【正文】 率: 綠化率: 35%樓層狀況: 最高50層,臨江高層以10幢30層塔式建項(xiàng)目簡(jiǎn)介輕軌環(huán)線 水上巴士 兩江江底隧道 橋梁交通朝天門(mén)長(zhǎng)江大橋橋梁交通：陽(yáng)光100國(guó)際新城向北1公里，2006年前完工的朝天門(mén)長(zhǎng)江大橋連通南北兩區(qū)。 公路交通：2001年通車(chē)的南濱路快速干道，以及南濱路3期快速干道工程的開(kāi)工，配合2003年底外環(huán)線的通車(chē)，將陽(yáng)光100國(guó)際新城與8小時(shí)某連為一體。總建筑面積達(dá)15萬(wàn)方，建筑風(fēng)格現(xiàn)代典雅，由5棟高層排列式組成，樓宇間距合理，動(dòng)靜分區(qū)；25000平米的綠化景觀，綠意蔥蘢，曲徑通幽；游泳池等健康配套設(shè)施齊全，令生活品質(zhì)大為提升。3) 文韻江南物業(yè)類別:普通住宅建筑類別: 高層裝修狀況: 毛坯物業(yè)地址: 南岸區(qū)彈子石轉(zhuǎn)盤(pán)旁價(jià)格: 均價(jià):3380元/平方米物業(yè)管理費(fèi): 彈子石是居家、商務(wù)的必爭(zhēng)之地。立體交通，通江達(dá)海。建筑設(shè)計(jì):澳大利亞澳馳景觀設(shè)計(jì):美國(guó)AAM/天域園林交通：304專線、321路、320路、323路、385路、363路、373路、338路小區(qū)內(nèi)部配套:社區(qū)配置多樣的街區(qū)商業(yè)形態(tài)，規(guī)劃引入汽車(chē)美容、品牌餐飲、品牌服裝專賣(mài)店，及茶吧、咖啡廳、書(shū)吧等休閑型社區(qū)服務(wù)類商業(yè)。外地知名的開(kāi)發(fā)商有融僑、同景、陽(yáng)光100、中國(guó)武夷等，和記黃埔、中信也已在南岸區(qū)圈地、立項(xiàng)。小戶型、公寓、酒店式公寓、商住兩用等單體投資型物業(yè)在南岸區(qū)還比較少。從上可以看出多數(shù)樓盤(pán)為涵蓋至少兩種建筑類型的物業(yè)，反映出開(kāi)發(fā)商在物業(yè)定位時(shí)大多希望兼顧到更多的消費(fèi)需求；產(chǎn)品類型一般為小高層與高層的混合，或花園洋房與別墅的混合。1520萬(wàn)方的物業(yè)占1/4，說(shuō)明南岸區(qū)目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以中小型物業(yè)為主；不過(guò)開(kāi)發(fā)總建筑面積大于20萬(wàn)平方米的物業(yè)也有3個(gè)，開(kāi)發(fā)量占了一成的比例，從整個(gè)某房地產(chǎn)市場(chǎng)看，南岸區(qū)也將成為大體量樓盤(pán)分布較多的區(qū)域之一。反映出南岸區(qū)開(kāi)發(fā)商的物管理念已有所提高，普遍認(rèn)識(shí)到了好的物業(yè)管理對(duì)樓盤(pán)形象甚至對(duì)銷售的促進(jìn)作用。在政府引導(dǎo)、市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)下，有效控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲；進(jìn)一步優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，加大經(jīng)濟(jì)適用房及中低價(jià)位的普通住房的開(kāi)發(fā)；減少商品房空置面積，提高商品房實(shí)際利用率。、地勢(shì)1)高程分析規(guī)劃用地內(nèi)自然地形復(fù)雜，海拔高程在254至264米之間，高差較大，可能導(dǎo)致今后的土石方工程較大。三通本地塊屬于建成多年的老城區(qū)，未發(fā)現(xiàn)不良地質(zhì)問(wèn)題，屬于可建設(shè)用地。1998年以來(lái)某市渝北區(qū)、榮昌縣相繼發(fā)生過(guò)5級(jí)左右的地震，特別是在1989年11月20日距渝中區(qū)40公里的渝北區(qū)統(tǒng)井鎮(zhèn)（北緯2905139。又據(jù)某市建設(shè)委員會(huì)重建委[1993]223號(hào)文，建設(shè)部建抗[1993]275號(hào)文及城抗[1984]267號(hào)文的要求，對(duì)基本烈度為6度地區(qū)的省會(huì)和市區(qū)人口在百萬(wàn)以上的城市，位于市區(qū)的生命線工程及重要工程提高一度設(shè)防。99年某被列為世界三大酸雨區(qū)之一。u 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)“某劣勢(shì)分析（W）u 項(xiàng)目所在區(qū)域是南坪老城區(qū)，周邊居住條件繁雜。機(jī)遇分析（O）u 2005年后，主城區(qū)地段好生活方便的中型樓盤(pán)被市場(chǎng)普遍接受。u CBD規(guī)劃逐步實(shí)施。玉皇冠”項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地約10畝，居住戶數(shù)：約478戶，人口規(guī)模：約1530人，建筑規(guī)模：約60342㎡(含地下面積)建筑容積率和覆蓋率高，東依某著名的南山風(fēng)景區(qū)，與某著名的渝中半島遙遙相望，在一定程度上形成與渝中半島和江北城對(duì)景，為達(dá)到地標(biāo)性建和最大程度利用景觀，給規(guī)劃設(shè)計(jì)人員限制了很大發(fā)揮空間。兩個(gè)圓弧形似兩個(gè)紅燭，隱寓某雙重喜慶的含義，與渝中半島遙遙相對(duì)，加上本地塊本身的海拔高度，本建筑本身的標(biāo)志型現(xiàn)露無(wú)遺。我們通過(guò)大量的市場(chǎng)調(diào)查，結(jié)合“某，為購(gòu)房者營(yíng)造具有豐富功能和相當(dāng)規(guī)模的純居住地。五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排目前本項(xiàng)目已通過(guò)某市規(guī)劃局進(jìn)行立項(xiàng)，總體規(guī)劃方案已全部完成，相關(guān)工程計(jì)劃如下：2006年6月2006 年底，項(xiàng)目上所有建筑動(dòng)遷完畢；2007年1月—2008年底，項(xiàng)目主體竣工(工期為兩年)；2007年5月初—主體工程1/3，公開(kāi)發(fā)售；2007年5月—2008年7月，項(xiàng)目主要銷售期(15個(gè)月)；2008年8月— 項(xiàng)目后期尾盤(pán)銷售。玉皇冠”工程的投資估算結(jié)果如下：編號(hào)項(xiàng)目單位成本（元/㎡）總金額（萬(wàn)元）取費(fèi)依據(jù)備注一土地費(fèi)用土地征用　550　拆出交通局地塊中的教師樓土地出讓金2501125渝府〔2002〕79號(hào)6類地場(chǎng)地平整　67　　拆遷　721　　小計(jì)　2463　　二房屋建設(shè)費(fèi)用工程勘察　10估算　施工圖設(shè)計(jì)　90估算　工程監(jiān)理　25估算　土建工程　5100估算含６米內(nèi)的基礎(chǔ)外墻工程　　估算　消防系統(tǒng)　240估算包括：自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)噴淋、消防栓及環(huán)網(wǎng)電氣系統(tǒng)　235估算包括室內(nèi)配電設(shè)施線纜、一戶一表、發(fā)電機(jī)電力外線　30估算開(kāi)閉所表后管網(wǎng)及管溝　　　?。?00米以內(nèi)）給排水　110估算包括化糞池、污水處理、表后管網(wǎng)即一戶一表泵房　30　包括管網(wǎng)水箱　12　水位控制器　　不銹鋼水箱電梯　240　　通風(fēng)　60估算　綜合布線　35估算監(jiān)控系統(tǒng)　緊急報(bào)警燃?xì)庀到y(tǒng)　62估算供氣管超長(zhǎng)表后管網(wǎng)及一戶一表小計(jì)　6279　　三費(fèi)稅配套費(fèi)　700　　人防費(fèi)　90　根據(jù)渝府發(fā)〔2001〕41號(hào)文減半征收規(guī)劃管理費(fèi)　　　工程定額測(cè)定費(fèi)　‰根據(jù)渝府發(fā)〔2001〕41號(hào)文減半征收工程綜合服務(wù)費(fèi)　‰同上質(zhì)監(jiān)費(fèi)　‰同上印花稅　‰　營(yíng)業(yè)稅　％　土地增值稅　　銷售收入20‰1‰　小計(jì)　　　四辦公費(fèi)用　200估算　五銷售費(fèi)用　240銷售收入2％　六貸款利息240貸款2000萬(wàn)元：利率6％七不可估計(jì)費(fèi)用　100估算　合計(jì)11197備注開(kāi)發(fā)商提供原總投資計(jì)算10957未計(jì)入計(jì)劃貸款利息，本研究報(bào)告依據(jù)實(shí)際情況將其計(jì)算在內(nèi)項(xiàng)目總投資為11197萬(wàn)元。3) 其余不足部分5197萬(wàn)元，計(jì)劃通過(guò)項(xiàng)目營(yíng)銷資金來(lái)進(jìn)行籌措。序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)準(zhǔn)備期建 設(shè) 期第16月第712月第1318月第1924月一、項(xiàng)目總投資1119724632828113122402510自有資金400024631537銀行貸款20001291709營(yíng)銷資金再投入5197042222402510　　　　　二、項(xiàng)目總支出土地費(fèi)用24632463房屋建設(shè)費(fèi)用6279182452617552174稅費(fèi)1675964300300111營(yíng)銷費(fèi)用24040858530辦公費(fèi)20050505050貸款利息240120120不可估計(jì)費(fèi)10025252525備注貸款利率按人民銀行規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，13年的貸款利率6%的年息計(jì)取某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)對(duì)于“某七、銷售及經(jīng)營(yíng)收益測(cè)定“某項(xiàng)目銷售計(jì)劃及銷售收入測(cè)算表銷售時(shí)間2007年2008年合計(jì)5－11月11－3月4－7月8月及以后面積（㎡）金額?。ㄈf(wàn)元）住宅銷售計(jì)劃面積（㎡）20477 10238 8191 2048 百分比50%25%20%5%40953 13105 住宅收款計(jì)劃　　　　?。ㄈf(wàn)元）百分比銷售收入（萬(wàn)元）百分比銷售收入（萬(wàn)元）百分比銷售收入（萬(wàn)元）百分比銷售收入（萬(wàn)元）50%6553 25%3276 20%2621 5%655 還房面積（㎡）5000 　5000 875還房收款（萬(wàn)元）　875　車(chē)庫(kù)銷售計(jì)劃面積（㎡）　3600 2400 6000 960百分比　60%40%車(chē)庫(kù)收款計(jì)劃　?。ㄈf(wàn)元）　576384總體面積25477 10238 11791 4448 51953 　銷售回款7428 3276 3197 1039 　14940 回款比例%%%%　% 本項(xiàng)目建設(shè)總投資為11197萬(wàn)元，計(jì)劃自籌4000萬(wàn)元，占建設(shè)總投資的比例為 %；擬向銀行貸款2000萬(wàn)元，占建設(shè)總投資的比例為 %；預(yù)售房款投入5197萬(wàn)元，%。序號(hào)項(xiàng)目單位售價(jià) （元∕㎡）面積（㎡）總金額（萬(wàn)元）備注一F1－F33320040953該銷售價(jià)是2006年5月彈子石地區(qū)均價(jià)交通局還房17505000875二商業(yè)用房首層門(mén)面或商場(chǎng)　　　　F2商場(chǎng)　　　　F1商場(chǎng)　　　　小計(jì)　　　　三車(chē)位F1F380000元∕個(gè)120個(gè)960　　　　　出租四銷售合計(jì)　　14940出售車(chē)位　　　車(chē)位不售“某根據(jù)測(cè)算，“某某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的“某具體如下：1) 自有資金4000萬(wàn)元(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自有資金占總投資的35%以上)，作為項(xiàng)目的啟動(dòng)資金。玉皇冠”建設(shè)工程施工橫道序號(hào)任務(wù)名稱某D. 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)成立面造型新穎美觀的標(biāo)志性建筑城市符號(hào)，為南岸區(qū)城市建設(shè)盡力。玉皇冠”項(xiàng)目的建設(shè)功能目標(biāo)定位為具有居住、投資、商務(wù)等功能，為購(gòu)房者提供一個(gè)全身心放松的純居住社區(qū)。建筑結(jié)構(gòu)形式設(shè)計(jì)考慮功能的要求，設(shè)計(jì)為框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系，同時(shí)考慮不同的使用功能的要求，地下層設(shè)計(jì)為正?？蚣芙Y(jié)構(gòu)，地上住宅設(shè)計(jì)為薄壁框架結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層設(shè)計(jì)在一層架空層。戶型設(shè)計(jì)考慮當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)體系，主要設(shè)計(jì)為中小戶型，套內(nèi)面積在50平方米至100平方米之間，在頂層適當(dāng)設(shè)計(jì)少量的大戶型，以此達(dá)到戶型產(chǎn)品的多樣化，增加產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)性，減小投資風(fēng)險(xiǎn)。威脅分析（T）u 2005年以來(lái)頻繁的政策出臺(tái)，宏觀趨向復(fù)雜，政策把控難度提高。u 2005年主城放慢拆遷后，到最近政府大力加強(qiáng)了主城改造速度。u 交通不便捷。項(xiàng)目建筑單體設(shè)計(jì)采用了類似“雙塔”的設(shè)計(jì)手法和簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代風(fēng)格，線條流暢俊朗，,隱寓某雙喜慶的含義,再加上364米的標(biāo)高，氣勢(shì)恢弘，建筑本身的標(biāo)志性現(xiàn)露無(wú)遺。玉皇冠位于某“金三角”CBD南區(qū)；緊鄰南濱路 u 地勢(shì)優(yōu)勢(shì)本地塊北瞰滾滾而來(lái)的長(zhǎng)江，東依某著名的南山風(fēng)景區(qū)，與某著名的渝中半島遙遙相望，在一定程度上形成與渝中半島和江北城對(duì)景，海拔高程在254至264米之間。某作為中國(guó)第七大工業(yè)城市，空氣污染較為嚴(yán)重。）—，造成了一定的破壞，這是某地區(qū)有地震記載以來(lái)距市區(qū)最近、震級(jí)最強(qiáng)的破壞性地震。本項(xiàng)目為住宅小區(qū)，為了達(dá)到良好的居住環(huán)境，針對(duì)夏季炎熱的情況應(yīng)作重點(diǎn)考慮，通過(guò)植物的合理搭配，朝向及戶型的較好確定進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)。本地塊地處某市南坪區(qū)長(zhǎng)江南岸，地處南坪區(qū)的舊城區(qū)裕華街，在南坪總體規(guī)劃中屬于開(kāi)發(fā)改造的老區(qū)。展望2006年，南岸區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)進(jìn)一步適應(yīng)國(guó)家調(diào)控措施、洞察市場(chǎng)信息，及時(shí)把握有利時(shí)機(jī)，促使南岸區(qū)2006年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。如陽(yáng)光華庭請(qǐng)的錦繡山莊物管、海棠曉月請(qǐng)的金地物管、帝景名苑請(qǐng)的世邦魏理仕物管等。價(jià)格南岸區(qū)樓盤(pán)均價(jià)主要集中在30005000元/平方米之間，整體檔次以中檔、中高檔為主，這兩種類型的樓盤(pán)合計(jì)占了近八成的比例；從上圖中可經(jīng)看出25003500和35004500的物業(yè)所占比例最大，說(shuō)明這兩個(gè)價(jià)格段的物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是最為激烈的。從容積率指標(biāo)情況看亦說(shuō)明了這一問(wèn)題，目前區(qū)域物業(yè)主要以容積率在2以上的項(xiàng)目為主，其中容積率在3以上的比例超過(guò)1/3的份額，反映出中高層物業(yè)在本區(qū)域市場(chǎng)中所占的絕對(duì)比重。評(píng)述：南岸區(qū)樓盤(pán)中高層所占比例最多．其次為小高層，兩者合計(jì)占七成以上的比例；純高層的小區(qū)型物業(yè)有上海城、渝能都市經(jīng)典、泰正麗甸園、左岸陽(yáng)光、陽(yáng)光100、駿逸天下、駿逸江南、帝駿閣、春風(fēng)綠苑、東海長(zhǎng)洲、陽(yáng)光匯、浪高國(guó)際會(huì)展中心、文韻江南等項(xiàng)目；純小高層物業(yè)有回龍灣、美堤雅二期、祥和人家3個(gè)；其中中天物業(yè)類型（定義：多于2棟以上的樓盤(pán)為小區(qū)型物業(yè)，少于2棟（含2棟）為單體型物業(yè)）目前區(qū)域內(nèi)在售物業(yè)絕大部分為兩棟以上建筑組成的小區(qū)型項(xiàng)目，而主要位于中心區(qū)及干道旁的單體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)所占比重不大。本地較有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)主要有浦輝（海棠曉月）、天景（學(xué)府大道69號(hào)）、天龍（長(zhǎng)青湖）；隆鑫繼駿逸天下之后推出的駿逸江南獲得良好口碑；華宇集團(tuán)首個(gè)跨區(qū)域項(xiàng)目江南楓庭在南岸也取得不錯(cuò)成績(jī)。4) 東海長(zhǎng)洲物業(yè)類別：普通住宅建筑類別: 小高層(B區(qū))裝修狀況: 毛坯物業(yè)地址: 南岸區(qū)彈子石11中附近東海長(zhǎng)洲車(chē)站旁價(jià)格: 均價(jià):2980元/平方米