【正文】 經(jīng)分析論證認為：項目切實可行。第十三章 結(jié) 論項目位于XX市中心城區(qū)北部，XX路北、XX路以南、該項目符合城市總體發(fā)展規(guī)劃，已經(jīng)得到XX市規(guī)劃局審查確定。七、敏感性分析考慮到項目在實施過程中某些不定因素的變化，將不同程度地影響項目的收益率和凈現(xiàn)值，特選取開發(fā)建設(shè)投資、銷售價格作為不確定性因素，在正負5%內(nèi)做單因素敏感性分析，考察財務(wù)內(nèi)部收益率和財務(wù)凈現(xiàn)值的變化，從中可以看出，銷售價格最為敏感，開發(fā)建設(shè)投資次之，也就是說，銷售價格對項目的內(nèi)部收益率影響較大。五、財務(wù)盈利能力分析項目開發(fā)建設(shè)利潤及利潤分配表見附表6《損益表》，主要數(shù)據(jù)及指標(biāo)見下表：序號項 目單位數(shù)據(jù)備 注1銷售收入萬元368192營業(yè)稅金及附加萬元3總成本費用萬元.5利潤總額萬元55106所得稅萬元%7稅后利潤萬元項目財務(wù)盈利能力分析的各項動態(tài)與靜態(tài)指標(biāo)詳見下表：序號指 標(biāo) 名 稱單位指 標(biāo) 數(shù) 據(jù)備注1財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR%全部投資資本金2財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV(Ic=12%)萬元全部投資資本金3投資回收期年全部投資資本金4投資利潤率%5投資利稅率%六、清償能力分析本項目長期貸款12000萬元。%計取。銷售收入估算各年銷售收入按規(guī)劃的各年銷售面積乘以銷售價格計算。項目運營期內(nèi)不考慮通貨膨脹因素，只考慮相對價格變化。二、資金使用計劃項目前期工作自2011年5月開始，2011年8月開工建設(shè)，2012年8月竣工，2013年5月底全部銷售完畢。開發(fā)成本開發(fā)成本為以上6項之和。前期工程費用合計594萬元。土地費用本項目用地66730平方米，每平方米價格為750元，購置土地費5000萬元、契稅3%為150萬元，土地費用合計5150萬元。工程前期手續(xù)部分已經(jīng)完成，若后續(xù)各項工作進展順利，則項目進度計劃安排為：可行性研究報告編制2011年5月可行性研究報告審批2011年5月規(guī)劃設(shè)計及審批2011年6月施工圖設(shè)計2011年6月~7月工程施工2011年8月～2012年5月設(shè)備材料訂貨安裝2012年5月主體封頂2012年5月總體竣工驗收2012年10月正式交付使用2012年12月第十一章 投資估算和資金籌措項目投資估算根據(jù)當(dāng)?shù)毓こ淘靸r以及相關(guān)費用具體收費情況估算。四、招標(biāo)方式招標(biāo)方式分為公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)二種類型。二、發(fā)包方式 承包方式有總承包和單項工作內(nèi)容承包二種，相應(yīng)的發(fā)包方式也有兩種。項目建成后，將成立住宅小區(qū)物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司實行經(jīng)理負責(zé)制，下設(shè)辦公室、財務(wù)室、物業(yè)管理部、保安部、維修部、家庭服務(wù)部等部門。推廣使用新技術(shù)、新工藝，各住戶主要房間朝南，充分利用自然光和自然通風(fēng)，以節(jié)能降耗。小區(qū)道路燈具采用集中控制，以節(jié)約用電。每組散熱器進水管均設(shè)一溫控閥，可根據(jù)室外溫度自動調(diào)節(jié)進入散熱器的熱媒流量，維持室溫恒定。第二節(jié) 節(jié)約能源一、節(jié)能設(shè)計建筑節(jié)能設(shè)計①屋面：平屋面采用50厚擠塑板溫層,瓦屋面采用30厚的聚苯板保溫層；②外墻：240厚蒸壓粉煤灰磚，外做40厚聚苯顆粒保溫層；③不采暖樓梯間隔墻：采用240厚蒸壓粉煤灰磚，外做30厚聚苯板保溫層；④門窗：外圍窗均為塑鋼單框中空玻璃。(3)生活垃圾將根據(jù)環(huán)衛(wèi)部門的需求合理布置垃圾收集處，并實行有人管理的袋裝式，確保環(huán)境整潔美觀。(8)本項目綠化與建筑安裝爭取同時設(shè)計，同時完成，盡量減少項目的水土流失。(4)施工場地周圍設(shè)置圍墻，可起隔聲擋灰作用。還應(yīng)避免水泥揚塵的產(chǎn)生。廢水：本工程投入使用后的居民生活廢水。廢水：施工人員產(chǎn)生的生活污水。通風(fēng)系統(tǒng)均用消聲器。第八章 環(huán)境保護和節(jié)能第一節(jié) 環(huán)境保護一、設(shè)計依據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護法》國務(wù)院(1998)第253號令《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》遼寧省人民政府《關(guān)于落實科學(xué)發(fā)展觀加強環(huán)境保護的決定》遼寧省建設(shè)項目環(huán)境監(jiān)理管理辦法《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》(GB309693)《遼寧省廢氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》(DB37/00691)《電磁輻射環(huán)境保護管理辦法》（1997年1月7日，國家環(huán)保局）二、建設(shè)地點環(huán)境現(xiàn)狀項目地處周圍環(huán)境狀況較好，無污染單位。小區(qū)可根據(jù)需要設(shè)置大的傳呼對講系統(tǒng)。九、有線電視系統(tǒng)有線電視信號就近城市有線電視光纜引入控制室后，采用地下敷設(shè)方送達各住戶、各建筑。八、電話系統(tǒng)本工程內(nèi)全部設(shè)直線電話，每戶一對，公建按指標(biāo)25m2/部。七、火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)消控中心設(shè)在首層，具有各種報警功能，聯(lián)動功能和手動控制功能。六、建筑物防雷保護及接地保護本工程均為三級防雷建筑物。盡量選用節(jié)能燈具。3)。變配電所設(shè)小區(qū)公用變配電所：從計算數(shù)據(jù)來看，小區(qū)內(nèi)劃總共設(shè)置1座10KV箱式變電站，負責(zé)整個規(guī)劃區(qū)域的電力供應(yīng)。熱力管線。每戶內(nèi)采暖系統(tǒng)水平管敷設(shè)于本層地板的50毫米厚建筑面層預(yù)留溝槽內(nèi)，為避免熱損失，在溝槽內(nèi)鋪設(shè)20mm厚自帶鋁箔聚苯乙烯板(自熄性)，然后鋪設(shè)采暖管道，并以專用支架固定，再鋪設(shè)陶?；炷粒蠈訛樗嗌碀{找平。供回水主立管頂端應(yīng)安裝自動排氣閥。供回水溫為60/40℃。四、通風(fēng)系統(tǒng)住宅部分的廚房、衛(wèi)生間等的排風(fēng)由排風(fēng)扇排至豎向?qū)Ｓ玫呐棚L(fēng)井后至屋頂排放，排風(fēng)井由建筑專業(yè)預(yù)留，排風(fēng)扇由用戶自理。第四節(jié) 采暖方案一、依據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》《采暖通風(fēng)及空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》二、設(shè)計內(nèi)容本工程空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計；本工程通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計；本工程住宅采暖系統(tǒng)設(shè)計。設(shè)計水量：本工程按“三類建筑”設(shè)計，室內(nèi)20L/S，室外15L/S，火災(zāi)延續(xù)時間2小時，火災(zāi)發(fā)生次數(shù)為一次。三、雨水排水系統(tǒng)雨水自成體系，有組織排水，根據(jù)雨水排放就近原則，多層住宅區(qū)雨水匯集后，沿道路雨水主管線排入XX路城市排水干管。二、生活排水系統(tǒng)排水量估算：本工程最高日排水量約為735 m179。用水量估算：最高日用水量約919m179。2升/m178。六、墻砌體部分，MU10蒸壓粉煤灰磚；，MU10蒸壓粉煤灰磚；第三節(jié) 給排水方案一、生活給水系統(tǒng)用水量估算編號名基礎(chǔ)根據(jù)上部結(jié)構(gòu)的情況，多層住宅基礎(chǔ)擬采用天然地基上的淺基礎(chǔ)，具體基礎(chǔ)型式待地質(zhì)勘探完成后再結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r確定。戶型設(shè)計：應(yīng)在做好住戶調(diào)查的基礎(chǔ)上，盡可能選擇建設(shè)部推薦的優(yōu)秀戶型。內(nèi)墻：混合砂漿抹面，內(nèi)墻面層刮瓷，廚房、廁所采用貼瓷磚墻面。工程類別及耐火等級：三類建筑，耐火等級為二級。在規(guī)劃范圍內(nèi)內(nèi)設(shè)垃圾收集點一處，垃圾轉(zhuǎn)運站一處。 給水泵房：同變配電室一同設(shè)置，管線引自XX路。 三、公用設(shè)施 換熱站：規(guī)劃設(shè)于規(guī)劃地段西南側(cè)，管線引自XX路。 二、公共建筑 商業(yè)建筑：以沿街兩層商業(yè)建筑為主，局部三層。建筑造型設(shè)計建筑造型以雅俗共賞，落落大方為第一宗旨?？倯魯?shù)：1228戶。兩室兩廳一衛(wèi)，一室一廳一衛(wèi)。住宅采光日照不少于大寒日2小時，努力使每戶住宅均能享受到充足的陽光。小區(qū)設(shè)置箱式變壓器一處，規(guī)劃布置在中心綠地內(nèi)。小區(qū)所在區(qū)域為集中供暖，小區(qū)設(shè)換熱站。幼兒園結(jié)合會所設(shè)置，規(guī)模為3班，建筑面積1664平方米。公共建筑分為小區(qū)配套公建和商業(yè)建筑。通過中心綠地及各組團中心綠地和步行環(huán)道將整個綠化景觀系統(tǒng)引入小區(qū)內(nèi)部，作為一種介質(zhì)綠地系統(tǒng)將住戶也聯(lián)系在一起，成為了居民交流的主要場所。“一環(huán)”是指環(huán)形特色步行休閑廊道。（4）靜態(tài)交通規(guī)劃停車場規(guī)劃嚴(yán)格按照停車場場地設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)要求，充分考慮停車場對小區(qū)景觀的影響，住宅設(shè)置底層停車庫；室外停車就近停放，樓前設(shè)置由植草磚鋪設(shè)的停車位，結(jié)合綠化處理，不會對居民造成干擾，住宅小區(qū)停車泊位配建率達到70%。本著加強內(nèi)部功能組織和便利內(nèi)外交通貫通的原則，在合理組織公共活動區(qū)、小區(qū)車流、人流交通的同時，考慮休閑景觀功能的需要開辟景觀步行系統(tǒng)。小區(qū)綠地中心處于居住組團環(huán)抱之中，空間上周邊建筑對小區(qū)中心綠地產(chǎn)生強烈的環(huán)繞，中心綠地內(nèi)部環(huán)境通過各居住組團內(nèi)部的綠化軸線向各組團進行滲透，產(chǎn)生強烈的向心力和歸屬感，更加彰顯中心綠地的核心地位。三、規(guī)劃構(gòu)思：在強調(diào)院落空間圍合的前提下，利用先進的規(guī)劃理念和規(guī)劃手法，打造帶狀與點狀景觀相結(jié)合的內(nèi)部空間環(huán)境，將院落穿插于內(nèi)部空間中，提高景觀的滲透性和均好性；：通過“運動社區(qū)”理念的運用，打造小區(qū)內(nèi)部的生態(tài)運動環(huán)廊；：通過對小區(qū)周邊交通及人流的分析，確定小區(qū)的主要出入口方向，結(jié)合“生態(tài)運動環(huán)廊”形成小區(qū)的環(huán)路系統(tǒng)；四、規(guī)劃布局臨XX路一側(cè)規(guī)劃4棟17層高層住宅，與東側(cè)臨街小高層形成挺拔的城市空間界面，規(guī)劃通過小區(qū)道路及綠地景觀環(huán)廊的分割小區(qū)，形成多個既相對獨立又相互聯(lián)系的住宅院落。二、規(guī)劃定位及住區(qū)特色項目總體定位為中高檔樓盤。結(jié)論：周邊商業(yè)的不健全，為小區(qū)內(nèi)的部分商業(yè)設(shè)施建設(shè)提供了機遇，規(guī)劃中應(yīng)重點控制建設(shè)總量。 地塊周邊其他道路以城市支路為主，均未開工建設(shè)。結(jié)論：城市總體規(guī)劃確定該用地為居住用地，且周邊居住氣氛濃厚，具有居住區(qū)配套的完善條件。 基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀規(guī)劃地塊東西長約325米，南北寬約185米。規(guī)劃地塊交通區(qū)域位置優(yōu)越，周邊緊鄰城市主干道XX路、XX北路等。創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、便于分期實施的現(xiàn)代住區(qū)。項目所處區(qū)域發(fā)展前景十分看好。第二節(jié) 項目選址項目位于位于XX市中心城區(qū)北部，XX路南、XX北路以東、規(guī)劃用地面積66730平方米。雙臺溫泉休閑度假新區(qū)以溫泉資源為核心，以生態(tài)體驗為特色，包括溫泉旅游度假，溫泉養(yǎng)生、時尚運動、商務(wù)會議、生態(tài)人居、觀光農(nóng)業(yè)等多個領(lǐng)域。目前，已投入資金30億元，吸引了國內(nèi)外眾多知名企業(yè)到這里投資發(fā)展。項目工程步伐不斷加快，投資19億元的中國北方（北海）光電產(chǎn)業(yè)園、投資5億元的金獅新能源等一批高科技項目開工建設(shè)。自建設(shè)以來，受到了遼寧省委、省政府的高度關(guān)注，建設(shè)步伐不斷加快。白沙灣黃金海岸初具形象，浴場公園已經(jīng)向游人開放，14公里濱海岸線集陽關(guān)、沙灘、海浪、森林和綠地，構(gòu)成了自然優(yōu)美、空氣清新、幽靜浪漫的海濱旅游度假區(qū)。2008年4月，仙人島能源化工區(qū)被確定為遼寧沿海經(jīng)濟帶開發(fā)重點支持區(qū)域，2010年4月被列入沈陽經(jīng)濟區(qū)十大產(chǎn)業(yè)集群之一。（2）城市規(guī)劃戰(zhàn)略●XX市城市建設(shè)與規(guī)劃現(xiàn)狀分析深入實施“沿海拉動、南移西進、園區(qū)集聚、產(chǎn)業(yè)支撐”和“蓋鲅同域”發(fā)展戰(zhàn)略，以“招商引資年”活動為突破口，加快XX區(qū)開發(fā)改造和沿海經(jīng)濟開發(fā)，推動新XX區(qū)共同進步，夯實農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，著力改善民生，維護社會和諧穩(wěn)定，強力推進XX沿海經(jīng)濟強市建設(shè)。%。全年新開工千萬元以上項目38個。全年實際利用外資1億美元，%；，％；新批外資項目11項。金融業(yè)快速發(fā)展 。全市有二十七個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)辦事處，漢滿回等十六個民族，總?cè)丝诮攀f。地處大連、鲅魚圈、XX三港腹地，獨具一市連三港的水路之便，海岸線長達45公里，XX市鲅魚圈經(jīng)濟開發(fā)區(qū)及鲅魚圈港。55′至40176。儲藏、。產(chǎn)品形式：多層住宅、小高層住宅、高層住宅，商鋪。第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模一、建設(shè)規(guī)模項目規(guī)劃占地：66730㎡，建筑面積123000㎡，%，綠化率38%，停車率70%。均價3100元左右。 。大景城，位于市中心（長征大街與永安路交匯處）均價3100元/平方米。城區(qū)南部，特別是大清河兩岸，開發(fā)項目價格受自然環(huán)境烘托，價格在3000390