【正文】 00元／平方米投資與總成本費用估算匯總表詳見表68。 取以上（1）～（4）項之和的3%。見表65。（ic）設定（方案1）投資與成本費用估算借款償還計劃是通過對項目各種還款資金來源的估算得出的，借款償還計劃的最長年限可以等于借款資金使用的最長年限，制定借款償還計劃，應對下述內(nèi)容進行說明。項目總投資估算表（方案1）項 目 投資總額（萬元） 單位成本（元/m2）1）土地費用2）前期工程費用3）建筑安裝工程費用（含裝修費）4）建設配套費用5）室外工程費6）管理費用7）銷售費用8）財務費用9）各種稅金支出10）預備費綜合以上1至10項費用，本項目總投資估算為15487萬元（方案1），16342（方案2）。沿建設東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：**12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預測一樣，對項目的經(jīng)濟效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。②方案B（略）①營銷方式②營銷費用預測①銷售周期、各期銷售時間、價格、面積；回款時間表；②銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。⑵地下停車場的設計依據(jù)：地下停車場平面示意圖兩種建設方案：地下停車場的立面示意圖方案① 方案②方案①的經(jīng)濟核算：經(jīng)濟指標 額度 計算依據(jù)面積 4320㎡ 停車場為地下1層，不包括地下二層設備間停車位 123個 35㎡/個造價 693萬元 1600元/㎡出租 效益 44萬元/年 租價300元/個月回收期 693247。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關）、商業(yè)設施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設施對自身配套建設規(guī)模和面積作出判斷。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。4)通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。為此，需將項目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地敘述。說明項目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經(jīng)進行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。5)永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。當?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎設施建設等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關方面。①設計概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設計風格、設計特點。⑦市場分析結果對產(chǎn)品設計的影響和考慮。44出售 效益 738萬元 6萬元/個利潤 45萬元 738693方案②的經(jīng)濟核算：經(jīng)濟指標 額度 計算依據(jù)面積 7630㎡ 停車場為地下2層，不包括地下二層設備間停車位 191個 40㎡/個造價 1378萬元 1800元/㎡（土方、結構、防水等成本增加）出租 效益 月回收期 20年 出售 效益 1146萬元 6萬元/個利潤 232萬元 綜合比較分析上述兩個方案，方案②明顯投資大，效益差，因此建議采用方案①。在可行性研究報告中，根據(jù)項目規(guī)模、組成，研究提出相應的企業(yè)組織機構、勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。①投資估算范圍②投資估算編制依據(jù)③投資估算說明房地產(chǎn)項目的投資概算應包括以下內(nèi)容：土地費用、建設成本、營銷預算、金融成本。地塊內(nèi)大致布置一棟 **15層；一棟 **12層；三棟 12層40*15*12層；一棟 15層40*15*15層；占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡總占地面積：5861㎡，建筑密度：%總建筑面積：61460㎡，容積率：高層均設計地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。依據(jù)比較定價和市場定價相結合的原則，就該項目的預算定價為：小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡銷售收入 住宅1900*56160=106704000商鋪6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800總計：142392800元營業(yè)稅及附加 142392800*%=7831604各項費用 142392800*4%=5695712總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本=+81550300+7831604+5695712+X=毛利潤：銷售收入—總成本==營業(yè)稅及附加所得稅土地增值稅項目投入總資金及分年投入計劃資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。還款資金來源、計算依據(jù)；各種借款的償還順序；計劃還款時間。（4）基礎設施費則管理費用為：則財務費用為上述合計：。項目銷售收入估算資金來源與運用表開發(fā)項目在整個經(jīng)濟壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當年的凈現(xiàn)金流量。這說明本項目可按事先規(guī)定的基準收益率獲利，在所確定的計算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟效果，項目可行。具體見表614。 財務分析的系列指標可作三種不同形式的分類：按是否考慮資金的時間價值因素，分為靜態(tài)指標和動態(tài)指標；按指標的性質(zhì)，分為時間性指標、價值性指標和比率性指標；按財務分析的目標，分為反映盈利能力、清償能力和資金平衡能力的指標。 可以對不能定量的效益影響進行定性描述。成本項目 總成本（萬元） 單位成本（元/m2） 參考項目單位成本 說明一、土地獲得價款政府地價及市政配套合作款項紅線外市政配套拆遷補償費二、開發(fā)前期準備費勘察設計費報批報建費三通一平費臨時設施費三、主體建筑工程費基礎工程結構及粗裝修門、窗工程公共部位精裝修室內(nèi)精裝修室內(nèi)水電氣暖室內(nèi)設備及安裝室內(nèi)智能化系統(tǒng)四、紅線內(nèi)市政工程費室外給排水系統(tǒng)室外采暖系統(tǒng)室外燃氣系統(tǒng)室外高低壓系統(tǒng)室外消防系統(tǒng)室外智能化系統(tǒng)五、園林環(huán)境費環(huán)境設計費綠化建設費建筑小品費道路廣場建造圍墻建造費室外照明費室外背景音樂室外零星工程六、公共配套設施費游泳池會所幼兒園學校兒童游樂設施商業(yè)設施其他七、開發(fā)間接費工程管理費營銷費用資本化利息物業(yè)管理完善費合 計說明：成本估算應按本表明細項目分類，因條件所限確實無法作出詳細估算時可只列大類參考項目可選擇集團內(nèi)外的項目，其標準為：①已竣工的項目；②具有最大可比性現(xiàn)金流量預測表：一份完整的可行性報告應包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。（影響及對策）（1）工程建設對環(huán)境的影響（2）建設中環(huán)境影響的緩解措施第八部分：研究結論與建議根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結果，對項目在技術上、經(jīng)濟上進行全面的評價，對建設方案進行總結，提出結論性意見。 反映盈利能力的靜態(tài)指標主要包括：投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率、靜態(tài)投資回收期；它是依據(jù)國家財稅制度、現(xiàn)行價格和有關法規(guī)，分析項目的盈利能力、清償能力和資金平衡能力，并據(jù)此判斷項目財務可行性的一種經(jīng)濟評價方法。②內(nèi)部收益率車位：21萬元／個第1年應計利息：(0+9000247。 其估算過程參見表67 6）不可預見費 包括兩部分：還本付息的方式有兩種：等額償還本金和利息，即每年償還的本利之和相等，而本金和利息各年不等。資金需求計劃：結合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。按建安成本的2%取費。其它房屋均為二——四層。最通用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營管理和基層現(xiàn)場管理等三個層次。按租售價格的關系計算，一般西安市消費者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報率為8%10%，這里按8%計算，300（元/個月）12（個月）247。方案1序號 工程名稱 建筑面積（㎡） 層數(shù) 備注1 綜合樓 21776 22 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2 住宅 7200 12 不含地下部分3 地下停車場 4320 1 地下一層4 綜合樓附樓 960 4 會議室宴會廳及部分配套功能5 公建 1608 綜合樓地下二層設備間及住宅樓地下室合計 36264 方案2（略）①寫字間打造適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。③節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產(chǎn)品的表述和特征客戶的購買偏好、購買關注的要素重點樓盤描述備注：需要完成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（報告格式及內(nèi)容另附）①需求預測需求預測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進行分析和預測，從而推斷出