【正文】 0 年東中西部房地產(chǎn)投資同比分別增長14%、 %和 %，與 2020 年相比，東、中部增幅分別下降 和 個(gè)百分點(diǎn)，西部上升 個(gè)百分點(diǎn)，但是東部的投資額仍然占較大比重，達(dá)到%。在 40 個(gè) 鐘點(diǎn)城市中，住宅投資增幅超過 50%的有 6 個(gè)，也都在中西部地區(qū)，南京最高，達(dá)到 %。在開發(fā)資金中，定金及預(yù)付款所占比重最大，達(dá)到 %，自籌資金 %，國內(nèi)貸款 %。 2020 年，房地產(chǎn)施工面積為 億平方米，同比增長 %，新開工面積為 億平方米，同比增長 %；竣工面積為 億平方米，比 2020 年上升 個(gè)百分點(diǎn)。土地購置價(jià)格為 760 元 /平方米，比 2020 年提高 116 元，上升幅度為 18%。 1— 7 月全國房地產(chǎn)銷售面積同比增長 %，銷售額同比增長 %；銷售額增幅高于銷售面積增幅表明房價(jià)在上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局快報(bào)統(tǒng)計(jì)銷售面積和銷售額計(jì)算， 2020 年 1— 7 月全國商品房均價(jià)同比 上漲幅度由 %下降到 %， 8 月份以后，商品房均價(jià)環(huán)比由 %下降至— %。 需求方面：居民收入不斷增長。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和舊城改造、拆遷導(dǎo)致被動(dòng)型購房需求。還有市場預(yù)期、投機(jī)炒作等因素的影響。 在省委、省政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，全省房地產(chǎn)系統(tǒng)廣大干部職工，不斷解放思想、深化改革，抓住機(jī)遇、加快發(fā)展，取得了前所未有的成績，湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展實(shí)現(xiàn)了高速增長。城鄉(xiāng)居民的 居住環(huán)境 進(jìn)一步改善， 住房裝飾 水平不斷更新?lián)Q代。住房分配貨幣化的實(shí)施，提高了職 工個(gè)人的買房支付能力，調(diào)動(dòng)了職 工個(gè)人的購房資金，有效地啟動(dòng)了住房消費(fèi)，促進(jìn)了住房市場的繁榮。全省共歸集住房公積金 億元，歸集余額 億元。 鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)投資，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為。 調(diào)整信貸政策，發(fā)展個(gè)人住房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)。全省房地產(chǎn)市場日益繁榮，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，獲得了巨大的發(fā)展。有 72 家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)經(jīng)過脫鉤改制后重新獲得了房地產(chǎn)評估資質(zhì)，按照公平競爭的原則，為房地產(chǎn)交易提供估價(jià)服務(wù)。 法制建設(shè)步伐加快，依法行政工作得到切實(shí)加強(qiáng)。 湘潭市概況 湘潭自漢代設(shè)縣至今已有 2200 余年歷史 ， 位于湖南省中部偏東 ,湘江中游 ， 與省會城市長沙市和工業(yè)重鎮(zhèn)株洲市各相距 40 千米 ， 互成 品 字狀 ， 構(gòu)成湖南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化最發(fā)達(dá)的 金三角 ， 是省轄地級市和全國甲類開放 城市 ，總面積 5015 平方公里，總?cè)丝?280 萬，其中市區(qū)人口 78 萬。 湘潭是全國重要的商品糧基地和湖南省瘦肉型牲豬基地，森林覆蓋率為 ％，成為全省第一個(gè)小康市，及省級園林城市。市區(qū)有雨湖、文廟、 關(guān)圣殿、魯班殿、昭山寺、海會寺、秋瑾故居、壺山等勝跡。 特別注重 優(yōu)化軟環(huán)境，制定了《鼓勵(lì)外來投資的若干規(guī)定》，設(shè)立了高新技術(shù)開發(fā)區(qū)等四個(gè)省級開發(fā)區(qū)和大學(xué)科技 園、雙馬工業(yè)園等五個(gè)園區(qū) ,建立了韶山海關(guān)、商檢、集裝箱碼頭等，為投資者提供 “ 一站制 ” 服務(wù)，切實(shí)保護(hù)投資的利益，使投資者在湘潭有一個(gè)良好的工作和生活環(huán)境。群眾文化活躍，一批文學(xué)藝術(shù)作品獲全國和省級獎(jiǎng)，廣播電視覆蓋網(wǎng)絡(luò)不斷擴(kuò)大，傳媒功能逐步增強(qiáng)，除傳統(tǒng)廣播、電視、報(bào)刊外 第四媒體網(wǎng)絡(luò)媒體發(fā)展迅速。 湘潭市國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展?fàn)顩r 一、綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力。地方財(cái)政收入的比重由 2020 年的 %提高到 %，總量由第 11 位上升到第 7 位。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展， 高新技術(shù)產(chǎn)品增加值占工業(yè)增加值比重由 2020年的 %上升至 %。積極支持中央、省屬大中型企業(yè)推進(jìn)主輔分離、輔業(yè)改制及剝離社會職能。對外開放步伐加快，經(jīng)濟(jì)外向度大大提高， 2020 年末全市外貿(mào)依 存度達(dá) %。園區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷壯大。城市最低生活保障范圍擴(kuò)大、標(biāo)準(zhǔn)提高，做到了應(yīng)保盡保。 就業(yè)緊張局面有所緩解。主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量均有所增長，其中：糧食總產(chǎn)量 萬噸， 比 2020 年增長 %； 蔬菜 萬噸，增長 %；水果 萬噸，增長 69%；出欄肉豬 萬頭，增長 37%；出籠家禽 1100 萬羽，增長 %；水產(chǎn)品 萬噸，增長 23%。水果、蔬菜、花卉苗木、藥材等經(jīng)濟(jì)作物面積比 2020 年大大增加。 農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力逐步增強(qiáng)。到 2020年止，全市累計(jì)建設(shè)沼氣池 13 萬個(gè)。規(guī)模工業(yè)企業(yè)由 388 戶增加到 460 多戶?！笆濉逼陂g是湘潭市工業(yè)企業(yè)效益狀況最好的時(shí) 期， 5 年內(nèi)全市規(guī)模以上獨(dú)立核算工業(yè)盈虧相抵后共實(shí)現(xiàn)利潤 億元，扭轉(zhuǎn)“九五”時(shí)期連年虧損局面。湘鋼 500 萬噸鋼改造工程、電廠一、二期工程、江南汽車九華生產(chǎn)基地轎車項(xiàng)目投入均在 40 億元以上。 2020 年，四大支柱產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 256 億元，比 2020 年增長 倍。 城市面貌煥然一新。三大橋建成通車，四大橋開工，城市二環(huán)線、湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶等重點(diǎn)工程建設(shè)進(jìn)展順利。順利完成省級 園林城市、省級文明城市的創(chuàng)建任務(wù)。 重點(diǎn)物流項(xiàng)目建設(shè)步伐加快?！笆濉睍r(shí)期是湘潭市對外貿(mào)易歷史上發(fā)展最快的時(shí)期。 5 年來，全市累計(jì)批準(zhǔn)外商投資企業(yè) 161 家，直接利用外資 億美元，比“九五”時(shí)期增長 倍，年均增長 %。 旅游業(yè)獲得長足發(fā)展?！笆濉逼陂g ,全市共完成交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 億元，新增公路里程 公里， 其中高速公路新增 100 公里，其它等級公路 公里。 2020 年，全市完成郵電業(yè)務(wù)總量 億元，比 2020年增長 倍。 2020 年末全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額為 億元，各項(xiàng)貸款余額 億元，分別比 2020 年增加 163 億元和 億元，其中：農(nóng)業(yè)貸款 億元，比 2020 年增加 億元。年末共賠（給）付 億元，其 中：短險(xiǎn)賠付 億元，壽險(xiǎn)賠付 億元。湘潭先后被 確定為國家“ 863”新材料成果轉(zhuǎn)化基地、全國制造業(yè)信息化重點(diǎn)城市、全國知識產(chǎn)權(quán)示范城市創(chuàng)建市、國家火炬計(jì)劃湘潭機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地、湖南省車輛及裝備制造產(chǎn)業(yè)基地。 2020 年小學(xué)、初中輟學(xué)率分別為 %、 %，分別比 2020 年下降 個(gè)百分點(diǎn)、 個(gè)百分點(diǎn)；初中會考合格率保持在 97%以上； 高中教育加快發(fā)展，初中畢業(yè)生升學(xué)率達(dá)到 %，比 2020 年提高19 個(gè)百分點(diǎn)；高中畢業(yè)生會考合格率達(dá) 95%以上； 2020 年高考升學(xué)率達(dá) %，比 2020 年提高 17 個(gè)百分點(diǎn)。教育基礎(chǔ)條件明顯改善，全市共消除和改造農(nóng)村中小學(xué)危房面積 34 萬平方米。廣電中心投入運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)了城區(qū)有線電視入戶率達(dá) 90%以上，農(nóng)村有線電視戶戶通工程正在全面加快實(shí)施。全市義務(wù)獻(xiàn)血率達(dá)到 100%。 2020 年湘潭市運(yùn)動(dòng)員代表湖南參加全國“十運(yùn)會”，取得優(yōu)異成績，共奪得金牌 2 枚、銀牌 2 枚、銅牌 2 枚和 17 個(gè)有獎(jiǎng)名次。其中： 2020年全市審批建設(shè)項(xiàng)目 107項(xiàng)，比 2020年增長 %。據(jù)抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)，城市居民人均可支配收入由 2020 年的 6049 元增加到 2020 年的 9685 元，同比增長 %，年均增長 %；農(nóng)村居民人均可支配收入也由 2020 年的 2599 元增加到 2020 年的 4086 元，同比增長 %，年均增長 %。 湘潭房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況 總體而言，湘潭市 房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模和能力還處于弱勢，但上升的空間巨大，近幾年，湘潭市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，主要表現(xiàn)為，一是投資直線上揚(yáng)，市場供求兩旺，自 2020 年后， 湘潭 市房地產(chǎn)業(yè)逐步復(fù)蘇，房地產(chǎn)開發(fā)投資從 2020年的 億元急增至 2020 年的 億元，與此同時(shí)，湘潭市房產(chǎn)交易市場也日趨活躍。 2020 年全市全年房屋銷售價(jià)格總指數(shù) %，較上年同期上漲 個(gè)百分點(diǎn)。 2020 年，湘潭市土地價(jià)格仍然維持高位運(yùn)行態(tài)勢，其中居住用地價(jià)格為 萬元 /畝，同比上漲 個(gè)百分點(diǎn)。 2020 年，全市二手房銷售面積達(dá) 501325 平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額 億元，同比上漲 個(gè)百分點(diǎn)。有些專家提出了 “ 發(fā)展周之說 ” 這一理論，認(rèn)為 湘潭 市房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)突破了發(fā)展周期。 湘潭市 房地產(chǎn)價(jià)格優(yōu)勢十分明顯，其房價(jià)僅為長沙的 1/2，而今年年底， 長潭西線高速公路通車后，長沙、湘潭兩市相距僅 20 多公里，只有 10多分分鐘的車程。 湘潭市房地產(chǎn)價(jià)格走勢圖 外圍資金看好本地市場 房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅攀升 從市場的產(chǎn)品、價(jià)格以及居民的消費(fèi)觀念來分析，湘潭市的房地產(chǎn)市場發(fā)展還未完全成熟，商品房價(jià)格還停留在較低的水平， 發(fā)展空間廣闊，加上近幾年產(chǎn)業(yè)發(fā)展秩序不斷規(guī)范，市場投資環(huán)境向好，吸引了不少異地的開發(fā)商如 湘潭多凌華城置業(yè)有限公司 等大品牌發(fā)展商先后落戶。 14 月，全市規(guī)模工業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 億元，同比增長 %，實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長 %。 4 月，全市完成房地產(chǎn)投資 億元，規(guī)模較 3 月增加 億元， 14月累計(jì)完成房地產(chǎn)投資 億元，同比增長 %，這是去年 3 月國家 實(shí)施房地產(chǎn)新政后，湘潭房地產(chǎn)投資增幅首次超過 30%。技術(shù)改造投資進(jìn)展順利。海關(guān)統(tǒng)計(jì)，一季度全市實(shí)現(xiàn)出口 8746 萬美元，同比下降 %。增值稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等主要稅種均保持穩(wěn)定增長，但增速均有所放緩。 4 月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額 億元，較年初增加 億元，其中儲蓄存款較年初增加 億元。 受國家宏觀調(diào)控政策的影響， 湘潭市 房地產(chǎn)投資增速 將 趨緩。全部工業(yè)增加值由 2020 年的 億元增加到 134 億元，年均增長 %。 眾多具有標(biāo)志性意義的 “關(guān)口 ” 得以跨越 ，導(dǎo)致居住購房需求旺盛。需求和成本將促使房價(jià)繼續(xù)上漲。 一 方面是房價(jià)整體上漲激活了部分存量二手房進(jìn)入市場，另一方面是湘潭市梯極消費(fèi)格局基本已形成，二手房需求量逐年擴(kuò)大。 該地塊在湘潭河 西老城區(qū)，周邊地區(qū)配套比較完善，人氣旺，是湘潭的休閑購物餐飲觀光的中心。 地塊西北西南連接寶慶路的南端， 東北面按居住條件比較成熟的地塊，寶慶路北端砂子嶺商業(yè)密集，是一個(gè)粗放式的建材集散地，由砂子嶺廣場向四周商業(yè)輻射，如向?qū)殤c路南端輻射出家具市場、汽配市場、汽車維修、文化用品市場、日雜市場，向韶山西路輻射出摩托市場、五金配件，到韶山西路東端的安居樂建材市場及道路中部的電子數(shù)碼市場等。充分考慮商業(yè)、居住、環(huán)境及商業(yè)發(fā)展的周期性來規(guī)劃布局。此時(shí)一批規(guī)模小、自身素質(zhì)差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將被淘汰出局，項(xiàng)目規(guī)模小、不能形成小區(qū)有效的景觀與配套的樓盤也將因缺乏特色而少有人問津。 五、項(xiàng)目定位與需求分析 項(xiàng)目的總定位 晨輝 古風(fēng)文化生態(tài)街區(qū) —— “白石古蓮城” 名人山水畫 —— “白石古蓮城” 集居住、商務(wù)、度假、休閑、觀光于一體、融合各種中國民居建筑風(fēng)格、以白石文化和湖湘地域文化為項(xiàng)目內(nèi)涵。她周邊有目前全省最大的開放式公園，這里每四年舉辦一次的全國性的白石文化藝術(shù)節(jié)；有白石商業(yè)城，白石商業(yè)步行街；有醫(yī)院、銀行、餐飲、學(xué)校、建材市場（砂子嶺）；有電影院、白石紀(jì)念館、群眾藝術(shù)館等，另外該地塊，交通便利，四通八達(dá)，不管是市內(nèi)，還是長沙，株州，還是湘鄉(xiāng)，邵陽等地區(qū)聯(lián)系都非常方便。33560歲 。 4. 2 消費(fèi)群界定 從市場調(diào)研可看出 ,年齡段在 2535 歲的消費(fèi)者 ,是初次購房的強(qiáng)力潛在人群 : 年齡構(gòu)成1234 1小于 25歲 。通過以上各部分的分析，可以歸納出本樓盤的幾方面的優(yōu)勢： —— “白石公園” 山水環(huán)境代表人類居住環(huán)境的一個(gè)理想狀態(tài)，它提供了人類追求身心健康的理想環(huán)境，是業(yè)主的必然需要。 近年來，雨湖區(qū)大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，使整個(gè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項(xiàng)目未來的前景，而且整個(gè)湘潭市的潛在購買力相當(dāng)有分量。 010002020300040001 2 3 4 5 6 7 8系列1 注： 1地段； 2價(jià)格； 3環(huán)境； 4配套； 5戶型； 6開發(fā)商； 7交通； 8物業(yè)管理。地塊東北地段，高標(biāo)路東端緊鄰白石藝術(shù)中心，人流大。 該地塊內(nèi)部有兩條城市干道，三十米寬的南嶺南路自南向北貫穿該地塊，二十米寬的高標(biāo)路聯(lián)系東西，同時(shí) 地塊成帶狀，是城區(qū)與郊區(qū)的連結(jié)地帶 該地塊東南邊的白石公園是目前全省最大的開放式文化公園，有典型的文化藝術(shù)性和群眾性，它的存在直接影響該地塊開發(fā)規(guī)劃的理念，如建筑外立面的風(fēng)格、規(guī)劃的理念、用地的性質(zhì)、建筑高度的分配等。 金融信貸緊縮，開發(fā)企業(yè)面臨新的挑戰(zhàn) 按照國家新的金融政策，從 2020 年開始，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款門檻大幅度提高，其監(jiān)管措施也愈發(fā)嚴(yán)格，這種信貸緊縮給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響將在 2020 年開始更多顯現(xiàn)，一些資金實(shí)力薄弱的本土企業(yè)將面臨被市場淘汰或被兼并的局面，而這也必將導(dǎo)致湘潭市房地產(chǎn)市場格局的新一輪演變。 梯極消費(fèi)格局穩(wěn)定，二級市場 將 更趨活躍 二手房交易量在 2020 年完成歷史性跨越， 2020 年穩(wěn)步上升后， 2020 年，全市二手房銷售面積達(dá) 501325 平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額 億元，同比上漲 個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)測算，湘潭市住房需求每年在 400 萬平方米以上。規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值 2020年達(dá) ，年均增長 %。而按照招拍掛模式，限量供應(yīng)的土地將更多的集中在一些有資金、有實(shí)力的品牌房地產(chǎn)企業(yè)手中，反映到商品房市場的表象就是大項(xiàng)目、大盤增多，小項(xiàng)目、小盤相對減少。其中