【正文】 玉皇冠”工程的可銷售物業(yè)其中：住宅45953平方米、。 預(yù)計(jì)項(xiàng)目可售面積營(yíng)銷資金總額為14940萬(wàn)元人民幣。本項(xiàng)目計(jì)劃2006年年底正式開(kāi)工，2008年年底正式竣工，其施工橫道圖如下表：第 8 頁(yè) 共 80 頁(yè)“某玉皇冠”項(xiàng)目用地的區(qū)位條件、地形條件及周邊環(huán)境，并充分考慮彈了石未來(lái)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，將“某建筑單體設(shè)計(jì)采用了類似“雙塔”的設(shè)計(jì)手法，建筑本身分為兩個(gè)單元，考慮一梯八戶的平面形式，在兩個(gè)端頭設(shè)計(jì)為圓滑的平面形式，達(dá)到住宅的景觀面增大。u 項(xiàng)目二期的產(chǎn)品定位將大幅度提升產(chǎn)品形象。玉皇冠”致力于打造南岸彈子石制高點(diǎn)的標(biāo)志性建筑。本項(xiàng)目多層按6度設(shè)防，高層應(yīng)按7度設(shè)防。根據(jù)某市有關(guān)氣象資料統(tǒng)計(jì)如下：風(fēng)速(M/S)相對(duì)濕度(%)歷年平均蒸發(fā)量(MM)歷年平均日照(小時(shí))歷年平均氣壓(Pa)歷年平均無(wú)霜期（天）歷年平均值歷年 最大值歷年平均值最熱月平均值最冷月平均值79708112309339349 總的氣象特征：冬暖夏熱，光熱同季，無(wú)霜期長(zhǎng)，雨量充沛，濕潤(rùn)多陰，屬中亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候。 在國(guó)家宏觀調(diào)控政策下，南岸區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及時(shí)調(diào)整投資策略，使2005年南岸區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)。其中融僑半島更是全市矚目的大規(guī)模項(xiàng)目，近期內(nèi)茶園新區(qū)突起，南岸區(qū)大盤時(shí)代來(lái)臨。 建筑類型（注：以下比例按各樓盤所含建筑類型種類統(tǒng)計(jì)得出）就建筑類型而言，區(qū)域內(nèi)物業(yè)主要以建筑高度18—30層的高層物業(yè)為主，小高層占近四分之一比例，而多層及低密度洋房、別墅類物業(yè)與以往相比也有較大幅度的上升。中小學(xué):某市第11中幼兒園:特設(shè)八班制幼兒園綜合商場(chǎng):南坪百盛、新世紀(jì)江南商都、某百貨醫(yī)院:某市第五人民醫(yī)院開(kāi)發(fā)商南岸區(qū)現(xiàn)有各樓盤的開(kāi)發(fā)商多數(shù)為本地企業(yè)，但近幾年外地的知名開(kāi)發(fā)商紛紛在南岸區(qū)開(kāi)發(fā)、立項(xiàng)，整體開(kāi)發(fā)實(shí)力明顯提高。王者之地，景觀怡人。陽(yáng)光戶型，結(jié)構(gòu)合理，4690平米緊湊戶型、面積適度、功能齊全、布局合理，經(jīng)濟(jì)性與品質(zhì)性兼具。規(guī)劃中的東水門大橋，長(zhǎng)江復(fù)線橋，和現(xiàn)有長(zhǎng)江大橋，將陽(yáng)光100國(guó)際新城與渝中半島緊密相聯(lián)。 交通不便捷，216。 擁有獨(dú)特的自然及人文景觀，把旅游作為發(fā)展的重點(diǎn)，且得到了某市民的廣泛認(rèn)可；216。4) 部分房地產(chǎn)企業(yè)多年無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，新增房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)無(wú)項(xiàng)目2005年，%的企業(yè)無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，%的房地產(chǎn)企業(yè)兩年以上無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；本年新增暫定資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)16家，其中僅30%左右的企業(yè)有項(xiàng)目，說(shuō)明南岸區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量規(guī)模還是較大，但項(xiàng)目?jī)?chǔ)備仍顯不足。；。，%，%；，%，%；，%，%3. 施工面積、竣工面積持續(xù)增長(zhǎng)，商品房市場(chǎng)供應(yīng)充足2005年，南岸區(qū)房地產(chǎn)在建項(xiàng)目159個(gè)，%，%。本地塊地處某市南坪區(qū)長(zhǎng)江南岸，地處南坪區(qū)的舊城區(qū)裕華街，在南坪總體規(guī)劃中屬于開(kāi)發(fā)改造的老區(qū)。 加大第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展力度；216。 轄區(qū)內(nèi)長(zhǎng)江航道45公里，碼頭24處，有5條輪渡線與渝中區(qū)連接。橋梁：216。市主干道：216。南岸區(qū)為中國(guó)著名的歷史文化名城某的重要組成部分之一。 建筑河沙：分布于長(zhǎng)江沿岸30多公里；216。 平壩：面積小，零星分布，其中以廣陽(yáng)壩園藝場(chǎng)和銅元局等地面積為較大；216。47′2″、北緯29186。特別是在2005年受央行各種金融政策的影響，消費(fèi)者對(duì)緊湊精致戶型情有獨(dú)衷。%的消費(fèi)者有意在江北區(qū)購(gòu)房。在可售商品住房中，普通住宅占75%以上。特征三：房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)以建筑面積70—110平方米的兩居室和三居室為主要產(chǎn)品。與去年同期相比。規(guī)定指出，國(guó)家鼓勵(lì)多元化、多渠道投資既有建筑的節(jié)能改造，投資人可以按照協(xié)議分享節(jié)能改造的收益；鼓勵(lì)研究制定本地區(qū)既有建筑節(jié)能改造資金籌措辦法和相關(guān)激勵(lì)政策。同時(shí)由于經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)有不少優(yōu)惠政策，所以這次國(guó)家稅務(wù)總局的新政出臺(tái)，在一定程度上提高了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本，將對(duì)大城市商品房的開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生一定的影響?！拘罗k房地產(chǎn)企業(yè)將不享受稅收優(yōu)惠】3月20日國(guó)家稅務(wù)總局公布的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》表明：國(guó)內(nèi)的新辦房地產(chǎn)企業(yè)，將不得再享受普通新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠，并首次將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房，同時(shí)調(diào)整其預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率。3) 稅收【大戶預(yù)征增值稅】2006年1月1日以后，凡單棟號(hào)內(nèi)戶(單套房間)平均建筑面積超過(guò)140平方米以上的，%的預(yù)征率征收土地增值稅，對(duì)于140平方米(含)以下的不予預(yù)征土地增值稅?！皬膰?yán)從緊、有保有壓、節(jié)約集約”，將是今年土地供應(yīng)的宗旨?！竟獯筱y行某分行】光大銀行某分行人士透露，該行6月1日接到了總行的通知，要求我市從當(dāng)日起執(zhí)行房貸新政策——90平方米以上的房屋，執(zhí)行三成首付。目前，深圳發(fā)展銀行某分行宣布率先在我市實(shí)行“雙周供”房貸業(yè)務(wù)。會(huì)議主題“城市完善重大決策專家咨詢、社會(huì)公示和聽(tīng)證、人民建議征集制度，建立政務(wù)信息發(fā)布、社情民意反映、政務(wù)工作評(píng)議、決策失誤責(zé)任追究制度。解決了農(nóng)村230萬(wàn)人的飲水困難和飲水安全問(wèn)題。五年共指導(dǎo)幫助下崗職工和城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)就業(yè)再就業(yè)80萬(wàn)人。某運(yùn)動(dòng)員在全國(guó)“十運(yùn)會(huì)”上取得了比上屆更好的成績(jī)。各級(jí)各類教育全面發(fā)展。“十五”期間，%，有24家世界500強(qiáng)企業(yè)來(lái)渝投資興業(yè)。加大市屬國(guó)有企業(yè)集團(tuán)重組整合力度，國(guó)有資產(chǎn)總額超過(guò)3500億元，比2000年擴(kuò)大1倍。“十五”共投入318億元加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)與生態(tài)建設(shè)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。五年新增電力裝機(jī)容量125萬(wàn)千瓦，新增農(nóng)田灌溉面積58萬(wàn)畝。某市銀行不良貸款占比由32%下降到9%左右，某成為全國(guó)銀行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量和金融生態(tài)環(huán)境較好地區(qū)之一。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2005年完成2010億元，五年累計(jì)完成6700億元，比“九五”。6) 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益良好，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。3) 其余不足部分5197萬(wàn)元，計(jì)劃通過(guò)項(xiàng)目營(yíng)銷資金來(lái)進(jìn)行籌措。，與成都、貴陽(yáng)、西安、昆明等西部主要城市相比，居第一位，說(shuō)明了某市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭良好。在土地供應(yīng)方面，目前某經(jīng)營(yíng)土地已實(shí)施“招拍掛”政策，并專門成立某市地產(chǎn)集團(tuán)，作為一級(jí)整治部門和土地儲(chǔ)備中心。地下層設(shè)計(jì)為地下車庫(kù)，設(shè)備用房和物管用房。玉皇冠”工程， “某規(guī)劃建設(shè)用地約10畝，%。目前，某房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需基本平衡，投資炒房的空間很小，也正因?yàn)槿绱?，溫州炒房團(tuán)才在堅(jiān)守了四年后終于在沒(méi)有獲利的情況下退出某。比如，開(kāi)發(fā)商在取得渝中區(qū)土地使用權(quán)一年后便要?jiǎng)庸?，如果不?dòng)工，就要按照國(guó)家的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行收回，并再次上市交易。為了使該項(xiàng)目有足夠的建設(shè)資金作保障，擬通過(guò)三個(gè)方面來(lái)籌措建設(shè)資金。3) 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念與某市整體規(guī)劃的指導(dǎo)思想、南岸區(qū)的區(qū)域發(fā)展目標(biāo)以及彈子石的規(guī)劃建設(shè)方向相吻合。二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究A. 綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)。北部新區(qū)和特色工業(yè)園區(qū)正在成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。新建、改建區(qū)縣高等級(jí)公路1748公里。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化百萬(wàn)工程、百個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)工程和百萬(wàn)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)工程取得可喜進(jìn)展。實(shí)施《三峽庫(kù)區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃》起步良好，建立產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金和移民后期扶持基金，實(shí)施產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金項(xiàng)目150個(gè)、移民后期扶持項(xiàng)目457個(gè)。庫(kù)區(qū)地質(zhì)災(zāi)害二期防治工程初步通過(guò)國(guó)家驗(yàn)收。文化體制改革試點(diǎn)順利推進(jìn)，組建了某廣播電視集團(tuán)(總臺(tái))、報(bào)業(yè)集團(tuán)和出版集團(tuán)。H. 各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)取得新的進(jìn)步。文化事業(yè)繁榮，三峽博物館、奧體中心、規(guī)劃展覽館和國(guó)際會(huì)展中心等標(biāo)志性文化體育設(shè)施竣工投入使用，湖廣會(huì)館修復(fù)一新，紅巖革命紀(jì)念館景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、某國(guó)際學(xué)校正式開(kāi)工。實(shí)施農(nóng)村計(jì)劃生育家庭獎(jiǎng)勵(lì)扶助制度和“少生快富”工程。五年間三次提高城鎮(zhèn)低保標(biāo)準(zhǔn)和最低工資標(biāo)準(zhǔn)。J. 服務(wù)型政府建設(shè)邁出堅(jiān)實(shí)步伐。K. 重大成績(jī)。L. 2006年經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)預(yù)測(cè)值2005年2006年指標(biāo)總額（億元）增長(zhǎng)%總額（億元）增長(zhǎng)%地區(qū)生產(chǎn)總值3080341911第一產(chǎn)業(yè)增加值479504第二產(chǎn)業(yè)增加值13801577工業(yè)增加值1080131222第三產(chǎn)業(yè)增加值1221138013固定資產(chǎn)投資20102505社會(huì)消費(fèi)品零售總額11001230城鎮(zhèn)居民人均可支配收入102421136911農(nóng)村居民純收入27502902 2006年政策環(huán)境1) 金融政策【房貸執(zhí)行新利率】2005年3月17日以前發(fā)放的按揭貸款，將于2006年1月1日起執(zhí)行新的利率標(biāo)準(zhǔn)。點(diǎn)評(píng)：這種雙周供房貸在國(guó)外非常普遍，在我國(guó)還處在初步的嘗試階段，目前我國(guó)其它商業(yè)銀行都表示暫時(shí)不會(huì)跟進(jìn)這個(gè)業(yè)務(wù)。另外，該部還將注重發(fā)揮經(jīng)濟(jì)手段的作用并強(qiáng)化地籍成果應(yīng)用，建立土地融資動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度。而國(guó)土資源部將在2006年繼續(xù)嚴(yán)把土地閘門，將出臺(tái)新的禁止供地和限價(jià)供地的項(xiàng)目目錄，并加大中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)，同時(shí)嚴(yán)格控制低密度高檔住宅土地的供應(yīng)，停止別墅類土地的供應(yīng)。點(diǎn)評(píng)：隨著城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，市政建設(shè)和小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐加快，可用土地資源的不斷減少，基準(zhǔn)地價(jià)持續(xù)上漲，土地收益大幅增加。新通知規(guī)定要開(kāi)始按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房，并規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率不得低于３％，非經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目按不同區(qū)域分別確定預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率。此外如果退房，管理網(wǎng)將公示銷售單位的退房信息。%。該區(qū)域房地產(chǎn)自2004年快速發(fā)展以來(lái)，成為明星購(gòu)房區(qū)域，特別是江北區(qū)和北部新區(qū)。其中，2006年14月的某樓市，因?yàn)槭軓娜ツ?月開(kāi)始的房地產(chǎn)新政影響，去年樓市進(jìn)入觀望狀態(tài)，一些本想在2005年推新盤的開(kāi)發(fā)商將時(shí)間表拖到今年。比如，中央美地一期開(kāi)盤均價(jià)為4000元/平方米，二期開(kāi)盤均價(jià)為4100/平方米；華宇林泉雅舍一期均價(jià)為3400元/平方米，二期均價(jià)也為3400元。特征三：追求緊湊居住空間，中小戶型受追捧。受供求關(guān)系的影響，房?jī)r(jià)不會(huì)有大的波動(dòng)，但預(yù)計(jì)下半年，某的房?jī)r(jià)應(yīng)該有上升的空間，市場(chǎng)被看好。216。 砂金：分布于峽口鄉(xiāng)廣陽(yáng)壩周圍；216。3）水資源216。全區(qū)公路現(xiàn)有通車?yán)锍?78公里，其中等級(jí)公路里程195公里，并擁有兩個(gè)大型長(zhǎng)、短途汽車客運(yùn)站組成某南大門的交通樞紐。 南濱路：南岸區(qū)沿長(zhǎng)江的濱江道路；216。 某菜園壩長(zhǎng)江大橋于2003年2月動(dòng)工，建成后渝中區(qū)和南岸區(qū)的交通將得到較大的改善。根據(jù)《南岸主城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，未來(lái)南岸區(qū)將建成集經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)、都市工業(yè)、商貿(mào)、國(guó)際會(huì)展、風(fēng)景旅游等為一體的綜合發(fā)展區(qū)。 從彈子石至五里店的王家沱大橋正在規(guī)劃建設(shè)中；216。；。%；，%；，%。隨著國(guó)家控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款政策效果的進(jìn)一步顯現(xiàn)，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大，勢(shì)必使南岸區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)，特別是貸款比重較大的企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加2) 住房供給結(jié)構(gòu)仍需調(diào)整2005年，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的住宅供給量較去年同期有所增加，%，但供給結(jié)構(gòu)中高檔樓盤增多，%，而經(jīng)濟(jì)適用房以及中低價(jià)位的普通商品住房較少，%，以致南岸區(qū)商品房住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出住宅供給量較大，但中低收入階層仍然購(gòu)房困難的現(xiàn)象，商品住宅供給存在結(jié)構(gòu)性缺陷，應(yīng)該引起相關(guān)部門的高度重視。 “CDB金三角”區(qū)域，南濱路的修建。 項(xiàng)目所在區(qū)域是南坪老城區(qū)，周邊居住條件繁雜。規(guī)劃中的東水門大橋，長(zhǎng)江復(fù)線橋，和現(xiàn)有長(zhǎng)江大橋，將陽(yáng)光100國(guó)際新城與渝中半島緊密相聯(lián)。彈子石，某未來(lái)CBD版塊中重要片區(qū)，與解放碑CBD、江北CBD構(gòu)成“金三角”；西臨長(zhǎng)江，東依南山，與江北溉瀾溪隔江相望，被朝天門大橋、大佛寺大橋和南濱路三期、渝黔高速路所圍合，區(qū)域發(fā)展前景加速，地產(chǎn)價(jià)值毋庸置疑；紫光學(xué)苑位于CBD商務(wù)核心區(qū)域，彈子石新街，往南坪方向的主干道旁。還有朝天門大橋、兩江隧道、輕軌、大佛寺大橋等交通遠(yuǎn)景規(guī)劃好，升值潛力大。4) 東海長(zhǎng)洲物業(yè)類別：普通住宅建筑類別: 小高層(B區(qū))裝修狀況: 毛坯物業(yè)地址: 南岸區(qū)彈子石11中附近東海長(zhǎng)洲車站旁價(jià)格: 均價(jià):2980元/平方米開(kāi)發(fā)商: 某東海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司售樓處地址: 南岸區(qū)彈子石11中附近東海長(zhǎng)洲車站旁開(kāi)盤時(shí)200648入住時(shí)間:20071230%項(xiàng)目簡(jiǎn)介：一個(gè)心靈包容的親情品質(zhì)社區(qū) 一種普世生活哲學(xué)的理想實(shí)踐東海地產(chǎn)榮擔(dān)使命,，占地約9萬(wàn)多平方米，開(kāi)發(fā)總面積達(dá)45萬(wàn)余平方米，東望南山，西眺兩江和渝中半島，擁有主城罕見(jiàn)的江山雙景！項(xiàng)目設(shè)計(jì)以21世紀(jì)生活水準(zhǔn)為目標(biāo)，由享譽(yù)全球的美國(guó)AMM、澳州澳馳擔(dān)綱設(shè)計(jì)，在總體空間布局、室內(nèi)外環(huán)境、住宅戶型平面上均有一定前瞻性和創(chuàng)造性，充分保障社區(qū)住宅的國(guó)際品質(zhì)。物業(yè)類型（定義：多于2棟以上的樓盤為小區(qū)型物業(yè)，少于2棟（含2棟）為單體型物業(yè)）目前區(qū)域內(nèi)在售物業(yè)絕大部分為兩棟以上建筑組成的小區(qū)型項(xiàng)目，而主要位于中心區(qū)及干道旁的單體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)所占比重不大。從容積率指標(biāo)情況看亦說(shuō)明了這一問(wèn)題，目前區(qū)域物業(yè)主要以容積率在2以上的項(xiàng)目為主，其中容積率在3以上的比例超過(guò)1/3的份額，反映出中高層物業(yè)在本區(qū)域市場(chǎng)中所占的絕對(duì)比重。如陽(yáng)光華庭請(qǐng)的錦繡山莊物管、海棠曉月請(qǐng)的金地物管、帝景名苑請(qǐng)的世邦魏理仕物管等。本地塊地處某市南坪區(qū)長(zhǎng)江南岸，地處南坪區(qū)的舊城區(qū)裕華街，在南坪總體規(guī)劃中屬于開(kāi)發(fā)改造的老區(qū)。）—，造成了一定的破壞，這是某地區(qū)有地震記載以來(lái)距市區(qū)最近、震級(jí)最強(qiáng)的破壞性地震。玉皇冠位于某“金三角”CBD南區(qū)；緊鄰南濱路 u 地勢(shì)優(yōu)勢(shì)本地塊北瞰滾滾而來(lái)的長(zhǎng)江，東依某著名的南山風(fēng)景區(qū)，與某著名的渝中半島遙遙相望，在一定程度上形成與渝中半島和江北城對(duì)景，海拔高程在254至264米之間。u 交通不便捷。威脅分析（T）u 2005年以來(lái)頻繁的政策出臺(tái)，宏觀趨向復(fù)雜，政策把控難度提高。建筑結(jié)構(gòu)形式設(shè)計(jì)考慮功能的要求，設(shè)計(jì)為框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系，同時(shí)考慮不同的使用功能的要求，地下層設(shè)計(jì)為正?？蚣芙Y(jié)