【正文】 項目的凈現(xiàn)值 NPV=2365萬元，而且銷售均價在區(qū)間（ 1890， 2310） 之內(nèi)無論如何變化，靜態(tài)和動態(tài)評價均可行，這說明項目在經(jīng)濟上具有較大的可行性。因此項目總投資在正負 10%以內(nèi)無論如何變化，均能取得一定的利潤。 保本銷售 量經(jīng)計算為為 ，占總開發(fā)量的 80%，在有少量商品房空置的情況下仍有贏利空間。 至于項目的財務風險，我們認為由于 “天寶 城 ”采取了分期開發(fā)，減少資金壓力，一期啟動只要 5000萬左右。其中大部分已竣工或 即將竣工，到 20xx年至 20xx年，開盤的樓盤數(shù)量較少，而且不能形成完善的配套和10萬平方米的規(guī)模。在這些法規(guī)中最突出的 變化是銀行利率的降低和城市建設配套的提高，前者對刺激住房消費將起到極大的推動作用，對房市是一大利好消息，但配套費的提高無疑將增加項目的開發(fā)成本，致使房地產(chǎn)銷售壓力增大，如果不顧消費者的承受力，一味提高商品房的銷售價格，恐怕潛在的消費群體不一定接受，從而項目面臨推廣的壓力。 關于項目的具體現(xiàn)金流量見附表。 3 項目動態(tài)評價 （一）關于動態(tài)評價的說明 折現(xiàn)率（行業(yè)基準收益率）取 I0=12%， 季度折現(xiàn)率為 3%。 2 項目損益靜態(tài)分析 稅前投資回報率 本項目的銷售總收入約 33952萬元，總投資約 23500萬元，銷售稅金及交易手續(xù)費約為 1940萬元，項目總利潤 ，扣除所得稅后的凈利潤為 。 三期工程 20xx年 7月開盤，預計 20xx年 3季度實現(xiàn)銷售收入 6404萬元， 4季度 3956萬元， 20xx年 2季度分別實現(xiàn)銷售收入 3168和 1795萬元。 （三）評價假設 1. 城市建設加快，經(jīng)濟持續(xù)繁榮 2. 房地產(chǎn)及相關政策穩(wěn)定 3. 銀行貸款利率及行業(yè)基準收益率變化幅度較小 4. 社會經(jīng)濟政治保 持穩(wěn)定，社區(qū)周邊配套逐步完善 1 收入估算及銷售進度安排 （一）收入估算說明 項目一、二期住宅均價 2200元 /㎡， 商業(yè)物業(yè) 5000元 /㎡； 三期臨江住宅均價 2500元 /㎡， 商業(yè)物業(yè) 5500元 /㎡； 車庫 2200元 /㎡。 5. 開發(fā)項目市場調(diào)研報告。 （二）評價 依據(jù) 國家計委 1993年頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》。 2. 穩(wěn)健性原則 1 依據(jù)財務會計的謹慎性原則， 2 充分估計項目的現(xiàn)金流出， 3 并列出適當?shù)谋ｋU項目 及相應的程度（比如 2%）。 8 項目的經(jīng)濟評價 一、評價原則、依據(jù)及假設 （一）評價原則 1. 預期原則 1 政府采取措施進一步提高企事業(yè)單位職工工資， 2 搞活市場， 3 擴大內(nèi)需， 4 增加居民家庭收入， 5 鼓勵個人住房消費。 項目的啟動資金經(jīng)測算約 5000萬元，主要用于一期工程 建設，待20xx年 3月開盤時，項目有正的現(xiàn)金流量，資金壓力逐漸減少。具體時間為一期工程 —，其中基礎工程 20xx年 8月 15—10月 15；二期工程 —，其中基礎工程 20xx年 6—7月；三期工程 20xx年2月 —20xx年 5月，其中基礎工程 20xx年 2—3月 （詳見工程進度附表）。 住宅面積㎡車庫面積㎡（個）。 、七單元同時開工。 4 羽毛球場： 5 網(wǎng)球場： 220元 /㎡（含圍護欄） 6 會所：土建 500元 /㎡；裝飾 900元 /㎡ 5. 基礎設施建設費（半變動成本 C） 2 道路、廣場：按設計院投資估算，計入綜合景觀工程中。 2. 前期工程費（固定成本 C） 1 地形、地質(zhì)勘測費： 5萬 2 元 3 市場調(diào)研及可行性研究費： ~1元 /㎡ 4 規(guī)劃設 計費： 1020元 /㎡， 5 根據(jù)設計合同 6 取 元 /㎡ 7 “三通一平 ”費：按設計概算， 8 平基 400萬 9 元， 10 邊坡整治 ， 11 另外高切 12 坡審查費 1元 /㎡。結(jié)合綠化，給幼兒園設置一處比較獨立的外部空間。小區(qū)的上行道路與下行道路間有十米高差，設多級臺階連接兩條道路，體現(xiàn)地方文脈。 會所及廣場 由小區(qū)步行入口進入，面對的是由會所半圍和鋪地廣場以及順勢而下的數(shù)級臺階和疊水。C=12 140－150 20 ％ A=20。H=216。 70－ 80 88 ％ J=88 80－ 90 136 12％ D=68。根據(jù)用地地形特征，小區(qū)車行道呈環(huán)行布置，在布局上注重人與自然的親和與溝通。 地塊經(jīng)營的適宜性分析 為了樹立九龍坡區(qū)的現(xiàn)代城市形象，吸 引外來投資，提升九龍坡區(qū)的城市經(jīng)濟競爭力，在最佳使用原則的前提下，結(jié)合九龍坡區(qū)的城市經(jīng)濟發(fā)展的整體利益，從上述地塊的 SWOT分析，可以看出近幾年內(nèi)，地塊適合單一的用途，最佳的地塊經(jīng)營方案應該是作為 中高檔住宅 的使用。 （ 4）項目地塊的困難點（ threat） 第一、地理目前地理位置掉角。這將為項目的居住功能創(chuàng)造更多機會。鐵路和碼頭可以通過整合包裝，減少列車噪音的抗性；墳場一定要妥善安置，如果出現(xiàn)糾紛，將會不利于樓盤銷售；對高壓線的處理來說，應盡力避免影響小區(qū)的居住環(huán)境，否則將阻礙小區(qū)環(huán)境的附加價值的提升。 （ 2）項目地塊弱勢分析（ weakness） 第一、項目地塊位于九龍坡區(qū)楊家坪直港大道 “天寶新城 ”王家溝，東臨長江、濱江路及成渝鐵路，西靠和尚山水廠，北接楊家坪直港大道及和尚山變電站，南臨木材廠山地。周邊建筑均為新建小區(qū)住宅，破舊房屋少，視野開闊，可以眺望長江、南坪濱江路、鵝公巖大橋等城市景觀，還可俯視具有濃郁巴渝特色的小區(qū)環(huán)境，有利于形成高檔物業(yè)的氛圍。而且楊家坪商業(yè)步行街是九龍坡區(qū)的商業(yè)中心區(qū)，是 步行街、輕軌線復合建設的第一街 ，這一點使具有人口優(yōu)勢的商業(yè)步行街的商業(yè)地位優(yōu)勢更突出。 第二，臨近商業(yè)街大社區(qū)配套優(yōu)勢。生活配套的門面及便利店等解決 ，只是由于發(fā)展尚需一定時間完善。 （ 6）直港大道，街區(qū)功能尚待明確，為中型中高檔新興居住片區(qū) 由于九龍坡區(qū)將 天寶新城 規(guī)劃為未來都市主要居住片區(qū)，而且也將承擔城市主要交通樞紐的作用。該區(qū)域的市政配套較完備，醫(yī)院、超市、便利店、學校、消防隊、餐館一應俱全。還有一些小型娛樂場所及一家二星級賓館。 從建設廣場到轉(zhuǎn)盤大概 500米的距離內(nèi)，大大小小的各種店鋪林立，營業(yè)面積都比較大。 在楊家坪橫街周圍的立丹百貨，是楊家坪地區(qū)上檔次的百貨公司之一，營業(yè)面積較大，總共有四層，超市、精品、服飾等一應俱全，是周邊居民日常購物的首選場所。此區(qū)域交通十分便利， 22 22 3 416等大中小公交線路通往市內(nèi)各區(qū)，基本上可以直達全市各地。 由于西南車輛廠坐落于此，其職工家屬區(qū)就與其緊鄰修建，經(jīng)過幾十年的積淀，使該區(qū)域成為一個非常大的居民居住區(qū)，該區(qū)域生活配套極為完善，在傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟體制下，西車廠對家屬區(qū)修建了許多的生活配套設施，農(nóng)貿(mào)市場、生活便利店、洗發(fā)店等生活設施應有盡有，某種意義上成為一個獨立的生活社區(qū)。這一切數(shù)據(jù)的分析可以 看出， 20xx年及今后的幾年將是某地房地產(chǎn)發(fā)展的春天。九龍坡區(qū)的商品住宅供應以中低檔產(chǎn)品為主，房地產(chǎn)發(fā)展進程比較緩慢。 20xx年上半年審批出讓土地 66宗，面積 389公頃，同比增長 21%。同時加大了現(xiàn)有公有住房的改革力度，取消了非成套公有住房的出售限制。大專院校、各類基礎學校眾多，某地工學院、市重點中學有育才中學，區(qū)重點中學有楊家坪中學、 35中等，加上外語學校、計算機職高、謝家灣小學、實驗小學等，孩子們從小到大的教育都不成問題。已建成的楊家坪廣場、梅堡公 園、天寶廣場、九龍廣場等設施為該區(qū)居民提供了充足的休閑場所。打造 某地市第二個解放碑 是九龍坡區(qū)的目標。分期分批打通主城區(qū)斷頭路，拓寬城市支路，建成楊家坪環(huán)道等一批環(huán)行交通網(wǎng)絡，促進中心城區(qū)立體交通網(wǎng)絡全面形成。同時，步行街的建成，更使得九龍坡區(qū)在某地市商業(yè)經(jīng)濟中所處的戰(zhàn)略地位得以大幅提升，加速某地市西郊城市分中心的形成，帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展熱潮。將投向楊家坪商業(yè)圈的大坪區(qū)域、大渡口區(qū)域居住人口眾多，商業(yè)配套設施不健全，商業(yè)功能弱化，當兩公里左右的商業(yè)圈的交通渠道變得如此暢通、便捷后，毫無疑問會帶動其區(qū)域人口的就近消費的購 買熱情。九龍坡區(qū) GDP連續(xù)幾年排名全某地市第二位，區(qū)域內(nèi)私營經(jīng)濟非常發(fā)達，消費力旺盛。 規(guī)劃：以城市建設、房地產(chǎn)開發(fā)為帶動經(jīng)濟發(fā)展。 幅員： 437平方公里。 ③為規(guī)范住房金融業(yè)務、防范住房貸款風險，去年 6月 26日，中國人民銀行發(fā)布了《關于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知》 ，這一規(guī)定使開發(fā)商無論是申請開發(fā)貸款，還是辦理按揭貸款，都存在更加嚴格的限制，對開發(fā)商的經(jīng)濟實力要求較高。 法律法規(guī)逐步健全，房地產(chǎn)經(jīng)營走上規(guī)范化和法制化 為加強政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理，現(xiàn)行相關法律及政策愈來愈全面，對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響也越來越強烈。 ①全面清理行政規(guī)章、整頓窗口行業(yè)，推行 一站式辦公 ，精簡行政機構，規(guī)范行政機構，規(guī) 范辦事程序，強化服務意識。因此，在未來 10年內(nèi)，某地因城市化增長所形成的新增住宅需求總量都在 11130萬㎡以上，按主城區(qū)城鎮(zhèn)人口占全市城鎮(zhèn)人口的比重估計，主城區(qū)新增住宅需求總量則每年約為 500萬平方米。 ①經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展帶來的是城市化進程的加快。所有制結(jié)構明顯調(diào)整，城鄉(xiāng)結(jié)構進一步改善，城鎮(zhèn)化水平由 1995年的 %提高到 20xx年的 33%， 仍低于全國的平均水平，某地要在 20xx年實現(xiàn) 45％的城市化率的目標，某地近十年的房地產(chǎn)開發(fā)總量將是非常可觀的。直轄和西部大開發(fā)為某地提供了廣闊的發(fā)展空間，強化了某地中心城市的功能定位，給某地經(jīng)濟發(fā)展帶來了巨大的動力。 二、某地市房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 由于受到國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控、某地市直轄、西部大開發(fā)政策、 WTO等經(jīng)濟利好因素的影響，近年來某地房地產(chǎn)投資環(huán)境有了很大的改善，但競爭也日益加劇。進而使得房地產(chǎn)企業(yè)兩極分化，在 3～ 5年慘烈的市場競爭中迅速完成市場重新洗牌、重組。降息將直接帶動住房、汽車等消費信貸成本的降低。 從金融系統(tǒng)提供的居民儲蓄情況分析，某地 1999年城鎮(zhèn)居民儲蓄已經(jīng)超過 900億元，人均儲蓄存款余額 2965元。另外我國宏觀政策在保持高速、穩(wěn)定增長的同時還呈現(xiàn)以下變化： 存貸款利率第八次下調(diào)，房地產(chǎn)消費能力提高 人民銀行自 1996年以來連續(xù)八次降低存貸款利率，個人住房貸款最高年利率調(diào)整為 ％，其調(diào)整幅度之大，頻率之高，均是改革開放以來少有的；同時開征利息稅和實行擴張性財政政策，對儲蓄存款利息征收 ％，使得居民儲蓄存款增長趨緩，更多的資金流入房地產(chǎn)市場成為可能。某地市在剛剛過去的一年里，全市 GDP實現(xiàn) 1750億元，比 20xx年增長 161億元，是直轄以來經(jīng)濟總量增長最多的一年，也是直轄以來宏觀形勢最好的一年。 國民經(jīng)濟持續(xù)增長，成為房地產(chǎn)發(fā)展的最大支撐力。年末全國就業(yè)人員 ，比上年末增加 940萬人。全年居民消費價格總水平比上年上漲 %。 拆遷房屋情況 小區(qū)內(nèi)的待拆遷房屋均非 常破舊，殘值率極低，最高層 5層，其余都是破爛矮房屋，質(zhì)量極差。在地塊北部有已形成的城市防洪溝渠一條，貫穿東西方向，截面為 ，條石砌筑，埋深較深，主要引楊家坪地區(qū)的雨水及部分廢水排至長江。 核心區(qū)主要規(guī)劃用地位于山坡地上，高差較大，最大高差約為 39m，北低南高，北側(cè)部分地塊低于現(xiàn)規(guī)劃的天中路延長斷，最大有 10m高差，為現(xiàn)設計方案中的入口部分。地塊東側(cè)有城市干道――濱江路穿過，此路為雙向8m車道， 5m人行道，通往九渡口貨運碼頭。由此可見，小區(qū)風格在該地區(qū)新穎獨特，豐富了天寶新城的城市建筑。根據(jù)有關專家的測算，每增加房地產(chǎn)投資 1萬元，帶動相關產(chǎn)業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值增加近 2萬元