【正文】 滿足消防要求，小區(qū)分別在西側(cè)、北側(cè)城市干道設(shè)1個消防通道出口并且在城市支路和東側(cè)小區(qū)路上設(shè)置一緊急消防車道。建筑分類為3樓為二類建筑，建筑物耐火等級為二類。、消防、概況1）設(shè)計依據(jù)GB 5004595 《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 （2005版）GB 5006797 《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》GN 5009898 《人民防空工程設(shè)計防火規(guī)范》 （2001年版）2）建筑使用性質(zhì)建筑使用性質(zhì)為住宅和商業(yè)。室內(nèi)通風(fēng)進(jìn)風(fēng)口應(yīng)遠(yuǎn)離污染源。其余未盡事宜按國家頒發(fā)的《人民防空地下室設(shè)計規(guī)范》（GB5003894）執(zhí)行。干廁、抗爆隔（擋）墻、戰(zhàn)時水箱均戰(zhàn)時砌筑。平時作地下自行車庫，戰(zhàn)時作為人員掩體。人防工程送、排風(fēng)系統(tǒng)設(shè)在出入口處，人員出入口由防毒通道（兼洗消間）、擴(kuò)散室及排風(fēng)系統(tǒng)組成，防毒通道及擴(kuò)散室均設(shè)有防爆地漏，防爆地漏通向防毒通道外的積水井。平時作自行車庫，戰(zhàn)時作為人員掩體。設(shè)計時將戰(zhàn)時必備的簡易洗消間、防毒通道、擴(kuò)散室、濾毒室、密閉通道以及戰(zhàn)時送風(fēng)機(jī)房等一次性設(shè)計到時位，其余設(shè)施均預(yù)留位置。人防抗力等級為甲類核六級，防火等級為一級。．人防防護(hù)1）建設(shè)規(guī)模本人防工程為全埋式平戰(zhàn)結(jié)合工程，設(shè)在高層地下一層，,。g．在消控室設(shè)置消防專用電話總機(jī)，在消防水泵房、地下停車庫、變配電所、柴油發(fā)電機(jī)房、消防電梯機(jī)房社消防專用電話分機(jī)，手動火災(zāi)報警按鈕處設(shè)電話塞孔。e．彩色CRT應(yīng)能顯示保護(hù)對象的重點部位、疏散通道及消防設(shè)備所在位置的平面圖等。d．消防聯(lián)動控制設(shè)備可通過多線實現(xiàn)以下控制及顯示功能：控制消防栓泵、噴淋泵、水噴霧泵、防煙和排煙風(fēng)機(jī)的啟、停并顯示工作及故障狀態(tài)，除自動控制外，還能手動直接控制。b．底層商業(yè)店面，商場，地下室，配電室，柴油機(jī)發(fā)電室，泵房，消防電梯的前室及合用前室，公共內(nèi)走道及門廳，其他設(shè)備室等場所設(shè)置火災(zāi)探測器，每個防火分區(qū)均設(shè)置手動火災(zāi)報警按鈕，所有報警信號均通過總線進(jìn)入火災(zāi)報警控制器。．電氣安全◆火災(zāi)自動報警系統(tǒng)a．本工程按一級保護(hù)對象設(shè)計，在消防控制室設(shè)置有火災(zāi)報警控制器，消防聯(lián)動控制設(shè)備，火災(zāi)應(yīng)急廣播，消防專用電話，彩色CRT，打印機(jī)等設(shè)備及″119″專線電話，火災(zāi)自動報警系統(tǒng)除由消防電源作主電源外，另設(shè)直流備用電源。在各單體建筑的設(shè)計中，注重在緊急情況下的及時實施疏散，對各類人員交通流線設(shè)計嚴(yán)格按照規(guī)范要求進(jìn)行設(shè)計，以保證遇災(zāi)害時人員的順利撤離。、國家標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范國務(wù)院令第253號文《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)條例》（1998年11月29日）《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》（1989年12月26日）《中華人民共和國水污染防治法》（1996年5月）《中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法》（1996年4月）《中華人民共和國傳染病防治法》 （1989年2月21日中華人民共和國主席令第15號發(fā)布）；《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》(GB503252001)《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》《保定市環(huán)境噪聲管理暫行辦法》《建筑物防雷設(shè)施規(guī)范》(GB5005794,2000年版)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB500162006）．建筑衛(wèi)生安全在項目完成的實施過程中，都應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家規(guī)范。采取以上措施后，可最大幅度的降低噪聲污染，考慮施工的較短時性，對環(huán)境影響較小。在地形復(fù)雜、建筑物密集區(qū)，迎聲源面的第一、二排建筑物會受到噪聲干擾，因此對區(qū)塊內(nèi)和區(qū)塊周圍的居民會造成一定的影響，干擾居民的休息。由“施工機(jī)械噪聲衰減距離表”可知，施工機(jī)械的噪聲由于聲級較高，在空曠地帶衰減較慢，離聲源設(shè)備80～200m的距離仍可能超標(biāo)。在這些施工噪聲中對聲環(huán)境影響最大的是施工機(jī)械噪聲。3）、施工期噪聲污染源強(qiáng)分析建設(shè)期噪聲主要來自施工機(jī)械噪聲、施工作業(yè)噪聲和運輸車輛噪聲。使用涂料的品種不同，對環(huán)境空氣的影響也不同，應(yīng)當(dāng)予以重視?？紤]以上特點，該項目建設(shè)揚塵對周圍環(huán)境影響較小。揚塵的污染時間即為施工期。隨著建設(shè)期不同施工地點的不斷變更，揚塵對環(huán)境空氣的影響范圍亦不斷移動。揚塵影響的范圍只相對集中于一個特定的區(qū)域。揚塵的影響范圍一般集中在施工線路的兩側(cè)。施工揚塵是施工活動中的一個重要污染因素，將對環(huán)境空氣質(zhì)量造成影響。具體生活污水及其中污染物的產(chǎn)生量（詳見施工期生活污水及污染物產(chǎn)生情況表）。此外，在施工期的打樁階段會產(chǎn)生一定量的泥漿水，根據(jù)類比監(jiān)測調(diào)查SS為1000～3000mg/L，肆意排放會造成周邊河道的堵塞，必須排入沉淀池進(jìn)行沉淀澄清處理后回用，不得隨意排放。生活用水主要源自施工人員的日常生活，排水主要是臨時食堂污水、糞便污水、洗浴污水，主要污染物是CODCr、BOD5等。、施工期環(huán)境影響分析（1）、施工期廢水污染源強(qiáng)分析施工用水在城市用水中是用水大戶，主要為工程、生活用水。(3)施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車輛沖洗水。本項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。聲級最大的是電鉆，可達(dá)115dB(A)。、環(huán)境影響分析、施工期污染源(1)、施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機(jī)械設(shè)備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼暋Ｗ≌疵繎?個有線電視出線座預(yù)留。有線電視系統(tǒng)分配采用——分支方式。（2）、有線電視接收系統(tǒng)本工程底層設(shè)置專用電視設(shè)備用房，內(nèi)設(shè)有線電視光端機(jī)一套。住宅按每戶2部電話設(shè)置。 （5） 保按接地采用TN―C―S系統(tǒng)，所有進(jìn)戶金屬管道，PEN干線等解帶金屬均作總等電位聯(lián)結(jié)、衛(wèi)生間作局部等電位聯(lián)結(jié)，接地電阻R≤1Ω2）弱電部分（1）、電信寬帶網(wǎng)系統(tǒng)本工程設(shè)置專用通信用房，位于底層，內(nèi)設(shè)寬帶網(wǎng)絡(luò)交換機(jī)一套。 （3）用電量：商業(yè)建筑為4KW∕間，普通住宅為10KW∕戶，車庫15W∕M2,電梯15KW∕部，計本工程總用電量Pe=7170KW，Ke=，Pjs=5019KW。、電氣設(shè)計1）負(fù)荷計算及電源級別（1）本工程住宅樓屬一類高層建筑。 （3）所有給排水立管盡量敷設(shè)在管道井內(nèi)。4） 消聲和減震措施 （1）所有水泵及電機(jī)的底座均墊以橡膠隔震墊。3） 雨水系統(tǒng) （1）建筑雨水主要匯集于屋面上，設(shè)計重現(xiàn)期為1年。污水量為生活用水量的85%，計日排污量510 m3∕日高層建筑一至五層由市政給水管供水，五層以上用水由地下水泵房屋頂水箱貯存室內(nèi)消防用水量18立方米，鋼筋砼結(jié)構(gòu)。、給排水設(shè)計1） 生活給水系統(tǒng)（1） 本工程水源由市政自來水管網(wǎng)引入，在小區(qū)連成環(huán)網(wǎng)。采用建設(shè)部推廣應(yīng)用的HRB400新Ⅲ級鋼筋代替Ⅱ級鋼筋，既可減少梁配筋率，又可節(jié)約大量鋼材，提高經(jīng)濟(jì)效益。泉州地區(qū)基本風(fēng)壓：∕m2（100年一遇），地面粗糙度按B類。，設(shè)計地震分組為第二組。建筑的抗震設(shè)防類別： 丙類建筑。2）基礎(chǔ)選型本工程尚未有正式的勘測報告，但根據(jù)業(yè)主提供的與本工程場地相關(guān)的地質(zhì)材料，該工程的基礎(chǔ)暫定為樁基。樓（屋）面采用普通剛勁混凝土梁板式樓蓋。本身遮陽系數(shù)高的玻璃和外框材料。在材質(zhì)和色彩處理上，以淺灰色磚面為主色調(diào)，再點綴少量咖啡色形成對比，整個建筑色彩清新、典雅、力求創(chuàng)造出怡人的居住環(huán)境。建筑立面不做繁瑣的架構(gòu)和大面積的玻璃幕墻，既簡潔又大方又節(jié)約造價。通過建筑群體合理的高低錯落，來形成豐富的天際輪廓線。每套均有朝南房間及南向陽臺，廚房布置在北面，盡量利用穿堂風(fēng)，滿足日照通風(fēng)和衛(wèi)生要求。戶型的內(nèi)部處理及景觀及舒適性為主導(dǎo)因素，突出起居室的景觀需求進(jìn)行設(shè)計，起居室面寬及落地窗均較大，使室內(nèi)外空間更趨通透，臥室的開窗大部分采用低窗臺的凸窗形式，從而擴(kuò)大室內(nèi)的空間感。、 單體設(shè)計 沿主路一層均為店面其中城市廣場轉(zhuǎn)角處為三層的集中式商業(yè)，小區(qū)中心綠化地周邊底層均為架空綠化，其余分別為住宅入口門廳，15樓三層為活動中心、物業(yè)管理、消控中心等配套用房。每戶內(nèi)設(shè)置可視對講系統(tǒng)，戶內(nèi)還設(shè)置安防智能報警系統(tǒng)和緊急求助系統(tǒng)。每個單元門廳設(shè)置閉路電視系統(tǒng)和消安防報警系統(tǒng)。小區(qū)主要人行和車行通道設(shè)置微光攝像機(jī)監(jiān)視人流活動。9）安防：小區(qū)安防以隱蔽、嚴(yán)密為原則，無死角無漏洞，保安人員反應(yīng)快速。即由住戶自行袋裝分類，放入每棟樓內(nèi)指定隱蔽垃圾分類收集點集中。滿足國家規(guī)范關(guān)于住宅居室日照不少于冬至日連續(xù)滿窗一小時規(guī)定。單元入戶門口設(shè)置摸板標(biāo)志和導(dǎo)盲欄桿。主要景觀設(shè)施有臺階部分均考慮殘疾人坡道。7）無障礙設(shè)計：小區(qū)考慮無障礙設(shè)施，讓殘疾人能從小區(qū)入口開始安全、舒適地到達(dá)家中。本項目小學(xué)、幼兒園待以后另行配置。5）公建系統(tǒng)：小區(qū)高層住宅底層設(shè)置幼托親子活動室、閱覽室、茶室、棋牌室、健身中心等，還設(shè)置了一小區(qū)會所飛、豐富居民生活。住宅戶戶室外的綠色陽臺到住宅公共的中庭花園。這樣，中庭內(nèi)部不受機(jī)動車干擾，為兒童、老人提供了安全的地面活動場地，有利于集中綠地環(huán)境的營造，大大提升拉居住環(huán)境的質(zhì)量。同時小區(qū)主軸上布置會所及配套設(shè)施，使小區(qū)在功能與景觀上與城市大環(huán)境溝通，創(chuàng)造富有生機(jī)的空間形態(tài)。結(jié)合地形整個小區(qū)形成一個中庭空間，由建筑物圍合形成多層次圍合空間，配以綠地小品等景觀，更富有層次感。廣場中布置音樂噴泉及小品雕塑組群，并留有綠地與休閑空間，具有可參與性，給小區(qū)居民提供了一個多元的交往空間。；退南側(cè)及西側(cè)道路紅線15m以上；，符合城市規(guī)劃要求。區(qū)內(nèi)分別布置中庭集中綠地，與分散綠地結(jié)合的庭院式綠化布局。、總體設(shè)計1）總體布局：平面以地塊西南向排列錯落布局，住宅樓由板式高層住宅、點式高層住宅與多層住宅組成。2）用地藍(lán)線圖及規(guī)劃設(shè)計條件。小區(qū)中庭地下室部分為停車場，小區(qū)內(nèi)部建筑一層為架空活動休閑場地、社區(qū)活動中心、物業(yè)管理等用房，并且根據(jù)規(guī)劃要求在總平布置中考慮門衛(wèi)收發(fā)、電信交接、垃圾集散點等配套用房。、功能配置小區(qū)主入口位于12樓與11樓之間、6樓與7樓之間。4幢18層點式高層住宅（11樓）。3棟5層住宅（3樓）。、用地概括及設(shè)計規(guī)模小區(qū)規(guī)劃用地面積約為53816㎡（含道路征用地），實際用地面積50515㎡，㎡，整體地勢平坦。2003年10月，被中國輕工業(yè)聯(lián)合會、中國日用雜品工業(yè)協(xié)會授予‘中國傘都’榮譽(yù)稱號。2004年，綜合經(jīng)濟(jì)實力居福建省鄉(xiāng)鎮(zhèn)50強(qiáng)第9名。教育、醫(yī)療、金融服務(wù)網(wǎng)點配套齊全。轄34個行政村（居），海外‘三胞’20余萬人，是閩南重點僑鄉(xiāng)和歷史古鎮(zhèn)。%；財政總收入突破80億大關(guān)，；全市農(nóng)民人均純收入逼近萬元大關(guān)，達(dá)9828元。從綜合實力看，1991年首次評選“全國百強(qiáng)縣”時， 名列第55位；1994年，躍居第15位；2000年，又躍升第10位，進(jìn)入“全國十強(qiáng)縣（市）”行列。先后榮獲“中國民間藝術(shù)之鄉(xiāng)”、“全國文化先進(jìn)市”、“全國體育先進(jìn)市”等榮譽(yù)稱號。旅外華僑、華人和港澳臺同胞210多萬人，分布在世界五大洲60多個國家和地區(qū)，以東南亞為最多。漢族占97%，少數(shù)民族有回族、畬族、滿族等35個，以回族居多。2008年末，城鎮(zhèn)化率48 %。集閩南金三角經(jīng)濟(jì)開放區(qū)、全國著名僑鄉(xiāng)、臺灣同胞主要祖籍地于一體。東北連泉州灣，東與石獅市接壤，東南瀕臨臺灣海峽，南與金門島隔海相望，西與南安市交界，北和鯉城區(qū)相鄰。24′118176。30′24176。、建設(shè)條件、市概況市位于福建東南沿海，泉州市東南部，下游南岸。、環(huán)境狀況項目用地地勢平緩，場地內(nèi)現(xiàn)為空地。規(guī)劃用地位于安東公路西北側(cè)，園東路西南側(cè)，遠(yuǎn)東路北側(cè)為某傘都。使人們真正感受到一種家的溫馨。因此，物業(yè)的好與不好也將直接影響到項目的經(jīng)營狀況，物業(yè)定位也具有同等重要的作用。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，人們對居住的需求也在不斷地升華，從簡單地滿足居住條件，到追求舒適，安全，再到追求高檔，追求品味，追求高貴與典雅。住宅區(qū)主要客戶群定位在有一定事業(yè)基礎(chǔ)的人士；商業(yè)區(qū)主要客戶定位在擁有一定經(jīng)濟(jì)實力的社會企業(yè)，團(tuán)體或個人。項目定位為中高檔高層住宅社區(qū)，本項目的開發(fā)將逐漸提升該區(qū)域住宅品質(zhì)，同時顯示該區(qū)高素質(zhì)住宅的市場前景。、項目定位、項目形象定位充分利用本項目優(yōu)越的地理位置、得天獨厚的自然環(huán)境、完善的規(guī)劃、設(shè)計及發(fā)展商的實力營造一個健康的、有自己獨特品味及社區(qū)文化的高尚生活社區(qū)，充分體現(xiàn)投資商品牌經(jīng)營理念。、機(jī)會分析（O）◆目前區(qū)域房地產(chǎn)市場還處于一個供不應(yīng)求的階段，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，外來人口的進(jìn)入，將會進(jìn)一步擴(kuò)大對居住的需求；◆項目定位適合區(qū)域發(fā)展定位，在一定程度上也彌補(bǔ)了作為CBD應(yīng)該具備的項目空白，使項目消化的機(jī)會點進(jìn)一步增加；◆經(jīng)過金融危機(jī)的洗禮，房地產(chǎn)市場由以前的過火過快增長，現(xiàn)在慢慢地趨向于理性增長，購房者也更理性，地理位置、配套設(shè)施等更為人們關(guān)注，而本項目正順應(yīng)了人們的這種理性認(rèn)識。、劣勢分析（W）◆項目基地呈三角形狀，給項目的規(guī)劃布局及施工帶來一定的難度；◆較高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)投入，使項目成本增加，無形中提升了銷售價格；◆項目位于鎮(zhèn)門戶位置，周邊噪音以及空氣質(zhì)量對項目有一定的影響。第四章 SWOT分析與項目定位、項目SWOT分析、優(yōu)勢分析（S）◆項目位于市某鎮(zhèn)門戶位置，地勢平緩，項目北側(cè)為中國傘都傘具五金專業(yè)市場。這意味著，我國房地產(chǎn)業(yè)還有大約15 年至20 年的黃金發(fā)展期。因此，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的巨大帶動作用，其實并不是我們當(dāng)前要回避的問題。不少人似乎都在為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)較大依賴痛心疾首。我國正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加快發(fā)展的時期。 但是現(xiàn)今在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整依然艱難、實體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)緩慢、外需不振內(nèi)需疲軟、仍然需要寬松貨幣政策和積極財政政策為經(jīng)濟(jì)增長保駕護(hù)航的宏觀背景下，在城市化催生旺盛住房需求、房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)拉動巨大、地方政府嚴(yán)重依賴土地財政、房地產(chǎn)公司較為充裕的行業(yè)環(huán)境中，房價不可能有大的跌幅。 、未來房地產(chǎn)市場形勢判斷2009年下半年以來住房價格呈現(xiàn)較為明顯的上揚趨勢。2009年全年，%，其中存量住房交易10712套，%。自3月份起，泉州市區(qū)商品住房銷售保持良好增長