【正文】 照A市人民政府第9號(hào)令，對(duì)A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開(kāi)始執(zhí)行后。再者，A市房屋拆遷管理辦法即將出臺(tái)，其基準(zhǔn)價(jià)在原基礎(chǔ)上預(yù)計(jì)上調(diào)100元/平方米左右，由此拆遷成本預(yù)計(jì)為：+100元/平方米=*34929平方米=③影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開(kāi)支土地費(fèi)用合計(jì)：本項(xiàng)目占地畝，每畝萬(wàn)元，土地總價(jià)值為萬(wàn)元。設(shè)計(jì)方案一：對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：**12層*3棟=14606㎡，合計(jì)建筑面積：17906㎡。建筑成本估算①工程前期費(fèi)：前期工程費(fèi)用包括工程勘察費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、土地平整、前期工程咨詢費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用。（規(guī)劃設(shè)計(jì)：10萬(wàn)元；建筑設(shè)計(jì)：5元/平方米；地質(zhì)勘探：2元/平方米；測(cè)量定位：10萬(wàn)元）②建筑安裝工程費(fèi)用根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，住宅樓按1300元/㎡（方案1），1500元/㎡（方案2），綜合樓按1600元/㎡，寫字樓裝修按600元/㎡，酒店及配套服務(wù)功能裝修按1000元/㎡計(jì)算，本項(xiàng)目建筑安裝工程總造價(jià)為8472萬(wàn)元（方案1），9168萬(wàn)元（方案2）。根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，按50元/㎡計(jì)算，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為 萬(wàn)元。④建設(shè)配套費(fèi)用。按建安成本的10%取費(fèi)。⑥建設(shè)單位管理費(fèi)按前五項(xiàng)費(fèi)用之和的2%計(jì)提。C營(yíng)銷預(yù)算①項(xiàng)目前研究及可行性研究的開(kāi)支②項(xiàng)目策劃的開(kāi)支③銷售策劃的開(kāi)支④廣告開(kāi)支⑤項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開(kāi)支⑥項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開(kāi)支D金融成本①貸款引起的利息支出按本項(xiàng)目建設(shè)期二年，貸款額1億元，每年貸款5000萬(wàn)元，年貸款利率5%計(jì)算，利息總額為500萬(wàn)元（每年為250萬(wàn)元）。項(xiàng)目總投資估算表（方案1）項(xiàng) 目 投資總額（萬(wàn)元） 單位成本（元/m2）1）土地費(fèi)用2）前期工程費(fèi)用3）建筑安裝工程費(fèi)用（含裝修費(fèi)）4）建設(shè)配套費(fèi)用5）室外工程費(fèi)6）管理費(fèi)用7）銷售費(fèi)用8）財(cái)務(wù)費(fèi)用9）各種稅金支出10）預(yù)備費(fèi)綜合以上1至10項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目總投資估算為15487萬(wàn)元（方案1），16342（方案2）。資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額要求結(jié)果公司的具體情況，付款時(shí)間適當(dāng)控制原則，針對(duì)項(xiàng)目的具體情況，提供相對(duì)合理的投入及回款時(shí)間，在能銷售回款之前，資金需求量按月分析，如項(xiàng)目較大，開(kāi)始回款后的資金需求可按季分析。附：全部投資的現(xiàn)金流量樣表（單位：萬(wàn)元）：時(shí)間項(xiàng)目 1 2 3 4 5 6 7 8 現(xiàn)金流入量 合計(jì) 7794 463 –5409自有資金投入 1000 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1794 457 1829借入資金 5000 現(xiàn)金流出量 合計(jì) 7786 7701 707土地費(fèi)用 3000 1302 前期費(fèi)用 169 建設(shè)配套費(fèi) 847 建安工程費(fèi) 3000 5472 室外工程費(fèi) 100 220 工程監(jiān)理費(fèi) 40 45 管理費(fèi) 130 154 利財(cái)務(wù)費(fèi)用 250 250 250其他費(fèi)用 250 258 457現(xiàn)金凈流量 6 7238 –6116①建設(shè)期自有資金以上方案的自有資金核算是假定為2000萬(wàn)元，根據(jù)實(shí)際情況和借款額度增減。酒店管理辦公設(shè)備：50萬(wàn)元；流動(dòng)資金及稅費(fèi) 486 酒店的管理費(fèi)用：營(yíng)業(yè)額的50%不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 128 上述兩項(xiàng)費(fèi)用之和的10%籌措資金首先必須了解各種可能的資金來(lái)源，如果籌集不到資金，投資方案再合理，也不能付諸實(shí)施，可能的資金渠道有：國(guó)家預(yù)算內(nèi)撥款；國(guó)內(nèi)銀行貸款：包括撥改貸、固定資產(chǎn)貸款、專項(xiàng)貸款等；國(guó)外資金：包括國(guó)際金融組織貸款、國(guó)外政府貸款、贈(zèng)款、商業(yè)貸款、出口借貸、補(bǔ)償貿(mào)易等；自籌資金：包括部門、地方、企業(yè)自籌資金；其它資金來(lái)源。籌資方案要在對(duì)項(xiàng)目資金來(lái)源、建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行綜合研究后提出?？尚行匝芯恐校獙?duì)各種可能的籌資方式的籌資成本、資金使用條件、利率和匯率風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行比較，尋求財(cái)務(wù)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)的籌資方案。編制投資使用計(jì)劃表。借款償還計(jì)劃是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目各種還款資金來(lái)源的估算得出的，借款償還計(jì)劃的最長(zhǎng)年限可以等于借款資金使用的最長(zhǎng)年限，制定借款償還計(jì)劃，應(yīng)對(duì)下述內(nèi)容進(jìn)行說(shuō)明。國(guó)外借款的還本付息，要按借款雙方事先商定的還款條件，如借款期、寬限期、還款期、利率、還款方式確定，與國(guó)內(nèi)按借款能力償還借款不同的是借款期一般是約定的。償還的本金部分逐年增多，支付的利息部分逐年減少。即各年償還的本利之和不等，每年償還的本金相等。第五部分：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方案確定以后，必須對(duì)不同的方案進(jìn)行財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行，并比選推薦出優(yōu)秀的建設(shè)方案。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)務(wù)和稅收制度以及現(xiàn)行價(jià)格，分析測(cè)算擬建項(xiàng)目未來(lái)的效益費(fèi)用。項(xiàng)目投資方案評(píng)價(jià)的指標(biāo)一般分為兩類：一類是考慮貼現(xiàn)因素的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，即考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動(dòng)態(tài)回收期、內(nèi)含報(bào)酬事等指標(biāo)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)中一般以動(dòng)態(tài)指標(biāo)為主，以靜態(tài)指標(biāo)為輔。（ic）設(shè)定（方案1）投資與成本費(fèi)用估算（1）土地出讓地價(jià)款①土地使用權(quán)出讓金 根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，該地塊拆遷補(bǔ)償費(fèi)為8075萬(wàn)元。 上述兩項(xiàng)合計(jì)：12332萬(wàn)元前期工程費(fèi)見(jiàn)表65。 其估算過(guò)程參見(jiàn)表66 （5）開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 取以上（1）～（4）項(xiàng)之和的3%。（12332++11067+）3%= 開(kāi)發(fā)成本小計(jì)：。開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算 取以上（1）～（4）項(xiàng)之和的3%。（(萬(wàn)元) 銷售費(fèi)用主要包括：廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，占銷售收入的2%；銷售代理費(fèi)，占銷售收入的2%；其他銷售費(fèi)用，占銷售收入的1%。 指建設(shè)期借款利息。建設(shè)期借款利息計(jì)算如下：2)%=（萬(wàn)元）2)%=（萬(wàn)元）2)%=（萬(wàn)元）詳見(jiàn)表614貸款還本付息表。開(kāi)發(fā)費(fèi)用小計(jì)：。 總成本費(fèi)用合計(jì)：()投資與總成本費(fèi)用估算匯總表詳見(jiàn)表68。（1）銷售價(jià)格估算 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，確定該項(xiàng)目各部分的銷售單價(jià)為：商鋪：17200元／平方米（2）銷售收入的估算 本項(xiàng)目可銷售數(shù)量為：住宅37899平方米；裙樓中的商鋪部分13248平方米，地下車位188個(gè)。 （1）銷售稅金與附加估算具體見(jiàn)表611 （2）土地增值稅估算 。具體見(jiàn)投資計(jì)劃與資金籌措表613。將本項(xiàng)目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折算為項(xiàng)目實(shí)施初期（即為本項(xiàng)目開(kāi)始投資的當(dāng)年年初）的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。 基準(zhǔn)收益率是項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時(shí)所采用的折現(xiàn)率，一般取稍大于同期貸款利率為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。經(jīng)上面計(jì)算，本項(xiàng)目稅前、均大于0。 內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是項(xiàng)目折現(xiàn)率的臨界值。 長(zhǎng)期借款9000萬(wàn)元，等本償還，寬限期1年，2年內(nèi)還清，%。 財(cái)務(wù)分析是房地產(chǎn)投資分析的核心部分。不過(guò)，要注意區(qū)分房地產(chǎn)項(xiàng)目與其他項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的不同之處。 動(dòng)態(tài)指標(biāo)主要包括：凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期；對(duì)于一些不太復(fù)雜的項(xiàng)目，完全可以用這些指標(biāo)進(jìn)行初步篩選，然后對(duì)篩選出來(lái)的有價(jià)值的項(xiàng)目用現(xiàn)代的方法再做進(jìn)一步的分析?；貓?bào)率等?；鶞?zhǔn)收益率又稱基準(zhǔn)折現(xiàn)率、基準(zhǔn)貼現(xiàn)率、目標(biāo)收益率或最低期望收益率，是決策者對(duì)項(xiàng)目方案投資的資金時(shí)間價(jià)值的估算或行業(yè)（部門）的平均收益水平。它是從實(shí)務(wù)的角度對(duì)財(cái)務(wù)分析過(guò)程的一次演練。平均銷售價(jià)格=（萬(wàn)元） 第頁(yè)11 總成本=+++=+ 盈虧平衡點(diǎn)：總收入=銷售收入Q=(平方米)成本變動(dòng)幅度（%）對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化的影響。①風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分②風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估 ①市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析②經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析③金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析第七部分：綜合評(píng)價(jià)（定性）在可行性研究中，除對(duì)以上各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算、分析外，還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的社會(huì)效益和社會(huì)影響進(jìn)行分析。內(nèi)容包括：項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性；項(xiàng)目對(duì)合理利用自然資源的影響。主要內(nèi)容有：①明確說(shuō)明該項(xiàng)目是否可行，是否具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力②對(duì)推薦的擬建方案的結(jié)論性意見(jiàn)。④對(duì)主要的對(duì)比方案進(jìn)行說(shuō)明。是專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員在進(jìn)行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項(xiàng)目獲得更佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。②對(duì)應(yīng)修改的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明，提出修改意見(jiàn)。④在基于市場(chǎng)條件下利潤(rùn)最大化的各種物業(yè)形態(tài)組合，提出建議。一般來(lái)講，一個(gè)項(xiàng)目在做正式的可行性研究時(shí)，必須有政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件（如規(guī)劃選址意見(jiàn)書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專家論證意見(jiàn)主管部門意見(jiàn)：是可行性研究報(bào)告中涉及的諸多計(jì)算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計(jì)算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計(jì)算表等。34