【正文】 模與價格應會有大幅提升。站在浪尖才能開能看潮頭。從調查中得到的不應該僅僅是調查結果，而更應該是一種對信息的捕捉、對政策的把握，對行業(yè)大方向變動和小環(huán)境變化的敏感。目前項目開發(fā)已進入尾期，即第五期 —— 觀天下團組，小高層江景房，共五棟，總建筑面積 47000平方米，由平層、復式樓組成。項目在湘潭房產地位處在領軍人物的位置，因此，增幅比例相對整體市場會高一些。 綜合評定 優(yōu)勢 ? 成熟社區(qū)：項目前四期房源已基本入住，生活氛圍成熟 。 劣勢 ? 商業(yè)欠缺： 325畝的大盤沒有一定規(guī)模的商業(yè)規(guī)劃，加上周邊商業(yè)較欠缺，生活便利性一般。 二二 、 市市 場場 調調 查查 表表 ：： 項目名 項目具體位置 聯(lián)系電話 價格類型 項目情況 銷售情況 營銷推廣手段 與九華項目競爭關 系 湖湘家園 湖湘東路與市府路交集處 8580999 起價 1950元 /平方米 項目占地 。按揭1% A 城郊 .香樟園 雨湖區(qū)韶山路新建村 6號 13762230872,彭雪 2160 元 /平方米 三房四房為主 ,多層 ,環(huán)境好 ,影響力也大 較好 ,現(xiàn)為尾盤 一次付清 ,減10 元 /平方米 A 錦宏銘苑 韶山西路與萬壟北路交接處 2625788 2080 元 /平方米 住宅和商鋪相結合 ,只有四棟房 ,二期在建 不佳 無 B 國富 .芙蓉新城 芙蓉大道上 ,十二中對面 8526122 價格約為2100 元 /平方米 六層花園洋房 二期銷售較好 未知 B 新城庭院 廣電中心對面 8266808 未定 四棟 25 層電梯房 ,為組織部定向開發(fā) 未知 購貴賓卡 ,500 元每張 ,優(yōu)先選房 ,可充抵房款 B 晶都公館 湘潭新城市中央 8616666 起價： 2580每層差價30 本項目處于湘潭城市發(fā)展中心向河東轉移后的中央商務區(qū)與中央高尚居住區(qū)內 較好 辦理 VIP 卡，存5000 抵 20200；戶外廣告，網絡 B 嵐園新城二期 湘潭市岳塘區(qū)福星西路 073282970428568665 住宅均價 1621 元 /平方米 該樓盤占地 430 平方米，建筑面積 2615平方米，六層混合住宅均為四室兩廳，面積都是 平方米 一般 B 城郊 較好 廣告 B 王英偉 202098 貨到付款 《 2020 房地產營銷策劃大全》 ： 1323556639 更多優(yōu)惠詳情請登陸： 鄭重承諾： 如發(fā)現(xiàn)資料內容與本站所列目錄嚴重不符，無條件退貨！全國范圍送貨上門??！ 貨到付款?。?！ 內容簡介： 一、包含本站六大版塊內容：研究報告、規(guī)劃設計、項目工程、營銷策劃、商業(yè)地產、管理綜合…… 二、 41個細分欄目全部在內：市調、前期、景觀、戶型、土地、施工、營銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)…… 三、企業(yè)實戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風火…… 四、熱點城市（覆蓋全國絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣 州、南京、重慶、青島…… 五、內容格式： WORD、 PPT、 PDF、 EXCEL、 JPG、 PSD、 CDR、 AI全套容量： 600GB，海量…… 由于篇幅所限，以下僅列出 2020 年以及 2020 年網站更新的資料 如對目錄有疑問，可從下面的目錄中隨機抽取若干資料，聯(lián)系 1323556639驗證！ 內容簡介： 精選了近百名頂尖北京，上海，香港，深圳等等商業(yè)設計師的精華設計源文件 ! 完全矢量化 CDR格式 ,高質量源文件 ,張張為經典之作 ! 內容豐富、針對性高 .是造型與色彩都設計得新穎、震撼、大方 ! 是地產相關領域廣告創(chuàng)意公司、設計工作室、設計師不可多得的學習珍藏品 ! 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年城建威尼斯項目滕州市場調研報告》 89 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月淮南房地產市場月報》 27 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月海口市海甸島項目 可行性研究報告》 46 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 4 月?？谑蟹康禺a報告》 21 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 17 月淮安市土地市場供應與成交分析》 1 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年成都九里堤地塊論證報告》 34 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《中原地產周刊（ ）》 16 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《鑒略咨詢 2020 年 8 月 23日新政視角下的長沙小戶型投資分析》 3 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年上半年深圳房地產商業(yè)物業(yè)市場分析》 10 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年衡水房地產市場調研及別墅項目可行方案》 24 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年第二季度安徽馬鞍山房地產市場分析報告》 5 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 6 月 20日玉溪市德安凱旋城 湘潭市河東大道 20 號 8619999 均價 3057元 /平 方米 項目占地 150 畝，由16棟 11 層和 10棟 18層的電梯房組成已銷售套數(shù) 6 套可銷售套數(shù) 321 套 一般 頂層復式買一層送一層 B 城郊 霞光山莊 635333 項目共分 3 期，環(huán)境優(yōu)美，價格適中 較好 戶外廣告 B 鴻源 金桂名城 河東大道 48 號 2680399 3500 元 /平方米 小區(qū)位于河東最成熟地段之一，一層為停車場 ,123 層為商場 ,419 層住宅為 米層高的創(chuàng)新戶型。總建筑面積234000 平方米，為公務員小區(qū)。 項目本有許多可以充分利用江景的位置，但多以多層處理了事，這與當時市場，以及拆遷問題有關，但項目應該可以騰出更多有利位置，留到以后運作，牟取更多利潤，這 反映了開發(fā)企業(yè)前瞻性不夠。 ? 口碑較好：房屋品質較好，大量業(yè)主入住帶來了良好的口碑效用。目前從這個價格定位的銷售來看，市場反映依舊不錯。 新景家園歷年房價變化圖110015001700210027000500100015002020250030002020年 2020年 2020年 2020年 2020年均價（元/ ㎡） 我們從上圖可以看出自 2020年項目入市以來，每年房價上漲基本維持在 200300元 /平方 米的增幅。項目占地 325畝，總建筑面積 30萬平方米，分五期開發(fā)。這就要求我們每個在以后的工作和生活中，注意房地產行業(yè)敏感度的培養(yǎng)不斷提升自己的能力，提升信息的收集總結和感知能力，注重最新營銷政策的收集和解析等。盡管受國家房地產宏觀調控政策的影響，但仍不會過多地影響湘潭三線城市的房地產市場發(fā)展，可以預測湘潭的房地產開發(fā)商、金融機構和消費者對房地產的信心指數(shù)較高，市場需求將增加，房價將會理性上漲。湘潭房地產起步較晚，樓價基數(shù)低，具備足夠的上升空間；異地 開放商的涌入，使樓盤檔次不斷提高，樓價拉升快；湘潭房價遠落后于長沙、株洲兩市，是長株潭三地的價值洼地，房價沖勁十足。具體分析，這主要是因為湘潭市場是理性的市場，以住宅自住置業(yè)為主，純粹的投資、投機行為較少。多層的形式也將從以前經濟適用房的發(fā)展模式逐步轉向低密度高綠化的中高檔次小區(qū)。未湘潭市商品房住宅月銷售成交套數(shù)走勢圖7078171036940 95745279902004006008001000120007/09 07/10 07/11 07/12 08/01 08/02 08/03 來市場多層產品繼續(xù)旺銷。 產品類型預測：高層時代，品質為王 湘潭市 0306 年產品基本以多層為主， 2020 年開始發(fā)展小高層住宅， 07 年開始市場小高層產品占 40%左右，市場逐漸接受了小高層住宅，主要代表項目有裕豐另外， 2020 年還是個“博弈與僵持”之年，在地方與中央的博弈，開發(fā)商與政府的博弈的同時，開發(fā)商與目標消費者觀望態(tài)度的僵持也顯得十分嚴重。 四 、湘潭市房地產走勢預測 通過對湘潭市及湘潭市房地產市場的分析，我們所擬對湘潭市房地產未來中期發(fā)展趨勢進行定性式的預測?？蓞⒖冀螄H的部分銷售模式和盈利模式。本項目定位為住宅為主，建議在西側富洲路開發(fā)三層商業(yè)裙樓，南向臨二環(huán)線設置臨街商業(yè)，商業(yè)規(guī)模 12020 平方米左右。 在了解湘潭整體交通狀況和九華國際競爭項目的交通、市政、金融等配套設施的基礎上，我們看到九華項目有一定的購買群體及市場競爭力。主要目標客戶為科大教師和周邊職員、政府公務員、事業(yè)單位管理層、商業(yè)經營戶、外地從業(yè)人員等。 Ｂ、開發(fā)成本： 項目用地系 2020 年 年初九華經濟區(qū)員工集資購得，當時該地塊起拍價為 35 萬元 /畝，土地成本相對較低。從年末累計可售來看，套數(shù)比上年同期增加，上漲 %，但從面積段分析， 60 ㎡以下的房屋較多，占比高達 %，而 100～ 180 ㎡的各面積段房屋都稍顯房源緊張，與上年同期相比， 144～ 180㎡的年末累計可售大幅度減少，可以看出各開發(fā)商理 性地在今年的供應中減少了 144～180 ㎡的供應?？梢钥闯觯?1/3 購房者愿意購買 120～ 144 ㎡的房屋，而愿意購買 144～ 180 ㎡的購房者比例較上年在下降，究其原因，隨著房價的逐步提高，人們的購買力相對下降，再加上各開發(fā)商努力打造精品戶型， 144 ㎡以內也能滿足人們的各種居住需求，再加上 契稅政策調整，超過 144 ㎡的戶型，被認定為非普通住宅，契稅征收額度提高，所以人們愿意選擇 120～ 144 ㎡房屋是理性思考的結果。在銷售情況上，比較好賣的戶型主要有面積在在 80—— 100 的三房一廳或兩房兩廳；面積在 110—— 140 的三房二廳二衛(wèi)的。在理性的市場環(huán)境下，自住需求占據(jù)主導地位時，房價基本上由供求關系決定。 (6）三線小城，投資價值看好 自國家宏觀調控以來，一線城市可以說是備受調控和打壓。 (5）信貸門檻增高 為加強銀行 體系流動性管理，中國人民銀行決定上調存款類金融機構人民幣存款準備金率 1 個百分點，于 2020 年 6 月 15 日和 25 日分別按 個百分點繳款。 (４）首付方式也是競爭力 銀監(jiān)會主席劉明康明確表示，銀監(jiān)會不會要求商業(yè)銀行降低對房地產業(yè)首付款比例。在未來的兩年中，中小戶型的流行和其競爭的激烈應該是可以預見的。 這也使外地開發(fā)商有了平等進入目標城市市場的機會，為跨地域經營提供了契機。如建鑫城、白石廣場，都把商鋪做為主要盈利點，開發(fā)高性價比的商品房用來聚人氣，就是一個例子。開發(fā)成本上升過快，房價在國家調控的風口浪尖之上，以及市場觀望態(tài)度情況下不可能上升過快。其它比較不錯的樓盤還有 位于寶慶路側的沁園小區(qū)二期，占地 200 畝 ,環(huán)境優(yōu)美 ,配套完備，主要戶型為三房，現(xiàn)價格為 1618 元 /平方米，銷售情況不錯，在河西片區(qū)人氣很高。 這里比較優(yōu)秀的樓盤主要有位于湘潭市雨湖區(qū)城正街道韶山東路 58 號的新景家園，其小區(qū)配套設施完善，大型會所，超市，健身中心，兒童游樂園，游泳館等公用設施一應俱全，是目前河東離江最近的樓盤。 其它如錦秀華庭，帝景國際，晶都公館，價格也普便較高?，F(xiàn)場看到其銷售情況也較良好，現(xiàn)只剩下比較少 的房屋和商鋪待銷。樓盤主要以以小高層為主，已出現(xiàn)純小高層、高層住宅項目，大多定位為高檔綜合性小區(qū)，價格相對較高。共計調查樓盤 30 個，主要調查其價格形式，項目情況，推廣銷售形式和競爭力。截至 2020 年規(guī)劃人口 45 萬左右。三帶即湘江風貌景觀帶，連接壺山、唐興街、雨湖老縣城的歷史傳統(tǒng) 風貌景觀帶，沿雨湖路、熙春路建設現(xiàn)代城市商業(yè)帶。 物業(yè)管理 ：一般由發(fā)展商的物業(yè)公司自行管理，多層物業(yè)管理費一般在 元 /㎡ ,有個別樓盤低達 元 ，小高層物業(yè) 元 /㎡之間，有個別樓盤高達 元。 主力戶型 ： 項目名稱 主力戶型 主力戶型面積 項目名稱 主力戶型 主力戶型面積 新城國際 三房 128143平方米 納帕溪谷