【正文】 項措施的執(zhí)行，將擴大城鎮(zhèn)土地使用稅的收入。在管理信息網(wǎng)的樓盤表里將及時恢復可售標志。去年伊始，江北、渝北、北部新區(qū)的有效聯(lián)動，為該范圍各區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了新機遇。同時，新開樓盤中，絕大多數(shù)都有打折、免契稅、免雜費、免五通配套費、買房送出國游等優(yōu)惠。范圍南岸區(qū)位于東徑106186。 鐵礦：（主要為赤鐵與褐鐵礦）分布于涼風埡、蓮花背、雞公嘴；216。南岸區(qū)南坪距火車站僅3公里，距航運朝天門碼頭5公里，距空港某江北機場28公里。其它： 216。 菜園壩大橋在建中，建成后可供汽車、輕軌同時通過；216。施工面積、竣工面積的持續(xù)增長，保證了南岸區(qū)房地產(chǎn)市場商品房的充足供應，在一定程度上有利于抑制房價的過分上漲。216。輕軌環(huán)線 水上巴士 兩江江底隧道 橋梁交通彈子石CBD在未來5－10年時間將投巨資把該區(qū)域打造成為集商貿(mào)、金融、中介機構、國際酒店、高尚居住為一體的中央商務區(qū)，商務功能配套設施完善，產(chǎn)業(yè)布局合理，休閑娛樂豐富。評述目前南岸區(qū)主要樓盤小區(qū)型物業(yè)超過九成的比例；這說明南岸區(qū)目前所供開發(fā)的土地還比較多，且在本區(qū)居住的多為本地及來自渝中的將該區(qū)住宅作為第一居所的家庭，此類置業(yè)者更看中舒適的環(huán)境和項目自身的配套。 2006年南岸區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)形勢展望2006年，南岸區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)應進一步加大自有資金的籌集，減少銀行及非銀行金融機構的貸款，以降低企業(yè)自身的金融風險。根據(jù)國家地震局、建設部頒布的《中國地震烈度區(qū)劃圖（1990）》某地震烈度為6度，即50年期限內(nèi)，一般場地條件下可能遭遇超越概率為10%的烈度值。u 商業(yè)以及生活配套設施偏弱。彈子石某市中央商務區(qū)的一部分，地理位地理位置優(yōu)越，現(xiàn)階段交通不便捷，配套設施不完善，生活條件較差。2) 2006年11月向申請商業(yè)銀行固定資產(chǎn)開發(fā)專項貸款2000萬元，2007年1月初可獲得銀行貸款。玉皇冠”工程計劃于2007年1月初開工，2008年底全面竣工，2007年5月開始預售，預計2008年3月可預售75%，2008年4——7月可銷售95%，2008年下半年為尾盤銷售。玉皇冠200720081234567891011121234567891011121基礎施工22層以上結構施工3出屋面砼工程4砌筑工程5室外內(nèi)抹灰工程6室內(nèi)涂飾工程7公共部分裝飾8外墻抹灰9外架拆除10外墻涂料11門窗工程12屋面工程13消防、燃氣工程14室外工程15環(huán)境綠化工程16竣工收尾及清理17內(nèi)部驗收18竣工驗收六、投資估算與資金籌措根據(jù)甲方提供的相關數(shù)據(jù)，“某立面設計采用現(xiàn)代手法，利用大玻璃窗，圓弧造型及構架等，使建筑外形充滿著時代氣息。u 開發(fā)商實力強大國。根據(jù)有關歷史地震記載和近期觀測資料表明：某地區(qū)1988年以前曾發(fā)生過多次地震，震級都很小。房型目前南岸區(qū)樓盤的戶型主要集中在二房、三房，又以二房的供應量最大，僅湊型小三房的供應其次，再者就是一房；物管公司南岸區(qū)超過六成的樓盤選擇自行進行物業(yè)管理，聘請其它專業(yè)物管公司管理的比例有所上升，這與目前某全市的情況基本一致。此外，龍湖在南岸的首筆力作觀山水，美心集團跨行業(yè)的第一次嘗試就預備在經(jīng)開區(qū)打造高檔別墅等等。紫光學苑是彈子石片區(qū)內(nèi)少有的大型生活社區(qū)，為中青年家庭量身打造，生活品質，由此開啟。1) 陽光100國際新城物業(yè)類別: 普通住宅面對版塊之間競爭、同外區(qū)的競爭（如北部新區(qū)、九龍坡區(qū)等）、產(chǎn)品自身同質化競爭的日益激烈，南岸區(qū)要想繼續(xù)保持在某樓市中的地位并得以發(fā)展，產(chǎn)品創(chuàng)新顯得尤為重要。%；，%；，%。 加大土地供應量，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，吸引人流，增加人氣。 鵝公巖大橋：連接南岸區(qū)和九龍坡區(qū)，已于2000年底通車；216。次年，郭家沱由江北縣劃入第六區(qū)，增建為鄉(xiāng)；1952年10月，兩區(qū)合并為重慶市第五區(qū)，并由巴縣劃入文峰鄉(xiāng)；1955年10月，第五區(qū)更名為重慶市南岸區(qū)；1995年3月，重慶市區(qū)劃調(diào)整，郭家沱街道和峽口鎮(zhèn)的郭家沱村劃歸江北區(qū)，巴縣的長生橋、迎龍、廣陽三鎮(zhèn)及九龍坡區(qū)花溪鎮(zhèn)的二塘村劃入南岸區(qū)；2001年，南岸區(qū)轄9個鎮(zhèn)（南坪、南山、峽口、涂山、雞冠石、黃桷椏、長生橋、迎龍、廣陽），7個街道（南坪、龍門浩、海棠溪、彈子石、大佛段、銅元局、花園路）和71個行政村。氣候南岸區(qū)地處在熱帶季風區(qū)的四川盆地南部長江河谷，熱量豐富、雨量充沛、無霜期長，冰雪少、風小日照少、溫度大、云霧多，春早夏長，秋短冬暖，四季分明，℃，無霜期347天。由于新政策（銀行利率提高）影響，增高消費者置業(yè)門檻，對房地產(chǎn)市場普遍抱觀望態(tài)度，在一段時間內(nèi)某房地產(chǎn)市場消費較低迷。區(qū)域特征：2006年14月份新入市項目，大部分新盤主要集中在渝北南岸，其中部分是老盤的新項目：比如融僑半島的云滿庭C區(qū)朗云軒，金科分析：雖然近2年土地的供應量總體來看走下劃路，但因政策的影響，在近幾年囤積下不少未開發(fā)土地，大量的施工面積將對某未來房地產(chǎn)市場形成較大影響?！娟P于加強住房營業(yè)稅征收管理有關問題的通知】5月31日，國家稅務總局發(fā)布了“關于加強住房營業(yè)稅征收管理有關問題的通知”。目前某現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅等級稅額標準為1999年制定，該標準將土地劃分為12個等級，最高等級土地每平方米的年稅額為7元。 2) 土地政策【2006年國土資源管理工作要點】國土資源部公布了2006年國土資源管理工作要點，今年將進一步鞏固土地市場治理整頓成果，做好開發(fā)區(qū)土地定界和公示，嚴格開發(fā)區(qū)擴區(qū)、改變區(qū)位和升級的審批標準，防止盲目新建和擴大開發(fā)區(qū)，加強對工業(yè)集中區(qū)的用地管理。自然”和諧發(fā)展，得到與會城市的高度認同。強化安全生產(chǎn)監(jiān)管，安裝公路防撞護欄2000公里，基本建立了水上交通、長途客運GPS監(jiān)控系統(tǒng)和煤礦瓦斯GPRS監(jiān)控系統(tǒng)。兒童免疫規(guī)劃“四苗”%，%。務實推進渝港“9+1”、渝澳“8+1”經(jīng)貿(mào)合作。建成一批污水處理廠和垃圾處理場，庫區(qū)水質穩(wěn)定。一批新興商圈、商業(yè)步行街、濱江餐飲休閑區(qū)成為城市亮麗的風景，一批危舊房得到改造，燈飾工程和綠化美化工程使某更加絢麗多彩。金融機構人民幣年末存貸款余額均比“九五”期末增加1倍多。1) 宏觀市場前景樂觀，項目用地所在的南岸彈子石規(guī)劃中的CBD。目前，某市已完成了主城120棟爛尾樓的處理，與其他城市相比，某市爛尾樓的處理做得更好。 開發(fā)公司某市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 研究工作依據(jù)A. 國務院、建設部、國土資源部、某市人民政府、市規(guī)劃國土局頒發(fā)的有關法規(guī)和政策；B. 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》，中華人民共和國建設部發(fā)布，2000年10月第1版；C. 某市城市總體規(guī)劃（2004年—2020年）D. 《某市城市規(guī)劃管理條例》E. 南岸區(qū)政府提供項目基礎資料F. 其它各種來源（市場供需、技術、經(jīng)濟、統(tǒng)計等方面）的相關資料G. 某市2005年統(tǒng)計年鑒(某市統(tǒng)計局網(wǎng)站)H. 某市房地產(chǎn)信用網(wǎng)()I. 報告編制單位掌握的有關資料和實地勘察、調(diào)查的有關資料。2004年和2005年，某市主城區(qū)商品房均價分別為2385元/平方米和2587元/平方米，%%，%%，%%。玉皇冠”工程的投資估算結果如下表：“某綜上所述，“某渝懷鐵路、達萬鐵路、遂渝鐵路、軌道交通二號線、江北國際機場擴建、萬州五橋機場、寸灘集裝箱碼頭一期等一批重大交通工程建成投入使用。E. 順利完成分期移民任務。組建土地儲備中心，培育壯大八大建設性投資集團，搭建起基礎設施建設投融資平臺。大學城建設初具規(guī)模。農(nóng)村6300戶高山移民和所有巖洞窩棚戶住進了政府資助的新房。更加注重履行社會管理和公共服務職能，建立健全突發(fā)公共事件應急處理機制。改成雙周供后，每次還1518元，由于還款頻率加快，本金減少速度加快，時間縮短近1/6，還款總額為977774元，少了115186元，%。該報告表示，“十一五”期間我國將堅持最嚴格的土地管理和耕地保護制度，使耕地減少過多的狀況得到有效控制，而新增建設用地總量，特別是占用耕地的數(shù)量得到嚴格控制。根據(jù)通知規(guī)定，今后新辦房地產(chǎn)企業(yè)將不得再享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，同時，以銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品（包括代理銷售）為主的新辦企業(yè)，也不得再享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。總結：06年不斷正式實施新規(guī)，其目的主要體現(xiàn)在幾個方面：a) 抑制房地產(chǎn)價格增長過快，調(diào)整供應結構。至2004年以來，國家宏觀政策的調(diào)控和市場的發(fā)展，使的房地產(chǎn)開發(fā)難度加大，開發(fā)商為保證最大化利潤；某土地特點等各方面因素，使得住宅市場仍會以高層住宅為主。隨著收入的提高，約40%左右的購房者可承受20002499元的住宅單價。，%，%。 植物品種達1632種，經(jīng)濟作物和觀賞花卉資源占突出優(yōu)勢，馬尾松林、黑松林、竹林、香樟林、灌木草林、草坡等構成南山綠化植被的主體；216。 南坪南路、南坪東路、南坪西路、南坪北路：以南坪轉盤為中心的四條主干道；216。在校學生中學為27903人，小學為30214人；幼兒園113所，入園兒童9922人，學齡兒童入學率達100%。 隨著某中央商務區(qū)(CBD)規(guī)劃的確定和南岸濱江地帶蓬勃發(fā)展，以及茶園新區(qū)啟動，使得CBD組成部分的彈子石片區(qū)區(qū)位優(yōu)勢迅速提升。其中，%；，%；，%；，%，各類型建筑空置面積均有較大幅度下降，有利于南岸區(qū)房地產(chǎn)市場的資金流動。 國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的建設給整個南岸區(qū)帶來了新的活力和動力。 公路交通：2001年通車的南濱路快速干道，以及南濱路3期快速干道工程的開工，配合2003年底外環(huán)線的通車，將陽光100國際新城與8小時某連為一體。立體交通，通江達海。從上可以看出多數(shù)樓盤為涵蓋至少兩種建筑類型的物業(yè)，反映出開發(fā)商在物業(yè)定位時大多希望兼顧到更多的消費需求；產(chǎn)品類型一般為小高層與高層的混合，或花園洋房與別墅的混合。、地勢1)高程分析規(guī)劃用地內(nèi)自然地形復雜，海拔高程在254至264米之間，高差較大，可能導致今后的土石方工程較大。99年某被列為世界三大酸雨區(qū)之一。u CBD規(guī)劃逐步實施。，為購房者營造具有豐富功能和相當規(guī)模的純居住地。序號項 目合 計準備期建 設 期第16月第712月第1318月第1924月一、項目總投資1119724632828113122402510自有資金400024631537銀行貸款20001291709營銷資金再投入5197042222402510　　　　　二、項目總支出土地費用24632463房屋建設費用6279182452617552174稅費1675964300300111營銷費用24040858530辦公費20050505050貸款利息240120120不可估計費10025252525備注貸款利率按人民銀行規(guī)定標準執(zhí)行，13年的貸款利率6%的年息計取某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)對于“某根據(jù)測算，“某D. 項目規(guī)劃建設成立面造型新穎美觀的標志性建筑城市符號，為南岸區(qū)城市建設盡力。威脅分析（T）u 2005年以來頻繁的政策出臺，宏觀趨向復雜，政策把控難度提高。玉皇冠位于某“金三角”CBD南區(qū)；緊鄰南濱路 u 地勢優(yōu)勢本地塊北瞰滾滾而來的長江，東依某著名的南山風景區(qū)，與某著名的渝中半島遙遙相望，在一定程度上形成與渝中半島和江北城對景