【正文】 “三通一平” C 其他的工作（臨建、占路，占地的辦理） 2. 施工建設階段的工作 A 施工前的各項準備工作，施工建設階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術管理 B 做好質(zhì)量控制與管理，加強經(jīng)濟簽證的 管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。 E 做好工程決算及項目移交。作好銷售計劃的編織機銷售策劃工作。 物業(yè)管理部 ： 負責與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。這一組織形式既能及時指揮 ,統(tǒng)一命令 ,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長 ,但 14 總經(jīng)理要 注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間 ,領導層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。 二．勞動定員 部 門 管理人員 營業(yè)人員 工程技術人員 業(yè)務人員 合 計 總經(jīng)理辦公室 其中：總經(jīng)理 副總經(jīng)理 1 3 1 3 行政管理 其中：辦公 室 人事部 財務部 3 7 6 3 7 6 運營管理 其中：保安部 采購部 工程部 5 10 20 2 10 2 7 10 32 銷售管理 其中：營銷部 售后服務部 物業(yè)管理部 2 1 7 1 1 3 6 10 4 7 合計 32 7 21 30 90 五、項目實施進度 為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項目決定采取平行施工方式。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。 六、投資估算 一．根據(jù)擬訂項目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項目的工程數(shù)量 本建設項目總占地面積約 10 萬平方米，總建筑面積接近 13 萬平方米（其中公建面積約 萬平方米），總戶數(shù) 996戶，地下停車場 萬平方米，綠化面積近 萬平方米，容積 15 率 。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行等。 b. 房屋拆除費：以每平方米 200 元計算，共拆除房屋面積 2800 平方米共計 56 萬人民幣。 （ 2） 土地批租費：主要包括土地出讓金、回源費 和市政工程配套費，共計 400 萬人民幣。 雨，污水排放：武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800 毫米的污水管線，可以就進排入 供熱：擬從武黃路新敷設的供熱干線接入?？紤]留有余地，變壓器容量為 8000 千伏安。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。目前，本項目建設場地以達到“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行。 路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩極。 小區(qū)內(nèi)綠化及景點建設：計劃 小區(qū)綠化覆蓋率 45%。 由此可得項目的主要經(jīng)濟指標如下： 項目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 100000 總建筑面積 平方米 129000 居住建筑面積 平方米 116460 公共建筑面積 平方米 13000 16 主要經(jīng)濟 指標 二．根據(jù)概算定額指標，確定單位工程 造價 根據(jù)開發(fā)項目的工程量可得： 總投資估算匯總表 序號 項目費用名稱 金額（萬元） 1 土地開發(fā)費 2 建筑工程費 3 安裝工程費 4 其他投資費 5 項目管理費 6 不可遇見費 7 建設期利息 8 總投資 開發(fā)項目固定資產(chǎn)投資估算表 七、融資方案 XX花園的建設項目 中資金問題是該項目能否運行成功的重要問題。只有獲得籌集到足夠的資金，居住居數(shù) 戶 996 平均每戶建筑面積 平方米 130 平均每戶居住人數(shù) 人 容積率 綠化率 % 45 序號 項目費用名稱 金額（萬元） 1 土地開發(fā)費 2 建設工程費 建筑工程費 安裝工程費 3 其他投資費 4 項目管理費 5 不可預見費 6 建設期利息 7 項目投資總額 17 本公司才能通過資格預審獲得大型土木工程項目的招標資格，特別是對于一些延期付款工程，帶資建設承包的交鑰匙工程等顯得由為重要 。固定資金用于購置施工機械設備等固定資產(chǎn)，流動資金主要用于購買工程所需要的材料設備、支付勞務工資和其他費用等。因此，如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金： 1. 籌措和利用 自有資金 3000 萬元，為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。 2．用銀行貸款 萬元：貸款是實施工程項目的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營，借錢賺錢的一種方法。經(jīng)以上幾個方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認為貸款后本公司有能力還款。從工程所在地銀行獲得較多的當?shù)刎泿刨J款。影響抵押貸款利率的因素是預期的真實利率、通貨膨脹和貸款風險 3. 房屋預售：房屋預售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預售，俗稱“賣樓花”，指房屋在還未建成的時候就提前將房屋售出以達到盡快 回收資金的目的，另外也可彌補在開發(fā)過程中的資金不足，由于 XX 花園處在大學集中地區(qū)，估計將會有許多大學教師來購房，由于大學教師條件相對較好，預計銷售情況會較好。預計房屋預售金可達 萬元。缺陷責任期這一變化，資金也在隨著運動并產(chǎn)生變化。 b．注意風險的影響，如投資風險、破產(chǎn)的風險、工程風險等。 d．銀行借款的成本率。 ，可以緩和資金矛盾。 ，通過與供貨商談判交涉，可 以想法減少材料及工程設備的物化資金占用或縮短占用資金。 ，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 。 2）項目投資利潤率 投資利稅率 投資回收期 借款償還期 項目總投資額為 萬元，總銷售收入為 萬元，總銷售利潤額為 萬 元（見損益和利潤分配表） 投資利潤率＝平均利潤總額 /總投資額 100％ ＝ ％ 銷售利潤率＝平均利潤總額 /銷售收入 100％＝ ％ 投資回收期＝ 年 （根據(jù)現(xiàn)金流量表） 3）流動資金 流動資 金估算表（見附表） 二．財務評價結(jié)論 本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財務方面是完全可行的。通過研究本區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展趨勢 , 調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，經(jīng)過深入研究論證，該商品住宅項目盈利可能性較大，投資機構(gòu)決定實行獨資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的投資方式。 三．結(jié)論與建議 從經(jīng)濟效益來說：由于公司在項目開發(fā)建設前，進行了廣泛、深入的市場調(diào)研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提前預定，銷售前景看好。 從社會效益來 說： XX 花園建成后，可提供住宅 996 套，將切實解決園區(qū)內(nèi)職工的生活及居住問題。因此社會效益極為可觀。 縱觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟效益，社會效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。 （ 1）實行速度管理，加強項目運作進度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風險。 （ 3）要做精品。 21 （ 4）項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應對空間。特別要準備好抗風險資金，