【正文】 環(huán)狀的小區(qū)內(nèi)部步行系統(tǒng)。環(huán)境是住區(qū)的靈魂，合理良好的環(huán)境設(shè)計，能切實改善該地段居民的生活質(zhì)量，提高居住區(qū)的品位，并影響整體城市居住環(huán)境?！耙粠А笔侵感^(qū)內(nèi)部的濱水景觀帶。整個小區(qū)的各種空間通過中央公園和步行系統(tǒng)，實現(xiàn)了由外部公共空間，到中心綠地的半公共空間，再由綠化景觀系統(tǒng)滲透到各組團內(nèi)的公共綠地的半私密空間，再由組團公共綠地到院落的私密空間的完美過渡。商業(yè)建筑分布在XX路和東側(cè)、南側(cè)路沿街設(shè)置。物業(yè)管理設(shè)置在XX路出入口東側(cè)。換熱站結(jié)合物業(yè)管理公建設(shè)置。小區(qū)設(shè)置垃圾收集點6處分散在小區(qū)內(nèi)部，公廁一處設(shè)置在物業(yè)管理公建內(nèi)。整個小區(qū)住宅體系完整，平面和空間秩序感強。產(chǎn)品形式：多層住宅、小高層住宅、高層住宅，其中：主要建筑形式為多層住宅。住宅戶型配合規(guī)劃結(jié)構(gòu)和環(huán)境布局進行了切合地形的整體設(shè)計，在考慮戶外景觀景色引入的同時，也保證了戶型內(nèi)部的合理性，做到功能分區(qū)明確，動靜分離。采用現(xiàn)代簡潔的手法形式來表現(xiàn)建筑的精髓，并融合西方建筑的流行時尚，積極配合小區(qū)優(yōu)美環(huán)境，共同構(gòu)成高品質(zhì)的小區(qū)外部空間景觀。建筑平面多樣，局部形成大型室內(nèi)空間，便于各種商業(yè)業(yè)態(tài)的安排。 ２、變配電室：設(shè)計采用１０KV高壓供電系統(tǒng)。 管理用房：設(shè)于小區(qū)內(nèi)的公共建筑內(nèi)。第七章 工程技術(shù)方案第一節(jié) 建筑方案一、主要建筑概況建筑面積：123746m2；其中住宅104381m2，商業(yè)19365m2。屋面防水等級：二級。棚： 刮瓷門窗：入戶門為防盜門，單元門為樓宇可視對講門，內(nèi)門為夾板門，窗戶為塑鋼窗。五、建筑物指標總建筑面積：123746平方米住宅： 104381平方米商業(yè)： 19365平方米第二節(jié) 結(jié)構(gòu)方案 一、依據(jù)《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》 GB50010－2002《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB50009－2001《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》 GB50011－2001《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》 JGJ94－94《地基處理技術(shù)規(guī)范》 DGJ08－40－94《建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計統(tǒng)一標準》 GBJ68－84《建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GBJ1687)(2001版)《住宅設(shè)計規(guī)范》(GB500961999)(2003版)二、抗震設(shè)防抗震設(shè)防烈度為7度；抗震等級二級，Ⅲ類場地土。四、活荷載設(shè)計值陽臺：；樓梯間： KN/ m2； KN/ m2；其余房間： KN/ m2。 稱數(shù).次3商業(yè)19365m178。/d。/d。雨水量根據(jù)濰坊區(qū)暴雨強度計算公式計算，暴雨重現(xiàn)期取2年。 系統(tǒng)設(shè)計： 1)室外：采用低壓制給水系統(tǒng)，消防與生活合用管網(wǎng)，管道沿地塊用地紅線范圍內(nèi)形成環(huán)網(wǎng)，向室外消火栓及消防水池供水。三、空調(diào)系統(tǒng)本工程住宅均采用分體空調(diào),空調(diào)室外機設(shè)于規(guī)定位置。本工程樓梯間均采用自然排煙的防煙措施。采暖負荷指標：公建供熱80w/m2；公寓供熱58w/m2。各戶采暖系統(tǒng)形式均為水平雙管放射式，各戶自帶分水器和集水器。供回水主管采用鍍鋅鋼管，絲扣連接，外包20mm厚B1級橡塑保溫管殼，戶內(nèi)埋地管采用線膨脹系數(shù)較小的交聯(lián)高密度聚乙烯夾鋁管(PEXALPEX)。由北側(cè)臨近熱力線引入小區(qū)熱站后，管線由小區(qū)外圍采用地下敷設(shè)方式向各住戶、各建筑供熱。 電力線：城市輸電線就近引線入變配電室后，由變配電室變電后，分別向住宅以及商業(yè)區(qū)送電，線路采用地下電纜敷設(shè)。計量1)住宅用電實行一戶一表；商鋪一鋪一表，公建按單位設(shè)置，電表箱設(shè)在每單元一層。五、電力及控制消防電力設(shè)備由兩路低壓電源供電，末端自動切換。設(shè)置防直擊雷和防雷電波引入措施。設(shè)置緊急廣播系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)設(shè)電話交接間，各樓(各單元)設(shè)電話接線箱。各樓(各單元)底層設(shè)前端箱，樓內(nèi)垂直敷設(shè)分支—分配網(wǎng)絡(luò)。第六節(jié) 燃氣系統(tǒng) 一、燃氣調(diào)壓站規(guī)劃于小區(qū)公建內(nèi)，管線引自西三路。建成投入使用后，除生產(chǎn)少量生活污水、生活垃圾需采取治理措施處理外，基本沒有其它污染物排放，因此，對周圍環(huán)境不全產(chǎn)生不良影響。廚房等含有廢水經(jīng)管道收集，經(jīng)過油脂清除處理后，排放到城市污水系統(tǒng)。噪聲：主要由施工機械產(chǎn)生，其次是運輸車輛產(chǎn)生的交通噪聲。固體廢物：主要為生活垃圾。(2)施工人員的生活污水經(jīng)市政管網(wǎng)排入污水處理廠，處理達標后進支脈河。(5)施工期間生活垃圾、施工殘土等送往市政部門指定場所統(tǒng)一處理。(9)本項目仔細規(guī)劃好土方平衡工作，使得取土達到最少化。(4)為了減少噪音源的干擾，加強主干道的道路綠化，公用設(shè)施盡可能布置在噪音非敏感區(qū)，與住宅保持一定的緩沖距離。封陽臺采用雙玻塑鋼窗。采暖系統(tǒng)各熱力入口均安裝差壓控制器一只，保證在變流量的情況下，系統(tǒng)壓差恒定。住宅衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。水、電、熱、氣等實行一戶一表，按表收費。物業(yè)管理公司初步考慮定員30人，其中經(jīng)理1人，辦公室2人，財務(wù)室2人，保安部15人，維修部5人，家政服務(wù)部5人；人員由社會公開招聘解決。本項目發(fā)包方式根據(jù)工程建設(shè)實施階段的工作內(nèi)容分別采取單項工作內(nèi)容發(fā)包方式。由于本項目擬采用單項工作內(nèi)容發(fā)包方式，針對不同的單項工程所采取的招標方式如下：①勘察設(shè)計擬采用邀請招標或直接委托方式。土建工程造價，以非精裝修考慮。建筑安裝工程費用根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價指標，結(jié)合本項目實際情況。建設(shè)配套費用包括招投標費、市政設(shè)施配套費、消防設(shè)施配套費、抗震設(shè)計審查費、定額編制管理費、質(zhì)量監(jiān)督費、勞保統(tǒng)籌基金、排污費、環(huán)衛(wèi)費、水增容費、電力增容工程費等收費等，總共： 室外工程費室外工程包括道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項構(gòu)筑物等內(nèi)容。開發(fā)費用開發(fā)費用匯總表序號項 目計算依據(jù)金額(萬元)1管理費用開發(fā)成本1%2銷售費用銷售收入1％4893貸款利息%3年/213054合 計1792項目建設(shè)投資估算綜合以上費用。開發(fā)經(jīng)營約3年。二、項目計算期項目開發(fā)經(jīng)營期3年，2013年5月底銷售完畢，因此計算期定為3年。經(jīng)測算，項目可實現(xiàn)銷售收入36819萬元。經(jīng)測算，項目計算期土地增值平均未超過20%，故不需繳納土地增值稅。由于市場需求旺盛，本項目開發(fā)建設(shè)的住房在2013年五月底即可全部銷售完畢，資金回攏較快。因此，要努力開展銷售宣傳，準確定位，提高銷售收入。建成后的“XX小鎮(zhèn)”將是一個布局合理、設(shè)施完善、使用方便、高品位、高起點、具有現(xiàn)代化氣息的居住小區(qū)。該項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和XX市城市發(fā)展規(guī)劃，項目選址可行、地塊區(qū)位優(yōu)勢明顯、土地手續(xù)齊備，周邊公用配套條件較好；工程規(guī)劃符合城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范，建筑以及戶型設(shè)計方案優(yōu)秀；各項費用取費全面、合理，符合當(dāng)?shù)毓こ淘靸r一般水平，銷售價格合理、比價優(yōu)勢明顯；市場需求潛力較大，市場銷售風(fēng)險較小，投資效益較高；項目建成后，除滿足和改善廣大城鎮(zhèn)居民的住房需求外，對促進國家房改政策的落實，加快推進城市化進程，都將起到積極地推動作用。項目投資29264萬元，其中申請銀行貸款1500萬元，其余企業(yè)自籌和預(yù)售收入。因此，項目財務(wù)上是可行的，經(jīng)濟效益明顯，值得投資商投資。詳見附表9《借款還本付息估算表》。四、營業(yè)稅金及附加估算根據(jù)國家及地方有關(guān)規(guī)定，項目所銷售的房地產(chǎn)應(yīng)繳納土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。銷售價格的確定在測算經(jīng)營成本的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目銷售的特點及XX當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r，并根據(jù)建設(shè)單位意見，住宅多層銷售價格初步確定為2500元/m高層住宅的銷售價格為3100元/m車庫和儲藏室的銷售價格為2500元/m2，商業(yè)房銷售價格為3500元/ m2。一、基本假設(shè)所有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)均以2011年春季物價水平為基礎(chǔ)。資金籌措詳見：附表2資金籌措表。預(yù)備費由于項目開發(fā)的可預(yù)見性較強，預(yù)備費按工程成本的1%計提173萬元。(2)規(guī)劃勘探設(shè)計費，按建安工程費2%計，2%=。二、項目投資概算項目的總投資包括土地費用、前期工程費用、建設(shè)配套費、建筑安裝工程費用、室外工程費、建設(shè)監(jiān)理費、建設(shè)單位管理費、預(yù)備費以及建設(shè)期貸款利息等項。第十章 工程進度計劃項目采用總體規(guī)劃，分期實施。本項目業(yè)主擬委托具有相應(yīng)資質(zhì)證書的建設(shè)工程招標代理機構(gòu)代理招標。根據(jù)中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會第九號令，本項目可行性研究報告編制工程招標內(nèi)容。第九章 項目管理第一節(jié) 物業(yè)管理項目組建小區(qū)管理委員會，向住宅小區(qū)提供社會化、專業(yè)化服務(wù)，主要作用：保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，使物業(yè)保值增值；為物業(yè)使用人提供高效、安全、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；為物業(yè)管理單位樹立良好的信譽，并獲得最佳的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。采用新型節(jié)能的墻體材料，重點使用輕質(zhì)、高強、保溫性能好的節(jié)能新材料和保溫門窗，加強屋面保溫。統(tǒng)一配置太陽能熱水器，節(jié)約住戶洗浴用能。節(jié)能指標項 目單位細則限值設(shè)計指標體形系數(shù)≤外墻平均傳熱系數(shù)W/( )建筑物耗熱量指標W/ m2采暖耗煤量指標Kg/ m2二、采暖節(jié)能設(shè)計采暖系統(tǒng)采用分戶計量系統(tǒng)，每戶均設(shè)一熱計量表，實現(xiàn)了熱量分戶計量。七、環(huán)境影響評價項目屬住宅小區(qū)建設(shè)，其污染源很少，污染物排放量也很少，產(chǎn)生的少量生活污水、生活垃圾經(jīng)處理后，完全可以達到環(huán)境保護的要求，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生污染。(2)項目除生活污水外，無其它廢水產(chǎn)生，污水排入市政管網(wǎng)，經(jīng)城市污水處理廠處理后，排入支脈河。(7)本項目分期施工，非施工期的土地栽種原生態(tài)植物，保持場地綠化，減少水土流失。中高考期間，應(yīng)嚴格遵守環(huán)保部門有關(guān)規(guī)定。運輸路線要平整，車輛要用布封蓋，車輛不得超載，以免殘土撒落。營運期廢氣：項目投產(chǎn)后不產(chǎn)生廢氣，采暖由集中供熱供給。四、污染物來源施工期廢氣：主要為新建商品樓及建筑材料運輸過程中產(chǎn)生的粉塵；汽車運輸時的揚塵和廢氣；施工機械本身產(chǎn)生一定量煙氣。水泵進出口均采用不銹鋼金屬軟管，風(fēng)機進出口采用軟接頭。 三、燃氣管道采用管徑D=150mm的管道沿小區(qū)道路，向住戶供氣。十、傳呼對講系統(tǒng)住宅樓按單元設(shè)置傳呼對講系統(tǒng)和門鎖控制裝置。小區(qū)電話進線電纜及寬帶就近接入城市市話網(wǎng)和寬帶網(wǎng)。火災(zāi)自動報警系統(tǒng)為雙電源供電，一用一備，末端自動切換。工程設(shè)總等電位連接和局部等電位連接。電力設(shè)備的控制根據(jù)各專業(yè)要求設(shè)置。四、電氣照明本工程需設(shè)置應(yīng)急照明：消防等設(shè)繼續(xù)工作用的應(yīng)急照明，商店設(shè)暫時繼續(xù)工作用的應(yīng)急照明，疏散通道、疏散樓梯、出入口等設(shè)疏散指示標志。2)配套公建的負荷在較集中時可考慮設(shè)計量間。負荷估算:住宅每平米按45W計算，商業(yè)按80w/m2計算。每組散熱器上均設(shè)溫控閥、自動排氣閥。水平雙管放射式系統(tǒng)是國家推薦采用的采暖系統(tǒng)形式之一，其優(yōu)點是系統(tǒng)調(diào)節(jié)、使用最靈活，運行費用最省。采暖系統(tǒng)供回水立管均設(shè)置在公共走廊內(nèi)的采暖井中，在主立管分向每一戶的供水水平分支處設(shè)銅制截止閥、Y型過濾器、熱量表，回水分支管設(shè)手動調(diào)節(jié)閥，均安裝在公共走廊暖井間內(nèi)，以便物業(yè)管理開關(guān)閥門，并可現(xiàn)場自動抄表，實現(xiàn)全面按戶熱計量收費。采用汽水采暖換熱機組實現(xiàn)自動控制，機組自帶浮動盤管換熱器、循環(huán)泵、補水泵、穩(wěn)壓裝置、補水箱、膨脹水箱、壓力控制裝置、安全保護裝置等?？照{(diào)系統(tǒng)的冷凝水進行有組織的排放。3)消防水泵房及蓄水池設(shè)置：擬與生活水泵房合建。四、消火栓給水系統(tǒng)設(shè)置場所：商業(yè)用房、住宅公共走道。排水系統(tǒng)：采用室內(nèi)廢污水分流，室外廢污水合流，污水沿道路污水主管線排入XX路城市污水主干管。用水計量：住宅一戶一表，水表出戶，商業(yè)用房用水量單獨設(shè)表計量。.d584未預(yù)見水量10%5總計919以城市自來水為水源，給水管由XX