【正文】 項(xiàng)措施的執(zhí)行，將擴(kuò)大城鎮(zhèn)土地使用稅的收入。在管理信息網(wǎng)的樓盤(pán)表里將及時(shí)恢復(fù)可售標(biāo)志。去年伊始，江北、渝北、北部新區(qū)的有效聯(lián)動(dòng)，為該范圍各區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了新機(jī)遇。同時(shí)，新開(kāi)樓盤(pán)中，絕大多數(shù)都有打折、免契稅、免雜費(fèi)、免五通配套費(fèi)、買(mǎi)房送出國(guó)游等優(yōu)惠。范圍南岸區(qū)位于東徑106186。 鐵礦：（主要為赤鐵與褐鐵礦）分布于涼風(fēng)埡、蓮花背、雞公嘴；216。南岸區(qū)南坪距火車(chē)站僅3公里，距航運(yùn)朝天門(mén)碼頭5公里，距空港某江北機(jī)場(chǎng)28公里。其它： 216。 菜園壩大橋在建中，建成后可供汽車(chē)、輕軌同時(shí)通過(guò)；216。施工面積、竣工面積的持續(xù)增長(zhǎng)，保證了南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房的充足供應(yīng)，在一定程度上有利于抑制房?jī)r(jià)的過(guò)分上漲。216。輕軌環(huán)線 水上巴士 兩江江底隧道 橋梁交通彈子石CBD在未來(lái)5－10年時(shí)間將投巨資把該區(qū)域打造成為集商貿(mào)、金融、中介機(jī)構(gòu)、國(guó)際酒店、高尚居住為一體的中央商務(wù)區(qū)，商務(wù)功能配套設(shè)施完善，產(chǎn)業(yè)布局合理，休閑娛樂(lè)豐富。評(píng)述目前南岸區(qū)主要樓盤(pán)小區(qū)型物業(yè)超過(guò)九成的比例；這說(shuō)明南岸區(qū)目前所供開(kāi)發(fā)的土地還比較多，且在本區(qū)居住的多為本地及來(lái)自渝中的將該區(qū)住宅作為第一居所的家庭，此類(lèi)置業(yè)者更看中舒適的環(huán)境和項(xiàng)目自身的配套。 2006年南岸區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形勢(shì)展望2006年，南岸區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步加大自有資金的籌集，減少銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)的貸款，以降低企業(yè)自身的金融風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)國(guó)家地震局、建設(shè)部頒布的《中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖（1990）》某地震烈度為6度，即50年期限內(nèi)，一般場(chǎng)地條件下可能遭遇超越概率為10%的烈度值。u 商業(yè)以及生活配套設(shè)施偏弱。彈子石某市中央商務(wù)區(qū)的一部分，地理位地理位置優(yōu)越，現(xiàn)階段交通不便捷，配套設(shè)施不完善，生活條件較差。2) 2006年11月向申請(qǐng)商業(yè)銀行固定資產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)項(xiàng)貸款2000萬(wàn)元，2007年1月初可獲得銀行貸款。玉皇冠”工程計(jì)劃于2007年1月初開(kāi)工，2008年底全面竣工，2007年5月開(kāi)始預(yù)售，預(yù)計(jì)2008年3月可預(yù)售75%，2008年4——7月可銷(xiāo)售95%，2008年下半年為尾盤(pán)銷(xiāo)售。玉皇冠200720081234567891011121234567891011121基礎(chǔ)施工22層以上結(jié)構(gòu)施工3出屋面砼工程4砌筑工程5室外內(nèi)抹灰工程6室內(nèi)涂飾工程7公共部分裝飾8外墻抹灰9外架拆除10外墻涂料11門(mén)窗工程12屋面工程13消防、燃?xì)夤こ?4室外工程15環(huán)境綠化工程16竣工收尾及清理17內(nèi)部驗(yàn)收18竣工驗(yàn)收六、投資估算與資金籌措根據(jù)甲方提供的相關(guān)數(shù)據(jù)，“某立面設(shè)計(jì)采用現(xiàn)代手法，利用大玻璃窗，圓弧造型及構(gòu)架等，使建筑外形充滿(mǎn)著時(shí)代氣息。u 開(kāi)發(fā)商實(shí)力強(qiáng)大國(guó)。根據(jù)有關(guān)歷史地震記載和近期觀測(cè)資料表明：某地區(qū)1988年以前曾發(fā)生過(guò)多次地震，震級(jí)都很小。房型目前南岸區(qū)樓盤(pán)的戶(hù)型主要集中在二房、三房，又以二房的供應(yīng)量最大，僅湊型小三房的供應(yīng)其次，再者就是一房；物管公司南岸區(qū)超過(guò)六成的樓盤(pán)選擇自行進(jìn)行物業(yè)管理，聘請(qǐng)其它專(zhuān)業(yè)物管公司管理的比例有所上升，這與目前某全市的情況基本一致。此外，龍湖在南岸的首筆力作觀山水，美心集團(tuán)跨行業(yè)的第一次嘗試就預(yù)備在經(jīng)開(kāi)區(qū)打造高檔別墅等等。紫光學(xué)苑是彈子石片區(qū)內(nèi)少有的大型生活社區(qū)，為中青年家庭量身打造，生活品質(zhì)，由此開(kāi)啟。1) 陽(yáng)光100國(guó)際新城物業(yè)類(lèi)別: 普通住宅面對(duì)版塊之間競(jìng)爭(zhēng)、同外區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)（如北部新區(qū)、九龍坡區(qū)等）、產(chǎn)品自身同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，南岸區(qū)要想繼續(xù)保持在某樓市中的地位并得以發(fā)展，產(chǎn)品創(chuàng)新顯得尤為重要。%；，%；，%。 加大土地供應(yīng)量，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，吸引人流，增加人氣。 鵝公巖大橋：連接南岸區(qū)和九龍坡區(qū)，已于2000年底通車(chē)；216。次年，郭家沱由江北縣劃入第六區(qū)，增建為鄉(xiāng)；1952年10月，兩區(qū)合并為重慶市第五區(qū)，并由巴縣劃入文峰鄉(xiāng)；1955年10月，第五區(qū)更名為重慶市南岸區(qū)；1995年3月，重慶市區(qū)劃調(diào)整，郭家沱街道和峽口鎮(zhèn)的郭家沱村劃歸江北區(qū)，巴縣的長(zhǎng)生橋、迎龍、廣陽(yáng)三鎮(zhèn)及九龍坡區(qū)花溪鎮(zhèn)的二塘村劃入南岸區(qū)；2001年，南岸區(qū)轄9個(gè)鎮(zhèn)（南坪、南山、峽口、涂山、雞冠石、黃桷椏、長(zhǎng)生橋、迎龍、廣陽(yáng)），7個(gè)街道（南坪、龍門(mén)浩、海棠溪、彈子石、大佛段、銅元局、花園路）和71個(gè)行政村。氣候南岸區(qū)地處在熱帶季風(fēng)區(qū)的四川盆地南部長(zhǎng)江河谷，熱量豐富、雨量充沛、無(wú)霜期長(zhǎng)，冰雪少、風(fēng)小日照少、溫度大、云霧多，春早夏長(zhǎng)，秋短冬暖，四季分明，℃，無(wú)霜期347天。由于新政策（銀行利率提高）影響，增高消費(fèi)者置業(yè)門(mén)檻，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍抱觀望態(tài)度，在一段時(shí)間內(nèi)某房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)較低迷。區(qū)域特征：2006年14月份新入市項(xiàng)目，大部分新盤(pán)主要集中在渝北南岸，其中部分是老盤(pán)的新項(xiàng)目：比如融僑半島的云滿(mǎn)庭C區(qū)朗云軒，金科分析：雖然近2年土地的供應(yīng)量總體來(lái)看走下劃路，但因政策的影響，在近幾年囤積下不少未開(kāi)發(fā)土地，大量的施工面積將對(duì)某未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成較大影響?！娟P(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知】5月31日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了“關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知”。目前某現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅等級(jí)稅額標(biāo)準(zhǔn)為1999年制定，該標(biāo)準(zhǔn)將土地劃分為12個(gè)等級(jí)，最高等級(jí)土地每平方米的年稅額為7元。 2) 土地政策【2006年國(guó)土資源管理工作要點(diǎn)】國(guó)土資源部公布了2006年國(guó)土資源管理工作要點(diǎn)，今年將進(jìn)一步鞏固土地市場(chǎng)治理整頓成果，做好開(kāi)發(fā)區(qū)土地定界和公示，嚴(yán)格開(kāi)發(fā)區(qū)擴(kuò)區(qū)、改變區(qū)位和升級(jí)的審批標(biāo)準(zhǔn)，防止盲目新建和擴(kuò)大開(kāi)發(fā)區(qū)，加強(qiáng)對(duì)工業(yè)集中區(qū)的用地管理。自然”和諧發(fā)展，得到與會(huì)城市的高度認(rèn)同。強(qiáng)化安全生產(chǎn)監(jiān)管，安裝公路防撞護(hù)欄2000公里，基本建立了水上交通、長(zhǎng)途客運(yùn)GPS監(jiān)控系統(tǒng)和煤礦瓦斯GPRS監(jiān)控系統(tǒng)。兒童免疫規(guī)劃“四苗”%，%。務(wù)實(shí)推進(jìn)渝港“9+1”、渝澳“8+1”經(jīng)貿(mào)合作。建成一批污水處理廠和垃圾處理場(chǎng)，庫(kù)區(qū)水質(zhì)穩(wěn)定。一批新興商圈、商業(yè)步行街、濱江餐飲休閑區(qū)成為城市亮麗的風(fēng)景，一批危舊房得到改造，燈飾工程和綠化美化工程使某更加絢麗多彩。金融機(jī)構(gòu)人民幣年末存貸款余額均比“九五”期末增加1倍多。1) 宏觀市場(chǎng)前景樂(lè)觀，項(xiàng)目用地所在的南岸彈子石規(guī)劃中的CBD。目前，某市已完成了主城120棟爛尾樓的處理，與其他城市相比，某市爛尾樓的處理做得更好。 開(kāi)發(fā)公司某市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 研究工作依據(jù)A. 國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)土資源部、某市人民政府、市規(guī)劃國(guó)土局頒發(fā)的有關(guān)法規(guī)和政策；B. 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，中華人民共和國(guó)建設(shè)部發(fā)布，2000年10月第1版；C. 某市城市總體規(guī)劃（2004年—2020年）D. 《某市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》E. 南岸區(qū)政府提供項(xiàng)目基礎(chǔ)資料F. 其它各種來(lái)源（市場(chǎng)供需、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)等方面）的相關(guān)資料G. 某市2005年統(tǒng)計(jì)年鑒(某市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站)H. 某市房地產(chǎn)信用網(wǎng)()I. 報(bào)告編制單位掌握的有關(guān)資料和實(shí)地勘察、調(diào)查的有關(guān)資料。2004年和2005年，某市主城區(qū)商品房均價(jià)分別為2385元/平方米和2587元/平方米，%%，%%，%%。玉皇冠”工程的投資估算結(jié)果如下表：“某綜上所述，“某渝懷鐵路、達(dá)萬(wàn)鐵路、遂渝鐵路、軌道交通二號(hào)線、江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建、萬(wàn)州五橋機(jī)場(chǎng)、寸灘集裝箱碼頭一期等一批重大交通工程建成投入使用。E. 順利完成分期移民任務(wù)。組建土地儲(chǔ)備中心，培育壯大八大建設(shè)性投資集團(tuán)，搭建起基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資平臺(tái)。大學(xué)城建設(shè)初具規(guī)模。農(nóng)村6300戶(hù)高山移民和所有巖洞窩棚戶(hù)住進(jìn)了政府資助的新房。更加注重履行社會(huì)管理和公共服務(wù)職能，建立健全突發(fā)公共事件應(yīng)急處理機(jī)制。改成雙周供后，每次還1518元，由于還款頻率加快，本金減少速度加快，時(shí)間縮短近1/6，還款總額為977774元，少了115186元，%。該報(bào)告表示，“十一五”期間我國(guó)將堅(jiān)持最嚴(yán)格的土地管理和耕地保護(hù)制度，使耕地減少過(guò)多的狀況得到有效控制，而新增建設(shè)用地總量，特別是占用耕地的數(shù)量得到嚴(yán)格控制。根據(jù)通知規(guī)定，今后新辦房地產(chǎn)企業(yè)將不得再享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)，以銷(xiāo)售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括代理銷(xiāo)售）為主的新辦企業(yè)，也不得再享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠?？偨Y(jié)：06年不斷正式實(shí)施新規(guī)，其目的主要體現(xiàn)在幾個(gè)方面：a) 抑制房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。至2004年以來(lái)，國(guó)家宏觀政策的調(diào)控和市場(chǎng)的發(fā)展，使的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)難度加大，開(kāi)發(fā)商為保證最大化利潤(rùn)；某土地特點(diǎn)等各方面因素，使得住宅市場(chǎng)仍會(huì)以高層住宅為主。隨著收入的提高，約40%左右的購(gòu)房者可承受20002499元的住宅單價(jià)。，%，%。 植物品種達(dá)1632種，經(jīng)濟(jì)作物和觀賞花卉資源占突出優(yōu)勢(shì)，馬尾松林、黑松林、竹林、香樟林、灌木草林、草坡等構(gòu)成南山綠化植被的主體；216。 南坪南路、南坪東路、南坪西路、南坪北路：以南坪轉(zhuǎn)盤(pán)為中心的四條主干道；216。在校學(xué)生中學(xué)為27903人，小學(xué)為30214人；幼兒園113所，入園兒童9922人，學(xué)齡兒童入學(xué)率達(dá)100%。 隨著某中央商務(wù)區(qū)(CBD)規(guī)劃的確定和南岸濱江地帶蓬勃發(fā)展，以及茶園新區(qū)啟動(dòng)，使得CBD組成部分的彈子石片區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)迅速提升。其中，%；，%；，%；，%，各類(lèi)型建筑空置面積均有較大幅度下降，有利于南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金流動(dòng)。 國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)給整個(gè)南岸區(qū)帶來(lái)了新的活力和動(dòng)力。 公路交通：2001年通車(chē)的南濱路快速干道，以及南濱路3期快速干道工程的開(kāi)工，配合2003年底外環(huán)線的通車(chē)，將陽(yáng)光100國(guó)際新城與8小時(shí)某連為一體。立體交通，通江達(dá)海。從上可以看出多數(shù)樓盤(pán)為涵蓋至少兩種建筑類(lèi)型的物業(yè)，反映出開(kāi)發(fā)商在物業(yè)定位時(shí)大多希望兼顧到更多的消費(fèi)需求；產(chǎn)品類(lèi)型一般為小高層與高層的混合，或花園洋房與別墅的混合。、地勢(shì)1)高程分析規(guī)劃用地內(nèi)自然地形復(fù)雜，海拔高程在254至264米之間，高差較大，可能導(dǎo)致今后的土石方工程較大。99年某被列為世界三大酸雨區(qū)之一。u CBD規(guī)劃逐步實(shí)施。，為購(gòu)房者營(yíng)造具有豐富功能和相當(dāng)規(guī)模的純居住地。序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)準(zhǔn)備期建 設(shè) 期第16月第712月第1318月第1924月一、項(xiàng)目總投資1119724632828113122402510自有資金400024631537銀行貸款20001291709營(yíng)銷(xiāo)資金再投入5197042222402510　　　　　二、項(xiàng)目總支出土地費(fèi)用24632463房屋建設(shè)費(fèi)用6279182452617552174稅費(fèi)1675964300300111營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用24040858530辦公費(fèi)20050505050貸款利息240120120不可估計(jì)費(fèi)10025252525備注貸款利率按人民銀行規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，13年的貸款利率6%的年息計(jì)取某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)對(duì)于“某根據(jù)測(cè)算，“某D. 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)成立面造型新穎美觀的標(biāo)志性建筑城市符號(hào)，為南岸區(qū)城市建設(shè)盡力。威脅分析（T）u 2005年以來(lái)頻繁的政策出臺(tái)，宏觀趨向復(fù)雜，政策把控難度提高。玉皇冠位于某“金三角”CBD南區(qū)；緊鄰南濱路 u 地勢(shì)優(yōu)勢(shì)本地塊北瞰滾滾而來(lái)的長(zhǎng)江，東依某著名的南山風(fēng)景區(qū)，與某著名的渝中半島遙遙相望，在一定程度上形成與渝中半島和江北城對(duì)景