【正文】 0元/平方米左右，城鄉(xiāng)結(jié)合部開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般在22002800元/平方米。2002年以前XX市房?jī)r(jià)，XX區(qū)800元/m2～1200元/m2之間；而在2008年至今，達(dá)到2450元/m2～4000元/m2之間，其中不包含經(jīng)濟(jì)適用房和別墅。本項(xiàng)目定位提出建設(shè) “生態(tài)型運(yùn)動(dòng)健康社區(qū)”的理念，以人為本，充分考慮現(xiàn)代人的生活方式，規(guī)劃中提出結(jié)合小區(qū)主路設(shè)置生態(tài)運(yùn)動(dòng)環(huán)廊，環(huán)廊中設(shè)置林蔭慢跑路，將小型器械健身場(chǎng)地及較大規(guī)模的院落綠地及各種球類(lèi)活動(dòng)場(chǎng)地連接在一起，在小區(qū)中形成連續(xù)、完整的健身路徑。近年來(lái)XX市房地產(chǎn)發(fā)展與城市建設(shè)相得益彰，相互促進(jìn)。因此，進(jìn)一步開(kāi)發(fā)商品住宅房不僅符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃的要求，而且符合住宅工程發(fā)展的方向。 黨的十七大將全面建設(shè)小康社會(huì)作為新世紀(jì)前二十年的奮斗目標(biāo)，標(biāo)志著我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展進(jìn)入新階段。 　　隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和房?jī)r(jià)的持續(xù)高位運(yùn)行,國(guó)內(nèi)外資金通過(guò)各種途徑流入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),房地產(chǎn)投資投機(jī)需求明顯增加。因此,由收入因素帶動(dòng)的改善性需求也是我國(guó)房地產(chǎn)需求高位運(yùn)行的重要原因。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,2008年全年農(nóng)村和城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入分別為4140元和13786元,扣除價(jià)格上漲因素,%%。例如,農(nóng)民工青睞那些戶(hù)型小、價(jià)格低的民工公寓。 　　城市化的快速推進(jìn)必然帶來(lái)新增城市人口首次置業(yè)需求。因此,我國(guó)居住用房地產(chǎn)需求量在呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)的同時(shí),套型結(jié)構(gòu)趨于小型化。因此可以判斷在未來(lái)的三十年內(nèi),我國(guó)因人口因素而產(chǎn)生的房地產(chǎn)需求仍然強(qiáng)勁。這種由人口因素引起的剛性需求是帶動(dòng)房地產(chǎn)需求旺盛的重要影響因素。XXXX小鎮(zhèn)項(xiàng)目又是XXXX地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在XX開(kāi)發(fā)的一個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目,公司有信心有理由把她做成一個(gè)優(yōu)良工程、精品工程。 　?。ㄋ模╅_(kāi)發(fā)商建設(shè)理念的變化。1998年7月國(guó)務(wù)院(1998)23號(hào)文件提出了深化城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想和基本原則，并明確指出了“停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)現(xiàn)住房分配貨幣化；適應(yīng)和完善住宅供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融；培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)”的改革目標(biāo)。例如，購(gòu)房者趨于年輕化，知識(shí)化，他們更關(guān)注住宅的高品位，對(duì)居住空間要求更加現(xiàn)代、實(shí)用、合理，功能更完備。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市的進(jìn)步，居家理念已由“安居”向“小康”發(fā)展。人們家居理念由原來(lái)的“安置型”向“舒適型”過(guò)渡。城市化以及隨之而來(lái)的現(xiàn)代化城市是人類(lèi)社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展到較高水平的產(chǎn)物。b0 G39。,購(gòu)房,裝修論壇,房中國(guó)平安證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)研究員李曉東表示，銀行在房地產(chǎn)資金鏈中扮演著重要角色。隨著調(diào)控的深入，%，但在下半年又有所回升。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中個(gè)人按揭貸款達(dá)到7937億元，%。20104月年的房地產(chǎn)調(diào)控拉開(kāi)帷幕，樓市各項(xiàng)政策持續(xù)收緊。因此，未來(lái)幾年，隨著GDP的進(jìn)一步增長(zhǎng)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展階段。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)名 稱(chēng)單位數(shù)據(jù)1規(guī)劃用地面積平方米665702規(guī)劃總戶(hù)數(shù)戶(hù)8703規(guī)劃總?cè)丝谌?0444總建筑面積m2123746其中：住宅面積m2104381商業(yè)面積m2193655建筑密度%6容積率%7綠地率%388項(xiàng)目投資萬(wàn)元9銷(xiāo)售收入萬(wàn)元10財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%11投資回收期年12投資利潤(rùn)率％第二章 項(xiàng)目提出的背景和必要性第一節(jié) 項(xiàng)目提出的背景一、房地產(chǎn)新政有利于房產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展 從2009年起，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大內(nèi)需，出臺(tái)了以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)政策，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了2008年的低谷后，終于迎來(lái)了黃金發(fā)展時(shí)期。規(guī)劃建筑面積共計(jì)123700m2，其中高層55360 m2，多層46470m2，車(chē)庫(kù)2505 m2，商業(yè)19365m2。規(guī)劃地塊交通區(qū)域位置優(yōu)越，周邊緊鄰XX路、XX北路等城市主干道。小鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目名稱(chēng)及承辦單位項(xiàng)目名稱(chēng)：XX市XX小鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：XX市XX區(qū)北部，XX路南，XX北以東。規(guī)劃區(qū)南側(cè)的規(guī)劃路作為城市次干道，既能為小區(qū)提供豐富的城市界面，又能使小區(qū)與外界交通聯(lián)系快捷方便。經(jīng)分析論證認(rèn)為，該項(xiàng)目符合XX市城市發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目選址可行、地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、土地手續(xù)齊備，周邊公用配套條件較好；工程規(guī)劃符合城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范，建筑以及戶(hù)型設(shè)計(jì)方案優(yōu)秀；各項(xiàng)費(fèi)用取費(fèi)全面、合理，符合當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)一般水平，住房?jī)r(jià)格合理、比價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯；項(xiàng)目建成后，可解決和改善城市居民的住房需求，加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，都將起到積極地推動(dòng)作用。與建設(shè)小康社會(huì)要求人均居住面積20—30平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。目前居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力，也正是增加住房消費(fèi)的良機(jī)。然而，在投資渠道不足的大背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)依然走紅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款連續(xù)11個(gè)月保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，樓市已成為資金“蓄水池”。! l2 g( f　　從單月數(shù)據(jù)看，隨著調(diào)控的不斷深入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新增國(guó)內(nèi)貸款同比增速呈現(xiàn)大幅波動(dòng)，但較去年同期只升不降。10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新增國(guó)內(nèi)貸款重新突破千億大關(guān)，%。目前，僅國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款兩項(xiàng)就占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的30%以上，加上其他名目的貸款，占比將更高。 f7 d) |　　　李曉東說(shuō)，從結(jié)構(gòu)上看，新增國(guó)內(nèi)貸款多流入到大中型房地產(chǎn)企業(yè)，這些企業(yè)是靠規(guī)模擴(kuò)張來(lái)賺錢(qián)。伴隨著社會(huì)進(jìn)步和城市的發(fā)展，住宅小區(qū)的建設(shè)理念也在不斷發(fā)生變化。人們對(duì)住宅本身要求居室功能更加合理、方便、舒適，更加個(gè)性化，要求其更符合現(xiàn)代化節(jié)奏。 　?。ǘ┘彝ツＪ胶徒Y(jié)構(gòu)的變化，對(duì)居住理念和行為產(chǎn)生了深刻的影響。比如，在功能配備上希望住宅能更好滿(mǎn)足網(wǎng)絡(luò)化通信的要求，要求居住區(qū)能有更加濃郁良好的文化氛圍，以及要求更加智能化、方便、迅捷的物業(yè)管理服務(wù)等等。這項(xiàng)新政策的出臺(tái)，對(duì)人們的住房觀念產(chǎn)生了較大的影響，住宅商品市場(chǎng)也得以快速發(fā)展和成熟，住宅商品的生產(chǎn)建設(shè)納入到市場(chǎng)化運(yùn)行的軌道。 順應(yīng)住宅商品化的趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)商的建設(shè)理念也在向更高水平發(fā)展，傳統(tǒng)的“產(chǎn)品觀念”正在走向“市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念”和“社會(huì)營(yíng)銷(xiāo)觀念”；開(kāi)發(fā)商已從過(guò)去純粹的產(chǎn)品生產(chǎn)者轉(zhuǎn)變?yōu)榫用窬幼∩畹臉?gòu)筑者。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 　　中國(guó)是一個(gè)人口大國(guó)且人口增速也很快。 　　如果小康生活的居住標(biāo)準(zhǔn)按25平方米/人 計(jì)算 ,那么我國(guó)現(xiàn)有居民達(dá)到小康生活標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)際住房需求量超過(guò)300億平方米,再加上這13億人工作、學(xué)習(xí)、休閑娛樂(lè)等需要的經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)和公共設(shè)施用房,這巨大的市場(chǎng)需求將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生積極地推動(dòng)作用。 　　同時(shí),隨著近年來(lái)人們思想觀念的發(fā)展,我國(guó)的家庭結(jié)構(gòu)狀況發(fā)生了巨大變化,呈現(xiàn)出家庭規(guī)?？s小、家庭數(shù)量增多的趨勢(shì)。 　　目前,中國(guó)正處在城市化進(jìn)程高速發(fā)展的時(shí)期。按照我國(guó)13億的人口總量和年均1%的城市化率增速計(jì)算，保守估計(jì)每年將有超過(guò)1300萬(wàn)人成為城市新增人口，這部分人同樣對(duì)房地產(chǎn)有著剛性需求。剛步入社會(huì)的大學(xué)畢業(yè)生更多選擇單身公寓或經(jīng)濟(jì)適用房。2009年全年農(nóng)村和城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入分別為4761元和15781元,%%。 　　隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，各大中城市對(duì)舊城改造和房屋拆遷的力度不斷加大。根據(jù)投資投機(jī)資金來(lái)源不同,可以簡(jiǎn)單地將其分為國(guó)內(nèi)資金和國(guó)外資金。全面建設(shè)小康社會(huì)，不再是單純提高經(jīng)濟(jì)水平，涉及政治、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生、社會(huì)保障、人民生活等諸多方面，人居環(huán)境的改善因此成為全面建設(shè)小康、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。遼寧省《2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》中指出“把居民住宅作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)，高檔、平價(jià)住宅相結(jié)合，加快住宅商品化步伐，形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、使用、流通、增值的良好循環(huán)。房地產(chǎn)逐步成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和全市人民關(guān)注的焦點(diǎn)，市委、市政府采取的一系列有利的措施，進(jìn)一步完善配套設(shè)施，加強(qiáng)城市綜合治理，不斷優(yōu)化城市環(huán)境，城市的魅力度大大提高。另外利用小區(qū)內(nèi)中央步行軸線、及分散的小廣場(chǎng)，建設(shè)青年健身廣場(chǎng)、兒童游戲場(chǎng)地、老年健身樂(lè)園、燈光籃球場(chǎng)、等健身場(chǎng)地。為更加全面的認(rèn)識(shí)XX市場(chǎng)，我們本次對(duì)于XX房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研?！衿骄鶅r(jià)格分析（普通住宅）XX各個(gè)樓盤(pán)之間由于位置差異、小區(qū)配套、開(kāi)發(fā)商知名度等原因房?jī)r(jià)有差別。 以上數(shù)據(jù)顯示，XX住宅的平均價(jià)格在2750元/m2～4200元/m2之間?？偨Y(jié)分析:通過(guò)分析,目前XX市場(chǎng)售樓盤(pán)價(jià)格在2800元/平方米到4200元/平方米之間。四、可比樓盤(pán)市調(diào)情況大景城占地126畝，總建筑面積22萬(wàn)平方米，由多層、小高層及百米超高層錯(cuò)落有致的組成，社區(qū)規(guī)劃有1500平米高級(jí)會(huì)所、10000平米地下停車(chē)場(chǎng)。住宅面積65—85，85100,100124平方米不等。其中：主要建筑形式為多層住宅。總戶(hù)數(shù)：1228戶(hù)。33′，東西最大橫距80公里，南北最大縱橫距70公里，總面積約3133平方公里。坐落在懷抱之中；哈大公路、中長(zhǎng)鐵路、沈大高速公路縱貫?zāi)媳?，莊林公路、蓋旺公路、蓋瑗公路橫貫東西；各級(jí)公路形成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)。有地?zé)?、森林、金礦等十幾種自然資源。其中。引進(jìn)海外專(zhuān)家研發(fā)團(tuán)隊(duì)3個(gè)。消費(fèi)需求顯著增強(qiáng) ，增長(zhǎng)19%，； 城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)提高城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12138元，增長(zhǎng)20％。城鄉(xiāng)居民居住條件繼續(xù)改善 。發(fā)展思路與規(guī)劃目標(biāo)XX市堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和省、市委全會(huì)精神，堅(jiān)定不移地走工業(yè)強(qiáng)市、農(nóng)業(yè)富民、三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展之路，積極融入遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)，以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，牢固樹(shù)立面向大海起新城、興產(chǎn)業(yè)、求發(fā)展的理念，大力實(shí)施“環(huán)境吸引、沿海拉動(dòng)、南移西進(jìn)、園區(qū)集聚、產(chǎn)業(yè)支撐” 和“蓋鲅同域”發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)略，圍繞仙人島能源化工區(qū)、北海新區(qū)、雙臺(tái)溫泉休閑度假新區(qū)、文化古城改造“四大板塊”，全力構(gòu)建XX沿海經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。按照胡錦濤總書(shū)記關(guān)于“仙人島能源化工區(qū)要加快發(fā)展”的重要指示，仙人島能源化工區(qū)正在加速構(gòu)建港口、石化和白沙灣黃金海岸三位一體的新城區(qū)。仙人島能源化工區(qū)正在成為北方地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ拇笮褪睾瓦|寧沿海經(jīng)濟(jì)帶上新的增長(zhǎng)極。目前，北海新城區(qū)總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)完成。在7月8日由陳政高省長(zhǎng)主持召開(kāi)的北海新區(qū)招商推介會(huì)上，簽約項(xiàng)目106個(gè)，為北海新區(qū)加速崛起奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。文化古城改造工程將進(jìn)一步擴(kuò)大城市規(guī)模，推動(dòng)全市新XX區(qū)同步協(xié)調(diào)發(fā)展，為未來(lái)沈陽(yáng)、大連之間建設(shè)新的大型城市奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。目前，投資21億元人民幣的思拉堡溫泉小鎮(zhèn)項(xiàng)目已初具形象，投資12億元的奕豐北方溫泉城項(xiàng)目扎實(shí)推進(jìn)。規(guī)劃地塊交通區(qū)域位置優(yōu)越，周邊緊鄰城市主干道XX路、XX北路等。根據(jù)以上分析，項(xiàng)目擬選址是適宜的。，提高居住安全性，加強(qiáng)居住舒適性按照空間的不同屬性和人的行為邏輯規(guī)律，將小區(qū)用地分成不同的空間序列，并通過(guò)標(biāo)志建筑和標(biāo)志景觀步加強(qiáng)空間的領(lǐng)域感和歸屬感，提高居住環(huán)境的安全性。既能為小區(qū)提供豐富的城市界面，又能使小區(qū)與外界交通聯(lián)系快捷方便。區(qū)塊內(nèi)大部分為平房，無(wú)其他管線從中穿越，周邊道路地下水、暖、電、通信等管網(wǎng)齊備，地質(zhì)條件良好。為進(jìn)行部分商業(yè)建設(shè)和開(kāi)發(fā)創(chuàng)造便利條件。結(jié)論：周邊主要道路尚未完全形成，規(guī)劃考慮現(xiàn)狀XX路作為近期主要的對(duì)外道路。教育設(shè)施：根據(jù)《XX市中心城教育設(shè)施布局規(guī)劃》，本地塊內(nèi)需要設(shè)置幼兒園一處。提出“生態(tài)型運(yùn)動(dòng)健康社區(qū)”的理念，以人為本，充分考慮現(xiàn)代人的生活方式，規(guī)劃中提出結(jié)合小區(qū)主路設(shè)置生態(tài)運(yùn)動(dòng)環(huán)廊，環(huán)廊中設(shè)置林蔭慢跑路，將小型器械健身場(chǎng)地及較大規(guī)模的院落綠地及各種球類(lèi)活動(dòng)場(chǎng)地連接在一起，在小區(qū)中形成連續(xù)、完整的健身路徑。小區(qū)內(nèi)部采用多層住宅，通過(guò)強(qiáng)化小區(qū)中軸線景觀，有效組織空間景觀布局。（1）道路系統(tǒng)規(guī)劃小區(qū)道路系統(tǒng)采用方便實(shí)用的原則，小區(qū)主路采用較為規(guī)整的環(huán)形道路，將各個(gè)居住組團(tuán)聯(lián)系在一起。在保證組團(tuán)綠地與小區(qū)中心綠地視覺(jué)通廊通暢的基礎(chǔ)上，結(jié)合生態(tài)健身環(huán)廊及小區(qū)內(nèi)水系設(shè)置