【正文】 (3)夜間應(yīng)停止機械作業(yè)，特別是高噪聲機械作業(yè)，如打樁機、推土機、風(fēng)鉆等。中高考期間，應(yīng)嚴(yán)格遵守環(huán)保部門有關(guān)規(guī)定。(4)施工場地周圍設(shè)置圍墻，可起隔聲擋灰作用。(5)施工期間生活垃圾、施工殘土等送往市政部門指定場所統(tǒng)一處理。(6)施工期間的產(chǎn)生的堆土用防塵布覆蓋，并盡量堆土平緩。(7)本項目分期施工，非施工期的土地栽種原生態(tài)植物，保持場地綠化，減少水土流失。(8)本項目綠化與建筑安裝爭取同時設(shè)計，同時完成，盡量減少項目的水土流失。(9)本項目仔細規(guī)劃好土方平衡工作，使得取土達到最少化。營運期(1)項目使用后不產(chǎn)生廢氣，采暖由供熱公司提供。(2)項目除生活污水外，無其它廢水產(chǎn)生，污水排入市政管網(wǎng)，經(jīng)城市污水處理廠處理后，排入支脈河。(3)生活垃圾將根據(jù)環(huán)衛(wèi)部門的需求合理布置垃圾收集處，并實行有人管理的袋裝式，確保環(huán)境整潔美觀。(4)為了減少噪音源的干擾，加強主干道的道路綠化，公用設(shè)施盡可能布置在噪音非敏感區(qū)，與住宅保持一定的緩沖距離。 六、綠化為創(chuàng)造一個優(yōu)美的環(huán)境，防止污染，保護環(huán)境，堅持點、線、面相結(jié)合的原則，把庭院綠化、道路綠化和小區(qū)中心花園綠化地有機結(jié)合起來，充分發(fā)揮綠地的保護功能和改善環(huán)境的作用，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。七、環(huán)境影響評價項目屬住宅小區(qū)建設(shè)，其污染源很少，污染物排放量也很少，產(chǎn)生的少量生活污水、生活垃圾經(jīng)處理后，完全可以達到環(huán)境保護的要求，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生污染。第二節(jié) 節(jié)約能源一、節(jié)能設(shè)計建筑節(jié)能設(shè)計①屋面：平屋面采用50厚擠塑板溫層,瓦屋面采用30厚的聚苯板保溫層；②外墻：240厚蒸壓粉煤灰磚，外做40厚聚苯顆粒保溫層；③不采暖樓梯間隔墻：采用240厚蒸壓粉煤灰磚，外做30厚聚苯板保溫層；④門窗：外圍窗均為塑鋼單框中空玻璃。封陽臺采用雙玻塑鋼窗。分戶門均采用防盜保溫門；門窗氣密性等級為Ⅲ級。節(jié)能指標(biāo)項 目單位細則限值設(shè)計指標(biāo)體形系數(shù)≤外墻平均傳熱系數(shù)W/( )建筑物耗熱量指標(biāo)W/ m2采暖耗煤量指標(biāo)Kg/ m2二、采暖節(jié)能設(shè)計采暖系統(tǒng)采用分戶計量系統(tǒng)，每戶均設(shè)一熱計量表，實現(xiàn)了熱量分戶計量。每組散熱器進水管均設(shè)一溫控閥，可根據(jù)室外溫度自動調(diào)節(jié)進入散熱器的熱媒流量，維持室溫恒定。采暖系統(tǒng)各熱力入口均安裝差壓控制器一只，保證在變流量的情況下，系統(tǒng)壓差恒定。三、主要節(jié)能措施所有設(shè)備、電器選用符合國家規(guī)定要求的節(jié)能型設(shè)備、新型節(jié)能電器。統(tǒng)一配置太陽能熱水器，節(jié)約住戶洗浴用能。小區(qū)道路燈具采用集中控制，以節(jié)約用電。住宅衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。燈具以節(jié)能型為主，樓道燈具選用聲光控制型，共用場所的照明安裝節(jié)能控制裝置，以節(jié)約用電。采用新型節(jié)能的墻體材料，重點使用輕質(zhì)、高強、保溫性能好的節(jié)能新材料和保溫門窗，加強屋面保溫。推廣使用新技術(shù)、新工藝，各住戶主要房間朝南，充分利用自然光和自然通風(fēng)，以節(jié)能降耗。水、電、熱、氣等實行一戶一表，按表收費。加強采暖管道的保溫設(shè)計和檢修工作。第九章 項目管理第一節(jié) 物業(yè)管理項目組建小區(qū)管理委員會，向住宅小區(qū)提供社會化、專業(yè)化服務(wù)，主要作用：保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，使物業(yè)保值增值；為物業(yè)使用人提供高效、安全、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；為物業(yè)管理單位樹立良好的信譽，并獲得最佳的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。項目建成后，將成立住宅小區(qū)物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司實行經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)辦公室、財務(wù)室、物業(yè)管理部、保安部、維修部、家庭服務(wù)部等部門。物業(yè)管理公司初步考慮定員30人，其中經(jīng)理1人，辦公室2人，財務(wù)室2人，保安部15人，維修部5人，家政服務(wù)部5人；人員由社會公開招聘解決。第二節(jié) 招標(biāo)管理一、概述 依據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，本項目工程建設(shè)實施階段的勘察設(shè)計和施工等均采取招標(biāo)。根據(jù)中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會第九號令，本項目可行性研究報告編制工程招標(biāo)內(nèi)容。二、發(fā)包方式 承包方式有總承包和單項工作內(nèi)容承包二種，相應(yīng)的發(fā)包方式也有兩種。本項目發(fā)包方式根據(jù)工程建設(shè)實施階段的工作內(nèi)容分別采取單項工作內(nèi)容發(fā)包方式。三、招標(biāo)組織形式 招標(biāo)的組織形式有自行招標(biāo)和委托招標(biāo)兩種形式。本項目業(yè)主擬委托具有相應(yīng)資質(zhì)證書的建設(shè)工程招標(biāo)代理機構(gòu)代理招標(biāo)。四、招標(biāo)方式招標(biāo)方式分為公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)二種類型。由于本項目擬采用單項工作內(nèi)容發(fā)包方式，針對不同的單項工程所采取的招標(biāo)方式如下：①勘察設(shè)計擬采用邀請招標(biāo)或直接委托方式。②建筑安裝工程及工程監(jiān)理采用公開招標(biāo)方式。第十章 工程進度計劃項目采用總體規(guī)劃，分期實施。工程前期手續(xù)部分已經(jīng)完成，若后續(xù)各項工作進展順利，則項目進度計劃安排為：可行性研究報告編制2011年5月可行性研究報告審批2011年5月規(guī)劃設(shè)計及審批2011年6月施工圖設(shè)計2011年6月~7月工程施工2011年8月～2012年5月設(shè)備材料訂貨安裝2012年5月主體封頂2012年5月總體竣工驗收2012年10月正式交付使用2012年12月第十一章 投資估算和資金籌措項目投資估算根據(jù)當(dāng)?shù)毓こ淘靸r以及相關(guān)費用具體收費情況估算。土建工程造價，以非精裝修考慮。第一節(jié) 投資估算一、編制依據(jù)國家現(xiàn)行的有關(guān)法規(guī)和規(guī)定；遼寧省建筑工程綜合定額；遼寧省安裝工程綜合定額；XX地區(qū)材料預(yù)算價格；XX地區(qū)類似工程造價；設(shè)備供貨目錄或設(shè)備詢價；現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定。二、項目投資概算項目的總投資包括土地費用、前期工程費用、建設(shè)配套費、建筑安裝工程費用、室外工程費、建設(shè)監(jiān)理費、建設(shè)單位管理費、預(yù)備費以及建設(shè)期貸款利息等項。土地費用本項目用地66730平方米，每平方米價格為750元，購置土地費5000萬元、契稅3%為150萬元，土地費用合計5150萬元。建筑安裝工程費用根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價指標(biāo)，結(jié)合本項目實際情況。前期工程費用(1)前期咨詢費，%計，%=。(2)規(guī)劃勘探設(shè)計費，按建安工程費2%計，2%=。前期工程費用合計594萬元。建設(shè)配套費用包括招投標(biāo)費、市政設(shè)施配套費、消防設(shè)施配套費、抗震設(shè)計審查費、定額編制管理費、質(zhì)量監(jiān)督費、勞保統(tǒng)籌基金、排污費、環(huán)衛(wèi)費、水增容費、電力增容工程費等收費等，總共： 室外工程費室外工程包括道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項構(gòu)筑物等內(nèi)容。根據(jù)本項目實際情況，本項目的室外工程費為1335萬元。預(yù)備費由于項目開發(fā)的可預(yù)見性較強，預(yù)備費按工程成本的1%計提173萬元。開發(fā)成本開發(fā)成本為以上6項之和。開發(fā)費用開發(fā)費用匯總表序號項 目計算依據(jù)金額(萬元)1管理費用開發(fā)成本1%2銷售費用銷售收入1％4893貸款利息%3年/213054合 計1792項目建設(shè)投資估算綜合以上費用。項目投資估算詳見：附表1投資估算表第二節(jié) 資金籌措及使用計劃一、資金籌措，資金來源為：申請銀行貸款15000萬元，預(yù)售收入5000萬元。資金籌措詳見：附表2資金籌措表。二、資金使用計劃項目前期工作自2011年5月開始，2011年8月開工建設(shè)，2012年8月竣工，2013年5月底全部銷售完畢。開發(fā)經(jīng)營約3年。51第十二章 財務(wù)分析第一節(jié) 財務(wù)分析根據(jù)國家計委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第二版)規(guī)定的建設(shè)項目的評價原則，結(jié)合項目的特點，盈利能力計算項目實施后的增量效益與評價指標(biāo)，為合作開發(fā)各方提供決策依據(jù)。一、基本假設(shè)所有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)均以2011年春季物價水平為基礎(chǔ)。項目運營期內(nèi)不考慮通貨膨脹因素，只考慮相對價格變化。二、項目計算期項目開發(fā)經(jīng)營期3年，2013年5月底銷售完畢，因此計算期定為3年。三、銷售計劃及銷售收入銷售計劃項目考慮預(yù)售，計劃于2011年10月開始銷售，并于2013年5月底底全部銷售完畢。銷售價格的確定在測算經(jīng)營成本的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目銷售的特點及XX當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r，并根據(jù)建設(shè)單位意見，住宅多層銷售價格初步確定為2500元/m高層住宅的銷售價格為3100元/m車庫和儲藏室的銷售價格為2500元/m2，商業(yè)房銷售價格為3500元/ m2。銷售收入估算各年銷售收入按規(guī)劃的各年銷售面積乘以銷售價格計算。經(jīng)測算，項目可實現(xiàn)銷售收入36819萬元。詳見附表4《銷售收入和稅金估算表》。四、營業(yè)稅金及附加估算根據(jù)國家及地方有關(guān)規(guī)定，項目所銷售的房地產(chǎn)應(yīng)繳納土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。%計取。經(jīng)測算，項目計算期土地增值平均未超過20%，故不需繳納土地增值稅。詳見附表5《土地增值稅估算表》。五、財務(wù)盈利能力分析項目開發(fā)建設(shè)利潤及利潤分配表見附表6《損益表》，主要數(shù)據(jù)及指標(biāo)見下表：序號項 目單位數(shù)據(jù)備 注1銷售收入萬元368192營業(yè)稅金及附加萬元3總成本費用萬元.5利潤總額萬元55106所得稅萬元%7稅后利潤萬元項目財務(wù)盈利能力分析的各項動態(tài)與靜態(tài)指標(biāo)詳見下表：序號指 標(biāo) 名 稱單位指 標(biāo) 數(shù) 據(jù)備注1財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR%全部投資資本金2財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV(Ic=12%)萬元全部投資資本金3投資回收期年全部投資資本金4投資利潤率%5投資利稅率%六、清償能力分析本項目長期貸款12000萬元。由于市場需求旺盛，本項目開發(fā)建設(shè)的住房在2013年五月底即可全部銷售完畢，資金回攏較快。貸款本金在第二年償還6000萬元，第三年償還6000萬。詳見附表9《借款還本付息估算表》。七、敏感性分析考慮到項目在實施過程中某些不定因素的變化，將不同程度地影響項目的收益率和凈現(xiàn)值，特選取開發(fā)建設(shè)投資、銷售價格作為不確定性因素，在正負(fù)5%內(nèi)做單因素敏感性分析，考察財務(wù)內(nèi)部收益率和財務(wù)凈現(xiàn)值的變化，從中可以看出，銷售價格最為敏感，開發(fā)建設(shè)投資次之，也就是說，銷售價格對項目的內(nèi)部收益率影響較大。因此，要努力開展銷售宣傳，準(zhǔn)確定位，提高銷售收入。第二節(jié) 財務(wù)分析結(jié)論財務(wù)盈利能力分析表明，項目具有較強的財務(wù)盈利能力；不確定性分析表明，項目具有一定的抗風(fēng)險能力。因此，項目財務(wù)上是可行的，經(jīng)濟效益明顯，值得投資商投資。第十三章 結(jié) 論項目位于XX市中心城區(qū)北部，XX路北、XX路以南、該項目符合城市總體發(fā)展規(guī)劃，已經(jīng)得到XX市規(guī)劃局審查確定。建成后的“XX小鎮(zhèn)”將是一個布局合理、設(shè)施完善、使用方便、高品位、高起點、具有現(xiàn)代化氣息的居住小區(qū)。項目總用地面積66570平方米；規(guī)劃建筑面積123746m2；綠地率38. %，可提供住房1228戶。項目投資29264萬元，其中申請銀行貸款1500萬元，其余企業(yè)自籌和預(yù)售收入。經(jīng)分析論證認(rèn)為：項目切實可行。該項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和XX市城市發(fā)展規(guī)劃，項目選址可行、地塊區(qū)位優(yōu)勢明顯、土地手續(xù)齊備，周邊公用配套條件較好；工程規(guī)劃符合城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范，建筑以及戶型設(shè)計方案優(yōu)秀；各項費用取費全面、合理，符合當(dāng)?shù)毓こ淘靸r一般水平，銷售價格合理、比價優(yōu)勢明顯；市場需求潛力較大，市場銷售風(fēng)險較小，投資效益較高；項目建成后，除滿足和改善廣大城鎮(zhèn)居民的住房需求外，對促進國家房改政策的落實，加快推進城市化進程，都將起到積極地推動作