【正文】 治理，新增工業(yè)廢水處理能力8980噸/日和工業(yè)廢氣處理能力16. 76萬標(biāo)立方米/時，主要污染物排放量進(jìn)一步降低，治理污水、生活垃圾、工業(yè)固體廢物取得明顯的成效。地面水環(huán)境質(zhì)量進(jìn)一步提高，%，飲用水水源水質(zhì)達(dá)標(biāo)率100%。環(huán)境保護(hù)工作不斷加強(qiáng)。%，液化氣用戶19萬戶。公交運(yùn)營車輛1870輛，折合標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營車輛2238標(biāo)臺，其中：公共汽車1077輛，中巴車793輛。 城市建設(shè)和環(huán)境保護(hù)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，公用事業(yè)綜合服務(wù)水平不斷提高。其中：，%%。保險、證券業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。%，其中：，%；，%。金融存貸款業(yè)務(wù)量繼續(xù)增加，中長期貸款增長較快，資金運(yùn)行趨于活躍。財(cái)政和金融：2003貴陽市財(cái)政收入穩(wěn)定增長。從城鄉(xiāng)看，%，%；，%，%。國內(nèi)貿(mào)易：消費(fèi)品市場繼續(xù)保持增長。其中：基本建設(shè)投資突破百億元大關(guān)，%；，%；，%。金陽新區(qū)建設(shè)取得明顯成效，西出口、貴陽大劇院、火車站中心廣場環(huán)境工程、藥業(yè)GMP改造、海信工業(yè)園彩電生產(chǎn)線、南方匯通微硬盤項(xiàng)目等重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施工程和技改項(xiàng)目順利推進(jìn)。%，%。建筑業(yè)持續(xù)發(fā)展。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益繼續(xù)提高。其中：，%%；，%；股份制企業(yè)完成增加值79億元，%；，%。%，成為推動經(jīng)濟(jì)全市經(jīng)濟(jì)增長的主導(dǎo)力量。工業(yè)和建筑業(yè)：工業(yè)生產(chǎn)在結(jié)構(gòu)調(diào)整中穩(wěn)定增長，在國民經(jīng)濟(jì)中仍然占據(jù)主導(dǎo)地位。%。勞動就業(yè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。%。按可比價格計(jì)算，%，高于全市經(jīng)濟(jì)增長9個百分點(diǎn)，%。%，%，%；：：：：，%、%%。人均生產(chǎn)總值達(dá)10962元，%。綜合：全市經(jīng)濟(jì)快速增長。（二）項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：珠江路A地塊用地平衡表：項(xiàng)目用地面積（公頃）百分比（%）居住用地%公建用地%道路用地15%公共綠地%總用地%珠江路A地塊規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：序號項(xiàng)目數(shù)量1總建筑面積㎡2住宅建筑面積㎡3公建建筑面積㎡4總居住戶數(shù)3244戶5總居住人數(shù)11354人6人口毛密度313人/公頃7人口凈密度535人/公頃8容積率9綠地率%（三） 項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)評價結(jié)果指標(biāo)：現(xiàn)金流量表（單位：萬元）%年度銷售量合計(jì)一二三四五六七八九啟動%%%%%%%現(xiàn)金流入　　　　　　　　　　銷售收入　9000900090009000900090009000900072000小計(jì)09000900090009000900090009000900072000現(xiàn)金流出　　　　　　　　　　土地費(fèi)用21532153215321532153215321532153　17220前期費(fèi)用212212212212212212212212　1696建安費(fèi)用46924692469246924692469246924692469242228開發(fā)費(fèi)用7787787787787787787787787787002開發(fā)稅金　3473473473473473473473472776不可預(yù)見費(fèi)　　小計(jì)78978244824482448244824482448244581770922現(xiàn)金凈流量789775675675675675675675631831078土地及其它費(fèi)用按八年計(jì)，平均分批付出。西面與規(guī)劃中的珠江路相接，現(xiàn)在是一條便道，便道一另一面是樂街小區(qū)與之相接，現(xiàn)樂街小區(qū)的建設(shè)已接近此處。洛解村有巷道與小河區(qū)長江路居住區(qū)聯(lián)接。地塊中適宜建筑地段多為農(nóng)民莊稼地，大多種有農(nóng)作物。 用地規(guī)模與地塊現(xiàn)狀：珠江路A地塊項(xiàng)目占地47公頃。興隆珠江灣畔項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告目錄：項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境分析貴陽城市總體規(guī)劃描述項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析項(xiàng)目開發(fā)條件分析項(xiàng)目開發(fā)競爭對手分析市場需求分析項(xiàng)目住宅開發(fā)市場定價項(xiàng)目開發(fā)投資分析與財(cái)務(wù)評價項(xiàng)目風(fēng)險分析1項(xiàng)目特征綜述、評估結(jié)論與建議一、項(xiàng)目基本情況：（一）項(xiàng)目概況：地理位置：珠江路A地塊位于小河區(qū)東北面，緊鄰南明區(qū)后巢鄉(xiāng)。 東面為小河區(qū)垃圾填埋場；南面為洛解村村民民房,與華烽電器廠緊鄰；西接規(guī)劃中的珠江路,與樂街小區(qū)相對；北面為山麓。規(guī)劃范圍內(nèi)大部份為小山丘陵地貌，地塊中央有一凹地積成水塘。東面山地上植被以松樹為主，較為茂盛；東北面為一坡地，坡地上有大量墳?zāi)?、垃圾填埋場和一座水庫；地塊外圍即南面與華烽廠連接處為洛解村村民聚居地，建有大量民房，大約有230戶左右，拆遷面積4萬2千多方，該區(qū)域中部是洛解村小學(xué)，目前小學(xué)新址已確定，但仍位于洛解村內(nèi)。地形、道路規(guī)劃雜亂，折遷量較大。北面是一片山麓。二、項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境分析（一） 貴陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：2003年貴陽市國民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)、快速、健康和協(xié)調(diào)發(fā)展的良好勢頭，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷提高，結(jié)構(gòu)調(diào)整取得成效，人民生活繼續(xù)改善，各項(xiàng)社會事業(yè)全面進(jìn)步。按可比價格計(jì)算，%，增幅是近年來的最好水平。三次產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展。 非公有經(jīng)濟(jì)快速增長。價格總體水平有所上揚(yáng)。從居民消費(fèi)的八大類別看，食品、醫(yī)療保健和個人用品、居住、%、%、%、%，煙酒及用品、衣著、交通和通訊、%、%、%、%。在崗職工年平均工資12182元，%，扣除價格因素，%。經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中存在的主要問題是：電力供需矛盾仍較突出，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有待進(jìn)一步提高，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不盡合理；部分行業(yè)低水平重復(fù)建設(shè)尚未解決，資源浪費(fèi)狀況仍不同程度存在；農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施仍顯薄弱，農(nóng)民增收渠道不多；城鄉(xiāng)居民收入差距繼續(xù)擴(kuò)大，就業(yè)再就業(yè)壓力仍然比較大等。%。，%。%。其中：市屬扭虧增盈考核企業(yè)盈虧相抵后實(shí)現(xiàn)利潤3238萬元。%。固定資產(chǎn)投資：固定資產(chǎn)投資快速增長。%。全社會固定資產(chǎn)投資中，%；，%；，%。%。從行業(yè)看，%；，%，%%。%，其中：，%；財(cái)政支出保持適度增長，支出結(jié)構(gòu)日趨合理，%。%，其中：，%；，%。收支相抵。%，其中：，%%。年末全市共有上市公司8家，股票交易戶數(shù)為17萬戶，%。年末市區(qū)道路總長787公里。運(yùn)營線路網(wǎng)長度1298公里，城市出租汽車2444輛。全年供水總量25551萬立方米，其中生活用水13687萬立方米。全年煤氣供應(yīng)量10990萬立方米，其中家庭用氣5737萬立方米；液化氣供應(yīng)量氣量23517噸。建設(shè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)型生態(tài)城市工作順利實(shí)施，深入開展城市環(huán)境綜合治理，積極實(shí)施清潔能源工程建設(shè)，大氣環(huán)境質(zhì)量有所改善，全市空氣質(zhì)量污染指數(shù)降至65，空氣質(zhì)量好于國家二級標(biāo)準(zhǔn)（優(yōu)良）的天數(shù)達(dá)到351天，占全年總天數(shù)的96%；；，酸雨污染得到有效的控制。（A）和69 DB（A）。年末建成區(qū)園林綠地面積4738公頃，建成區(qū)綠化覆蓋面積4801公頃，公共綠地面積1691公頃。人口、人民生活和社會保障：（常住人口），%，其中城市人口163萬人。城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增長，生活水平穩(wěn)步提高。農(nóng)民人均純收入2510元，%，扣除物價因素，%。社會保障體系建設(shè)繼續(xù)加強(qiáng)。；。全市城鄉(xiāng)各級辦社會福利院、敬老院共75個，有床位1582張，年末收養(yǎng)人員1399人；已建立城鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)中心34個，城鎮(zhèn)各種社區(qū)服務(wù)設(shè)施1239個；，國家撫恤、補(bǔ)助各類優(yōu)撫對象7265人。資料來源：貴陽市統(tǒng)計(jì)局（二）貴陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析：１、貴陽經(jīng)濟(jì)工作2004年首季開局良好，房地產(chǎn)成為固定資產(chǎn)投資主力軍。市委副書記、市長孫國強(qiáng)在會上要求，要確立科學(xué)的發(fā)展觀，突出長短結(jié)合、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)等重點(diǎn)，在確保經(jīng)濟(jì)正常增速的同時，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)長久健康發(fā)展的后勁。一是大中型企業(yè)的增速高于全市水平；二是招商引資項(xiàng)目及技術(shù)改造項(xiàng)目投產(chǎn)、達(dá)產(chǎn)，拉動工業(yè)增長明顯。四是非公有制經(jīng)濟(jì)工業(yè)企業(yè)增勢強(qiáng)勁。僅1－，％。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展勢頭良好，各項(xiàng)指標(biāo)均完成進(jìn)度目標(biāo)。由于新開工的房開項(xiàng)目較多，房地產(chǎn)開發(fā)投資開局良好，同比增長50％，成為全市固定資產(chǎn)投資增長的主要拉動力。%。金融形勢平穩(wěn)，存款總量穩(wěn)步上升。農(nóng)民人均現(xiàn)金收入預(yù)計(jì)551元，％。 對外貿(mào)易發(fā)展較好，招商引資成效明顯。一季度預(yù)計(jì)直接利用外資可達(dá)700萬美元，％；引進(jìn)內(nèi)資實(shí)際到位資金將突破20億元。全市新增就業(yè)崗位7887個，為年度目標(biāo)的21％，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌就業(yè)10249人，其中城鎮(zhèn)失業(yè)人員就業(yè)5610人，為年度目標(biāo)的20％，下崗失業(yè)人員再就業(yè)2451人，％,農(nóng)村富勞動力轉(zhuǎn)移2426人，％?！皟蓚€確?！弊龅搅?00％，發(fā)放解困資金42701萬元。醫(yī)療保險工作正常開展。消費(fèi)595余元 。據(jù)介紹，可支配收入增長的主要原因是工薪收入比去年同期有了較大增長：，％。 在消費(fèi)八大類中，除了醫(yī)療保健和教育文化娛樂服務(wù)類消費(fèi)有所下降外，其余的食品、衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、交通和通訊、居住、雜項(xiàng)商品及服務(wù)等六類消費(fèi)均有不同程度的增長。 據(jù)調(diào)查，一段時間以來，我市糧油價格的上漲引起了其他食品等價格的連鎖反應(yīng)。 （三）小河經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析：根據(jù)2000年《貴陽市城市總體規(guī)劃19962010》，2010年，形成以中心區(qū)為市級中心，小河、白云為市級次中心，金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)。其中，小河片區(qū)（含中曹甘蔭塘）。工業(yè)以機(jī)械、電子、航空、新材料為主。金竹發(fā)展無污染工業(yè)，防止對阿哈水庫的污染，規(guī)劃期內(nèi)搬遷貴州水泥廠。（四）貴陽住宅市場分析：貴陽房地產(chǎn)市場經(jīng)過10余年的發(fā)展，開發(fā)商實(shí)力的增強(qiáng)，市場消費(fèi)力和消費(fèi)意識的提高，貴陽樓市逐步擺脫了單體、小規(guī)模商住樓的開發(fā)模式，向小型社區(qū)、大規(guī)模純住宅或純商業(yè)辦公的方向發(fā)展，由于開發(fā)規(guī)模大、開發(fā)成本相對低、便于修建高質(zhì)量的建筑和環(huán)境好、配套完善等因素。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，貴陽樓市10萬平方米以上的項(xiàng)目已經(jīng)不下20個，50萬平方米以上的住宅小區(qū)逐漸增多，占地1000畝，開發(fā)量100萬平方米以上的項(xiàng)目也已經(jīng)登上樓市舞臺。貴陽的大盤競爭時代已經(jīng)來臨！經(jīng)過多年的開發(fā)、培育和發(fā)展，貴陽的開發(fā)商也逐步成長壯大，并形成了一定的市場影響力，如老牌的中天集團(tuán)、鴻基集團(tuán)等。更多有實(shí)力的本地和外地機(jī)構(gòu)也相續(xù)進(jìn)入市場，如官房、振華集團(tuán)、澳龍房開等。延續(xù)2003年的發(fā)展勢頭，貴陽樓市在步入2004年、2005年，全市的房地產(chǎn)開發(fā)量將繼續(xù)保持強(qiáng)勁的增長態(tài)勢。樓市開發(fā)區(qū)域由過去的三點(diǎn)（云巖、南明、小河）獨(dú)俏，走向東、南、西、北、中、新全面開花。１、各區(qū)域商品房供應(yīng)量分析：小河板塊步入2004年，板塊整體開發(fā)量較前兩年下降，但由于興隆等大盤的支撐，加上近10個中小項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，預(yù)計(jì)全年有約50萬平方米的項(xiàng)目開工。三橋隨著大貴陽戰(zhàn)略的實(shí)施、金陽新區(qū)的建設(shè)、云巖區(qū)政府的重點(diǎn)發(fā)展，憑著獨(dú)特的區(qū)位和便捷的交通，區(qū)域內(nèi)良好的植被和用地條件等多種優(yōu)勢，吸引了省內(nèi)外多家具備較強(qiáng)實(shí)力的地產(chǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入開發(fā)行列，一些新的地產(chǎn)思想與貴陽本土較為成功的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)將使這個區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目具備很強(qiáng)的競爭力。烏當(dāng)板塊內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)由低端市場向中高端市場前進(jìn)，挾便捷的交通優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、配套優(yōu)勢、價格優(yōu)勢，2004年，烏當(dāng)?shù)禺a(chǎn)在貴陽樓市中將具備相當(dāng)?shù)挠绊懥?。根?jù)有關(guān)資料數(shù)據(jù)顯示，%，三城區(qū)的居民人均可支配收入，接近1000美元。貴陽市“大貴陽”戰(zhàn)略的實(shí)施，城市化進(jìn)程的加快也給貴陽的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了持續(xù)的市場空間。盧加諾三力房開地堪已完成據(jù)悉，04年10月動工貴龍?jiān)焚F龍房開1號樓已入住，一期18棟將陸續(xù)于05年10前竣工前期銷售情況較好，目前處于較沉靜狀態(tài)智慧龍城智誠房開55一期基本竣工受拆遷影響較大，修筑處于見縫插針的狀況廣信四季花園廣信房開21一期大部分已竣工、交房該項(xiàng)目從原規(guī)劃的16萬方現(xiàn)已增加到21萬方新添寨山水城市公園金泰房開20前期規(guī)劃中04年春季房交會中項(xiàng)目進(jìn)行過展示，但目前尚未動工烏當(dāng)藍(lán)波灣龍潤德房開31前期規(guī)劃中地塊生活氛圍較濃，拆遷量較大暫未定名上海投資商未定前期規(guī)劃中 烏當(dāng)二中周圍，屬招商引資項(xiàng)目，總投資額達(dá)10億。其中“十一”之后位于金陽大道與金朱路叉口東南面，市級行政中心北側(cè)，面積約200畝，建筑密度30%。２、銷售價格環(huán)境綜合因素影響、房價穩(wěn)中有升。房地產(chǎn)的整體預(yù)%，%，辦公用房預(yù)售均價達(dá)到3157元/平方米，同比%；商業(yè)用房預(yù)售均價為4570元/平方米，%。2003年兩城區(qū)商品住宅銷售均價達(dá)2369元/平方米，同比上漲了6%；小河區(qū)商品住宅銷售均價1561元/平方米，同比上漲8%；其他各區(qū)的房價同樣在逐年上漲。 2004年貴陽的房地產(chǎn)市場競爭進(jìn)一步增強(qiáng)，樓市面臨競爭是否會降價呢？房價將不降反漲。步入2004年房地產(chǎn)市場的競爭更加激烈，為了在競爭中勝出，開發(fā)商們將會在開發(fā)建設(shè)過程中提高產(chǎn)品技術(shù)含量、產(chǎn)品創(chuàng)新、通過環(huán)境建設(shè)、配套建設(shè)等手段來提高產(chǎn)品含金量，提升市場空間，這一切都以成本為支撐；從2003年起土地的協(xié)議出讓時代已經(jīng)結(jié)束，在貴陽這個土地本就緊缺的山地城市，有限的土地資源在眾多競爭者的爭奪，土地成本勢必增加；金