【正文】 噪聲源主要為各類高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級一般均在 80dB 以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時(shí)使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工程施工量，按經(jīng)驗(yàn)計(jì)算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。 通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚(yáng)塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。 三、項(xiàng)目建成后環(huán)境影響影響分析 本項(xiàng)目作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。 一、勞動(dòng)安全衛(wèi)生 危害因素和危害程度分析 分析在生產(chǎn) 或作用過程中可能對勞動(dòng)者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度。對人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能性 2)危險(xiǎn)性作業(yè)危害。 安全措施方案 針對不同危害和危險(xiǎn)性因素的場所，對危險(xiǎn)部位和危險(xiǎn)作業(yè)應(yīng)提出安全防護(hù)措施方案。該項(xiàng)目的消防給水以城市自來水為主，消防設(shè)施按給水規(guī)范要求設(shè)置。 富寧中浩水岸花園 — 28 — 執(zhí)行董事 總經(jīng)理 行政副總 運(yùn)營副總 銷售副總 辦 公 室 人 事 部 財(cái) 務(wù) 部 保 安 部 采 購 部 工 程 部 營 銷 部 售后服務(wù)部 物業(yè)管理部 第十章、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)和配置人力資源是保證項(xiàng)目建設(shè) 順利進(jìn)行、提高勞動(dòng)率的重要條件。 一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 本公司是有限責(zé)任公司 ,分為權(quán)力機(jī)構(gòu)和經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)。高級職員由執(zhí) 行董事任聘。 富寧中浩水岸花園 — 29 — 負(fù)責(zé)內(nèi)部員工管理 ： 對公司的內(nèi)部職員的個(gè)人資料進(jìn)行管理。 財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)資金的籌集和管理；財(cái)務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級管理費(fèi)等，保證工程進(jìn)度和各項(xiàng)資金使用計(jì)劃。 采購部：負(fù)責(zé)做好材料、購配件、設(shè)備等物資的采購工作。 2)編制《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目組織設(shè)計(jì)》。 4)編制或?qū)徍酥饕牧稀氤善?、設(shè)計(jì)計(jì)劃。 物資準(zhǔn)備 現(xiàn)場準(zhǔn)備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗(yàn)。 B 辦理開工報(bào)告。 D 組織設(shè)計(jì)交底。 (二 )、現(xiàn)場工程管理 前期階 段的部分工作： A 妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。 D 做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項(xiàng)目資料的歸檔工作。 營銷部：負(fù)責(zé)商品房的銷售和管理 。 售后服務(wù)部：負(fù)責(zé)售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。 本公司采用直線職能制的組織形式，各級領(lǐng)導(dǎo)對下級部門和人員不直接下達(dá)命令 ,只是參謀作用。 對此組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行適應(yīng)性分析知：組建方案符合《公司法》和國家有關(guān)規(guī)定的要求，執(zhí)行機(jī)構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機(jī)構(gòu)的層次和運(yùn)作方式能滿足建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營管理的要求，項(xiàng)目法人代表及主要管理人員的素質(zhì) 能適應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營管理的要求，能承擔(dān)項(xiàng)目籌資建設(shè)、生產(chǎn)運(yùn)營、償還債務(wù)等責(zé)任。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時(shí)提供的大量訓(xùn)練和發(fā)展機(jī)會(huì)。 培訓(xùn)為公司完成經(jīng)營目標(biāo)、提高績效、實(shí)現(xiàn)事業(yè)發(fā)展提供人力資源的保證。 培訓(xùn)的形式主要包括：脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、自我啟發(fā)。這種培訓(xùn)由專任講師授課或主持。即通過制定工作計(jì)劃、分配調(diào)整工作、聽取匯報(bào)和意見、評價(jià)考核業(yè)績、推進(jìn)工作改善、幫助解決問題等途徑對職員進(jìn)行 的指導(dǎo)。為此富寧中浩水岸花園 — 33 — 職員必須要善用所有的學(xué)習(xí)資源，以獲得進(jìn)步和發(fā)展，其中“挑戰(zhàn)性的工作角色”是最重要的培訓(xùn)過程。②公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開拓思維，觸發(fā)靈感，進(jìn)一步提高管理水平和業(yè)務(wù)能力，職員可申請或被選送到外部管理顧問公司等專 業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)參加短期課程，包括各種外部教育機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)中心所舉辦的短期培訓(xùn)課程、交流會(huì)。③公司除舉辦各種培訓(xùn)班提高職員的素質(zhì)外，也鼓勵(lì)職員到大專院校或?qū)I(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)修學(xué)習(xí)（包括攻讀學(xué)位、上崗培訓(xùn)、職稱及其它資格證書考試、培訓(xùn)等）；形式有脫產(chǎn)進(jìn)修和業(yè)余進(jìn)修，其中脫產(chǎn)進(jìn)修的申請條件要求在公司服務(wù)滿三年以上。④外出考察：為拓展視野、豐富學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，公司將組織管理人員、專業(yè)人士以及榮獲嘉獎(jiǎng)的職員到外地考察。 培訓(xùn)積分制度。年度累計(jì)積分的多少是職員晉級或晉升的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。 培訓(xùn)信息公布和查詢．人力資源部門將定期公布培訓(xùn)信息，主要包括：年度培訓(xùn)服務(wù)概覽、月度培訓(xùn)及研修計(jì)劃、外部培訓(xùn)信息、周培訓(xùn)信息。 富寧中浩水岸花園 — 35 — 第十一章 投資估算與資金籌措 一 .投資估算 1） 《云南 省建筑工程消耗量定額》（ 2021版）； 2） 《云南 省建筑裝飾裝修工程消耗量定額》（ 2021版） 。 5)《 云南省施工機(jī)械臺班費(fèi)用計(jì)價(jià)辦法 》 (2021版 )。 7)云建標(biāo) [2021]660號文 《 云南省建設(shè)廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行 國家標(biāo)準(zhǔn) 《 建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范 》 的通知 》 8)云建標(biāo) [2021]661號文 《 云南省建設(shè)廳關(guān)于將意外傷害保險(xiǎn)、安全防護(hù)文明施工費(fèi)列入建安工程造價(jià)的通知 》 。 10)云建標(biāo) [2021]635 號文 《 云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于調(diào)整 2021版建設(shè)工程造價(jià)計(jì)價(jià)依據(jù)人工綜合工日單價(jià)的通知 》 。 項(xiàng)目投資估算 本項(xiàng)目總投資估算為 15534萬元。詳見表 111《 水岸 花園 項(xiàng)目 投資估算表》。 公司自籌 資金 3500萬元。 富寧中浩水岸花園 — 39 — 第十二章 財(cái)務(wù)評價(jià) 一、編制依據(jù)及說明 國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)布《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》 2021年； 中國國際工程咨詢公司編著出版的《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評估指南》。 本項(xiàng)目建設(shè)期為 3年， 項(xiàng)目計(jì)算期為 3年； 行業(yè)基準(zhǔn)收益率按 8%； 二、銷售收入估算 本項(xiàng)目的開發(fā)的商品房，除公用配套設(shè)施外，采取預(yù)售與現(xiàn)房銷售相結(jié)合的銷售方式 ,按面積向社會(huì) 銷售。 根據(jù)本項(xiàng)目所在地段良好的區(qū)位條件和交通條件、大面積的小區(qū)規(guī)模、優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境、人性化的生活功能設(shè)計(jì)、完整的社區(qū) 配套、便捷的周邊配套、濃厚的政府辦公 資源優(yōu)勢、開發(fā)商品牌優(yōu)勢，結(jié)合本地區(qū)目前住宅的銷售價(jià)格在 23003000元 /㎡ 之間，商業(yè)店面在 40008000 元 /㎡ 的實(shí)際情況 , 并結(jié)富寧中浩水岸花園 — 40 — 合考慮資金的時(shí)間價(jià)值。銷售收入合計(jì) 20848萬元 . 銷售收入估算表 表 101 單位：萬元 年限 銷售種類 銷售面積 (m2) 平均銷售單 價(jià) 收入比例（ %） 合計(jì) (萬元 ) 2021 商業(yè) 11167 25 1396 住宅 54517 25 3816 小計(jì) 5212 2021 底層商業(yè) 25 1396 住宅 25 3816 小計(jì) 5212 2021 底層商業(yè) 50 2792 住宅 50 7632 小計(jì) 10424 合計(jì) 20848 三、總成本費(fèi)用估算 本項(xiàng)目的成本費(fèi)用主要包括房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。 四、營業(yè)稅金及附加費(fèi)、經(jīng)營利潤估算 本項(xiàng)目的營業(yè)稅金及附加主 要包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加 、印花稅、土地增值稅等。詳見 122《銷售利潤估算表》。 六、清償能力分析 富寧中浩水岸花園 — 43 — 固定資產(chǎn)投資借款償還計(jì)劃詳見表《項(xiàng)目資金來源及運(yùn)用表》，《借款還本付息計(jì)算表》，從以下兩個(gè)表計(jì)算可得，項(xiàng)目貸款總額為 1000 萬元，項(xiàng)目的全部投資借款償還期為 年。 項(xiàng)目資金來源及運(yùn)用表 表 123 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 2021 2021 2021 2021 合計(jì) 1 資金來源 2500 7212 5212 10424 25348 自籌資金 2500 1000 3500 貸款 1000 1000 銷售收入 5212 5212 10424 20848 2 資金運(yùn)用 2328 7194 4491 5891 19903 建安工程 5912 3449 493 9854 土地使用費(fèi)及配套 1703 1703 工程建設(shè)其他費(fèi) 625 168 2299 3092 基本預(yù)備費(fèi) 328 256 146 730 建設(shè)期利息 62 62 31 154 營業(yè)稅及附加 287 287 573 1147 印花稅 3 3 5 11 土地增值稅 261 261 521 1043 銷售費(fèi)用 69 69 70 208 管理費(fèi)用 0 104 104 105 313 財(cái)務(wù)費(fèi)用 0 所得稅 0 648 648 償還貸款本金 1000 1000 3 盈余資金 172 18 721 4533 5445 4 累計(jì)盈余資金 172 190 912 5445 富寧中浩水岸花園 — 44 — 借款還本付息計(jì)算表 表 12 4 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 時(shí)間 2021 2021 2021 2021 1 年初借款余額 1000 1000 2 當(dāng)年借款 1000 0 0 3 本年應(yīng)計(jì)利息 62 62 31 4 本年還本付息 62 62 1031 5 本年償還本金 1000 6 本年付息 62 62 31 7 年未 借款余額 1000 1000 0 8 還貸資金來源 190 912 6445 計(jì)入建設(shè)期利息 62 62 31 回收的開發(fā)成本 5212 5212 10424 注： (1)貸款利率按三年期商業(yè)住宅貸款利率 % 七、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 本項(xiàng)目的全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量詳見表 125《全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表》。 由現(xiàn)金流量表計(jì)算的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)如下： 稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ： 16,52%， 當(dāng)基準(zhǔn)收益率取 I=8%時(shí)，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 848萬元； 稅后 動(dòng) 態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）： 。 2）、銷售收入盈虧平衡點(diǎn) 本項(xiàng)目總成本為 15534 萬元，銷售總面積 65684 ㎡ ，綜合營業(yè)稅率 %，那么銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)為： BEP= = 15534/65684()= 2659 元 /㎡ 盈虧平衡分析表明，當(dāng)項(xiàng)目的銷售總量達(dá) 84%時(shí)，平均銷售單價(jià) 2659元 /㎡ 時(shí)就可保本，安全余度有 16%。 5%的單因素變動(dòng)，詳見表 126《建設(shè)投資敏感性分析表》、 127《銷售收入敏感性分析表》。 5%或當(dāng)平均售價(jià)177。 富寧中浩水岸花園 — 48 — 九、財(cái)務(wù)結(jié)論 本項(xiàng)目總投資利潤率為 17%，具有較強(qiáng)的盈利能力。不確定分析表明，本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，所以本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 水岸 花園 項(xiàng)目 交通便捷，空氣清新，生態(tài)環(huán)境 優(yōu)美，周邊規(guī)劃 完善 等 .建設(shè)場地工程地質(zhì)條件良好，水電供應(yīng)齊全，交通便利，區(qū)位條件優(yōu)越。本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位準(zhǔn)確，推出以“綠色智能住宅”模式的樓盤，迎合市場需求，市場前景看好。本項(xiàng)目建設(shè)將 改變 富寧 市容面貌，對加快 富寧 縣 的城市化進(jìn)程有重要作用。稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %行業(yè)基準(zhǔn)收益率 8%，稅后靜動(dòng)態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）為 年，盈余資金 5445 萬元。 綜上所述，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益和社會(huì)效益均好，所以本項(xiàng)目