【正文】 全面建設小康社會作為新世紀前二十年的奮斗目標，標志著我國經(jīng)濟和社會發(fā)展進入新階段。本項目屬房地產(chǎn)開發(fā)建設，符合國務院《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄(2005年本)》中第二十六條“城市基礎設施及房地產(chǎn)”中第二項“國家住宅示范工程建設”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求。因此，進一步開發(fā)商品住宅房不僅符合國家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃的要求，而且符合住宅工程發(fā)展的方向?！表椖拷ㄔO符合遼寧省住宅規(guī)劃政策。近年來XX市房地產(chǎn)發(fā)展與城市建設相得益彰，相互促進。同時XX市發(fā)展較快也為房地產(chǎn)投資帶來的發(fā)展的機遇。本項目定位提出建設 “生態(tài)型運動健康社區(qū)”的理念，以人為本，充分考慮現(xiàn)代人的生活方式，規(guī)劃中提出結(jié)合小區(qū)主路設置生態(tài)運動環(huán)廊，環(huán)廊中設置林蔭慢跑路，將小型器械健身場地及較大規(guī)模的院落綠地及各種球類活動場地連接在一起，在小區(qū)中形成連續(xù)、完整的健身路徑。項目建設以后，對提高XX市城市建設品味，改善居民居住條件，推動XX市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展具有重要作用。2002年以前XX市房價，XX區(qū)800元/m2～1200元/m2之間；而在2008年至今，達到2450元/m2～4000元/m2之間，其中不包含經(jīng)濟適用房和別墅。XX區(qū)屬于城市現(xiàn)狀中心區(qū)，公共服務設施齊全，商業(yè)繁榮，基礎設施較完善。城區(qū)南部，特別是大清河兩岸，開發(fā)項目價格受自然環(huán)境烘托，價格在30003900元/平方米左右，城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā)項目一般在22002800元/平方米。清河灣小區(qū)，位于XX市市府路8號 法院與武裝部之間 面朝大清河，單價范圍在3800元/m2～ 4200元/m2之間，平均單價3900元/m2；國際新城，位于永安南路（原光榮村），單價范圍在2850元/m2～ 3800元/m2之間，平均單價3500元/m2；永安嘉園，大景城正門道北。大景城，位于市中心（長征大街與永安路交匯處）均價3100元/平方米。三、客源分析XX的客源主要包括以下幾種：：一般為分不到經(jīng)濟適用房的年輕職工。 。各項目的平均價格在3100到3900元左右,最高價格集中在清河灣,均在3900元以上。均價3100元左右。大景城堅持以打造“過程精品”，專注于細節(jié)，經(jīng)過2載開發(fā)，已是XX人心中的明星樓盤。第二節(jié) 建設規(guī)模一、建設規(guī)模項目規(guī)劃占地：66730㎡，建筑面積123000㎡，%，綠化率38%，停車率70%。二、產(chǎn)品定位戶型類型：三室二廳兩衛(wèi)。產(chǎn)品形式：多層住宅、小高層住宅、高層住宅，商鋪。其中多層住宅13棟，高層住宅4棟，小高層住宅3棟，臨街為2層商業(yè)門市。儲藏、。第五章 建設地點和建設條件第一節(jié) XX市概況一、簡介XX市位于遼寧省南部，遼東半島西北部，地處東經(jīng)121176。55′至40176。西鄰渤海灣，屬海洋氣候，東部地區(qū)屬溫帶季風性氣候；四季分明，氣候宜人。地處大連、鲅魚圈、XX三港腹地，獨具一市連三港的水路之便，海岸線長達45公里，XX市鲅魚圈經(jīng)濟開發(fā)區(qū)及鲅魚圈港。灣陸交通便捷，物流順暢。全市有二十七個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)辦事處，漢滿回等十六個民族，總?cè)丝诮攀f。XX市宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況：2010年地區(qū)生產(chǎn)總值160億元，％，；工業(yè)保持較快發(fā)展: 工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)保持較快增長, ，%，；。金融業(yè)快速發(fā)展 。全社會固定資產(chǎn)投資增速顯著全社會固定資產(chǎn)投資160億元，％，；全年新建續(xù)建投資千萬元以上項目143個，投資125億元，%，其中億元以上項目50個。全年實際利用外資1億美元，%；，％；新批外資項目11項。——“四大板塊”建設順利推進。全年新開工千萬元以上項目38個。農(nóng)民人均純收入8000元，％，比2005年增長1倍，城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量顯著提高。%。，增長61％，； 小結(jié)：從上面的分析中，可以看出XX市整體經(jīng)濟水平在2010年得到迅猛良性的發(fā)展，城市人均可支配收入與人均儲蓄均創(chuàng)新高。（2）城市規(guī)劃戰(zhàn)略●XX市城市建設與規(guī)劃現(xiàn)狀分析深入實施“沿海拉動、南移西進、園區(qū)集聚、產(chǎn)業(yè)支撐”和“蓋鲅同域”發(fā)展戰(zhàn)略，以“招商引資年”活動為突破口，加快XX區(qū)開發(fā)改造和沿海經(jīng)濟開發(fā)，推動新XX區(qū)共同進步，夯實農(nóng)業(yè)基礎，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，著力改善民生，維護社會和諧穩(wěn)定，強力推進XX沿海經(jīng)濟強市建設。未來，XX將作為沈陽、大連之間新興大型城市的核心區(qū)域，成為最具國際競爭力的遼寧濱海新城。2008年4月，仙人島能源化工區(qū)被確定為遼寧沿海經(jīng)濟帶開發(fā)重點支持區(qū)域，2010年4月被列入沈陽經(jīng)濟區(qū)十大產(chǎn)業(yè)集群之一。目前，港口區(qū)30萬噸原油碼頭已投入使用，2010年吞吐量將達到2000萬噸。白沙灣黃金海岸初具形象，浴場公園已經(jīng)向游人開放，14公里濱海岸線集陽關、沙灘、海浪、森林和綠地，構(gòu)成了自然優(yōu)美、空氣清新、幽靜浪漫的海濱旅游度假區(qū)。北海新區(qū)位于XX西部沿海，規(guī)劃面積415平方公里，規(guī)劃人口100萬。自建設以來，受到了遼寧省委、省政府的高度關注，建設步伐不斷加快。完成陸域動遷面積1128公頃，平整土地380公頃，回填方量1100多萬立方米。項目工程步伐不斷加快，投資19億元的中國北方（北海）光電產(chǎn)業(yè)園、投資5億元的金獅新能源等一批高科技項目開工建設。未來，這里將成為XX市新的城市行政、金融、文化中心和區(qū)域聯(lián)盟合作示范區(qū)。目前，已投入資金30億元，吸引了國內(nèi)外眾多知名企業(yè)到這里投資發(fā)展。 雙臺溫泉休閑度假新區(qū)位于XX市西南部，緊鄰XX經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。雙臺溫泉休閑度假新區(qū)以溫泉資源為核心，以生態(tài)體驗為特色，包括溫泉旅游度假，溫泉養(yǎng)生、時尚運動、商務會議、生態(tài)人居、觀光農(nóng)業(yè)等多個領域。同時，港城國際溫泉城、乒乓球世界冠軍馬林溫泉培訓基地等重點項目也相繼開工建設，雙臺溫泉休閑度假新區(qū)人文、生態(tài)、現(xiàn)代商業(yè)氛圍及自然景觀得到進一步和諧統(tǒng)一。第二節(jié) 項目選址項目位于位于XX市中心城區(qū)北部，XX路南、XX北路以東、規(guī)劃用地面積66730平方米。既能為小區(qū)提供豐富的城市界面，又能使小區(qū)與外界交通聯(lián)系快捷方便。項目所處區(qū)域發(fā)展前景十分看好。第六章 總體規(guī)劃方案第一節(jié) 設計依據(jù)、原則一、規(guī)劃依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《城市規(guī)劃編制辦法》《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》GB5018093《住宅設計規(guī)范》《建筑設計防火規(guī)范》 《XX市城市總體規(guī)劃》 《XX市城市規(guī)劃管理辦法》二、規(guī)劃設計原則規(guī)劃中遵循的原則：、人文特色的動態(tài)延續(xù)性 小區(qū)規(guī)劃努力適應周邊自然環(huán)境及居民生活模式，使小區(qū)融入到城市的大環(huán)境中，成為城市的有機組成部分。創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、便于分期實施的現(xiàn)代住區(qū)。，增強小區(qū)發(fā)展的可持續(xù)性 注意采用具有靈活性和可改性的技術處理方法，在道路、停車位等方面作前瞻性的策略布置，使規(guī)劃具有彈性，做到宏觀可控，微觀可調(diào)。規(guī)劃地塊交通區(qū)域位置優(yōu)越，周邊緊鄰城市主干道XX路、XX北路等。XX路是XX市通往大石橋市的重要道路，也是城區(qū)溝通南北的干道，該路在本案北側(cè)通過為小區(qū)提供提供了良好的區(qū)位條件。 基礎設施現(xiàn)狀規(guī)劃地塊東西長約325米，南北寬約185米。結(jié)論：規(guī)劃范圍內(nèi)地質(zhì)條件較好，屬可建設用地。結(jié)論：城市總體規(guī)劃確定該用地為居住用地，且周邊居住氣氛濃厚，具有居住區(qū)配套的完善條件。（2）交通設施城市主干道：小區(qū)東西分別鄰近城市主干道XX路（202國道）和南側(cè)規(guī)劃路。 地塊周邊其他道路以城市支路為主，均未開工建設。同時注意處理好本案與南側(cè)和東城的交通組織關系。結(jié)論：周邊商業(yè)的不健全，為小區(qū)內(nèi)的部分商業(yè)設施建設提供了機遇，規(guī)劃中應重點控制建設總量。小學及初高中教育結(jié)合周邊相關規(guī)劃解決。二、規(guī)劃定位及住區(qū)特色項目總體定位為中高檔樓盤。另外利用小區(qū)內(nèi)水系、中央步行軸線、分散的小廣場，建設青年健身廣場、兒童游戲場、老年健身樂園、燈光籃球場、門球場、街舞廣場等健身場地。三、規(guī)劃構(gòu)思：在強調(diào)院落空間圍合的前提下，利用先進的規(guī)劃理念和規(guī)劃手法，打造帶狀與點狀景觀相結(jié)合的內(nèi)部空間環(huán)境，將院落穿插于內(nèi)部空間中，提高景觀的滲透性和均好性；：通過“運動社區(qū)”理念的運用，打造小區(qū)內(nèi)部的生態(tài)運動環(huán)廊；：通過對小區(qū)周邊交通及人流的分析，確定小區(qū)的主要出入口方向，結(jié)合“生態(tài)運動環(huán)廊”形成小區(qū)的環(huán)路系統(tǒng)；四、規(guī)劃布局臨XX路一側(cè)規(guī)劃4棟17層高層住宅，與東側(cè)臨街小高層形成挺拔的城市空間界面，規(guī)劃通過小區(qū)道路及綠地景觀環(huán)廊的分割小區(qū)，形成多個既相對獨立又相互聯(lián)系的住宅院落。小區(qū)主入口位于XX路，次入口位于南側(cè)規(guī)劃路。小區(qū)綠地中心處于居住組團環(huán)抱之中，空間上周邊建筑對小區(qū)中心綠地產(chǎn)生強烈的環(huán)繞，中心綠地內(nèi)部環(huán)境通過各居住組團內(nèi)部的綠化軸線向各組團進行滲透，產(chǎn)生強烈的向心力和歸屬感，更加彰顯中心綠地的核心地位。內(nèi)部道路采用小區(qū)路和宅前路的二級路網(wǎng)：居住小區(qū)級道路：路面寬7米，功能為聯(lián)系居住小區(qū)內(nèi)部各住宅院落的車行環(huán)路；，根據(jù)具體使用情況車輛可直接由宅前路進入各住宅院落內(nèi)部。本著加強內(nèi)部功能組織和便利內(nèi)外交通貫通的原則，在合理組織公共活動區(qū)、小區(qū)車流、人流交通的同時，考慮休閑景觀功能的需要開辟景觀步行系統(tǒng)。通過步行系統(tǒng)將各組團內(nèi)部中心與小區(qū)外部公共活動區(qū)域、中心綠地及周邊公共服務設施聯(lián)接成統(tǒng)一、流暢的網(wǎng)絡。（4）靜態(tài)交通規(guī)劃停車場規(guī)劃嚴格按照停車場場地設計標準要求，充分考慮停車場對小區(qū)景觀的影響，住宅設置底層停車庫；室外停車就近停放，樓前設置由植草磚鋪設的停車位，結(jié)合綠化處理，不會對居民造成干擾，住宅小區(qū)停車泊位配建率達到70%。“一心一環(huán)一帶多節(jié)點”完整的歸納了本方案的綠化景觀系統(tǒng)結(jié)構(gòu)?！耙画h(huán)”是指環(huán)形特色步行休閑廊道?！岸喙?jié)點”是指聯(lián)系中心綠地、環(huán)形步行帶和院落綠地的組團綠地節(jié)點。通過中心綠地及各組團中心綠地和步行環(huán)道將整個綠化景觀系統(tǒng)引入小區(qū)內(nèi)部，作為一種介質(zhì)綠地系統(tǒng)將住戶也聯(lián)系在一起，成為了居民交流的主要場所。小區(qū)建筑高度空間呈南低北高、中部低外圍高的趨勢，小區(qū)中心周邊建筑通過不同類型住宅的圍合，空間變化豐富，秩序感強。公共建筑分為小區(qū)配套公建和商業(yè)建筑。配套公建主要布置在小區(qū)出入口及小區(qū)西南組團庭院中。幼兒園結(jié)合會所設置，規(guī)模為3班，建筑面積1664平方米。小區(qū)給水接入XX路原水管線。小區(qū)所在區(qū)域為集中供暖，小區(qū)設換熱站。熱源接城市一級管網(wǎng)。小區(qū)設置箱式變壓器一處，規(guī)劃布置在中心綠地內(nèi)。住宅院落的組合形式強調(diào)空間的圍合，并與中心綠地和步行系統(tǒng)有機結(jié)合。住宅采光日照不少于大寒日2小時，努力使每戶住宅均能享受到充足的陽光。 院落布局優(yōu)雅流暢、動感十足，引導性強，空間形態(tài)更富有人性化，親切溫馨，從庭院內(nèi)部隨視點轉(zhuǎn)移，逐步展開不同空間序列，形成一種舒適高尚的總體印象。兩室兩廳一衛(wèi)，一室一廳一衛(wèi)。其中多層住宅13棟，高層住宅4棟，小高層住宅3棟，臨街為2層商業(yè)門市。總戶數(shù)：1228戶。在功能配置、采光條件、秘密性方面較目前(主流)房型有所提高，不僅做到“四明”即明客廳、明餐廳、明廚、明衛(wèi)，更根據(jù)戶型合理安排玄關、儲藏等空間。建筑造型設計建筑造型以雅俗共賞，落落大方為第一宗旨。根據(jù)當?shù)刈匀粴夂驐l件，考慮地方居住習慣，居住建筑朝向全部采用南向。 二、公共建筑 商業(yè)建筑：以沿街兩層商業(yè)建筑為主，局部三層。外觀上通過塑造獨特的形體、采用豐富的外表材質(zhì)，打造出現(xiàn)代、跳躍、大氣的建筑風格。 三、公用設施 換熱站：規(guī)劃設于規(guī)劃地段西南側(cè)，管線引自XX路。電源引自XX路。 給水泵房：同變配電室一同設置，管線引自XX路。 垃圾處理：傳統(tǒng)的利用垃圾箱、池收集垃圾的做法既不衛(wèi)生，解決不了環(huán)境污染的問題，又不便實行垃圾的分類回收。在規(guī)劃范圍內(nèi)內(nèi)設垃圾收集點一處，垃圾轉(zhuǎn)運站一處。單體：多層建筑13棟、高層住宅4棟、小高層3棟，建設層數(shù)：多層6層；高層1117層。工程類別及耐火等級：三類建筑，耐火等級為二級。二、外部裝修散水：混凝土水泥散水，寬度1000；外墻：采用涂料墻面；屋面：擠塑板屋面(