【正文】 宜居之地”！ 實力開發(fā)商紛紛進駐漢陽 產(chǎn)品更新?lián)Q代多元化面世 過去，漢陽鮮有知名開發(fā)商進駐，如今，已是兩 重天： 2020 年，上海復地集團率先進駐，此后，廣州廣電集團、澳門新億勝等外來知名開發(fā)商紛紛搶灘，而在全國一向以開發(fā)豪宅項目著稱的世茂集團也把目光聚焦在了這個蘊含著豐富潛力的區(qū)域。 樓市供應激增，房價屢創(chuàng)新高 據(jù)統(tǒng)計， 2020 年漢陽樓市推盤 16 個（不包括沌口板塊），推盤量達 萬 ㎡ ，比 2020 年上漲 32%。 漢陽豪宅 影響武漢 在世茂來到漢陽之前，絕大部分武漢人都會毫不猶豫地認為武漢的豪宅只會在漢口和武昌兩鎮(zhèn)存在；而絕大部分武漢人對豪宅的認識也僅僅只是停留在地段尊貴上和景觀資源稀缺上。三大看點聚焦 2020 年之漢陽房地產(chǎn)市場。面對越來越多的高檔高價樓盤相繼涌現(xiàn)，未來這些樓盤的銷售也令人堪憂。 商業(yè)配套逐漸完善，商業(yè)副中心將形成 商業(yè)配套不足曾是漢陽最大的弱勢，漢陽市民過去購物都要過江去武廣、江漢路等市級商業(yè)中心。相信在不久將來，在漢陽版圖上又將多一個市級商業(yè)副中心。當其他片區(qū)大量新盤涌向市場吸引著市民眼球時，沌口還是以前的老面孔；當武漢地價不斷拍出新高時，沌口卻成為了看客。 與沌口同屬武漢 新區(qū)的漢陽板塊在錦繡長江的帶領下，邁入了快速發(fā)展，價格大幅提高。 值得一提的是，與沌口相近的后官湖區(qū)域的千年美麗、聽濤觀海、東方夏威夷，卻在沌口的沉寂下，憑借良好的湖泊資源環(huán)境和產(chǎn)品讓市民感受到了沌口之外的天地。 調(diào)整，激情后的冷靜 20 2020 年沌口在武漢新區(qū)、東風總部遷入沌口的利好消息帶 動下，依托低于中心城區(qū)的價格和有利的自然環(huán)境，沌口樓市搶先發(fā)力，吸引了大量購房者涌入沌口，外地購房大軍也提前在沌口置業(yè)，價格大幅提升，直逼漢陽，沌口樓市出現(xiàn)了前所未有的輝煌。然而與同作為國家級開發(fā)區(qū)的光谷相比，卻出現(xiàn)截然不同的現(xiàn)象，光谷在 2020 年卻新盤不斷推出、營銷手段層出不窮、熱點不斷。 光谷的發(fā)展是城市現(xiàn)狀無法滿足其發(fā)展需要的自然擴張狀態(tài)，具有持續(xù)而穩(wěn)定的發(fā)展趨勢，沌口搶先啟動必將面臨漢陽中心城區(qū)快速發(fā)展的直接競爭，漢陽樓市的加速發(fā)展，直接導致了沌口樓市的減速。 另一方面，沌口若能大力建設生活配套，完善生活設施，創(chuàng)造良好的居住氛圍和便利條件，從心理上留住沌口強大的就業(yè)人群，沌口樓市必將東山再起。沌口作為一個以工業(yè)為基礎的新興區(qū)域，沌口絕大部分土地被用于 工業(yè)開發(fā)，住宅和商業(yè)只是作為輔助而存在，在土地嚴重緊縮的狀況下，沌口能否從傳統(tǒng)的住宅和商業(yè)開發(fā)中尋求突破，是沌口樓市得以突破的滾間。截然不同的沌口與漢陽呈現(xiàn)出不同的方向，在前幾年漢陽中心城區(qū)功能老化，缺乏良好的生活配套環(huán)境和 全新的工業(yè)發(fā)展空間，為沌口提供了充分的發(fā)展空間。 生活的不便利，公共設施匱乏，樓盤相對分散，不能連成一片，形成集中的居住區(qū)，也就難以構(gòu)建出濃郁的居住氛圍，傍晚各小區(qū)星點的燈火，讓沌口與城市概念越來越遠，不能從心里留住置業(yè)的人群，市民寧愿忍受進出擁擠的交通，也不愿真正住沌口。 政府近年來曾計劃在沌口區(qū)域供地，但查看近年來沌口土地拍賣成交情 況，從 20202020 年，沌口也僅在 2020 年供應 1 宗地，遠不及其他區(qū)域。2020 年，其他各區(qū)域房價以 1530%的速度提升時，沌口樓市全年均價也僅上漲了不足 3%。 回顧一年來沌口樓市，活躍在沌口樓市上的仍然是金色港灣、東風陽光城、泰合百花公園、湘隆時代中心、水木清華等幾張以往老面孔，仔細研究，這些樓盤的開盤時間都在 20 2020 甚至更早，他們或開發(fā)完成，或漸入尾聲。這一年武漢樓市快速發(fā)展，沌口卻在原地踏步。今年元旦集住宅、寫字樓、酒店式公寓與大型商業(yè)賣場于一體的閩東國際城也順利開盤了，他的出現(xiàn)也將豐富鐘家村地區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)、凝聚人氣；此外，去年 12 月新成交位于漢陽大道與英武大道交會處漢商旁的地塊今后也 將用于商業(yè)項目的開發(fā)，其商業(yè)規(guī)模設計容量可達到 10 萬平米。但是面對總體量達 165 萬 ㎡ 的起步基價，這還僅僅只是萬里長征的第一步，后期超大體量的房源靠誰來消化是一大 問題，當后期價格如果再繼續(xù)走高后，客戶會否認同又是擺在世茂面前的又一個難題。 2020 年 3 月由三江航天成功拍下的赫山地塊 —— “春江花月”已于 12 月份破土動工，按照其土地交易成本計算來看，該項目很有可能均價會突破 4000元 /㎡ ，而目前周邊項目售價現(xiàn)在為 3500 元 /㎡ 左右；去年 11 月由湖北新長江置業(yè)拿下的位于馬滄湖東路的地塊，其樓面地價更是達到了 2048 元 /㎡ ，預計未來售價很有可能會接近 5000 元 /㎡ ，漢陽的 樓王 世茂錦繡長江目前毛坯房售價為8000 元 /㎡ ，未來價格繼續(xù)走高也是勢在所趨。 世茂錦繡長江在規(guī)劃上，首次將超高層建筑、低層花園洋房、 5A 級寫字樓、SOHO、酒店、商業(yè)等眾多頂級物業(yè)融于同一社區(qū)內(nèi)的 綜合體規(guī)劃 理念引入武漢；在樣板區(qū)建設 上，投入近一個億打造五星級會所的大手筆投入在武漢相信也是空前的；在銷售道具上該樓盤也獨具創(chuàng)新的運用先進的多媒體立體視頻系統(tǒng)讓客戶對項目的認識猶如身臨其境；同時在銷售推廣上該樓盤也是武漢首個進行海外推廣發(fā)售的項目…… 世茂的出現(xiàn)不僅帶動了漢陽地區(qū)周邊樓盤價格水漲船高，更為整個武漢市豪宅市場樹立了一個顯著的“標桿”。 過去，市民對漢陽的房價認識還只停留在每平米二三千元的水平，那么 2020年年初，隨著鐘家村板塊的 鳳凰華庭 異軍突起，房價率先突破 4000 元 /㎡ 大關，隨后，漢陽房價不斷刷新新高： 9 月，都市蘭亭推出精裝小戶型，其房價突破了5000 元 /㎡ ， 11 月，錦繡江山低調(diào)開盤，房價輕松越過 6000 元 /㎡ 關口；而萬眾矚目世茂錦繡長江登場，將整個房價 攀比之風 推向了高潮，首批毛坯房源均價8000 元 /㎡ ，而 12 月推出的精裝修房房價 更是高達 10000 元 /㎡ 而傲視群雄。 大公司自然有大手筆。 2020 年起武漢市開始啟動“武漢新區(qū)”的建設，早已納入包括世茂在內(nèi)的地產(chǎn)大鱷的視線。盡管在世茂之 前也有些高端產(chǎn)品在做一些前衛(wèi)的探索，但毋庸置疑的是， 2020 年的漢陽樓市因為有了世茂如今的寶豐片區(qū)已經(jīng)是風光不再，時代天驕二期上演獨角戲，并且短期內(nèi)無潛在項目跡象。 說到小口樓市則不能不說新世界 中心，這塊由香港新世界集團早期拿下的土地經(jīng)過漫長的等待，終于揭開它神秘的面紗：公寓、寫字樓、商業(yè)城市中心綜合 體，這幅巨大的雕塑在新世界集團這位“老木匠”的手里，終于讓他發(fā)出了不一樣的光彩，公寓 7000— 10000 元 /平方米的單價著實沒有多少開發(fā)商敢想。 目前所售項目雖小，但房價的增長勢頭卻不可小視，住宅均價從年初的4300 元 /平方米升至目前的 5000 元 /平方米，其漲幅近 18%。書香苑、御景名苑、廈華屆時，武漢將形成“兩縱一橫” 70 公里長的軌道骨干線網(wǎng)。融僑集團一方面借漢口春天公園之勢，同時通過企業(yè)在全國多個城市開發(fā)的經(jīng)驗，打造古田高尚居住社區(qū)，香 港映象、漢水熙園等項目在產(chǎn)品設計、園林設計上均體現(xiàn)了較高的開發(fā)水平，小區(qū)越來越美，居住質(zhì)量明顯提升。 高層住宅成主導，產(chǎn)品出現(xiàn)差異化 隨著開發(fā)商水平的提高和城市用地的集約化， 2020 年的古田樓市 11 層的小高層及 18 層的高層成為市場主流產(chǎn)品，少量 30 層左右的高層住宅產(chǎn)品也將于 2020 年亮相市場，如麗水康城、香港映象 06 年銷售的都主要是 11— 18 層的 住宅， 07 年將推售 30 層左右的高層住宅。 品牌開發(fā) 商群雄逐鹿，新居住生活中心初顯端倪 舊城改造的推進和輕軌延長線貫穿古田等利好消息的促動，使得古田板塊近年來房地產(chǎn)活躍度空前高漲。隨著區(qū)域配套的逐步完善和新興項目的興起，區(qū)域房地產(chǎn)市場具備很大的上升空間。 堤角：未來城區(qū)的延伸 印象中的堤角遠離城市中心，那兒有的僅僅是堤角的牛骨頭、嘈雜的農(nóng)房。 二七：值得期待的城區(qū)邊緣 環(huán)顧二七片，不難發(fā)現(xiàn)本區(qū)域僅有東立國際、二七城市 花園兩個尾盤項目在售。屆時，城區(qū)中心地帶的輕軌沿線將形成一個新的人流匯集區(qū)。江岸區(qū)房地產(chǎn)公司開發(fā)的華清園占據(jù)了絕佳的地段，依舊花費 萬平方米建造大型中心花園打造舒適型大型社區(qū)。 如果說中心城區(qū) 2020 年聚光燈下的舞臺話，那么華清園、常陽當老武漢人骨子里那街坊情結(jié)和對繁華、便捷的不舍開始倔強的萌芽后，他們 開始覺察到自己生活怎么都離不開那些熟悉的老街老巷。一旦這個規(guī)模達 100 多萬平方米的龐然大物正式登場后，將為區(qū)域帶來更為豐富和現(xiàn)代的生活方式。外灘用一句通俗的話來形容：這里才是老漢口，這里才是老武漢人心中的市中心。永清城等高規(guī)格項目上市，市場用火熱行動再次證明了江岸區(qū)房地產(chǎn)的市場價值。加快建設漢口三民歷史文化廣場以及京漢大道、萬松園、精武路、香港路等一批特色都市風情街區(qū)。其中包括受控制的新華路、建設大道、環(huán)王家墩中央商務區(qū)三條金融商務帶用地，將為大力引進金融機構(gòu)和大公司總部儲備土地資源。但片區(qū)有很多老房子，周圍的環(huán)境不太好，道路建設也不太適應現(xiàn)在的需要。之后，包含商業(yè)全業(yè)態(tài)的生活城將拔地而起。目前，新華西片區(qū)的地產(chǎn)項目有三金地產(chǎn) 40 余萬方的鑫城國際，和 06 年底新推項目 32 萬方的新華西 西北湖板塊：如今的西北湖已經(jīng)成為真正意義上的富人區(qū)，項目均價已達到了 6400 元 /平方米的水平，可與沿江景觀帶項目并駕齊驅(qū)。 板塊表現(xiàn)聚集功能形象特色明顯 江漢區(qū)橫臥漢口地區(qū)城市中州，“中心區(qū)塊”、“西北湖塊”、“新華西塊”、“王家墩塊”和“楊汊湖塊” 5 個特征板塊由內(nèi)向外發(fā)散，市場功能獨特明顯。萬科、和記黃埔、東立置業(yè)等一些大的知名開發(fā)企業(yè)都在爭搶城市中心片區(qū)江漢區(qū)的土地。 06 年不同結(jié)構(gòu)商品住宅集中在 120 平米以下。江漢區(qū)處在武漢樓市的價格標桿區(qū)內(nèi)，由此可見江漢區(qū)特殊的地理位置對于漢口中心區(qū)樓市的相互作用是首當其沖的。區(qū)域代表項目近期市場成交均價為 5270 元，高于武漢城區(qū)今年第四季度 3850 元總體成交均價的 %。 中心城區(qū)最基本的價值首先體現(xiàn)在土地的價值上。 細水長流，價升量漲 未來本片區(qū)總供應量雖然很大，由于土地相對集中在幾家發(fā)展商手里，相信這幾家公司會推行穩(wěn)健的放盤策略，使片區(qū)市場始終保持在供需的一個適度平衡狀態(tài)。南湖 由于市政交通配套及自然環(huán)境等因素的差異化影響，南湖片區(qū)住宅物業(yè)基本呈現(xiàn)交通導向和環(huán)境導向開發(fā)特征，其成交價格由珞獅南路、南湖路、平安路、南湖大道向周邊地區(qū)輻 射。 2020 年第三季度，市場觀望心態(tài)加重，成交量走低，區(qū)域成交價格略有下調(diào)，至第四季度又開始小幅增長。這些實力品牌公司成熟的開發(fā)理念、開發(fā)風格、開發(fā)定位在其所開發(fā)的產(chǎn)品上將會有充分的闡釋。珞南片 2020 年成交三宗住宅用地，其中 P（ 2020） 004 號土地開發(fā)項目已經(jīng)在售，其余兩塊共占地 761 畝，再加上珞獅南戶占地 400 畝的 泰然公園世家、明澤麗灣、瀾花語岸、麗島紫園、南湖雅園等十余個樓盤，未來供應量主要以金地格林小城、答話 南湖機場片目前在售十余個樓盤，總建筑面積 萬方，生育銷售面積約 15 萬方，以尾盤居多，戶型多在 120 ㎡ 以上，消費者挑選余地不大。 2020 年 8 月 25 日，萬科、保利、華潤、金地、聯(lián)合置業(yè)這些重量級開發(fā)企業(yè)又不約而同的為了南湖農(nóng)業(yè)園的一宗地塊展開激烈競爭，通過 84 余輪增價競爭最終由保利（武漢）斬獲，成交價高出底價近二倍，樓面地價達 1616 元 /平方米，南湖區(qū)域價值再度彰顯。從早期聯(lián)合置業(yè)開發(fā)的“麗島花園”到目前總建面達到 143 萬方的金地、大華兩個品牌開發(fā)商開發(fā)的金地 南湖片區(qū) 上世紀 90 年代初，南湖片區(qū)以機場片寶安地產(chǎn)開發(fā)的安居房為主，產(chǎn)品形態(tài)的落后、市政配套的欠缺、交通道路的閉塞，使其一度被稱為“城中村”。 在未來的幾年內(nèi)，武漢市政府還將籌資 600 億元，傾力打造將光谷向東拓展80 平方公里的武漢科技新城，政府對光谷產(chǎn)業(yè)投資的不斷壯大、也為光谷區(qū)域發(fā)展?jié)摿μ峁┝肆己玫淖糇C。 目前光谷區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品定位以住宅為主，各樓盤的開發(fā)規(guī)模都在 10 萬平方米以上。同樣是去年面世的當代國際花園，定位于“融入自然的都市生活”，基本設計原則采用“新都市主義”，以尺度親切的空間、有機自由的規(guī)劃結(jié)構(gòu)形成混合功能步行街和廣場及邊界明確的鄰里空間。 隨著市場供應量成倍增加、眾多開發(fā)商的進駐、目前客戶群重復、產(chǎn)品差異化微小，使得光谷板塊的市場競爭急劇加劇，開發(fā)商紛紛加大對產(chǎn)品的研究力度，在戶型設計上苦下功夫，功能分布更加合理，產(chǎn)品更加豐富，品質(zhì)更上臺階。主要原因是光谷樓市既有大量的剛性需求又有源源不斷的利好消息影響。 光谷片區(qū) 作為武漢政府大力支持、經(jīng) 濟高速發(fā)展，同時也是武漢最典型的高知、高資人群聚集地的光谷，在近幾年房地產(chǎn)開發(fā)輝煌不斷，可以說見證了武漢房地產(chǎn)爆發(fā)式增長的歷史。 本土與外地地產(chǎn)巨頭的碰撞，國際化專業(yè)團隊的相互融合 ，奠定了武昌“形象 +規(guī)模 +品牌”的“領袖”地位。其中： 江畔新城位于臨江大道上，作為精裝修的小戶型產(chǎn)品，以一線臨江優(yōu)勢取得了良好的銷售業(yè)績，僅百余套的供應量，