【正文】 玉皇冠”工程計(jì)劃于2007年1月初開(kāi)工，2008年底全面竣工，2007年5月開(kāi)始預(yù)售，預(yù)計(jì)2008年3月可預(yù)售75%，2008年4——7月可銷售95%，2008年下半年為尾盤銷售。玉皇冠”，凈收入約3743萬(wàn)元，貸款還本付息表 （單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目名稱單位：萬(wàn)元建設(shè)期（24個(gè)月）2007年2008年貸款金額2000應(yīng)計(jì)利息120120期末還本付息1202120期末貸款余額20000說(shuō)明： 貸款利率按人民銀行規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，13年的貸款利率6%的年息計(jì)取。玉皇冠”項(xiàng)目，除向銀行貸款2000萬(wàn)以外，其余資金全為自有資金投入共計(jì)4000萬(wàn)（含土地費(fèi)用2463萬(wàn)元）實(shí)際起動(dòng)資金約2000萬(wàn)元，余下的5197萬(wàn)工程款在前期銷售中獲得。2) 2006年11月向申請(qǐng)商業(yè)銀行固定資產(chǎn)開(kāi)發(fā)專項(xiàng)貸款2000萬(wàn)元，2007年1月初可獲得銀行貸款。玉皇冠200720081234567891011121234567891011121基礎(chǔ)施工22層以上結(jié)構(gòu)施工3出屋面砼工程4砌筑工程5室外內(nèi)抹灰工程6室內(nèi)涂飾工程7公共部分裝飾8外墻抹灰9外架拆除10外墻涂料11門窗工程12屋面工程13消防、燃?xì)夤こ?4室外工程15環(huán)境綠化工程16竣工收尾及清理17內(nèi)部驗(yàn)收18竣工驗(yàn)收六、投資估算與資金籌措根據(jù)甲方提供的相關(guān)數(shù)據(jù)，“某同時(shí)，節(jié)省建筑投資，將實(shí)用、安全、經(jīng)濟(jì)、美觀的設(shè)計(jì)原則有機(jī)的結(jié)合起來(lái)。，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)完全滿足某市國(guó)土規(guī)劃局南岸區(qū)分局提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的限制性要求，并符合國(guó)家及某市相關(guān)商業(yè)、居住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、消防等法規(guī)、法令、規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)。彈子石某市中央商務(wù)區(qū)的一部分，地理位地理位置優(yōu)越，現(xiàn)階段交通不便捷，配套設(shè)施不完善，生活條件較差。立面設(shè)計(jì)采用現(xiàn)代手法，利用大玻璃窗，圓弧造型及構(gòu)架等，使建筑外形充滿著時(shí)代氣息。四、市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估“某u 南岸區(qū)交通條件日益完善。u 商業(yè)以及生活配套設(shè)施偏弱。u 開(kāi)發(fā)商實(shí)力強(qiáng)大國(guó)。u 江景優(yōu)勢(shì)俯瞰兩江交匯，傲視渝中及江北城。本項(xiàng)目地塊所處區(qū)域空氣污染指數(shù)一般在110左右，屬輕度污染。根據(jù)國(guó)家地震局、建設(shè)部頒布的《中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖（1990）》某地震烈度為6度，即50年期限內(nèi)，一般場(chǎng)地條件下可能遭遇超越概率為10%的烈度值。根據(jù)有關(guān)歷史地震記載和近期觀測(cè)資料表明：某地區(qū)1988年以前曾發(fā)生過(guò)多次地震，震級(jí)都很小。本地塊北瞰滾滾而來(lái)的長(zhǎng)江，東依某著名的南山風(fēng)景區(qū)，與某著名的渝中半島遙遙相望，在一定程度上形成與渝中半島和江北城對(duì)景，地理位置優(yōu)越而顯赫。三、項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)現(xiàn)階段項(xiàng)目所在地交通不便，但項(xiàng)目折遷后建后緊鄰規(guī)劃中的城市干道，屆時(shí)交通將十分便捷。 2006年南岸區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形勢(shì)展望2006年，南岸區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步加大自有資金的籌集，減少銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)的貸款，以降低企業(yè)自身的金融風(fēng)險(xiǎn)。房型目前南岸區(qū)樓盤的戶型主要集中在二房、三房，又以二房的供應(yīng)量最大，僅湊型小三房的供應(yīng)其次，再者就是一房；物管公司南岸區(qū)超過(guò)六成的樓盤選擇自行進(jìn)行物業(yè)管理，聘請(qǐng)其它專業(yè)物管公司管理的比例有所上升，這與目前某全市的情況基本一致。樓盤規(guī)模（注：以樓盤的總建筑面積（含在建和規(guī)劃面積）作為衡量標(biāo)準(zhǔn)）南岸區(qū)樓盤的總建筑面積主要集中在20萬(wàn)平方米以下，因大多數(shù)物業(yè)都是分期開(kāi)發(fā)，每一期的開(kāi)發(fā)量就有限，有利于開(kāi)放商資金的周轉(zhuǎn)并能夠減少風(fēng)險(xiǎn)。陽(yáng)光美地為該區(qū)在售的唯一純花園洋房物業(yè)，長(zhǎng)青湖為唯一的純別墅物業(yè)；單體樓全部為高層物業(yè)。評(píng)述目前南岸區(qū)主要樓盤小區(qū)型物業(yè)超過(guò)九成的比例；這說(shuō)明南岸區(qū)目前所供開(kāi)發(fā)的土地還比較多，且在本區(qū)居住的多為本地及來(lái)自渝中的將該區(qū)住宅作為第一居所的家庭，此類置業(yè)者更看中舒適的環(huán)境和項(xiàng)目自身的配套。此外，龍湖在南岸的首筆力作觀山水，美心集團(tuán)跨行業(yè)的第一次嘗試就預(yù)備在經(jīng)開(kāi)區(qū)打造高檔別墅等等。自面市以來(lái)，屢獲“最具投資潛力樓盤”、“2005年最值得期待的樓盤”、“住宅性能認(rèn)定評(píng)審A級(jí)”等殊榮。倚欄憑窗，觀山眺江，呼吸著南山上原始森林的富氧清新空氣，坐擁CBD的流金繁華。彈子石CBD在未來(lái)5－10年時(shí)間將投巨資把該區(qū)域打造成為集商貿(mào)、金融、中介機(jī)構(gòu)、國(guó)際酒店、高尚居住為一體的中央商務(wù)區(qū)，商務(wù)功能配套設(shè)施完善，產(chǎn)業(yè)布局合理，休閑娛樂(lè)豐富。紫光學(xué)苑是彈子石片區(qū)內(nèi)少有的大型生活社區(qū)，為中青年家庭量身打造，生活品質(zhì)，由此開(kāi)啟。毗鄰彈子石中心廣場(chǎng)與車站，生活市政配套設(shè)施齊全，對(duì)外交通便捷。 江面交通：改造過(guò)江輪渡，建立水上巴士，打通兩江三岸最為快捷的水上通道。輕軌環(huán)線 水上巴士 兩江江底隧道 橋梁交通1) 陽(yáng)光100國(guó)際新城物業(yè)類別: 普通住宅216。 南岸區(qū)內(nèi)生活配套較為完善，有濃厚的居家氛圍；216。216。面對(duì)版塊之間競(jìng)爭(zhēng)、同外區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)（如北部新區(qū)、九龍坡區(qū)等）、產(chǎn)品自身同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，南岸區(qū)要想繼續(xù)保持在某樓市中的地位并得以發(fā)展，產(chǎn)品創(chuàng)新顯得尤為重要。3) 空置面積仍需進(jìn)一步控制2005年，%，但空置面積總量仍然較大，%，居全市第二位，僅次于渝中區(qū)。；，；，5. 商品房空置面積有所下降2005年底。施工面積、竣工面積的持續(xù)增長(zhǎng)，保證了南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房的充足供應(yīng)，在一定程度上有利于抑制房?jī)r(jià)的過(guò)分上漲。%；，%；，%。一、2005年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)行呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅逐步回升2005年1季度，南岸區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的持續(xù)影響，投資增幅進(jìn)一步回落。彈子石規(guī)劃為某中央商務(wù)區(qū)：南岸區(qū)彈子石CBD定位是一個(gè)集休閑、文化、綠色于一體的中央商務(wù)區(qū)。 菜園壩大橋在建中，建成后可供汽車、輕軌同時(shí)通過(guò)；216。 加大土地供應(yīng)量，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，吸引人流，增加人氣。主要措施有：216。全面實(shí)施“雙高”普九，基本實(shí)現(xiàn)普及高中教育，高等教育毛入學(xué)率提高到54%。其它： 216。 鵝公巖大橋：連接南岸區(qū)和九龍坡區(qū)，已于2000年底通車；216。 南城大道；南岸區(qū)路狀最好的主干道之一，并且形成了特色飲食一條街216。區(qū)主干道：216。南岸區(qū)南坪距火車站僅3公里，距航運(yùn)朝天門碼頭5公里，距空港某江北機(jī)場(chǎng)28公里。次年，郭家沱由江北縣劃入第六區(qū)，增建為鄉(xiāng)；1952年10月，兩區(qū)合并為重慶市第五區(qū)，并由巴縣劃入文峰鄉(xiāng)；1955年10月，第五區(qū)更名為重慶市南岸區(qū)；1995年3月，重慶市區(qū)劃調(diào)整，郭家沱街道和峽口鎮(zhèn)的郭家沱村劃歸江北區(qū)，巴縣的長(zhǎng)生橋、迎龍、廣陽(yáng)三鎮(zhèn)及九龍坡區(qū)花溪鎮(zhèn)的二塘村劃入南岸區(qū)；2001年，南岸區(qū)轄9個(gè)鎮(zhèn)（南坪、南山、峽口、涂山、雞冠石、黃桷椏、長(zhǎng)生橋、迎龍、廣陽(yáng)），7個(gè)街道（南坪、龍門浩、海棠溪、彈子石、大佛段、銅元局、花園路）和71個(gè)行政村。 地表水資源主要是江河溪流帶來(lái)的過(guò)境水，；216。2）動(dòng)植物216。 鐵礦：（主要為赤鐵與褐鐵礦）分布于涼風(fēng)埡、蓮花背、雞公嘴；216。氣候南岸區(qū)地處在熱帶季風(fēng)區(qū)的四川盆地南部長(zhǎng)江河谷，熱量豐富、雨量充沛、無(wú)霜期長(zhǎng)，冰雪少、風(fēng)小日照少、溫度大、云霧多，春早夏長(zhǎng)，秋短冬暖，四季分明，℃，無(wú)霜期347天。 低山：主要分布在南山、黃桷椏、廣陽(yáng)三個(gè)鎮(zhèn)，一般海拔在500米以上，最高峰為春天嶺，；216。37′2″之間，轄區(qū)西部、北部被長(zhǎng)江環(huán)繞，長(zhǎng)江自西向東流經(jīng)其三分之二的面積，與九龍坡區(qū)、渝中區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)隔江相望，東部、南部與巴南區(qū)接壤。范圍南岸區(qū)位于東徑106186。由于新政策（銀行利率提高）影響，增高消費(fèi)者置業(yè)門檻，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍抱觀望態(tài)度，在一段時(shí)間內(nèi)某房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)較低迷。70110平方米需求比重最高，是市場(chǎng)最能接受的戶型面積。30%左右的家庭月收入為25003499元/㎡，且月收入在4500元以上的家庭比重在上升。同時(shí)，新開(kāi)樓盤中，絕大多數(shù)都有打折、免契稅、免雜費(fèi)、免五通配套費(fèi)、買房送出國(guó)游等優(yōu)惠。區(qū)域特征：2006年14月份新入市項(xiàng)目，大部分新盤主要集中在渝北南岸，其中部分是老盤的新項(xiàng)目：比如融僑半島的云滿庭C區(qū)朗云軒，金科此外，春季房交會(huì)將在5月上旬舉行，春交會(huì)前開(kāi)盤能在有充分的展示時(shí)間，以期在房交會(huì)上取得更好的銷售業(yè)績(jī)。特征四：市場(chǎng)仍以高層住宅為住。去年伊始，江北、渝北、北部新區(qū)的有效聯(lián)動(dòng)，為該范圍各區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了新機(jī)遇。分析：雖然近2年土地的供應(yīng)量總體來(lái)看走下劃路，但因政策的影響，在近幾年囤積下不少未開(kāi)發(fā)土地，大量的施工面積將對(duì)某未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成較大影響。（數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)）—4月土地供應(yīng)情況據(jù)悉，我市主城今年一季度批準(zhǔn)總用地1625萬(wàn)平方米，其中，居住用地占410余萬(wàn)平方米。該舉措提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)水平，增加了開(kāi)發(fā)成本，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，則每個(gè)家庭和全社會(huì)節(jié)約了能源。在管理信息網(wǎng)的樓盤表里將及時(shí)恢復(fù)可售標(biāo)志?！娟P(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知】5月31日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了“關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知”。其中，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于20%，地級(jí)市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于15％，其他地區(qū)不得低于10％。目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)多采用設(shè)立項(xiàng)目公司的方式經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)一個(gè)樓盤或開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目就新辦一個(gè)公司，且盈利率較高。然而，作為參與土地收益分配、調(diào)節(jié)土地級(jí)差收入的土地使用稅卻未增加，該項(xiàng)措施的執(zhí)行，將擴(kuò)大城鎮(zhèn)土地使用稅的收入。目前某現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅等級(jí)稅額標(biāo)準(zhǔn)為1999年制定，該標(biāo)準(zhǔn)將土地劃分為12個(gè)等級(jí)，最高等級(jí)土地每平方米的年稅額為7元。點(diǎn)評(píng)：此份報(bào)告更進(jìn)一步說(shuō)明了國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的把控將進(jìn)一步嚴(yán)格，對(duì)目前房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，將經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大到適當(dāng)?shù)谋壤??！?006年將停止別墅類土地供應(yīng)】根據(jù)3月11日國(guó)土資源部的報(bào)告顯示，2006年我國(guó)將加大中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)，并停止別墅類用地的供應(yīng)?！举Y料來(lái)自新華網(wǎng)】點(diǎn)評(píng)：與去年的土地政策相比，今年并沒(méi)有太大的土地政策出臺(tái)。 2) 土地政策【2006年國(guó)土資源管理工作要點(diǎn)】國(guó)土資源部公布了2006年國(guó)土資源管理工作要點(diǎn)，今年將進(jìn)一步鞏固土地市場(chǎng)治理整頓成果，做好開(kāi)發(fā)區(qū)土地定界和公示，嚴(yán)格開(kāi)發(fā)區(qū)擴(kuò)區(qū)、改變區(qū)位和升級(jí)的審批標(biāo)準(zhǔn)，防止盲目新建和擴(kuò)大開(kāi)發(fā)區(qū)，加強(qiáng)對(duì)工業(yè)集中區(qū)的用地管理。但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，雙周供的業(yè)務(wù)必將會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)得到推廣，而且各大商業(yè)銀行在還款方式都會(huì)加大創(chuàng)新，為購(gòu)房者提供更優(yōu)惠的還款方式。以貸款50萬(wàn)、%的30年房貸為例，月供每月該還3036元，30年累計(jì)還1093960元。截至2005年12月25日20時(shí)，客戶貸款不存在欠款的，貸款利率按2006年1月1日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率下浮10%執(zhí)行；仍積欠本金和利息的，貸款利率按2006年1月1日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。自然”和諧發(fā)展，得到與會(huì)城市的高度認(rèn)同。初步統(tǒng)計(jì)，%，%；%，%，外貿(mào)出口增長(zhǎng)22%，%；城鎮(zhèn)新增就業(yè)20萬(wàn)人，；%；%，%。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府服務(wù)職能有所加強(qiáng)。各級(jí)政府認(rèn)真執(zhí)行人大及其常委會(huì)決議、決定，自覺(jué)接受人大、政協(xié)和社會(huì)監(jiān)督。強(qiáng)化安全生產(chǎn)監(jiān)管，安裝公路防撞護(hù)欄2000公里，基本建立了水上交通、長(zhǎng)途客運(yùn)GPS監(jiān)控系統(tǒng)和煤礦瓦斯GPRS監(jiān)控系統(tǒng)。建立了農(nóng)村特困醫(yī)療救助制度。城鎮(zhèn)廉租住房保障面逐年擴(kuò)大，3600多戶“雙困”家庭搬進(jìn)新居。I. 緊貼民心辦了一批實(shí)事。兒童免疫規(guī)劃“四苗”%，%。區(qū)縣文化體育設(shè)施建設(shè)有長(zhǎng)足進(jìn)展。五年累計(jì)完成中小學(xué)危房改造360萬(wàn)平方米。取得家蠶功能基因組研究、海扶超聲聚焦刀、手機(jī)