【正文】 設(shè)計(jì)研究院深圳分公司園林設(shè)計(jì)單位云南文錦園林藝術(shù)有限公司策劃代理單位貴陽(yáng)天成鳴俊房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃顧問有限公司物業(yè)管理單位物業(yè)管理顧問是廣州僑樂物業(yè)服務(wù)有限公司項(xiàng)目定位世內(nèi)桃源、完美結(jié)合的自然住宅社區(qū)推廣用語(yǔ)“完美生活方式”、“半山生活由此開始”經(jīng)濟(jì)指標(biāo)小區(qū)總占地面積37萬平方米，分為兩期開發(fā)，一期楓園總建筑面積105158㎡，規(guī)劃居住戶數(shù)970多戶，綠化率50%，停車位240個(gè)。二期紫園規(guī)劃總建筑面積16萬平方米。住宅產(chǎn)品構(gòu)成一期主要由多層、小高層、和22套別墅組成，二期規(guī)劃有多層，小高層，別墅，也可能會(huì)有一些花園洋房。產(chǎn)品特點(diǎn)/比重戶型面積從56㎡的平層到189㎡的躍層不等，以三房和兩房的中小戶型為主，其中110㎡—135㎡的三房為主約占總房型比例的45%，74㎡、83㎡的二房約占30%左右，樓房下層架空作為商鋪和停車場(chǎng)。另有22套別墅，戶型未定。建筑風(fēng)格交付標(biāo)準(zhǔn) 現(xiàn)代建筑風(fēng)格。毛壞房交付。2004年6月大部分交付，剩余兩棟住宅將于2004年11月交付。住宅靠世紀(jì)園斜坡堡坎處將修建聯(lián)排別墅，目前面積、價(jià)格未定。配套設(shè)施小區(qū)配套一期配置一個(gè)超市，有部分商業(yè)配套和一個(gè)入口廣場(chǎng)，還會(huì)修建一個(gè)休閑會(huì)所，但會(huì)所能否在一期完工并投入使用還不確定。二期會(huì)配置網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、主體公園，中、小學(xué)，幼兒園等設(shè)施。市政配套附近的市政配套有貴陽(yáng)六中，實(shí)驗(yàn)二中，實(shí)驗(yàn)一小，實(shí)驗(yàn)二小，醫(yī)學(xué)院，菜市場(chǎng)，和云巖區(qū)政府大樓。目前7路公交車直達(dá)該項(xiàng)目。銷售情況/價(jià)格銷售情況良好，現(xiàn)推出的489套房，銷售率約在85%左右，占整個(gè)一期的38%的比例。目前起價(jià)為1698元/㎡，最高價(jià)為2400元/㎡，均價(jià)在1904元/㎡。㎡。發(fā)展現(xiàn)狀/趨勢(shì)此項(xiàng)目于2003年的7月23日正式公開銷售，銷售情況不錯(cuò)，一期共970戶，現(xiàn)推出銷售的有489套房，已全部封頂，房屋基本都是南北朝向。小區(qū)現(xiàn)未做任何綠化，故看不出景觀效果，綠化風(fēng)格設(shè)計(jì)為云南傣族風(fēng)格。在2004年三月可能會(huì)推出3棟100余套小高層電梯房進(jìn)行銷售，電梯房現(xiàn)正在做地基階段，稍后可能會(huì)在7月份推出沿水庫(kù)一帶的22套別墅，別墅將采用定制的方式進(jìn)行發(fā)售。預(yù)計(jì)一期工程會(huì)在2004年底完工，二期工程工期3年左右，預(yù)計(jì)整個(gè)小區(qū)的完工時(shí)間將會(huì)在2007年。目前有7路公交車直達(dá)，稍后可能18路車和9路車的路線也會(huì)延長(zhǎng)至此。項(xiàng)目情況點(diǎn)評(píng)小石城位于宅吉蠻坡，地理位置較高，離市區(qū)較近，交通還算便利，屬于市內(nèi)中檔項(xiàng)目。整個(gè)小區(qū)的居住密度較大，樓間距不是很寬。周圍有較多住宅小區(qū)，已形成一定的居住環(huán)境。對(duì)面歆欣園的火爆發(fā)售和世紀(jì)園小區(qū)的三期在建，也為小石城帶動(dòng)了一定的人氣。相對(duì)于市區(qū)的項(xiàng)目，小區(qū)的價(jià)位適中，設(shè)計(jì)的規(guī)模較大，且目前以小戶型為主，對(duì)普通市民來說有一定的吸引力。周邊自然環(huán)境較好，小區(qū)規(guī)劃的配套設(shè)施也較齊全，可營(yíng)造出較好的居住氛圍。自2003年開工以來，工期較順利，銷售情況一直較好。項(xiàng)目名稱中天花園項(xiàng)目地址/電話貴陽(yáng)市云巖區(qū)新添大道南段289號(hào)/6721146720039開發(fā)商世紀(jì)中天中天花園房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司物業(yè)管理單位中天物業(yè)管理公司項(xiàng)目定位大型教育，生態(tài)社區(qū)推廣用語(yǔ)美麗小城每一天經(jīng)濟(jì)指標(biāo)整個(gè)小區(qū)占地1400多畝，總建筑面積110萬平方米，規(guī)劃總戶數(shù)7800余戶，規(guī)劃總居住人中3萬人。，綠化率40%。住宅產(chǎn)品構(gòu)成主要由多層，小高層，別墅和部分花園洋房構(gòu)成產(chǎn)品特點(diǎn)/比重現(xiàn)第二期的最后一個(gè)組團(tuán)玉蘭園已完成，㎡的二房二廳約占20%，其余150㎡以上的總戶數(shù)約為500戶，三房二廳的約占40%，四房二廳的約占40%。建筑風(fēng)格/交付標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)代風(fēng)格,玉蘭園、紫微園外立面為淺色磁面磚和淺色涂料相間。交房為毛坯房，衛(wèi)生間有粗裝修，進(jìn)戶門為鋼板防盜門，窗為白色鋁合金窗，有管道純凈水。小區(qū)內(nèi)24小時(shí)閉路電視監(jiān)控。配套設(shè)施小區(qū)配套現(xiàn)已修好并投入使用的有幼兒園，中、小學(xué)，網(wǎng)球場(chǎng)，游泳池，休閑廣場(chǎng)，郵政，電信，銀行，超市和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等各種商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。市政配套附近有財(cái)校，商校，貴工分校。交通方面1282等多條公交線路。銷售情況/價(jià)格現(xiàn)項(xiàng)目銷售情況一般，小區(qū)五個(gè)組團(tuán)已全部交付，目前玉蘭園臨街的銷售情況不甚理想，2180元/㎡起價(jià)，最高價(jià)小高層近3000元/㎡，均價(jià)在2400元/㎡，月亮湖別墅現(xiàn)可預(yù)訂，訂金20萬元，預(yù)計(jì)別墅在2004年6月開盤。發(fā)展現(xiàn)狀/趨勢(shì)小區(qū)已全部交付，玉蘭園已交付但還未售馨（臨街的一帶多層較為難走，山腰下的小高層走勢(shì)較好），月亮湖現(xiàn)正在做基礎(chǔ)，同時(shí)有二套別墅正在裝修作示范單位，目前可預(yù)訂（20萬元的訂金），具體交房時(shí)間未能確定。中天花園地處貴陽(yáng)市市區(qū)環(huán)城綠化帶上，自然景觀良好，從城區(qū)發(fā)展趨勢(shì)來看，三縣一市并入貴陽(yáng)后，貴陽(yáng)市城區(qū)的擴(kuò)張，小區(qū)正好處于“大貴陽(yáng)”的中心位置，向東北面擴(kuò)展直到新添寨，新添寨片區(qū)的康居工程、安居工程也逐步走向成熟、完善，中天花園正處于這一片的中心區(qū)域，加之交通上的便利（現(xiàn)有1282及效區(qū)等多路大中巴車往返）及小區(qū)自有的完善配套，該小區(qū)將是一個(gè)適合居住的大型社區(qū)。項(xiàng)目情況點(diǎn)評(píng)中天花園是貴陽(yáng)市發(fā)展得較早，開發(fā)較好的一個(gè)重要項(xiàng)目，其開發(fā)商——世紀(jì)中天中天花園房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，是貴州省實(shí)力十分雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在貴陽(yáng)市成功地開發(fā)了多個(gè)高品質(zhì)的項(xiàng)目，具有較高的知名度，已形成一定的品牌。中天花園規(guī)模龐大，周圍的自然條件優(yōu)越，產(chǎn)品類型多樣化，內(nèi)部生活配套設(shè)施完善，小區(qū)綠化景觀已成形，是一個(gè)較成熟的生活小區(qū)。但由于開發(fā)較早，有一些規(guī)劃及理念較為落后（如沒有規(guī)劃完整獨(dú)立的停車場(chǎng)，在建筑風(fēng)格上也逐步被趕超）。小區(qū)交通便捷，距市中心只需十五分種車程。是目前市場(chǎng)上一個(gè)強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。項(xiàng)目名稱圣泉流云位置三橋（益佰制藥廠至圣泉彩印廠）售樓電話4845111開發(fā)商貴州集成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積約48萬平方一期建筑面積10余萬方規(guī)模（總套數(shù)）一期984套（全多層房）戶型（種類及比例）二房23%、三房51%、四房9%、躍層16%交通目前尚未開通直達(dá)公交，周邊居民出入主要以個(gè)體營(yíng)運(yùn)車代步周邊環(huán)境外來人口多、老廠礦多、老居民房多、山地堡坎多配套5000平方會(huì)所商業(yè)沿益佰制藥廠有部分獨(dú)立商鋪工程進(jìn)度會(huì)所在建，預(yù)計(jì)05年3月建成目標(biāo)客戶主要以周邊原居民、企業(yè)職工和部分外來經(jīng)商人員為主，部分市區(qū)工薪階層項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析全多層、南北朝向、大會(huì)所項(xiàng)目劣勢(shì)分析交通不便利、周邊環(huán)境嘈雜上市時(shí)間預(yù)估按會(huì)所（售樓部）修筑、裝修時(shí)間推算約在05年3月份左右上市目前阻礙拆遷戶分散、且多以自建房為主，拆遷較困難推廣主題語(yǔ)黔靈山麓生態(tài)人居小鎮(zhèn)項(xiàng)目名稱貝地盧加諾位置二橋售樓電話6829911開發(fā)商貴州三力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商深圳安佳置業(yè)項(xiàng)目定位中高檔個(gè)性化生活社區(qū)總占地面積總建筑面積( 萬㎡ ， 萬㎡)容積率\覆蓋率/綠化率、覆蓋率16%、綠化率54%車位比例1：總規(guī)劃居住戶數(shù)約1752戶，總?cè)丝诩s6100人戶型（種類及面積）由小高層電梯房、多層洋房、別墅組成：面積：60200㎡，戶型：二房至五房；預(yù)計(jì)占開發(fā)面積的2/3。預(yù)計(jì)主力面積約100140 ㎡，以兩房和三房設(shè)計(jì)為主。此部分產(chǎn)品將集中分布在項(xiàng)目的一期中，三期可能有一部分。高檔住宅：面積約180300 ㎡，復(fù)式或單戶34層設(shè)計(jì)。以外部環(huán)境獨(dú)特TOWNHOUS形態(tài)出現(xiàn)，主要分布在項(xiàng)目二期的水岸旁和三期的向陽(yáng)坡地上。約占開發(fā)面積的1/3。周邊環(huán)境地塊西面有鐵路、周邊自建房和經(jīng)濟(jì)實(shí)用房較多配套小區(qū)配套40畝休閑山林公園、園林廣場(chǎng)、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、特色商業(yè)步行街、水岸社區(qū)會(huì)所、幼兒園、露天劇場(chǎng)、高爾夫果嶺、兒童游樂場(chǎng)。市政環(huán)境與城市西出口大道相臨，多路公交車到達(dá)市區(qū)和金陽(yáng)新區(qū)；緊鄰貴陽(yáng)環(huán)城林帶，山頭植被茂盛。除入口處“云陽(yáng)佳苑”有一集貿(mào)市場(chǎng)外，生活配套缺乏。工程進(jìn)度一期地堪已完成，即將動(dòng)工項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析自然環(huán)境良好，小區(qū)自身配套項(xiàng)目劣勢(shì)分析目的入口受“云陽(yáng)佳苑”和鐵路橋的影響，形象不佳。另外項(xiàng)目受地理?xiàng)l件限制，只能單線進(jìn)出，而縱深過長(zhǎng)，內(nèi)部交通組織的好壞將影響產(chǎn)品銷售。上市時(shí)間預(yù)估預(yù)計(jì)05年5月左右面市推廣主題語(yǔ)瑞士風(fēng)情小鎮(zhèn)，國(guó)際人居社區(qū)。期待2004。三V生活（更好、更美、更便宜）。項(xiàng)目名稱貴龍?jiān)肺恢枚蚯郝肥蹣请娫?821480開發(fā)商貴龍房開 總建筑面積戶型（種類及面積）一期由五棟多層和三棟小高層及環(huán)形商業(yè)長(zhǎng)廊及一個(gè)下沉式水景廣場(chǎng)組成。其中有一棟多層為拆遷安置房。二期由住宅和學(xué)校組成；三期緊臨黔靈公園后門，為別墅。價(jià)格一期多層價(jià)格約2500元左右，電梯房起價(jià)2680元，層差30元物管費(fèi)用,周邊環(huán)境地塊呈狹長(zhǎng)形，自然植被條件較好，但沿地塊有一條河溝較難治理配套小區(qū)配套環(huán)形商場(chǎng)、幼兒園市政環(huán)境臨近黔靈公園工程進(jìn)度一期全部動(dòng)工，其中一號(hào)樓已入住，電梯房于05年10月交付，多層房于05年7月交付項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析入市時(shí)間早，開發(fā)商實(shí)力、臨近黔靈公園項(xiàng)目劣勢(shì)分析交通不便利、河溝治理難（三） 項(xiàng)目開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手評(píng)價(jià)：目前市場(chǎng)上開發(fā)或待開發(fā)項(xiàng)目中與興隆珠江灣畔具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目主要約有10個(gè)，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目地域分布基本含蓋了貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前和下一階段貴陽(yáng)市區(qū)（近郊）各主要發(fā)展區(qū)域和板塊內(nèi)的主要代表項(xiàng)目，從項(xiàng)目規(guī)模、區(qū)位、用地條件等方面同興隆珠江灣畔有很強(qiáng)的可比性。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查情況來分析，這些項(xiàng)目均位于貴陽(yáng)城市核心區(qū)域的邊緣地域，位于連接城市次中心或城市規(guī)劃未來發(fā)展區(qū)域的主要干道旁的山間小型盆地或谷地中，地塊周邊多數(shù)與貴陽(yáng)的環(huán)城林帶相連接，自然條件普偏較好，交通條件也相對(duì)成熟，都有著規(guī)模優(yōu)勢(shì)的大盤特征。項(xiàng)目規(guī)模一般均在20萬平米至110萬平米，分為多期開發(fā)，所有的項(xiàng)目目前都已經(jīng)啟動(dòng)開發(fā)或正式開始銷售。項(xiàng)目的定位為中高檔或高檔大型城市住宅小區(qū)。開發(fā)商普遍具有一個(gè)以上的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)市場(chǎng)和項(xiàng)目定位、開發(fā)有著良好的認(rèn)識(shí)、理解和控制力。各項(xiàng)目具備競(jìng)爭(zhēng)的能力。除區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目“山水黔城”主要以小高層和別墅物業(yè)作為主打產(chǎn)品外，其他的主要項(xiàng)目依據(jù)自己的市場(chǎng)定位和用地條件在項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃上，主要以多層為主、鋪以小高層和低層連排住宅或別墅。同興隆珠江灣畔項(xiàng)目相比有著共同的產(chǎn)品規(guī)劃特征。因項(xiàng)目規(guī)模的規(guī)劃要求，同時(shí)也是項(xiàng)目配套和買點(diǎn)的需要，各項(xiàng)目在配套和設(shè)施上均很完善，從商業(yè)、教育、購(gòu)物、環(huán)境到娛樂、健身、休閑、醫(yī)療等不一而足。產(chǎn)品各單位的具體構(gòu)成體現(xiàn)出共同的特征：產(chǎn)品供應(yīng)力求豐富、供應(yīng)面寬，面積含蓋70—200平方米/套，主力面積集中在7090平米/套和100150平米/套區(qū)間，戶型布局主要是小三房、大三房和四房?jī)蓮d、兩房?jī)蓮d，戶型結(jié)構(gòu)主要為平層和錯(cuò)層。此類產(chǎn)品的供應(yīng)比例在各項(xiàng)目的比例超過50%以上。就產(chǎn)品定位而言，項(xiàng)目間客戶的競(jìng)爭(zhēng)情況將非常激烈。七、市場(chǎng)需求分析（一）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析：（二）數(shù)據(jù)分析結(jié)論：八、項(xiàng)目住宅開發(fā)市場(chǎng)定價(jià)（一）目標(biāo)客戶確定：本項(xiàng)目規(guī)模大，產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)期長(zhǎng)，總體的供應(yīng)量巨大，除環(huán)湖區(qū)外其他區(qū)域的產(chǎn)品同競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)差異小，如果將項(xiàng)目客戶定位僅限于高端客戶群，風(fēng)險(xiǎn)將更為加大。為確保的銷售順利和消費(fèi)力量的充足支撐，在保留高端市場(chǎng)的同時(shí)，將整個(gè)項(xiàng)目的客戶群延擴(kuò)為中等偏高的客戶群是較為穩(wěn)妥的。此類市場(chǎng)目標(biāo)客戶群的層面相對(duì)較高，進(jìn)取心比較強(qiáng)，所以在產(chǎn)品研發(fā)、建設(shè)和營(yíng)銷宣傳上需要注重對(duì)人本主義的關(guān)懷和渲染。（三）項(xiàng)目概念定位：榮耀與夢(mèng)想之城（四）項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位：項(xiàng)目的形象設(shè)計(jì)主要包含兩個(gè)方面：一是整體形象的包裝設(shè)計(jì)，他是項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)宣傳推廣的重要標(biāo)志，是消費(fèi)者對(duì)樓盤想象力的引導(dǎo)開始和工具，是吸引消費(fèi)者關(guān)注和進(jìn)入項(xiàng)目的第一媒介；二是銷售動(dòng)線的形象包裝，這是項(xiàng)目的具體展示，是消費(fèi)者信心的來源。（五）項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位：定價(jià)基本思路：中價(jià)入市、逐步提升、快速銷售、有效回收、滾動(dòng)發(fā)展。根據(jù)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、產(chǎn)品成本因素、客戶定位和項(xiàng)目的形象定位等因素考慮，本項(xiàng)目的入市銷售，采取中價(jià)入市的策略，使項(xiàng)目在銷售過程中的價(jià)格具備對(duì)銷售的控制性和調(diào)整、適應(yīng)性：﹡較大的市場(chǎng)彈性和調(diào)節(jié)空間，主動(dòng)控制市場(chǎng)變化；﹡較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；﹡成功打開市場(chǎng)、搶占市場(chǎng)分額；﹡預(yù)留先購(gòu)物業(yè)的升值空間，形成良好口碑；﹡樹立市場(chǎng)信心，促進(jìn)長(zhǎng)期穩(wěn)定銷售；項(xiàng)目在具體的銷售過程中，如果內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間能夠得到市場(chǎng)的高度認(rèn)可，認(rèn)購(gòu)順利，則在項(xiàng)目正式開盤時(shí)，適時(shí)的調(diào)整價(jià)格，價(jià)格調(diào)整的幅度，結(jié)合市場(chǎng)、客戶的反映和當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境在各階段具體實(shí)施。就目前的市場(chǎng)而言，價(jià)格仍然是影響消費(fèi)決定的重要因素，雖然項(xiàng)目的定位較高，目標(biāo)客戶群有較強(qiáng)的購(gòu)買能力，但在市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)下，客戶有足夠的空間理性選擇和購(gòu)買。九、項(xiàng)目開發(fā)投資分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)：（一）項(xiàng)目的總開發(fā)成本：成本核算:序號(hào)項(xiàng) 目指標(biāo)(元/m2數(shù)量（m2）金額（萬元）備 注一土地費(fèi)用38844340017220按30萬/畝，計(jì)574畝二前期費(fèi)用204434005443400按建安產(chǎn)值3/千分之%54434001443400443400小計(jì)三建安費(fèi)用1244340068644340040443400154434005044340010443400