【正文】 該項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和XX市城市發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目選址可行、地塊區(qū)位優(yōu)勢明顯、土地手續(xù)齊備，周邊公用配套條件較好；工程規(guī)劃符合城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范，建筑以及戶型設(shè)計方案優(yōu)秀；各項(xiàng)費(fèi)用取費(fèi)全面、合理，符合當(dāng)?shù)毓こ淘靸r一般水平，銷售價格合理、比價優(yōu)勢明顯；市場需求潛力較大，市場銷售風(fēng)險較小，投資效益較高；項(xiàng)目建成后，除滿足和改善廣大城鎮(zhèn)居民的住房需求外，對促進(jìn)國家房改政策的落實(shí)，加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，都將起到積極地推動作用。項(xiàng)目投資29264萬元，其中申請銀行貸款1500萬元，其余企業(yè)自籌和預(yù)售收入。建成后的“XX小鎮(zhèn)”將是一個布局合理、設(shè)施完善、使用方便、高品位、高起點(diǎn)、具有現(xiàn)代化氣息的居住小區(qū)。因此，項(xiàng)目財務(wù)上是可行的，經(jīng)濟(jì)效益明顯，值得投資商投資。因此，要努力開展銷售宣傳，準(zhǔn)確定位，提高銷售收入。詳見附表9《借款還本付息估算表》。由于市場需求旺盛，本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的住房在2013年五月底即可全部銷售完畢，資金回攏較快。經(jīng)測算，項(xiàng)目計算期土地增值平均未超過20%，故不需繳納土地增值稅。四、營業(yè)稅金及附加估算根據(jù)國家及地方有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目所銷售的房地產(chǎn)應(yīng)繳納土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。經(jīng)測算，項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入36819萬元。銷售價格的確定在測算經(jīng)營成本的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目銷售的特點(diǎn)及XX當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r，并根據(jù)建設(shè)單位意見，住宅多層銷售價格初步確定為2500元/m高層住宅的銷售價格為3100元/m車庫和儲藏室的銷售價格為2500元/m2，商業(yè)房銷售價格為3500元/ m2。二、項(xiàng)目計算期項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期3年，2013年5月底銷售完畢，因此計算期定為3年。一、基本假設(shè)所有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)均以2011年春季物價水平為基礎(chǔ)。開發(fā)經(jīng)營約3年。資金籌措詳見：附表2資金籌措表。開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用匯總表序號項(xiàng) 目計算依據(jù)金額(萬元)1管理費(fèi)用開發(fā)成本1%2銷售費(fèi)用銷售收入1％4893貸款利息%3年/213054合 計1792項(xiàng)目建設(shè)投資估算綜合以上費(fèi)用。預(yù)備費(fèi)由于項(xiàng)目開發(fā)的可預(yù)見性較強(qiáng)，預(yù)備費(fèi)按工程成本的1%計提173萬元。建設(shè)配套費(fèi)用包括招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、抗震設(shè)計審查費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等收費(fèi)等，總共： 室外工程費(fèi)室外工程包括道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容。(2)規(guī)劃勘探設(shè)計費(fèi)，按建安工程費(fèi)2%計，2%=。建筑安裝工程費(fèi)用根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況。二、項(xiàng)目投資概算項(xiàng)目的總投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建設(shè)配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期貸款利息等項(xiàng)。土建工程造價，以非精裝修考慮。第十章 工程進(jìn)度計劃項(xiàng)目采用總體規(guī)劃，分期實(shí)施。由于本項(xiàng)目擬采用單項(xiàng)工作內(nèi)容發(fā)包方式，針對不同的單項(xiàng)工程所采取的招標(biāo)方式如下：①勘察設(shè)計擬采用邀請招標(biāo)或直接委托方式。本項(xiàng)目業(yè)主擬委托具有相應(yīng)資質(zhì)證書的建設(shè)工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)。本項(xiàng)目發(fā)包方式根據(jù)工程建設(shè)實(shí)施階段的工作內(nèi)容分別采取單項(xiàng)工作內(nèi)容發(fā)包方式。根據(jù)中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會第九號令，本項(xiàng)目可行性研究報告編制工程招標(biāo)內(nèi)容。物業(yè)管理公司初步考慮定員30人，其中經(jīng)理1人，辦公室2人，財務(wù)室2人，保安部15人，維修部5人，家政服務(wù)部5人；人員由社會公開招聘解決。第九章 項(xiàng)目管理第一節(jié) 物業(yè)管理項(xiàng)目組建小區(qū)管理委員會，向住宅小區(qū)提供社會化、專業(yè)化服務(wù)，主要作用：保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，使物業(yè)保值增值；為物業(yè)使用人提供高效、安全、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；為物業(yè)管理單位樹立良好的信譽(yù)，并獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。水、電、熱、氣等實(shí)行一戶一表，按表收費(fèi)。采用新型節(jié)能的墻體材料，重點(diǎn)使用輕質(zhì)、高強(qiáng)、保溫性能好的節(jié)能新材料和保溫門窗，加強(qiáng)屋面保溫。住宅衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。統(tǒng)一配置太陽能熱水器，節(jié)約住戶洗浴用能。采暖系統(tǒng)各熱力入口均安裝差壓控制器一只，保證在變流量的情況下，系統(tǒng)壓差恒定。節(jié)能指標(biāo)項(xiàng) 目單位細(xì)則限值設(shè)計指標(biāo)體形系數(shù)≤外墻平均傳熱系數(shù)W/( )建筑物耗熱量指標(biāo)W/ m2采暖耗煤量指標(biāo)Kg/ m2二、采暖節(jié)能設(shè)計采暖系統(tǒng)采用分戶計量系統(tǒng)，每戶均設(shè)一熱計量表，實(shí)現(xiàn)了熱量分戶計量。封陽臺采用雙玻塑鋼窗。七、環(huán)境影響評價項(xiàng)目屬住宅小區(qū)建設(shè)，其污染源很少，污染物排放量也很少，產(chǎn)生的少量生活污水、生活垃圾經(jīng)處理后，完全可以達(dá)到環(huán)境保護(hù)的要求，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生污染。(4)為了減少噪音源的干擾，加強(qiáng)主干道的道路綠化，公用設(shè)施盡可能布置在噪音非敏感區(qū)，與住宅保持一定的緩沖距離。(2)項(xiàng)目除生活污水外，無其它廢水產(chǎn)生，污水排入市政管網(wǎng)，經(jīng)城市污水處理廠處理后，排入支脈河。(9)本項(xiàng)目仔細(xì)規(guī)劃好土方平衡工作，使得取土達(dá)到最少化。(7)本項(xiàng)目分期施工，非施工期的土地栽種原生態(tài)植物，保持場地綠化，減少水土流失。(5)施工期間生活垃圾、施工殘土等送往市政部門指定場所統(tǒng)一處理。中高考期間，應(yīng)嚴(yán)格遵守環(huán)保部門有關(guān)規(guī)定。(2)施工人員的生活污水經(jīng)市政管網(wǎng)排入污水處理廠，處理達(dá)標(biāo)后進(jìn)支脈河。運(yùn)輸路線要平整，車輛要用布封蓋，車輛不得超載，以免殘土撒落。固體廢物：主要為生活垃圾。營運(yùn)期廢氣：項(xiàng)目投產(chǎn)后不產(chǎn)生廢氣，采暖由集中供熱供給。噪聲：主要由施工機(jī)械產(chǎn)生，其次是運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的交通噪聲。四、污染物來源施工期廢氣：主要為新建商品樓及建筑材料運(yùn)輸過程中產(chǎn)生的粉塵；汽車運(yùn)輸時的揚(yáng)塵和廢氣；施工機(jī)械本身產(chǎn)生一定量煙氣。廚房等含有廢水經(jīng)管道收集，經(jīng)過油脂清除處理后，排放到城市污水系統(tǒng)。水泵進(jìn)出口均采用不銹鋼金屬軟管，風(fēng)機(jī)進(jìn)出口采用軟接頭。建成投入使用后，除生產(chǎn)少量生活污水、生活垃圾需采取治理措施處理外，基本沒有其它污染物排放，因此，對周圍環(huán)境不全產(chǎn)生不良影響。 三、燃?xì)夤艿啦捎霉軓紻=150mm的管道沿小區(qū)道路，向住戶供氣。第六節(jié) 燃?xì)庀到y(tǒng) 一、燃?xì)庹{(diào)壓站規(guī)劃于小區(qū)公建內(nèi)，管線引自西三路。十、傳呼對講系統(tǒng)住宅樓按單元設(shè)置傳呼對講系統(tǒng)和門鎖控制裝置。各樓(各單元)底層設(shè)前端箱，樓內(nèi)垂直敷設(shè)分支—分配網(wǎng)絡(luò)。小區(qū)電話進(jìn)線電纜及寬帶就近接入城市市話網(wǎng)和寬帶網(wǎng)。小區(qū)內(nèi)設(shè)電話交接間，各樓(各單元)設(shè)電話接線箱?；馂?zāi)自動報警系統(tǒng)為雙電源供電，一用一備，末端自動切換。設(shè)置緊急廣播系統(tǒng)。工程設(shè)總等電位連接和局部等電位連接。設(shè)置防直擊雷和防雷電波引入措施。電力設(shè)備的控制根據(jù)各專業(yè)要求設(shè)置。五、電力及控制消防電力設(shè)備由兩路低壓電源供電，末端自動切換。四、電氣照明本工程需設(shè)置應(yīng)急照明：消防等設(shè)繼續(xù)工作用的應(yīng)急照明，商店設(shè)暫時繼續(xù)工作用的應(yīng)急照明，疏散通道、疏散樓梯、出入口等設(shè)疏散指示標(biāo)志。計量1)住宅用電實(shí)行一戶一表；商鋪一鋪一表，公建按單位設(shè)置，電表箱設(shè)在每單元一層。2)配套公建的負(fù)荷在較集中時可考慮設(shè)計量間。 電力線：城市輸電線就近引線入變配電室后，由變配電室變電后，分別向住宅以及商業(yè)區(qū)送電，線路采用地下電纜敷設(shè)。負(fù)荷估算:住宅每平米按45W計算，商業(yè)按80w/m2計算。由北側(cè)臨近熱力線引入小區(qū)熱站后，管線由小區(qū)外圍采用地下敷設(shè)方式向各住戶、各建筑供熱。每組散熱器上均設(shè)溫控閥、自動排氣閥。供回水主管采用鍍鋅鋼管，絲扣連接，外包20mm厚B1級橡塑保溫管殼，戶內(nèi)埋地管采用線膨脹系數(shù)較小的交聯(lián)高密度聚乙烯夾鋁管(PEXALPEX)。水平雙管放射式系統(tǒng)是國家推薦采用的采暖系統(tǒng)形式之一，其優(yōu)點(diǎn)是系統(tǒng)調(diào)節(jié)、使用最靈活，運(yùn)行費(fèi)用最省。各戶采暖系統(tǒng)形式均為水平雙管放射式，各戶自帶分水器和集水器。采暖系統(tǒng)供回水立管均設(shè)置在公共走廊內(nèi)的采暖井中，在主立管分向每一戶的供水水平分支處設(shè)銅制截止閥、Y型過濾器、熱量表，回水分支管設(shè)手動調(diào)節(jié)閥，均安裝在公共走廊暖井間內(nèi)，以便物業(yè)管理開關(guān)閥門，并可現(xiàn)場自動抄表，實(shí)現(xiàn)全面按戶熱計量收費(fèi)。采暖負(fù)荷指標(biāo)：公建供熱80w/m2；公寓供熱58w/m2。采用汽水采暖換熱機(jī)組實(shí)現(xiàn)自動控制，機(jī)組自帶浮動盤管換熱器、循環(huán)泵、補(bǔ)水泵、穩(wěn)壓裝置、補(bǔ)水箱、膨脹水箱、壓力控制裝置、安全保護(hù)裝置等。本工程樓梯間均采用自然排煙的防煙措施。空調(diào)系統(tǒng)的冷凝水進(jìn)行有組織的排放。三、空調(diào)系統(tǒng)本工程住宅均采用分體空調(diào),空調(diào)室外機(jī)設(shè)于規(guī)定位置。3)消防水泵房及蓄水池設(shè)置：擬與生活水泵房合建。 系統(tǒng)設(shè)計： 1)室外：采用低壓制給水系統(tǒng)，消防與生活合用管網(wǎng)，管道沿地塊用地紅線范圍內(nèi)形成環(huán)網(wǎng)，向室外消火栓及消防水池供水。四、消火栓給水系統(tǒng)設(shè)置場所：商業(yè)用房、住宅公共走道。雨水量根據(jù)濰坊區(qū)暴雨強(qiáng)度計算公式計算，暴雨重現(xiàn)期取2年。排水系統(tǒng)：采用室內(nèi)廢污水分流，室外廢污水合流，污水沿道路污水主管線排入XX路城市污水主干管。/d。用水計量：住宅一戶一表，水表出戶，商業(yè)用房用水量單獨(dú)設(shè)表計量。/d。.d584未預(yù)見水量10%5總計919以城市自來水為水源，給水管由XX路城市主干管接入，給水管網(wǎng)結(jié)合地塊環(huán)路設(shè)置成枝狀干管，各級團(tuán)給水支管自狀管網(wǎng)接入，整個小區(qū)形成樹狀的給水系統(tǒng)。.次3商業(yè)19365m178。 注1住宅1228戶185L/7272綠化澆灑25357m178。 稱數(shù)預(yù)制：墻內(nèi)的門洞、窗洞或設(shè)備預(yù)留洞，其洞頂均需設(shè)置過梁。四、活荷載設(shè)計值陽臺：；樓梯間： KN/ m2； KN/ m2；其余房間： KN/ m2。建筑布局在適當(dāng)位置布置主次梁，以減少現(xiàn)澆板的平面尺寸，提高經(jīng)濟(jì)性，確保主要房間的完整性，以方便用戶使用，便于用戶隨意進(jìn)行室內(nèi)設(shè)計，底層采用架空板防潮。五、建筑物指標(biāo)總建筑面積：123746平方米住宅： 104381平方米商業(yè)： 19365平方米第二節(jié) 結(jié)構(gòu)方案 一、依據(jù)《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》 GB50010－2002《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB50009－2001《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》 GB50011－2001《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》 JGJ94－94《地基處理技術(shù)規(guī)范》 DGJ08－40－94《建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》 GBJ68－84《建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GBJ1687)(2001版)《住宅設(shè)計規(guī)范》(GB500961999)(2003版)二、抗震設(shè)防抗震設(shè)防烈度為7度；抗震等級二級，Ⅲ類場地土。四、平面布置戶型面積：考慮售價與當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨?，每戶建筑面積在75120m2為宜。棚： 刮瓷門窗：入戶門為防盜門，單元門為樓宇可視對講門，內(nèi)門為夾板門，窗戶為塑鋼窗。三、內(nèi)部裝修地面：毛地面。屋面防水等級：二級。結(jié)構(gòu)形成：異形柱框架結(jié)構(gòu)及框架剪力墻結(jié)構(gòu)建筑合理使用年限：70年。第七章 工程技術(shù)方案第一節(jié) 建筑方案一、主要建筑概況建筑面積：123746m2；其中住宅104381m2，商業(yè)19365m2。因此，本規(guī)劃以“無害化、減量化資源化”為原則生活垃圾的收集全部袋裝化，密閉容器存放，并按有害類、無機(jī)物、有機(jī)物三類分類收集，統(tǒng)一清運(yùn)，以體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃原則。 管理用房：設(shè)于小區(qū)內(nèi)的公共建筑內(nèi)。 電訊控制室：規(guī)劃設(shè)于小區(qū)南側(cè)，管線引自XX路。 ２、變配電室：設(shè)計采用１０KV高壓供電系統(tǒng)。規(guī)劃沿XX路和南側(cè)東側(cè)規(guī)劃路布置。建筑平面多樣，局部形成大型室內(nèi)空間，便于各種商業(yè)業(yè)態(tài)的安排。建筑布局以行列式為主，為了打破傳統(tǒng)行列的單調(diào)、呆板，住