【正文】 普遍，在我國(guó)還處在初步的嘗試階段，目前我國(guó)其它商業(yè)銀行都表示暫時(shí)不會(huì)跟進(jìn)這個(gè)業(yè)務(wù)。改成雙周供后，每次還1518元，由于還款頻率加快，本金減少速度加快，時(shí)間縮短近1/6，還款總額為977774元，少了115186元，%?！半p周供”指每?jī)芍苓€一次貸款，每次還款額為月供的一半，%的利息。【房貸改雙周可省利息近20%】房屋按揭貸款一般都是每月還一次，現(xiàn)在則有銀行推出兩周還一次的新業(yè)務(wù)。L. 2006年經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)預(yù)測(cè)值2005年2006年指標(biāo)總額（億元）增長(zhǎng)%總額（億元）增長(zhǎng)%地區(qū)生產(chǎn)總值3080341911第一產(chǎn)業(yè)增加值479504第二產(chǎn)業(yè)增加值13801577工業(yè)增加值1080131222第三產(chǎn)業(yè)增加值1221138013固定資產(chǎn)投資20102505社會(huì)消費(fèi)品零售總額11001230城鎮(zhèn)居民人均可支配收入102421136911農(nóng)村居民純收入27502902 2006年政策環(huán)境1) 金融政策【房貸執(zhí)行新利率】2005年3月17日以前發(fā)放的按揭貸款，將于2006年1月1日起執(zhí)行新的利率標(biāo)準(zhǔn)。會(huì)議的精心組織、廣大市民的積極參與和熱情友善，得到中外來(lái)賓的廣泛贊譽(yù)。人特別要提到的是，第五屆亞太城市市長(zhǎng)峰會(huì)取得了圓滿(mǎn)成功。K. 重大成績(jī)。更加注重履行社會(huì)管理和公共服務(wù)職能，建立健全突發(fā)公共事件應(yīng)急處理機(jī)制。行政審批事項(xiàng)減少50%以上。出臺(tái)了市政府重大決策程序規(guī)定，實(shí)施了行政首長(zhǎng)問(wèn)責(zé)、行政決策聽(tīng)證、政務(wù)信息公開(kāi)和規(guī)范性文件審查四項(xiàng)制度。J. 服務(wù)型政府建設(shè)邁出堅(jiān)實(shí)步伐。各級(jí)政府心系群眾安危，成功抗御了突如其來(lái)的“非典”疫情，有效防控了高致病性禽流感和人豬鏈球菌，戰(zhàn)勝了頻繁發(fā)生的自然災(zāi)害，妥善處置了開(kāi)縣“12“平安某”建設(shè)扎實(shí)推進(jìn)，某市刑事案件自2002年以來(lái)逐年有所減少，社會(huì)治安狀況持續(xù)好轉(zhuǎn)。農(nóng)村絕對(duì)貧困人口五年累計(jì)減少80余萬(wàn)。五年間三次提高城鎮(zhèn)低保標(biāo)準(zhǔn)和最低工資標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村6300戶(hù)高山移民和所有巖洞窩棚戶(hù)住進(jìn)了政府資助的新房。城市居民人均住房建筑面積由“九五”。城鄉(xiāng)居民生活明顯改善，2005年城市居民人均可支配收入達(dá)到10240元，農(nóng)村居民人均純收入達(dá)到2785元，分別比2000年增長(zhǎng)66%和47%。實(shí)施農(nóng)村計(jì)劃生育家庭獎(jiǎng)勵(lì)扶助制度和“少生快富”工程。艾滋病、結(jié)核病、地氟病等重大疾病防治工作得到加強(qiáng)。基本形成市與區(qū)縣兩級(jí)衛(wèi)生監(jiān)督、疾病控制、傳染病救治體系和突發(fā)公共衛(wèi)生事件預(yù)警應(yīng)急機(jī)制。廣播電視“村村通”工程成效顯著。文化事業(yè)繁榮，三峽博物館、奧體中心、規(guī)劃展覽館和國(guó)際會(huì)展中心等標(biāo)志性文化體育設(shè)施竣工投入使用，湖廣會(huì)館修復(fù)一新，紅巖革命紀(jì)念館景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、某國(guó)際學(xué)校正式開(kāi)工。大學(xué)城建設(shè)初具規(guī)模。2005年“兩基”%，%，在校大學(xué)生人數(shù)在2000年基礎(chǔ)上翻了一番多。初步具備乘用車(chē)自主開(kāi)發(fā)能力。H. 各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)取得新的進(jìn)步。分別與四川、貴州、上海、浙江、廣東、湖北達(dá)成合作發(fā)展框架協(xié)議。福特汽車(chē)、惠普、美國(guó)利寶、匯豐銀行、中美大都會(huì)人壽、中法水務(wù)、沃爾瑪、香港查氏集團(tuán)、普天、海爾等一批國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)相繼入駐某。把發(fā)展開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)提升到戰(zhàn)略高度。文化體制改革試點(diǎn)順利推進(jìn)，組建了某廣播電視集團(tuán)(總臺(tái))、報(bào)業(yè)集團(tuán)和出版集團(tuán)。組建土地儲(chǔ)備中心，培育壯大八大建設(shè)性投資集團(tuán)，搭建起基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資平臺(tái)。五年累計(jì)化解市屬?lài)?guó)有企業(yè)不良債務(wù)220億元。國(guó)有企業(yè)股份制改革大步推進(jìn)，股份制企業(yè)占比已超過(guò)70%。庫(kù)區(qū)地質(zhì)災(zāi)害二期防治工程初步通過(guò)國(guó)家驗(yàn)收。持續(xù)推進(jìn)主城“凈空工程”，實(shí)施易撒漏物質(zhì)密閉運(yùn)輸，嚴(yán)格控制施工揚(yáng)塵，實(shí)施城市道路改造，結(jié)合技改搬遷主城區(qū)重污染安全隱患企業(yè)19戶(hù)。累計(jì)完成退耕還林1389萬(wàn)畝，某市森林覆蓋率達(dá)到30%，比2000年提高7個(gè)百分點(diǎn)。F. 生態(tài)環(huán)境質(zhì)量趨于改善。實(shí)施《三峽庫(kù)區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃》起步良好，建立產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金和移民后期扶持基金，實(shí)施產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金項(xiàng)目150個(gè)、移民后期扶持項(xiàng)目457個(gè)。E. 順利完成分期移民任務(wù)。五年累計(jì)轉(zhuǎn)移農(nóng)村富余勞動(dòng)力260萬(wàn)人。農(nóng)村基層服務(wù)體系建設(shè)得到加強(qiáng)。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化百萬(wàn)工程、百個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)工程和百萬(wàn)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)工程取得可喜進(jìn)展。D. 農(nóng)業(yè)農(nóng)村煥發(fā)新的生機(jī)。鯉魚(yú)塘水庫(kù)建設(shè)順利推進(jìn)，“澤渝”工程和松溉、銅罐驛兩大長(zhǎng)江提水工程全面啟動(dòng)。信息基礎(chǔ)設(shè)施處于西部領(lǐng)先水平。新建、改建區(qū)縣高等級(jí)公路1748公里。渝懷鐵路、達(dá)萬(wàn)鐵路、遂渝鐵路、軌道交通二號(hào)線、江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建、萬(wàn)州五橋機(jī)場(chǎng)、寸灘集裝箱碼頭一期等一批重大交通工程建成投入使用。C. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提速推進(jìn)。%%。北部新區(qū)和特色工業(yè)園區(qū)正在成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。B. 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整呈現(xiàn)可喜變化。社會(huì)消費(fèi)品零售總額由2000年的644億元增加到1100億元。按常住人口計(jì)算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值接近1400美元。二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究A. 綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)。綜上所述，“某7) 資金籌措方案客觀合理，可行性強(qiáng)，足以保證“某5) 項(xiàng)目用地的地質(zhì)穩(wěn)定性較好，適宜作為擬建工程場(chǎng)地。3) 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念與某市整體規(guī)劃的指導(dǎo)思想、南岸區(qū)的區(qū)域發(fā)展目標(biāo)以及彈子石的規(guī)劃建設(shè)方向相吻合。具有不可估量的發(fā)展?jié)摿Α?預(yù)計(jì)項(xiàng)目可售面積營(yíng)銷(xiāo)資金總額為14940萬(wàn)元人民幣。2) 2006年11月向申請(qǐng)商業(yè)銀行固定資產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)項(xiàng)貸款2000萬(wàn)元，2007年1月初可獲得銀行貸款。為了使該項(xiàng)目有足夠的建設(shè)資金作保障，擬通過(guò)三個(gè)方面來(lái)籌措建設(shè)資金。玉皇冠”工程的投資估算結(jié)果如下表：“某根據(jù)我們的發(fā)展目標(biāo)，在未來(lái)五年內(nèi)某城市居民人均居住面積將由24平方米提升到28平方米，未來(lái)15年內(nèi)將達(dá)到35平方米，這為某的房地產(chǎn)行業(yè)提供了需求保證和發(fā)展空間。n 市場(chǎng)發(fā)展前景最近幾年，某GDP平均增幅都在10%以上，財(cái)政收入的年均增長(zhǎng)幅超過(guò)了30%，2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增長(zhǎng)11%，為住房改善型需求提供了有力的經(jīng)濟(jì)支撐。比如，開(kāi)發(fā)商在取得渝中區(qū)土地使用權(quán)一年后便要?jiǎng)庸?，如果不?dòng)工，就要按照國(guó)家的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行收回，并再次上市交易。n 政府清理閑置土地具體措施上世紀(jì)90年代中期，某土地市場(chǎng)存在一些違規(guī)販賣(mài)土地的行為，由此形成了實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商搶占土地后，沒(méi)有能力開(kāi)發(fā)，而具備開(kāi)發(fā)實(shí)力的開(kāi)發(fā)商又拿不到土地的局面。加強(qiáng)土地儲(chǔ)備的同時(shí)，政府加大了對(duì)閑置土地的處理力度，采取了征收閑置費(fèi)、依法收回等方式，防止土地資源浪費(fèi)。首先，控制好土地源頭，從土地進(jìn)行合理規(guī)劃和嚴(yán)格審批制度等方面著手，并而加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理力度。目前，某房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需基本平衡，投資炒房的空間很小，也正因?yàn)槿绱?，溫州炒房團(tuán)才在堅(jiān)守了四年后終于在沒(méi)有獲利的情況下退出某。2004年和2005年，某市主城區(qū)商品房均價(jià)分別為2385元/平方米和2587元/平方米，%%，%%，%%?！澳车厣弦粚釉O(shè)計(jì)為架空層，考慮小區(qū)功能配套的幼兒園及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等公共設(shè)施，同時(shí)設(shè)計(jì)適當(dāng)?shù)募芸站坝^綠化；一層以上設(shè)計(jì)為住宅。規(guī)劃建設(shè)用地約10畝，%。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容項(xiàng)目地處某市南坪區(qū)長(zhǎng)江南岸，地處南坪區(qū)的舊城區(qū)裕華街，在南坪總體規(guī)劃中屬于開(kāi)發(fā)改造的老區(qū)。玉皇冠”㎡,用地性質(zhì)為住宅用地。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程可行性研究報(bào)告目 錄一、項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱(chēng) 開(kāi)發(fā)公司 研究工作依據(jù) 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 2006年政策環(huán)境 未來(lái)規(guī)劃： 2006年南岸區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形勢(shì)展望三、項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)、地勢(shì)四、市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排六、投資估算與資金籌措七、銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)收益測(cè)定 5現(xiàn)金流量分析八、財(cái)務(wù)與敏感性分析：：：九、可行性研究結(jié)論與建議一、項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱(chēng)本項(xiàng)目總體工程命名為：某市“某玉皇冠”工程， “某 開(kāi)發(fā)公司某市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 研究工作依據(jù)A. 國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)土資源部、某市人民政府、市規(guī)劃國(guó)土局頒發(fā)的有關(guān)法規(guī)和政策；B. 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，中華人民共和國(guó)建設(shè)部發(fā)布，2000年10月第1版；C. 某市城市總體規(guī)劃（2004年—2020年）D. 《某市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》E. 南岸區(qū)政府提供項(xiàng)目基礎(chǔ)資料F. 其它各種來(lái)源（市場(chǎng)供需、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)等方面）的相關(guān)資料G. 某市2005年統(tǒng)計(jì)年鑒(某市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站)H. 某市房地產(chǎn)信用網(wǎng)()I. 報(bào)告編制單位掌握的有關(guān)資料和實(shí)地勘察、調(diào)查的有關(guān)資料。本地塊北瞰滾滾而來(lái)的長(zhǎng)江，東依某著名的南山風(fēng)景區(qū)，與母城渝中半島遙遙相望，在一定程度上形成與渝中半島和江北城對(duì)景，地理位置優(yōu)越而顯赫，現(xiàn)階段交通不太方便，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)條件較差。居住戶(hù)數(shù)：約478戶(hù)，人口規(guī)模：約1530人， 總建筑規(guī)模：約60342㎡(含地下面積)建筑設(shè)計(jì)考慮地上33層，地下3層。地下層設(shè)計(jì)為地下車(chē)庫(kù)，設(shè)備用房和物管用房。玉皇冠”建設(shè)工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積㎡總建筑面積：容積率：建筑覆蓋率：%綠地率:%停車(chē)位：150個(gè)建筑占地面積：1646㎡其中住宅建筑面積：架空層 平方米車(chē)庫(kù)建面積n 市場(chǎng)狀況去年某房地產(chǎn)投資在宏觀調(diào)控背景下略有增長(zhǎng)，但上漲幅度低于城市人均純收入增長(zhǎng)速度?？梢?jiàn)，某房?jī)r(jià)增幅基本合理，與經(jīng)濟(jì)和收入增長(zhǎng)基本協(xié)調(diào)。n 政府市場(chǎng)規(guī)范措施市政府采取了一系列規(guī)范市場(chǎng)的措施。在土地供應(yīng)方面，目前某經(jīng)營(yíng)土地已實(shí)施“招拍掛”政策，并專(zhuān)門(mén)成立某市地產(chǎn)集團(tuán)，作為一級(jí)整治部門(mén)和土地儲(chǔ)備中心。目前，某市已完成了主城120棟爛尾樓的處理，與其他城市相比，某市爛尾樓的處理做得更好。為此，政府實(shí)施了一系列對(duì)閑置土地處理的措施，并嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行。通過(guò)這種方式，某市已收回了一定數(shù)量的閑置土地。，與成都、貴陽(yáng)、西安、昆明等西部主要城市相比，居第一位，說(shuō)明了某市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭良好。目前本項(xiàng)目已通過(guò)某市規(guī)劃局進(jìn)行立項(xiàng)，總體規(guī)劃方案已全部完成，即：時(shí)間段工作內(nèi)容2006年6月2006年底，項(xiàng)目上所有建筑動(dòng)遷完畢；2007年1月2008年底項(xiàng)目主體竣工2007年5月初主體工程1/3，公開(kāi)發(fā)售；2007年5月—2008年7月項(xiàng)目主要銷(xiāo)售期2008年8月項(xiàng)目后期尾盤(pán)銷(xiāo)售A. 投資估算根據(jù)《玉皇冠大廈策劃方案》的相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明，參考某市現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法，“某玉皇冠”工程投資估算表開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元）項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元）土地征用550開(kāi)發(fā)費(fèi)用200土地出讓金1125240場(chǎng)地平整67240拆遷721100小計(jì)2463總成本9522工程勘察10銷(xiāo)售收入14940施工圖設(shè)計(jì)90相關(guān)稅費(fèi)配套費(fèi)700工程監(jiān)理25人防費(fèi)90土建工程5100規(guī)劃管理費(fèi)外墻工程　工程定額測(cè)定費(fèi)消防系統(tǒng)240工程綜合服務(wù)費(fèi)電氣系統(tǒng)235質(zhì)監(jiān)費(fèi)電力外線30印花稅給排水110營(yíng)業(yè)稅泵房30土地增值稅　水箱12小計(jì)電梯240總投資11197通風(fēng)60綜合布線35燃?xì)庀到y(tǒng)62小計(jì)6279B. 資金籌措項(xiàng)目總投資為11197萬(wàn)元。具體如下：1) 自有資金4000萬(wàn)元(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自有資金占總投資的35%以上)，作為項(xiàng)目的啟動(dòng)資金。3) 其余不足部分5197萬(wàn)元，計(jì)劃通過(guò)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)資金來(lái)進(jìn)行籌措。1) 宏觀市場(chǎng)前景樂(lè)觀，項(xiàng)目用地所在的南岸彈子石規(guī)劃中的CBD。2) 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案完全滿(mǎn)足某市規(guī)劃國(guó)土局南坪分局提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的限制性要求，并符合國(guó)家及某市相關(guān)住宅、區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、消防等法規(guī)、法令、規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)。4) 規(guī)劃總體布局與分期建設(shè)計(jì)劃已得到某市規(guī)劃國(guó)土局南岸分局的認(rèn)可。6) 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益良好，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。玉皇冠”工程的順利實(shí)施。玉皇冠”項(xiàng)目選址適當(dāng)，總體規(guī)劃與分期建設(shè)計(jì)劃合理、合法，擬建的工程資金籌措方案可行性強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)效益良好，有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。初步統(tǒng)計(jì)，“十五”期間某市地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)11%，高于“九五”，2005年達(dá)到3100億元，其中工業(yè)增加值達(dá)到1050億元，均比2000年接近翻一番。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2005年完成2010億元，五年累計(jì)完成6700億元，比“九五”。金融機(jī)構(gòu)人民幣年末存貸款余額均比“九五”期末增加1倍多。工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量、質(zhì)量、效益同步提高，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額翻了兩番多。非公有制經(jīng)濟(jì)迅速崛起，實(shí)現(xiàn)增加值比重由35%提高到51%。某市銀行不良貸款占比由32%下降到9%左右，某成為全國(guó)銀行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量和金融生態(tài)環(huán)境較好地區(qū)之一。全面完成“8小時(shí)某”通達(dá)工程，基本完成“半小時(shí)主城”暢通工程。渝涪、渝合、渝黔、長(zhǎng)萬(wàn)和環(huán)城高速公路建成通車(chē)，五年新增高速公路516公里。建成長(zhǎng)江、嘉陵江大橋16座。五年新增電力裝機(jī)容量125萬(wàn)千瓦，新增農(nóng)田灌溉面積58萬(wàn)畝。一批新興商圈、商業(yè)步行街、濱江餐飲休閑區(qū)成為城市亮麗的風(fēng)景，一批危舊房得到改造，燈飾工程和綠化美化工程使某更加絢麗多彩。2005年起全部免征農(nóng)業(yè)稅及其附加，結(jié)束