【正文】 宅布局隨著道路線性的彎曲轉(zhuǎn)折相互錯(cuò)動(dòng)，整個(gè)布局渾然一體，充分利用單元的組合，形成各具特色的空間環(huán)境，建筑形式采用坡屋頂，外墻色調(diào)以暖色為主。采用現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的手法形式來(lái)表現(xiàn)建筑的精髓，并融合西方建筑的流行時(shí)尚，積極配合小區(qū)優(yōu)美環(huán)境，共同構(gòu)成高品質(zhì)的小區(qū)外部空間景觀。結(jié)合立面造型統(tǒng)一安排空調(diào)室外機(jī)位置和有變化地設(shè)置飄窗及落地窗。住宅戶型配合規(guī)劃結(jié)構(gòu)和環(huán)境布局進(jìn)行了切合地形的整體設(shè)計(jì)，在考慮戶外景觀景色引入的同時(shí)，也保證了戶型內(nèi)部的合理性，做到功能分區(qū)明確，動(dòng)靜分離。多層住宅建筑面積49045平方米，共577戶，戶型為8595,100120平方米為主，高層住宅建筑面積36922平方米，共434戶，戶型為7585,90100平方米為主，小高層住宅建筑面積18414平方米，共217戶， 戶型為7595平方米為主。產(chǎn)品形式：多層住宅、小高層住宅、高層住宅，其中：主要建筑形式為多層住宅。第三節(jié) 建筑布局一、居住建筑住宅戶型設(shè)計(jì)小區(qū)戶型類型：三室二廳兩衛(wèi)。整個(gè)小區(qū)住宅體系完整，平面和空間秩序感強(qiáng)。這種布局形式強(qiáng)調(diào)景觀的均好性，注重資源的平均分配。小區(qū)設(shè)置垃圾收集點(diǎn)6處分散在小區(qū)內(nèi)部，公廁一處設(shè)置在物業(yè)管理公建內(nèi)。燃?xì)庹{(diào)壓站設(shè)置在小區(qū)西南側(cè)會(huì)所附近。換熱站結(jié)合物業(yè)管理公建設(shè)置。雨水主要排入小區(qū)內(nèi)排水系統(tǒng)再排入城市XX路污水管網(wǎng)。物業(yè)管理設(shè)置在XX路出入口東側(cè)。小區(qū)會(huì)所設(shè)置在西側(cè)，用地滿足居民文化活動(dòng)等需要。商業(yè)建筑分布在XX路和東側(cè)、南側(cè)路沿街設(shè)置。整個(gè)空間天際線上從多個(gè)角度呈現(xiàn)出不同線型的有序過(guò)渡。整個(gè)小區(qū)的各種空間通過(guò)中央公園和步行系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了由外部公共空間，到中心綠地的半公共空間，再由綠化景觀系統(tǒng)滲透到各組團(tuán)內(nèi)的公共綠地的半私密空間，再由組團(tuán)公共綠地到院落的私密空間的完美過(guò)渡。小區(qū)內(nèi)的重要景觀節(jié)點(diǎn)和公建設(shè)施均安置在中心綠地和各組團(tuán)公共綠地周圍，具有良好的可識(shí)別性?！耙粠А笔侵感^(qū)內(nèi)部的濱水景觀帶?！耙恍摹笔侵妇哂袑?duì)外景觀輻射的小區(qū)中心綠地，由小區(qū)中心綠地和活動(dòng)場(chǎng)地組成。環(huán)境是住區(qū)的靈魂，合理良好的環(huán)境設(shè)計(jì)，能切實(shí)改善該地段居民的生活質(zhì)量，提高居住區(qū)的品位，并影響整體城市居住環(huán)境。步行系統(tǒng)間設(shè)置小亭、環(huán)廊、雕塑等景觀小品以及硬地廣場(chǎng)、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、小型健身廣場(chǎng)等開敞活動(dòng)空間，突出步行流線的休憩特征。在保證組團(tuán)綠地與小區(qū)中心綠地視覺通廊通暢的基礎(chǔ)上，結(jié)合生態(tài)健身環(huán)廊及小區(qū)內(nèi)水系設(shè)置環(huán)狀的小區(qū)內(nèi)部步行系統(tǒng)。（2）出入口設(shè)置根據(jù)人流分析，小區(qū)主出入口位于XX路，次入口設(shè)于南側(cè)規(guī)劃路。（1）道路系統(tǒng)規(guī)劃小區(qū)道路系統(tǒng)采用方便實(shí)用的原則，小區(qū)主路采用較為規(guī)整的環(huán)形道路，將各個(gè)居住組團(tuán)聯(lián)系在一起。小區(qū)幼兒園、會(huì)所等設(shè)于用地西側(cè)，活動(dòng)室、衛(wèi)生所等服務(wù)設(shè)施布置 于沿街二層商業(yè)建筑中。小區(qū)內(nèi)部采用多層住宅，通過(guò)強(qiáng)化小區(qū)中軸線景觀，有效組織空間景觀布局。從而形成運(yùn)動(dòng)健康主題突出、融“水景、生態(tài)、健身、人文”為一體的特色現(xiàn)代住區(qū)。提出“生態(tài)型運(yùn)動(dòng)健康社區(qū)”的理念，以人為本，充分考慮現(xiàn)代人的生活方式，規(guī)劃中提出結(jié)合小區(qū)主路設(shè)置生態(tài)運(yùn)動(dòng)環(huán)廊，環(huán)廊中設(shè)置林蔭慢跑路，將小型器械健身場(chǎng)地及較大規(guī)模的院落綠地及各種球類活動(dòng)場(chǎng)地連接在一起，在小區(qū)中形成連續(xù)、完整的健身路徑。（4）綠地景觀資源規(guī)劃居住小區(qū)要充分利用較低的建筑密度，組織好小區(qū)內(nèi)的綠化配置，公共綠地、群眾活動(dòng)場(chǎng)地、兒童游戲場(chǎng)地、健身器材場(chǎng)地及停車泊位要有機(jī)結(jié)合，合理布局。教育設(shè)施：根據(jù)《XX市中心城教育設(shè)施布局規(guī)劃》，本地塊內(nèi)需要設(shè)置幼兒園一處。（3）公共服務(wù)設(shè)施商業(yè)：雖然開發(fā)地塊距城市中心商業(yè)區(qū)較近，但是由于區(qū)位現(xiàn)狀長(zhǎng)期未能改造，商業(yè)設(shè)施不夠完善，隨著該用地的開發(fā)建設(shè)，及東側(cè)南側(cè)規(guī)劃路的打通，必將拉動(dòng)商業(yè)設(shè)施的發(fā)展。結(jié)論：周邊主要道路尚未完全形成，規(guī)劃考慮現(xiàn)狀XX路作為近期主要的對(duì)外道路。西側(cè)XX北路：作為規(guī)劃的城市次干道，XX北路也是地塊與城市中心區(qū)聯(lián)系的重要通道之一，是整個(gè)片區(qū)中重要的生活性道路。為進(jìn)行部分商業(yè)建設(shè)和開發(fā)創(chuàng)造便利條件。用地區(qū)域分析（1）周邊用地分析地塊周邊規(guī)劃以居住用地為主，南側(cè)住宅小雨花園已經(jīng)建成。區(qū)塊內(nèi)大部分為平房，無(wú)其他管線從中穿越，周邊道路地下水、暖、電、通信等管網(wǎng)齊備，地質(zhì)條件良好。本案距XX商業(yè)中心區(qū)僅600米，距實(shí)驗(yàn)小學(xué)500米，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、醫(yī)藥大廈、郵政支局、東城醫(yī)院、百貨大樓等分布周邊，區(qū)位優(yōu)越。既能為小區(qū)提供豐富的城市界面，又能使小區(qū)與外界交通聯(lián)系快捷方便。第二節(jié) 總體規(guī)劃一、現(xiàn)狀概況 區(qū)位條件項(xiàng)目位于位于XX市中心城區(qū)北部，XX路南、XX北路以東、規(guī)劃用地面積66730平方米。，提高居住安全性，加強(qiáng)居住舒適性按照空間的不同屬性和人的行為邏輯規(guī)律，將小區(qū)用地分成不同的空間序列，并通過(guò)標(biāo)志建筑和標(biāo)志景觀步加強(qiáng)空間的領(lǐng)域感和歸屬感，提高居住環(huán)境的安全性。滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性。根據(jù)以上分析，項(xiàng)目擬選址是適宜的。項(xiàng)目周邊地段已經(jīng)開始地產(chǎn)開發(fā)，帶動(dòng)了該區(qū)域居住環(huán)境的改善與發(fā)展，已逐步發(fā)展成為北部城區(qū)的居住片區(qū)。規(guī)劃地塊交通區(qū)域位置優(yōu)越，周邊緊鄰城市主干道XX路、XX北路等。未來(lái)，雙臺(tái)溫泉休閑度假新區(qū)將成為遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶及東北地區(qū)獨(dú)具特色、規(guī)模最大的溫泉小鎮(zhèn)。目前，投資21億元人民幣的思拉堡溫泉小鎮(zhèn)項(xiàng)目已初具形象，投資12億元的奕豐北方溫泉城項(xiàng)目扎實(shí)推進(jìn)。境內(nèi)溫泉資源十分豐富，溫泉面積、儲(chǔ)量、水溫居?xùn)|北之首，素有“遼南溫泉第一鎮(zhèn)”的美譽(yù)。文化古城改造工程將進(jìn)一步擴(kuò)大城市規(guī)模，推動(dòng)全市新XX區(qū)同步協(xié)調(diào)發(fā)展，為未來(lái)沈陽(yáng)、大連之間建設(shè)新的大型城市奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 XX文化古城開發(fā)改造包括8個(gè)區(qū)域，共40萬(wàn)平方米。在7月8日由陳政高省長(zhǎng)主持召開的北海新區(qū)招商推介會(huì)上，簽約項(xiàng)目106個(gè)，為北海新區(qū)加速崛起奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。主干路金海大街、清河大街等18條道路建成通車，漁民新區(qū)、北海寫字樓、集中供熱、污水處理、北海船塢等基礎(chǔ)設(shè)施正在抓緊建設(shè)。目前，北海新城區(qū)總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)完成。新區(qū)以打造XX濱海城市中心區(qū)、遼寧沿海產(chǎn)業(yè)核心區(qū)、環(huán)渤海生態(tài)示范城為目標(biāo)。仙人島能源化工區(qū)正在成為北方地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ拇笮褪睾瓦|寧沿海經(jīng)濟(jì)帶上新的增長(zhǎng)極。中海油重交瀝青、華錦集團(tuán)40萬(wàn)立儲(chǔ)罐、XX港務(wù)集團(tuán)72萬(wàn)立儲(chǔ)罐等大型石化項(xiàng)目竣工投產(chǎn)。按照胡錦濤總書記關(guān)于“仙人島能源化工區(qū)要加快發(fā)展”的重要指示，仙人島能源化工區(qū)正在加速構(gòu)建港口、石化和白沙灣黃金海岸三位一體的新城區(qū)。基礎(chǔ)設(shè)施與發(fā)展現(xiàn)狀圍繞發(fā)展思路與規(guī)劃目標(biāo)，全市實(shí)施“四大板塊”開發(fā)戰(zhàn)略：仙人島能源化工區(qū)規(guī)劃面積159平方公里，具有天然的深水良港優(yōu)勢(shì)，目標(biāo)定位為以建設(shè)大型煉化一體化項(xiàng)目為核心的石化產(chǎn)業(yè)基地；以仙人島港區(qū)為依托的修造船舶基地；以仙人島港區(qū)為依托的油品及化學(xué)品的物流基地。發(fā)展思路與規(guī)劃目標(biāo)XX市堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和省、市委全會(huì)精神，堅(jiān)定不移地走工業(yè)強(qiáng)市、農(nóng)業(yè)富民、三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展之路，積極融入遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)，以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，牢固樹立面向大海起新城、興產(chǎn)業(yè)、求發(fā)展的理念，大力實(shí)施“環(huán)境吸引、沿海拉動(dòng)、南移西進(jìn)、園區(qū)集聚、產(chǎn)業(yè)支撐” 和“蓋鲅同域”發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)略，圍繞仙人島能源化工區(qū)、北海新區(qū)、雙臺(tái)溫泉休閑度假新區(qū)、文化古城改造“四大板塊”，全力構(gòu)建XX沿海經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。這為本項(xiàng)目運(yùn)作奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。城鄉(xiāng)居民居住條件繼續(xù)改善 。城鄉(xiāng)居民人均消費(fèi)性支出繼續(xù)增長(zhǎng)2010年，%。消費(fèi)需求顯著增強(qiáng) ，增長(zhǎng)19%，； 城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)提高城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12138元，增長(zhǎng)20％。仙人島能源化工區(qū)綜合實(shí)力顯著提升。引進(jìn)海外專家研發(fā)團(tuán)隊(duì)3個(gè)。外資引進(jìn)取得歷史性突破。其中。%。有地?zé)?、森林、金礦等十幾種自然資源。地理位置優(yōu)越，是能人志仕經(jīng)商、興辦企業(yè)施展才華的理想之地。坐落在懷抱之中；哈大公路、中長(zhǎng)鐵路、沈大高速公路縱貫?zāi)媳?，莊林公路、蓋旺公路、蓋瑗公路橫貫東西；各級(jí)公路形成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)。市政府駐地距XX市30公里；距大連市198公里；距省會(huì)沈陽(yáng)市203公里。33′，東西最大橫距80公里，南北最大縱橫距70公里，總面積約3133平方公里。57′，北緯39176?？倯魯?shù)：1228戶。多層住宅建筑面積49045平方米，共577戶，高層住宅建筑面積36922平方米，共434戶，小高層住宅建筑面積18414平方米，共217戶， 商鋪面積19365平方米。其中：主要建筑形式為多層住宅。兩室兩廳一衛(wèi)，一室一廳一衛(wèi)。住宅面積65—85，85100,100124平方米不等。 竣工時(shí)間2011年8月。四、可比樓盤市調(diào)情況大景城占地126畝，總建筑面積22萬(wàn)平方米，由多層、小高層及百米超高層錯(cuò)落有致的組成，社區(qū)規(guī)劃有1500平米高級(jí)會(huì)所、10000平米地下停車場(chǎng)。與本項(xiàng)目距離較近,可競(jìng)爭(zhēng)和對(duì)比性較大的項(xiàng)目是大景城?？偨Y(jié)分析:通過(guò)分析,目前XX市場(chǎng)售樓盤價(jià)格在2800元/平方米到4200元/平方米之間。：有外來(lái)做生意的私營(yíng)業(yè)主和在XX城打工準(zhǔn)備定居的外地人組成。 以上數(shù)據(jù)顯示，XX住宅的平均價(jià)格在2750元/m2～4200元/m2之間。單價(jià)范圍在2750元/m2～ 3300元/m2之間，平均單價(jià)3100元/m2?！衿骄鶅r(jià)格分析（普通住宅）XX各個(gè)樓盤之間由于位置差異、小區(qū)配套、開發(fā)商知名度等原因房?jī)r(jià)有差別。從近年來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目來(lái)看，以XX區(qū)棚戶區(qū)改造為主的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較多，由于動(dòng)遷成本的提高，XX區(qū)商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，均價(jià)在28003500元/平方米左右。為更加全面的認(rèn)識(shí)XX市場(chǎng)，我們本次對(duì)于XX房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。第三章 項(xiàng)目法人一、企業(yè)簡(jiǎn)況企業(yè)名稱XX 地產(chǎn)有限責(zé)任公司詳細(xì)地址批準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)時(shí)間月經(jīng)營(yíng)范圍房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、設(shè)計(jì)施工注冊(cè)資金伍仟萬(wàn)元營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)公司類型有限責(zé)任公司資質(zhì)等級(jí)級(jí)證書編號(hào)法定代表人職務(wù)董事長(zhǎng)職稱高級(jí)經(jīng)濟(jì)師聯(lián)系電話備注：二、企業(yè)基本三、XXXX地產(chǎn)開發(fā)公司歷年開發(fā)項(xiàng)目簡(jiǎn)介第四章 市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模第一節(jié) 需求分析一、XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析XX市近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人均收入水平和人均消費(fèi)水平連年位提升，而房地產(chǎn)市場(chǎng)也發(fā)生了翻天覆地的變化，近幾年保持了連續(xù)上升趨勢(shì)。另外利用小區(qū)內(nèi)中央步行軸線、及分散的小廣場(chǎng)，建設(shè)青年健身廣場(chǎng)、兒童游戲場(chǎng)地、老年健身樂(lè)園、燈光籃球場(chǎng)、等健身場(chǎng)地。 XX市近幾年房地產(chǎn)的開發(fā)開始進(jìn)入高速增長(zhǎng)期，新樓盤的建設(shè)開始向中高端發(fā)展。房地產(chǎn)逐步成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和全市人民關(guān)注的焦點(diǎn)，市委、市政府采取的一系列有利的措施，進(jìn)一步完善配套設(shè)施，加強(qiáng)城市綜合治理，不斷優(yōu)化城市環(huán)境，城市的魅力度大大提高。滿足市民的生存需要，發(fā)展需要和享受需要，是城市建設(shè)的出發(fā)點(diǎn)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最終落腳點(diǎn)。遼寧省《2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》中指出“把居民住宅作為房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)，高檔、平價(jià)住宅相結(jié)合，加快住宅商品化步伐，形成房地產(chǎn)開發(fā)、使用、流通、增值的良好循環(huán)。建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃提出：；改造現(xiàn)有使用功能不全的住房和簡(jiǎn)陋住房，使住房成套率達(dá)到70%以上；提高住房建設(shè)質(zhì)量，住宅建筑工程一次合格率達(dá)到95%以上，優(yōu)良品率達(dá)到30%以上。全面建設(shè)小康社會(huì)，不再是單純提高經(jīng)濟(jì)水平，涉及政治、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生、社會(huì)保障、人民生活等諸多方面，人居環(huán)境的改善因此成為全面建設(shè)小康、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。而儲(chǔ)蓄利率低、股票等理財(cái)產(chǎn)品投資風(fēng)險(xiǎn)大、通貨膨脹壓力大、物價(jià)上漲過(guò)快等因素,使得很多居民將可居、可租、可售的房地產(chǎn)投資作為一種重要的資產(chǎn)保值增值手段。根據(jù)投資投機(jī)資金來(lái)源不同,可以簡(jiǎn)單地將其分為國(guó)內(nèi)資金和國(guó)外資金。按照國(guó)家關(guān)于拆遷安置“拆一、建一、還一”的原則,城市拆遷改造帶來(lái)的被動(dòng)性住房需求,也是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛不可忽視的原因之一。 　　隨著工業(yè)化