【正文】 較齊全、到位，交通便捷。也基本反映了上海ＴＯＷＮ?。龋希眨樱诺幕咎卣?。雖然市區(qū)也出現(xiàn)TOWN HOUSE項(xiàng)目，但此區(qū)域TOWN HOUSE只起點(diǎn)綴作用，不可能大規(guī)模出現(xiàn)。（三） 上海TOWN HOUSE趨向成熟階段市場(chǎng)狀況經(jīng)過(guò)幾年的大力發(fā)展，進(jìn)入新世紀(jì)后，TOWN HOUSE已經(jīng)漸顯成熟了。小區(qū)是以獨(dú)立別墅（152套）為主的低密度住宅區(qū)，TOWN HOUSE（108套）占少部分。單套總價(jià)定為110～124萬(wàn)，是高價(jià)位TOWN HOUSE，銷售狀況良好。小區(qū)內(nèi)設(shè)會(huì)所，水上樂(lè)園，湖邊網(wǎng)球場(chǎng)，壁球室等設(shè)施。單套總價(jià)為52～73萬(wàn)，屬中價(jià)位較有個(gè)性TOWN HOUSE，銷售狀況非常好，已預(yù)定出70%。景觀采用江南18美景。房型設(shè)計(jì)有特色?？們r(jià)為70萬(wàn)元左右，相對(duì)于其位置，價(jià)格稍高，屬中上價(jià)位的TOWN HOUSE。小區(qū)創(chuàng)造性地運(yùn)用三維立體的空間布局手法，進(jìn)行人車動(dòng)線的分層布局。地下室設(shè)私家獨(dú)享Club，內(nèi)設(shè)家庭影院，酒吧，桑拿室，健身房，臺(tái)球室。剛開盤，銷售狀況良好。房型設(shè)計(jì)上靈活多變，使廳、臥室、露臺(tái)、地下（半地下）室的功能發(fā)揮到最大，在窗、門、陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間等細(xì)節(jié)上，大膽運(yùn)用流行的式樣，不在一味照抄國(guó)外陳舊的樣式?！　OWN HOUSE 的出現(xiàn)決非偶然，它是公寓和別墅的中間形態(tài)。即使現(xiàn)在沒(méi)有車，不久將會(huì)購(gòu)買。5） 家庭人口為3——5人，可能三代同住。３、 出國(guó)歸來(lái)人員。如：大學(xué)教授、演員、主持人、ＩＴ技術(shù)人員等。上海的TOWN HOUSE風(fēng)格式樣各異，表現(xiàn)著不同的文化。（四）消費(fèi)者購(gòu)買TOWN HOUSE 行為特征分析： 一般來(lái)說(shuō)，首次置業(yè)者購(gòu)房總價(jià)為30萬(wàn)元左右，二次置業(yè)者總價(jià)平均為65萬(wàn)左右，從TOWN HOUSE的總價(jià)和目標(biāo)消費(fèi)者定位看，以二次置業(yè)者及投資類為主，首次置業(yè)者占很小的一部分。２、 二次置業(yè)者：他們因?yàn)橐焉暇邆湟欢ǖ馁?gòu)房經(jīng)驗(yàn)，并在現(xiàn)實(shí)居住環(huán)境中發(fā)現(xiàn)一些以往很少注意的問(wèn)題，居民對(duì)房屋期望值更高，考慮的具體因素也更多，那么他們認(rèn)為：最重要的是：地理位置和環(huán)境，房型和配套，物業(yè)管理，價(jià)格較重要的是：開發(fā)商實(shí)力，有升值潛力等因素則普遍得到認(rèn)同。上海TOWN HOUSE 主要集中在內(nèi)環(huán)線以外、外環(huán)線附近?！　。?、TOWN HOUSE 非常注重周邊的環(huán)境TOWN HOUSE 的消費(fèi)者一般為在城市工作的中產(chǎn)階級(jí)，遭受的是渾濁的空氣，噪音的摧殘，交通的阻塞等惡劣的環(huán)境，所以他們選擇郊區(qū)TOWN HOUSE的最重要原因就是環(huán)境，看中郊區(qū)優(yōu)美的環(huán)境，清新的空氣，沒(méi)有噪音的污染。（二）TOWN HOUSE檔次劃分根據(jù)目前上海TOWN HOUSE市場(chǎng)的價(jià)位水平，上海市市民的經(jīng)濟(jì)水平，及TOWN HOUSE的經(jīng)濟(jì)特性，我們將TOWN HOUSE劃分為三個(gè)檔次：經(jīng)濟(jì)型TOWN HOUSE、中價(jià)位個(gè)性TOWN HOUSE、豪華型TOWN HOUSE。２、 中價(jià)位個(gè)性TOWN HOUSE，指總價(jià)在50～100萬(wàn)元的TOWN HOUSE，均價(jià)一般在６０８０萬(wàn)左右。主要集中在莘莊、浦東外環(huán)線附近區(qū)域。（三）TOWN HOUSE類別劃分根據(jù)TOWN HOUSE小區(qū)內(nèi)的建筑形態(tài)，我們將TOWN HOUSE小區(qū)劃分為純聯(lián)體別墅小區(qū)和混聯(lián)體別墅。該種形式的小區(qū)目前較多。目前市場(chǎng)上該種類型的TOWN HOUSE不多。公共活動(dòng)空間包括中心會(huì)所、集中綠化、休閑步行道、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等居民散布鍛煉的場(chǎng)所，是完全開放的空間?！　∷接每臻g：即住宅底層花園、露臺(tái)、庭院的圍合，增加了安全感和私密性，居民可在此休息、種植花卉，是室內(nèi)向室外過(guò)渡的延伸空間。從容積率方面看，TOWN 。觀賞價(jià)值性：建立怡人的風(fēng)景帶，沿路的風(fēng)景，使其成為居民回家的樂(lè)趣。景觀規(guī)劃在遵循“點(diǎn)、線、面”結(jié)合的一般景觀規(guī)劃原則的同時(shí)，應(yīng)根據(jù)TOWN HOUSE的特點(diǎn)，適當(dāng)增加“點(diǎn)”（即宅前后綠化）和“線”（環(huán)線林帶）的分量，適當(dāng)減少“面”（集中綠化）的面積。99～2000年出現(xiàn)的TOWN HOUSE，各種風(fēng)格式樣，百花齊放，百家爭(zhēng)鳴。TOWN HOUSE房型特征分析TOWN HOUSE的房型最能反映出TOWN HOUSE發(fā)展?fàn)顩r。TOWN HOUSE的車位分兩種，一種是室內(nèi)，一種是室外。室內(nèi)空間可分為四次空間：開放空間、半開放空間、半私密空間、私密空間。半開放空間，指廚房、餐廳、家庭活動(dòng)廳等。一般位于二層，有兩到三個(gè)房間，并設(shè)置衛(wèi)生間。房型的設(shè)計(jì)總是與面積聯(lián)系在一起的，從目前上海ＴＯＷＮ?。龋希眨樱鸥鳂潜P面積統(tǒng)計(jì)可以看出：１６０２２０平方米的房型占的比例最大，超過(guò)　　６０％，可見該面積段是ＴＯＷＮ?。龋希眨樱诺闹髁γ娣e。六、 TOWN HOUSE的發(fā)展空間、存在意義與未來(lái)存在的意義從客觀現(xiàn)實(shí)主義角度來(lái)分析就可以得出其滿足了一部分人對(duì)別墅這一奢侈品的欲望需求；其對(duì)城市的作用是加速了城市化的進(jìn)程；其對(duì)住宅類型多樣化起到了填充作用，使人的居住形勢(shì)得到了拓展。這也就是獨(dú)幢別墅在很長(zhǎng)的歷史時(shí)期內(nèi)，仍只是為少數(shù)人所提供的。 。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)及消費(fèi)者對(duì)TOWN HOUSE的需求在目前經(jīng)濟(jì)走勢(shì)很強(qiáng)的階段里，其存在與發(fā)展的空間是大有可為的。隨著新世紀(jì)的來(lái)臨，科技智能化的不斷發(fā)展，上海居民對(duì)工作、生活需要的不斷加大，標(biāo)準(zhǔn)的檔次也不斷的提高。配套設(shè)施一般設(shè)置VIP會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等體育休閑場(chǎng)所，以滿足中產(chǎn)階級(jí)的日常生活需求。私密空間，指主臥室。現(xiàn)多采用室內(nèi)半地下車庫(kù)，客廳挑空、夾層設(shè)廚房、餐廳的形式。還應(yīng)設(shè)置一客衛(wèi)。室內(nèi)空間設(shè)計(jì)也應(yīng)堅(jiān)持“以人為本”的原則，使其具備私密性、舒適性和合理性。TOWN HOUSE的房型包括室內(nèi)和室外兩部分，室外部分指私家花園和室外車位，有的還設(shè)置一小院子。2001年出現(xiàn)的TOWN HOUSE，從風(fēng)格上出現(xiàn)了較明顯的變化，美式、現(xiàn)代主義風(fēng)格得到了較大發(fā)展，如陽(yáng)光愛(ài)琴海、江南文化園等項(xiàng)目，并取得較好的銷售效果；歐洲宮廷式的奧玎宮廷別墅以其大氣、華麗吸引了不少消費(fèi)者。由此可以看出歐式的TOWN HOUSE較早，美式的TOWN HOUSE較新，不過(guò)各種式樣各有所長(zhǎng)，各有所喜愛(ài)。３、 TOWN HOUSE景觀設(shè)計(jì)對(duì)于TOWN HOUSE來(lái)說(shuō)，景觀設(shè)計(jì)尤為重要，是體現(xiàn)其別墅性、舒適性的重要方面，消費(fèi)者也非常重視小區(qū)的景觀設(shè)計(jì)。安全保障性：提供安全的入口和出口；合理性：由于TOWN HOUSE小區(qū)中幾乎每戶都有車，且一半停于自家樓下，所以合理的線路尤為重要，避免出現(xiàn)堵塞現(xiàn)象。建筑布局：TOWN HOUSE就是幾幢甚至十幾幢小于3層的住宅并聯(lián)組成的住宅。　　半私用空間35戶人家形成一個(gè)組團(tuán)圍合，各幢短拼之間的組團(tuán)景觀相互依存，但又自成一體，這就是半私用空間。 私密性 室內(nèi)空間 舒適性 成就感、滿足感 合理性 親密感“以人為本” 鄰里空間 安居感 歸屬感 自由感 安全性 公共空間 自然性 和諧感 共享性建筑空間布局TOWN HOUSE小區(qū)空間序列組織，根據(jù)居民室外活動(dòng)內(nèi)容和室外空間安全的要求，按不同領(lǐng)域的各自屬性和室外層次劃分為四層空間序列：小區(qū)公共活動(dòng)空間——組團(tuán)間半公共空間——樓棟間半私用空間——獨(dú)立私家花園、停車位私用空間。從目前市場(chǎng)上看，公寓和TOWN HOUSE混和的小區(qū)大都在市區(qū)或地段較好的區(qū)域，而單體別墅和TOWN HOUSE混和的小區(qū)，大都位于別墅區(qū)內(nèi)或郊區(qū)，檔次價(jià)位較高，如淺水灣花園。目前上海真正純TOWN HOUSE的小區(qū)不多，主要有櫻園、雅仕軒等。該類TOWN HOUSE價(jià)位較高，是較高層次人士的置業(yè)目標(biāo)，大多位于單體別墅區(qū)內(nèi)，或市區(qū)公寓項(xiàng)目?jī)?nèi)，為了與周邊建筑匹配或因地段原因，定位較高。在小區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、配套等方面較有特色，每個(gè)項(xiàng)目有個(gè)不相同的特點(diǎn)，能夠滿足不同人土的需求，是TOWN HOUSE的主流。該類TOWN HOUSE價(jià)位相對(duì)較低，小區(qū)規(guī)劃、房型、配套等方面要求不高。從目前上海TOWN HOUSE項(xiàng)目周邊的情況看，不要求有很齊全的商配，但基本的如：菜場(chǎng)、商店、郵局等要有。TOWN HOUSE 的居民一般在市區(qū)工作、進(jìn)行娛樂(lè)等活動(dòng)，他們大部分家庭有一到兩部自備車，有了便捷的交通，這樣他們可以方便快速的上班、回家?！　　〕鞘械母呙芏劝l(fā)展導(dǎo)致中心區(qū)的生態(tài)環(huán)境“熱效應(yīng)”，空氣純凈指數(shù)下降，噪音的污染，交通的阻塞以及環(huán)境的惡化等，住宅郊區(qū)化為住宅形式的多元化發(fā)展提供了廣闊的天地，空氣新鮮、地域?qū)拸V，為塑造低密度住宅奠定了良好的基礎(chǔ)。在價(jià)格、位置、建筑質(zhì)量、建筑風(fēng)格、外立面、房型、物業(yè)管理、開發(fā)商實(shí)力、周邊環(huán)境等方面和首次置者則有很多不同，據(jù)調(diào)查資料表明。追求環(huán)境的優(yōu)美、生活的舒適，如外企高級(jí)白領(lǐng)，科研、文藝、ＩＴ等技術(shù)工作人員。如：私營(yíng)業(yè)主、金融機(jī)構(gòu)工作人員、國(guó)有企業(yè)中層領(lǐng)導(dǎo)等。５、 金融機(jī)構(gòu)工作人員。7） 以投資為目的的小業(yè)主（二） 消費(fèi)者社會(huì)特征分析：１、 效益好的國(guó)有大中型企業(yè)的中層領(lǐng)導(dǎo)。3） 注重生活的舒適性、私密性和安全性，向往高品質(zhì)的生活。因此TOWN HOUSE 的出現(xiàn)，使他們對(duì)住宅又有了新的追求，實(shí)際意義上說(shuō)，TOWN HOUSE 正是為這一群中產(chǎn)階級(jí)度身打造的住宅。既要保持TOWN HOUSE的特性，也不能使其與周邊的建筑格格不入，講求整體的和諧。1． TOWN HOUSE小區(qū)，基本體現(xiàn)人性化、個(gè)性化特征。單價(jià)9000～10000元/m178。面積相對(duì)較大，220～270平方米。奧玎宮廷別墅位于古北新區(qū)，地段位置佳，周邊配套齊全，交通便捷。房型有點(diǎn)似君臨天下的房型，但比其更開放、活潑、自由?！　⌒^(qū)設(shè)有VIP會(huì)所。小區(qū)占地9萬(wàn)平方米，是純雙拼的TOWN HOUSE,共260余套，分兩期開發(fā)。大小適中。小區(qū)占地八萬(wàn)平方米，規(guī)劃308套現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義TOWN HOUSE，錯(cuò)落有致，立面選用白色，輔以高級(jí)藍(lán)灰色，及局部金屬構(gòu)件，使建筑物與環(huán)境融為一體。TOWN HOUSE面積為230～260平方米大戶型，拉近了與獨(dú)立別墅的檔次。目前周邊配套上不成熟，主要依靠莘莊鎮(zhèn)的配套設(shè)施。從產(chǎn)品定位上分析，以50~100萬(wàn)中價(jià)位TOWN HOUSE為主體，經(jīng)濟(jì)型（50萬(wàn)以下）、豪華型（100萬(wàn)以上）TOWN HOUSE為補(bǔ)充的市場(chǎng)定位，符合TOWN HOUSE的特征，滿足消費(fèi)者的需求。最集中的地區(qū)為西南版塊莘莊、九亭區(qū)域的TOWN HOUSE群。此區(qū)域板塊的TOWN HOUSE以經(jīng)濟(jì)型別墅為主，無(wú)論小區(qū)規(guī)劃，還是房型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施，標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較低。由此可以看出，TOWN HOUSE這種產(chǎn)品的地域特征，不適合大量位于市區(qū)地段?？蛷d