2003年樣本容量為總?cè)丝诘那Х种唬?004年后為總?cè)丝诘陌俜种?。常住人口的下降主要是受外出人口增長(zhǎng)的影響，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，重慶市外出人口逐年增長(zhǎng)，僅20