【正文】 優(yōu)惠措施，只有營業(yè)稅優(yōu)惠取消，契稅、個人買賣印花稅、個人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅還繼續(xù)維持。這雖在預(yù)期之中，但也被認為是對投機性購房行為的打壓。 2009 年12 月14 日召開的國務(wù)院常務(wù)會議研究完善促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。這些政策對于提振信心、活躍市場、促進住房消費和投資，實現(xiàn)保增長、擴內(nèi)需、惠民生的目標發(fā)揮了重要作用。會議提出，未來的政策重點是，在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設(shè)，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。在房地產(chǎn)信貸政策方面，會議要求繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險。 國務(wù)院常務(wù)會議后，住建部給部分地方建設(shè)部門下發(fā)了關(guān)于進一步促進公共租賃房建設(shè)的指導(dǎo)意見。2010 年，公共租賃房的具體政策將出臺。 《關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》對土地出讓的收支管理進行了規(guī)范，明確開發(fā)商首付比例不得低于全部土地出讓款的50％，分期繳納全部價款的期限原則上不超過1 年，特殊項目可約定在2 年內(nèi)全部繳清。這一規(guī)定標志著寬松的土地政策已經(jīng)終止。但同時也將會使土地市場的集中度進一步提高。從地價和房價的互動關(guān)系上看，土地市場的降溫，將有助于改變房價持續(xù)上漲的預(yù)期。具體是：要通過棚戶區(qū)改造和新建、改擴建(購置)廉租住房和經(jīng)濟適用住房等方式，進一步加大保障性住房建設(shè)，其開工建設(shè)的套(戶)數(shù)比2009 年增加三分之一，以加快解決中低收入住房困難家庭的住房問題。爭取用三年左右的時間，基本解決城鎮(zhèn)1540 萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。該通知提出，自2010 年1 月1 日起，個人將購買不足5 年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5 年(含5 年)的非普通住房或者不足5 年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5 年(含5 年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。自2010 年1 月1 日起，停止以任何形式向房貸中介及其從業(yè)人員支付與所提供的服務(wù)不對稱、純粹業(yè)務(wù)介紹的返點費用。為防范可能發(fā)生的風險，《通知》特別強調(diào)，各會員銀行要規(guī)范貸前審查制度。要與借款人面談貸款申請，面簽貸款合同?！渡虾ＷC券報》2010 年1 月5 日報道：從接近國家稅務(wù)總局的權(quán)威渠道處獲悉，2010 年稅務(wù)部門將在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評稅，物業(yè)稅空轉(zhuǎn)工作在部分地區(qū)試點了6 年多之后，將推廣至全國。此外，會議還對在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評稅，以及應(yīng)用評稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計稅價格工作的有關(guān)問題進行了說明。從2003年5 月開始，財政部和國家稅務(wù)總局就分3 批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、大連等10 個省區(qū)市和計劃單列市的32 個縣、市、區(qū)開展了房地產(chǎn)模擬評稅試點工作。2010 年1 月10 日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（ 國十一條），要求進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這十一條措施是：加快中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)；增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率；加大差別化信貸政策執(zhí)行力度；繼續(xù)實施差別化的住房稅收政策；加強房地產(chǎn)信貸風險管理；繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序；進一步加強土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理；加強市場監(jiān)測；力爭到2012 年末，基本解決1540 萬戶低收入住房困難家庭的住房問題；中央將加大對保障性安居工程建設(shè)的支持力度，適當提高對中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)的補助標準；進一步健全和落實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負總責，市、縣人民政府抓落實的工作責任制。這次重拳出擊，被業(yè)內(nèi)人士認為調(diào)控思路清晰、明確，是更加系統(tǒng)、全面地從調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機、控風險、明確責任四個方面加快遏制房價過快上漲。國十一條的出臺必將對進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮積極的促進作用。地方性的房地產(chǎn)調(diào)控政策也會接踵出臺。在國十一條出臺后的第三天，信貸政策從緊的信號已經(jīng)發(fā)出。這是自2008 年6 月以來，央行首次上調(diào)存款準備金率。2010 年1 月13 日，在六部委的聯(lián)合新聞發(fā)布會上，銀監(jiān)會副主席王兆星重申二套房貸要嚴格堅持首付不低于40％的要求。顯然，監(jiān)管層有意控制銀行輸血房市，以此來控制房價過快上漲。未來政策的著力點是增加供給，遏制不合理需求。而可能的政策效果是從快速上漲變?yōu)闇睾团郎?。從增加供給著力點看，政府主要是增加保障性住房供應(yīng)，滿足中低收入和弱勢群體基本居住需要，這與當前房地產(chǎn)商滿足的對象之間基本不存在重合，因而，對現(xiàn)行房價不會構(gòu)成實質(zhì)壓力。在房地產(chǎn)基本需求保持穩(wěn)定增長的情況下，對2010 年全國商品房成交影響最大的因素將是投資投機性的需求，而這一需求的強弱將取決于2010 年的信貸政策。管理層將會從綜合角度考量整個房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，而不是僅僅一個方面出發(fā)，搞好綜合平衡?？偠灾?，從最近一系列的調(diào)控政策來看，主要是搞好綜合平衡，既不想過早地扔掉拐杖，也不想讓房地產(chǎn)過熱尾大不掉，挾持整個經(jīng)濟?！　〕醪綔y算，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值335353億元，按可比價格計算，%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值35477億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值156958億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值142918億元，%。其中，夏糧產(chǎn)量12335萬噸，%；早稻3327萬噸，%；秋糧37420萬噸，%。肉類產(chǎn)量保持穩(wěn)定增長，全年豬牛羊禽肉產(chǎn)量7509萬噸，%。%；，%。其中，%，%，%，%。分輕重工業(yè)看，%，%。分地區(qū)看，東、中、%、%%。　　111月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤25891億元，%。3）投資持續(xù)快速增長，涉及民生領(lǐng)域的投資增長明顯加快全年全社會固定資產(chǎn)投資224846億元，%。在城鎮(zhèn)投資中，%，%，%。涉及民生領(lǐng)域的投資大幅增長。其中，%，%，%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，%。其中，城市消費品零售額85133億元，%；縣及縣以下消費品零售額40210億元，%。在限額以上批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)商品零售中，除通訊器材類外，其他20類商品零售均實現(xiàn)較大幅度增長。5）居民消費價格和生產(chǎn)價格全年下降，年底出現(xiàn)上升%。分類別看，八大類商品價格四漲四落：%，%，%，%；%，%，%，%。%，12月份由負轉(zhuǎn)正，%。6）進出口總額全年下降，自11月份由降轉(zhuǎn)升全年進出口總額22073億美元，%。全年出口12017億美元，%；進口10056億美元，%。7）城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長，就業(yè)形勢好于預(yù)期全年城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入18858元。在城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入中，%，%，%，%。其中，%，%，二、%，%，%。比一季度末增加170萬人。、房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，供銷兩旺1）房地產(chǎn)開發(fā)完成情況　　2009年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，%。　　2009年，%；，%；，%?！　?009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積31906萬平方米，%；完成土地開發(fā)面積23006萬平方米，%。其中，%；%；%。其中，%，%%。其中，國內(nèi)貸款11293億元，%；利用外資470億元，%；企業(yè)自籌資金17906億元，%；其他資金27459億元，%?！　?）70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)　　12月份，%，；%?！　》诸愋涂?，與上年同月相比，%；%，%，%?！　》痔仔涂矗?，%?！　∨c上月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有66個，其中漲幅最大的5個城市是：%、%、%、%、%；價格下降的城市有1個：%?！　》值貐^(qū)看，與上年同月相比，二手住宅銷售價格上漲的城市有69個，其中漲幅最大的5個城市是：%、%、%、%、%；價格下降的城市有1個：%。　　%，；%。與上月相比，%，%，%?！　?）全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)　　2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）。三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，工業(yè)化進程加快推進，：：： ：。、宏觀經(jīng)濟持續(xù)回升，企穩(wěn)趨勢明顯主要經(jīng)濟指標預(yù)期目標基本實現(xiàn)，經(jīng)濟企穩(wěn)回升態(tài)勢明顯。1）市場信心持續(xù)回升，八大行業(yè)均恢復(fù)至景氣區(qū)間八大行業(yè)全部恢復(fù)至景氣區(qū)間，工業(yè)、交通運輸倉儲及郵政業(yè)、批發(fā)零售業(yè)和信息業(yè)處于中度景氣，房地產(chǎn)業(yè)、社會服務(wù)業(yè)、住宿餐飲業(yè)處于低度景氣。 受國際金融危機影響，泉州市物價水平同比有所回落，%。從工業(yè)品出廠價格指數(shù)看，同比仍呈下降，%。 積極貫徹落實適度寬松的貨幣政策，金融存貸款規(guī)模擴大，經(jīng)濟運行環(huán)境得到改善。充裕的存款為金融信貸的快速增長提供了保障。從人民幣貸款投向看，%，有效緩解了中小企業(yè)融資難問題；個人消費貸款隨著“汽車以舊換新”、房貸優(yōu)惠政策等擴內(nèi)需、促消費政策的落實，增長迅速，；，有效支持了重點項目建設(shè)的順利進行。 ，%。%。 2）工業(yè)大盤穩(wěn)步回升增速逐季攀升，由一季度、上半年和前三季度的5%、%%%。其中，%，；，%，；，%。 1）投資需求有所回升其中：，%；，%；，%。外商投資實際到資情況較好。%。其中，%。2009年，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成利潤總額263億元，%。%。從收入構(gòu)成看，作為居民收入主要來源的工薪收入15007元，%；財產(chǎn)性收入達1897元，%。%。全市城鎮(zhèn)居民人均消費支出14558元，%。農(nóng)民人均消費支出6235元，%。、2009年泉州市房地產(chǎn)市場分析2009年泉州市房地產(chǎn)市場整體回歸健康發(fā)展態(tài)勢，尤其進入第三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資開始企穩(wěn)回升，市場銷售理性回調(diào)，土地市場日趨活躍，房價整體運行平穩(wěn)。其中商品住房銷售31210套，%%.從季度的商品房累計銷售面積、商品住房累計銷售面積增幅情況看，增幅均持續(xù)擴大。其中商品住房銷售11329套，%%。19月，%。從近期走勢看，泉州市區(qū)存量住房逐月交易情況同商品住房類似，同樣是在7月份達到峰值后，8月、9月開始逐月回落。從商品住房銷售戶型結(jié)構(gòu)來看，中小戶型主導(dǎo)市場。從近期市區(qū)幾個具有代表性的樓盤銷售情況來看，新的項目一開盤，其中的中小戶型住房基本上都會受到搶購，并在短期內(nèi)銷售一空。19月，泉州市區(qū)批準預(yù)售的商品住房中，%,。2009年泉州房地產(chǎn)市場回升向好，商品房銷售面積成倍增長，平均銷售價格為4282元／平方米，%；由于銷售區(qū)域的外延化，市區(qū)商品房平均銷售價格為5692元／平方米，同比略有下降。全市商品房銷售44020套，%。從全年銷售運行情況看，房地產(chǎn)市場銷售逆市上揚，增勢強勁。房地產(chǎn)市場的迅速回升回好不僅得益于全市經(jīng)濟的回升向好，更重要的還在于一系列房地產(chǎn)扶持政策的落實到位，包括調(diào)整普通商品住房標準，調(diào)整稅費，寬松信貸，簡化商品房預(yù)售許可審批手續(xù)，優(yōu)化預(yù)售資金撥付流程等。泉州市區(qū)全年存量住房交易5504套，%。房價走高主要因素在于市場的供需矛盾，2009年市場需求大量釋放，供給相對緩慢，可售房源持續(xù)減少，供應(yīng)量遠遠小于市場需求量，供不應(yīng)求，在市場杠桿機制作用下，房價呈現(xiàn)持續(xù)回升態(tài)勢。 對于2010 年的房地產(chǎn)市場，業(yè)界已有一個基本共識：像2009 年下半年那樣瘋狂是不現(xiàn)實的，市場沒這么傻，政府也不會答應(yīng)，因此樓市適當?shù)恼{(diào)整勢在必行。當然，經(jīng)濟發(fā)展和人口結(jié)構(gòu)階段決定我國房地產(chǎn)業(yè)仍有廣闊發(fā)展空間。引導(dǎo)和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，有利于保持整個經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標。而實際上這是任何處于快速城鎮(zhèn)化和重化工業(yè)階段國家都無法逃避的一個過程。我們關(guān)注的重點應(yīng)是，如何盡可能延長房地產(chǎn)對經(jīng)濟巨大的帶動作用，從而使我們能夠順利走完城鎮(zhèn)化和重化工業(yè)階段。那么，就讓我們一起期待我國房地產(chǎn)業(yè)從2010 年開始步入一個持續(xù)、健康發(fā)展的新里程。安東公路西側(cè)，市政配套設(shè)施完善，交通便捷，人流，物流集中；◆項目由xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)，公司實力雄厚，資金充足，為項目的計劃實施提供了保障，并將傾力將項目打造成區(qū)域CBD；◆項目從質(zhì)量、規(guī)劃、模式、環(huán)境等優(yōu)勢明顯，將成為某鎮(zhèn)一座新的地標建筑；◆別具一格的建筑風格，讓居住的人感覺到高貴與典雅；◆中高檔的市場定位，還將提升城市的品位。◆項目必須承擔起開拓者的角色，引導(dǎo)片區(qū)發(fā)展，前期商業(yè)。、威脅分析（T）◆本項目客源必然是社會上層及收入較高的人群，客源層面的相對狹窄使本案的存在一定的市場威脅點；◆國家近期對樓市采取從緊政策，使多數(shù)購房者持幣觀望的心態(tài)加強，在一定的程度上對本項目造成一定的威脅。地塊周邊主要為自然村，高素質(zhì)住宅較少。、客戶定位由于市及某鎮(zhèn)的迅速發(fā)展，該區(qū)域的居民趨于高學(xué)歷、高知識、高素質(zhì)的知識經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)人群，外企、高新技術(shù)企業(yè)、白領(lǐng)人士、欲改善居住條件的置業(yè)者為居民的主要構(gòu)成。、價格定位考慮到本項目在地理位置、設(shè)計、及產(chǎn)品定位等方面的特點，根據(jù)企業(yè)競爭導(dǎo)向定價法，將本項目住宅區(qū)初售均價定位在3600元/平方米，一期商業(yè)部分均為一層商鋪，定價為12000元/平方米，二期商業(yè)部分，一層商鋪定價為12000元/平方米，其它商業(yè)部分定價為5000元/平方米，停車位主要是指地上停車位，以80%出售，定價為50000元/個，地下停車位及部分地上停車位可做為臨時停車場或采取其它形式贈送給業(yè)主等，、物業(yè)定位房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟的一大支柱產(chǎn)業(yè)。物業(yè)已經(jīng)成為人們選購住宅時考慮的主要因素之一。本項目為中高檔高層住宅樓盤，聘請實力雄厚的物業(yè)公司進行統(tǒng)一管理，物業(yè)管理要體現(xiàn)人性化，保證業(yè)主的生命財產(chǎn)安全，生活舒適，環(huán)境和諧，氣氛融洽。第五章 項目選址及建設(shè)條件、項目選址、地理位置本項目用地位于市某鎮(zhèn)永湖村，地處某鎮(zhèn)門戶位置。交通便捷，區(qū)位條件優(yōu)越。 周邊無大型污染型企業(yè)，環(huán)境狀況良好。北緯24176。54′，東經(jīng)118176。43′。海岸線長121公里，陸域面積694平方公里，海域面積6345平方公里。市作為中國縣級市中唯一的榮獲2009年“品牌城市特別獎”。2007年末， 萬，:。通閩南方言。山川毓秀，人文薈萃，素有“聲華文物、雄稱海內(nèi)”、“泉南佛國”、“海濱鄒魯