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房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告(模板)-wenkub

2023-05-13 05:13:06 本頁面
 

【正文】 車場住宅銷售 第三部分:項目開發(fā)方案1)估價方法和計算公式2)估價過程3)拆遷成本估算。序號 比較因素 典型樓盤分值 權(quán)重 擬建項目分值 備注(詳細(xì))1 地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠(yuǎn)近; 商業(yè)、寫字樓為臨街或背街;2 配套設(shè)施 100 10% 115 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施:供水、供電、排水; 社會服務(wù)設(shè)施;文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化3 規(guī)劃設(shè)計 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念4 物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生;內(nèi)墻;綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況;物業(yè)管理費;是否人車分流;物業(yè)管理商資質(zhì)5 交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數(shù)量;距公交站遠(yuǎn)近;站點數(shù)量;大中小巴舒適程度6 樓盤規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積(在建及未建);總占地面積;戶數(shù);7 產(chǎn)品外觀 100 5% 105 是否醒目;是否新穎;是否高檔;感官舒適程度;8 戶型設(shè)計 100 10% 105 戶型布置是否合理,是否有暗房,實用率是否高9 發(fā)展商信譽(yù) 100 2% 90 資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌10 銷售手法 100 5% 11011 其它方面 如對方?jīng)]有,百分比值可考慮此項在整個房價中所占有的比重12 合計 106 各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值13 擬建樓盤價格=典型樓盤價格*106計算。②供給預(yù)測供給預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù),運用科學(xué)的方法,對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析,從而預(yù)測未來市場上該類物業(yè)的供給情況(預(yù)測方法:通??梢苑譃闀r間序列分析法和因果關(guān)系分析法。(2)各區(qū)商品住宅分布特征:供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。整體競爭格局,供求現(xiàn)狀近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r:開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。附圖:說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置,及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。4)通訊(有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)):現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。2)宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀④項目周邊環(huán)境(根據(jù)個案特性描述,沒有的可以不寫)1)治安情況2)空氣狀況3)噪聲情況4)污染情況(化工廠、河流湖泊污染等)5)危險源情況(如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等)6)周邊景觀7)風(fēng)水情況8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化,如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。附圖:平面地形圖,標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù);地形地貌圖,主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容;地下狀況圖,包括地下管線、暗渠、電纜等。項目淵源,特殊的政治或文化背景,如:危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。為此,需將項目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地敘述。 撰寫本可行性研究報告。房地產(chǎn)項目可行性研究報告框架 項目編號005XX房地產(chǎn)項目可行性研究報告公司名稱:* * 房地產(chǎn)公司編制人員:* * *完成日期:目錄調(diào)查人員聲明 4第一部分:項目總論 5 5 5 5 5 5 7 7 7 8第二部分:市場研究 8 8 8 8 8 9 9 9 10 10 10 10 11 11第三部分:項目開發(fā)方案 11 11 12 13 15 16 16 17第四部分:投資估算與融資方案 17 17 17 17 20 20 20 20 21 21 21 22 22 22 22 22 22第五部分:財務(wù)評價 23 23(方案1) 23 23 24 24 24 24(方案2) 25 25第六部分:不確定性分析 25 25 26 26 26 26 27 27 27第七部分:綜合評價 27(定性) 27(影響及對策) 27 27第八部分:研究結(jié)論與建議 27 27 27第九部分:附錄 28: 28: 28: 29調(diào)查人員聲明我們鄭重聲明: 我們在本調(diào)查報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。 我們已(或沒有)對本報告中的擬建項目進(jìn)行了實地查勘(在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪些調(diào)查人員對擬建項目進(jìn)行了實地查勘)。說明項目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經(jīng)進(jìn)行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。①項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義(一般3—5年),在公司發(fā)展中的地位(是否核心項目);②公司進(jìn)入重點區(qū)域市場、項目合理布局,對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴(kuò)大社會影響力的作用;③從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義;①地塊位置地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域(經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等)的地理位置。③項目周邊的社區(qū)配套1)周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套l 交通狀況(a) 公交系統(tǒng)情況,包括主要線路、行車區(qū)間等;(b) 宗地出行主要依靠的交通方式,是否需要發(fā)展商自己解決;(c) 現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng),近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。9)其他⑤大市政配套(都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性)1)道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅,規(guī)劃實施的時間,與宗地的關(guān)系(影響)。5)永久性供電和臨時施工用電:現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。規(guī)劃控制要點①總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積②住宅建筑面積、公建建筑面積,公建的內(nèi)容,并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積③綜合容積率、住宅容積率④建筑密度⑤控高⑥綠化率⑦其他①已進(jìn)行的調(diào)查研究項目及成果②項目地塊初勘及初測工作情況③項目建議書編制、提出及審批過程④研究工作進(jìn)展情況在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來源、發(fā)布日期。根據(jù)項目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計基礎(chǔ)資料。量值描述市場狀況:當(dāng)年市場主要指標(biāo):土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。時間序列分析法又可分為:移動平均法,指數(shù)平滑法等;因果關(guān)系分析法可分為:線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。備注:1)此表格主要是想通過與當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P的比較,發(fā)現(xiàn)擬建項目的優(yōu)缺點。從地理位置、周邊土地供應(yīng)(價格與成交的情況)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。①設(shè)計概念:產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想,主要設(shè)計風(fēng)格、設(shè)計特點。⑤如果是大型、超大型項目,對營造大社區(qū)概念的考慮。③土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。⑤周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。⑦市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。綜合樓外觀風(fēng)格建議:穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格,切忌呆板,體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。②方案2(略)③分析建議12層和18層的區(qū)別:12層只需1部電梯,18層必須設(shè)置兩部電梯,結(jié)構(gòu)上也略有差異。18層差別不大。44出售 效益 738萬元 6萬元/個利潤 45萬元 738693方案②的經(jīng)濟(jì)核算:經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額度 計算依據(jù)面積 7630㎡ 停車場為地下2層,不包括地下二層設(shè)備間停車位 191個 40㎡/個造價 1378萬元 1800元/㎡(土方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加)出租 效益 月回收期 20年 出售 效益 1146萬元 6萬元/個利潤 232萬元 綜合比較分析上述兩個方案,方案②明顯投資大,效益差,因此建議采用方案①。5%=綜合以上兩類投資物業(yè)的情況,我們認(rèn)為車位價格應(yīng)定位在6萬元/個。⑸停車場的使用管理:綜合樓門前15個和樓后(裙樓下)30個車位供酒店使用;地下停車場95個車位供住戶和寫字間共同使用;住宅樓東側(cè)30個供寫字樓用戶使用。簡單項目的實施進(jìn)度可用橫道圖,復(fù)雜項目的實施進(jìn)度可用網(wǎng)絡(luò)圖。在可行性研究報告中,根據(jù)項目規(guī)模、組成,研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)、勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計劃。中小型項目可采用兩級管理;大型項目可采用三級管理。在可行性研究中,分別估算各類人員需用量,并說明其來源,編制勞動定員匯總表。除直接從政府批租土地外,都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。①投資估算范圍
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