【正文】 平屋面)，斜屋面處：英紅瓦保溫屋面。內(nèi)墻：混合砂漿抹面，內(nèi)墻面層刮瓷，廚房、廁所采用貼瓷磚墻面。燈具：室內(nèi)照明為普通燈具。戶型設(shè)計：應(yīng)在做好住戶調(diào)查的基礎(chǔ)上，盡可能選擇建設(shè)部推薦的優(yōu)秀戶型。三、結(jié)構(gòu)類型本工程主要為低層建筑，總建筑面積約104381平方米，多層、小高層采用采用框架結(jié)構(gòu)，高層采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)?；A(chǔ)根據(jù)上部結(jié)構(gòu)的情況，多層住宅基礎(chǔ)擬采用天然地基上的淺基礎(chǔ)，具體基礎(chǔ)型式待地質(zhì)勘探完成后再結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r確定。五、鋼筋混凝土部分結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆：，樓板，梁柱采用現(xiàn)澆砼。六、墻砌體部分，MU10蒸壓粉煤灰磚；，MU10蒸壓粉煤灰磚；第三節(jié) 給排水方案一、生活給水系統(tǒng)用水量估算編號名 量用水量標(biāo)準(zhǔn)最高日用水量(m3)備2升/m178。3升/m178。用水量估算：最高日用水量約919m179。系統(tǒng)設(shè)計：商業(yè)用房由城市管網(wǎng)直接供水；住宅采用恒壓變頻調(diào)速給水裝置供水，雙電源供電，本工程南北方向較長，為節(jié)約能源，恒壓均勻供水，提高供水質(zhì)量。二、生活排水系統(tǒng)排水量估算：本工程最高日排水量約為735 m179。2。三、雨水排水系統(tǒng)雨水自成體系，有組織排水，根據(jù)雨水排放就近原則，多層住宅區(qū)雨水匯集后，沿道路雨水主管線排入XX路城市排水干管。 泄洪溝由專業(yè)設(shè)計單位負責(zé)設(shè)計。設(shè)計水量：本工程按“三類建筑”設(shè)計，室內(nèi)20L/S，室外15L/S，火災(zāi)延續(xù)時間2小時，火災(zāi)發(fā)生次數(shù)為一次。2)室內(nèi)：采用臨時高壓給水系統(tǒng)，平時系統(tǒng)壓力由穩(wěn)壓裝置保證，豎向不分區(qū)。第四節(jié) 采暖方案一、依據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》《采暖通風(fēng)及空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》二、設(shè)計內(nèi)容本工程空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計；本工程通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計；本工程住宅采暖系統(tǒng)設(shè)計。本工程的商業(yè)用房采用商用空調(diào)機組的空調(diào)方式，室外機組設(shè)于規(guī)定的位置。四、通風(fēng)系統(tǒng)住宅部分的廚房、衛(wèi)生間等的排風(fēng)由排風(fēng)扇排至豎向?qū)Ｓ玫呐棚L(fēng)井后至屋頂排放，排風(fēng)井由建筑專業(yè)預(yù)留，排風(fēng)扇由用戶自理。五、住宅采暖系統(tǒng)本工程采暖擬設(shè)一個熱力站，設(shè)于地段南側(cè)，單獨設(shè)置，管線引自XX路北側(cè)臨近管線。供回水溫為60/40℃。本工程采暖系統(tǒng)分高低區(qū)，為克服自然作用壓頭的影響，各樓設(shè)有熱力入口，供回水主立管采用異程式布置，下供下回。供回水主立管頂端應(yīng)安裝自動排氣閥。管道均在50毫米厚建筑面層預(yù)留溝槽內(nèi)分布。每戶內(nèi)采暖系統(tǒng)水平管敷設(shè)于本層地板的50毫米厚建筑面層預(yù)留溝槽內(nèi)，為避免熱損失，在溝槽內(nèi)鋪設(shè)20mm厚自帶鋁箔聚苯乙烯板(自熄性)，然后鋪設(shè)采暖管道，并以專用支架固定，再鋪設(shè)陶?；炷?，上層為水泥沙漿找平。各戶起居室、臥室散熱器可采用鋼制散熱器，廚房、衛(wèi)生間散熱器可采用鋁合金散熱器。熱力管線。第五節(jié) 電氣方案一、設(shè)計依據(jù)國家及地方有關(guān)設(shè)計規(guī)范和規(guī)定二、設(shè)計范圍供配電系統(tǒng)電氣照明電力及控制建筑物防雷保護電話系統(tǒng)有線電視系統(tǒng)對講系統(tǒng)三、供配電系統(tǒng)工程概況：本工程是以多層、低層住宅樓為主的住宅小區(qū)，加上配套公建，總建筑面積為123746平方米。變配電所設(shè)小區(qū)公用變配電所：從計算數(shù)據(jù)來看，小區(qū)內(nèi)劃總共設(shè)置1座10KV箱式變電站，負責(zé)整個規(guī)劃區(qū)域的電力供應(yīng)。供電系統(tǒng)1)每幢住宅樓的電源從箱式變引出的低壓電纜下接箱引接。3)。2)公建負荷根據(jù)容量在計量間計量，底商在住宅回路另設(shè)電表計量。盡量選用節(jié)能燈具。消防設(shè)備的電源線和控制線均選用耐火型電纜電線。六、建筑物防雷保護及接地保護本工程均為三級防雷建筑物。利用基礎(chǔ)接地體作為防雷接地裝置并與其他接地共用基礎(chǔ)接地體,接地電阻要求不大于1歐。七、火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)消控中心設(shè)在首層，具有各種報警功能，聯(lián)動功能和手動控制功能。設(shè)置消防對講系統(tǒng)。八、電話系統(tǒng)本工程內(nèi)全部設(shè)直線電話，每戶一對，公建按指標(biāo)25m2/部。設(shè)寬帶網(wǎng)線路。九、有線電視系統(tǒng)有線電視信號就近城市有線電視光纜引入控制室后，采用地下敷設(shè)方送達各住戶、各建筑。電視插座終端電平要求達到65~71dB。小區(qū)可根據(jù)需要設(shè)置大的傳呼對講系統(tǒng)。 二、燃氣管線由XX路干管引入小區(qū)調(diào)壓站后，采用地下敷設(shè)方式向各住戶、各建筑供熱。第八章 環(huán)境保護和節(jié)能第一節(jié) 環(huán)境保護一、設(shè)計依據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護法》國務(wù)院(1998)第253號令《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》遼寧省人民政府《關(guān)于落實科學(xué)發(fā)展觀加強環(huán)境保護的決定》遼寧省建設(shè)項目環(huán)境監(jiān)理管理辦法《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》(GB309693)《遼寧省廢氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》(DB37/00691)《電磁輻射環(huán)境保護管理辦法》（1997年1月7日，國家環(huán)保局）二、建設(shè)地點環(huán)境現(xiàn)狀項目地處周圍環(huán)境狀況較好，無污染單位。三、配套設(shè)施設(shè)計吊裝的軸流風(fēng)機均采用減震吊架，必要時還采用隔聲措施。通風(fēng)系統(tǒng)均用消聲器。地下蓄水池與污水池及管道間要求有10米以上的衛(wèi)生防護帶。廢水：施工人員產(chǎn)生的生活污水。固體廢物：主要為拆遷產(chǎn)生的建筑垃圾和施工產(chǎn)生的殘土和廢棄的建筑材料。廢水：本工程投入使用后的居民生活廢水。五、擬采取的防治污染措施與水土保持措施施工期(1)施工現(xiàn)場設(shè)置圍欄，并灑水降塵。還應(yīng)避免水泥揚塵的產(chǎn)生。(3)夜間應(yīng)停止機械作業(yè)，特別是高噪聲機械作業(yè)，如打樁機、推土機、風(fēng)鉆等。(4)施工場地周圍設(shè)置圍墻，可起隔聲擋灰作用。(6)施工期間的產(chǎn)生的堆土用防塵布覆蓋，并盡量堆土平緩。(8)本項目綠化與建筑安裝爭取同時設(shè)計，同時完成，盡量減少項目的水土流失。營運期(1)項目使用后不產(chǎn)生廢氣，采暖由供熱公司提供。(3)生活垃圾將根據(jù)環(huán)衛(wèi)部門的需求合理布置垃圾收集處，并實行有人管理的袋裝式，確保環(huán)境整潔美觀。 六、綠化為創(chuàng)造一個優(yōu)美的環(huán)境，防止污染，保護環(huán)境，堅持點、線、面相結(jié)合的原則，把庭院綠化、道路綠化和小區(qū)中心花園綠化地有機結(jié)合起來，充分發(fā)揮綠地的保護功能和改善環(huán)境的作用，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。第二節(jié) 節(jié)約能源一、節(jié)能設(shè)計建筑節(jié)能設(shè)計①屋面：平屋面采用50厚擠塑板溫層,瓦屋面采用30厚的聚苯板保溫層；②外墻：240厚蒸壓粉煤灰磚，外做40厚聚苯顆粒保溫層；③不采暖樓梯間隔墻：采用240厚蒸壓粉煤灰磚，外做30厚聚苯板保溫層；④門窗：外圍窗均為塑鋼單框中空玻璃。分戶門均采用防盜保溫門；門窗氣密性等級為Ⅲ級。每組散熱器進水管均設(shè)一溫控閥，可根據(jù)室外溫度自動調(diào)節(jié)進入散熱器的熱媒流量，維持室溫恒定。三、主要節(jié)能措施所有設(shè)備、電器選用符合國家規(guī)定要求的節(jié)能型設(shè)備、新型節(jié)能電器。小區(qū)道路燈具采用集中控制，以節(jié)約用電。燈具以節(jié)能型為主，樓道燈具選用聲光控制型，共用場所的照明安裝節(jié)能控制裝置，以節(jié)約用電。推廣使用新技術(shù)、新工藝，各住戶主要房間朝南，充分利用自然光和自然通風(fēng)，以節(jié)能降耗。加強采暖管道的保溫設(shè)計和檢修工作。項目建成后，將成立住宅小區(qū)物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司實行經(jīng)理負責(zé)制，下設(shè)辦公室、財務(wù)室、物業(yè)管理部、保安部、維修部、家庭服務(wù)部等部門。第二節(jié) 招標(biāo)管理一、概述 依據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，本項目工程建設(shè)實施階段的勘察設(shè)計和施工等均采取招標(biāo)。二、發(fā)包方式 承包方式有總承包和單項工作內(nèi)容承包二種，相應(yīng)的發(fā)包方式也有兩種。三、招標(biāo)組織形式 招標(biāo)的組織形式有自行招標(biāo)和委托招標(biāo)兩種形式。四、招標(biāo)方式招標(biāo)方式分為公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)二種類型。②建筑安裝工程及工程監(jiān)理采用公開招標(biāo)方式。工程前期手續(xù)部分已經(jīng)完成，若后續(xù)各項工作進展順利，則項目進度計劃安排為：可行性研究報告編制2011年5月可行性研究報告審批2011年5月規(guī)劃設(shè)計及審批2011年6月施工圖設(shè)計2011年6月~7月工程施工2011年8月～2012年5月設(shè)備材料訂貨安裝2012年5月主體封頂2012年5月總體竣工驗收2012年10月正式交付使用2012年12月第十一章 投資估算和資金籌措項目投資估算根據(jù)當(dāng)?shù)毓こ淘靸r以及相關(guān)費用具體收費情況估算。第一節(jié) 投資估算一、編制依據(jù)國家現(xiàn)行的有關(guān)法規(guī)和規(guī)定；遼寧省建筑工程綜合定額；遼寧省安裝工程綜合定額；XX地區(qū)材料預(yù)算價格；XX地區(qū)類似工程造價；設(shè)備供貨目錄或設(shè)備詢價；現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定。土地費用本項目用地66730平方米，每平方米價格為750元，購置土地費5000萬元、契稅3%為150萬元，土地費用合計5150萬元。前期工程費用(1)前期咨詢費，%計，%=。前期工程費用合計594萬元。根據(jù)本項目實際情況，本項目的室外工程費為1335萬元。開發(fā)成本開發(fā)成本為以上6項之和。項目投資估算詳見：附表1投資估算表第二節(jié) 資金籌措及使用計劃一、資金籌措，資金來源為：申請銀行貸款15000萬元，預(yù)售收入5000萬元。二、資金使用計劃項目前期工作自2011年5月開始，2011年8月開工建設(shè)，2012年8月竣工，2013年5月底全部銷售完畢。51第十二章 財務(wù)分析第一節(jié) 財務(wù)分析根據(jù)國家計委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第二版)規(guī)定的建設(shè)項目的評價原則，結(jié)合項目的特點，盈利能力計算項目實施后的增量效益與評價指標(biāo)，為合作開發(fā)各方提供決策依據(jù)。項目運營期內(nèi)不考慮通貨膨脹因素，只考慮相對價格變化。三、銷售計劃及銷售收入銷售計劃項目考慮預(yù)售，計劃于2011年10月開始銷售，并于2013年5月底底全部銷售完畢。銷售收入估算各年銷售收入按規(guī)劃的各年銷售面積乘以銷售價格計算。詳見附表4《銷售收入和稅金估算表》。%計取。詳見附表5《土地增值稅估算表》。五、財務(wù)盈利能力分析項目開發(fā)建設(shè)利潤及利潤分配表見附表6《損益表》，主要數(shù)據(jù)及指標(biāo)見下表：序號項 目單位數(shù)據(jù)備 注1銷售收入萬元368192營業(yè)稅金及附加萬元3總成本費用萬元.5利潤總額萬元55106所得稅萬元%7稅后利潤萬元項目財務(wù)盈利能力分析的各項動態(tài)與靜態(tài)指標(biāo)詳見下表：序號指 標(biāo) 名 稱單位指 標(biāo) 數(shù) 據(jù)備注1財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR%全部投資資本金2財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV(Ic=12%)萬元全部投資資本金3投資回收期年全部投資資本金4投資利潤率%5投資利稅率%六、清償能力分析本項目長期貸款12000萬元。貸款本金在第二年償還6000萬元，第三年償還6000萬。七、敏感性分析考慮到項目在實施過程中某些不定因素的變化，將不同程度地影響項目的收益率和凈現(xiàn)值，特選取開發(fā)建設(shè)投資、銷售價格作為不確定性因素，在正負5%內(nèi)做單因素敏感性分析，考察財務(wù)內(nèi)部收益率和財務(wù)凈現(xiàn)值的變化，從中可以看出，銷售價格最為敏感，開發(fā)建設(shè)投資次之，也就是說，銷售價格對項目的內(nèi)部收益率影響較大。第二節(jié) 財務(wù)分析結(jié)論財務(wù)盈利能力分析表明，項目具有較強的財務(wù)盈利能力；不確定性分析表明，項目具有一定的抗風(fēng)險能力。第十三章 結(jié) 論項目位于XX市中心城區(qū)北部，XX路北、XX路以南、該項目符合城市總體發(fā)展規(guī)劃，已經(jīng)得到XX市規(guī)劃局審查確定。項目總用地面積66570平方米；規(guī)劃建筑面積123746m2；綠地率38. %，可提供住房1228戶。經(jīng)分析論證認為：項目切實可行