【正文】 缺少高端產(chǎn)品，我們所打造的產(chǎn)品填補(bǔ)了該空缺 二、 供給 與需求 分析： 市場(chǎng)概況 目前市場(chǎng)上較具規(guī)模的小區(qū)有六個(gè)： 文化花苑、華景新城、越中公寓、東城名苑、銀羚華苑、藍(lán)天花園 項(xiàng)目規(guī)模：小項(xiàng)目居多，僅華景新城 300 余畝 房型面積：以三房?jī)蓮d兩衛(wèi)為主力，面積基本在 100140 平方米 房型設(shè)計(jì)：大進(jìn)深，小面寬，戶型設(shè)計(jì)落后 建筑設(shè)計(jì) ：立面無風(fēng)格，材質(zhì)較差 價(jià)格水平：整體均價(jià) 13001400 元 /平方米 營(yíng)銷水平：推廣包裝較差，沒有整合營(yíng)銷概念，單個(gè)項(xiàng)目月均 10 套左右 .需求與供給 特點(diǎn) A—— 小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格沖擊專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng) 9 特點(diǎn) B—— 目前 “ 供大于求 ” ，主要存量為小產(chǎn)權(quán)房，消費(fèi)者可選擇樓盤多 特點(diǎn) C—— 一次性付款客戶，占到 80－ 90％，按揭付款，占 10－ 20％。 優(yōu)勢(shì)分析 ：是本縣面積最大，綠化率最高，配套設(shè)施較完備的大型小區(qū)（攝像頭，地下 水井等）一期已入住。 優(yōu)勢(shì)分析： 外立面 貼瓷磚， XX 縣獨(dú)此 一 家，是本案最大的亮點(diǎn)，外立面相比其他樓盤 搶眼許多。另外，鄰近文成中學(xué)，文化氣息濃厚， 前期在市場(chǎng)做過全面、立體的營(yíng)銷傳播，包括電視、戶外、廣播、派單、等等，是市場(chǎng) 唯一一家做專業(yè)營(yíng)銷的樓盤。 周 邊有餐飲業(yè)發(fā)達(dá)，并有其他文化設(shè)施，有春雨小學(xué)、中醫(yī)院分院、同仁大藥房等。項(xiàng)目綜合品質(zhì)一般。該項(xiàng)目雖然談不上規(guī)模與推廣方式的專業(yè)，但銷售人員 訓(xùn)練有素。 2. 市 場(chǎng)均價(jià)集中在 1300—— 1500 之間，相對(duì)同等經(jīng)濟(jì)環(huán)境的縣城來看，價(jià)格水平較低。 6. 需要有身份象征的高素質(zhì)住宅，滿足 XX 富有階層需求 產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后，中高檔樓盤產(chǎn)品線幾乎空缺，難以滿足 XX 富有階層 的需求，缺乏高品質(zhì)生活的空間?；始乙继?hào)位于 XX 大道的核心位置，為新老城區(qū)的結(jié)合點(diǎn)，東側(cè)洪河是唯一貫穿該縣的一條河流，該地段也是本縣政治經(jīng)濟(jì)中心，政府機(jī)關(guān)、金融、醫(yī)療、學(xué)校等多家機(jī)構(gòu)遍布周圍 。 XX 基礎(chǔ)設(shè)施完善火車站年客運(yùn)量 60 萬人次，年貨物吞吐量 50 萬噸?；究蛇_(dá)到開發(fā)程度，地面上無建筑物，樹林 覆蓋面積達(dá)到 95％，樹種為柏樹、桐樹、果樹等，有少量稀有樹種，樹齡約在 3－ 5 年。 （ 2）建筑主體造型采用新古典主義造型為原型，其外觀高貴、典雅營(yíng)造豐富的城市景觀，成為 XX 縣一道亮麗的風(fēng)景。每棟每單元設(shè)置可視對(duì)講系統(tǒng)保障業(yè)主的安全需求 。 項(xiàng)目劣勢(shì) 不臨主路←→不利項(xiàng)目形象展示 規(guī)模較小←→不利社區(qū)概念營(yíng)造 臨變壓器←→臨 近房源銷售困難 項(xiàng)目 威脅： （ 1） 、小產(chǎn)權(quán)房較多，價(jià)格沖擊正規(guī)項(xiàng)目。 （ 4） 、消費(fèi)者對(duì)西區(qū)的認(rèn)可程度如何？本地富裕居民 能否接受到新區(qū)生活，也是很大的風(fēng)險(xiǎn)。 （ 4） 、引進(jìn)專業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)公司，產(chǎn)品品質(zhì)值得預(yù)期。 22 市場(chǎng)定位： XX 未來城市中心標(biāo)志性精神建筑 階層建筑＋階層精神 形象定位： 新都市家徽級(jí)建筑 目標(biāo)客定位 ： 新 城 市 貴 族 Ａ XX 縣城的機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作人員 Ｂ外出務(wù)工返鄉(xiāng)置業(yè)客群 Ｃ小私營(yíng)業(yè)主 方案評(píng)估意見 （ 1） 、引領(lǐng) XX房地產(chǎn)發(fā)展方向 目前 XX的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于較低的發(fā)展水平，本案在產(chǎn)品規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建材標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等方面均力求完美，打造不落伍的住宅產(chǎn)品，為 XX人民貢獻(xiàn)真正科學(xué)化、健康化、人性化的居所。要發(fā)展就要有適應(yīng)發(fā)展的住宅項(xiàng)目，滿足新區(qū)市民的居住需求。 居住社區(qū)，是人與環(huán)境、市民與城市相紐結(jié)的節(jié)點(diǎn)。在經(jīng)濟(jì)進(jìn)入全面提速新階段的同時(shí)，人民生活水平日益提高，對(duì)居住的要求已不再滿足“居者有其屋”的單純層面。 3 建設(shè)目標(biāo)及開發(fā)意向 根據(jù)對(duì) XX 的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、城市發(fā)展各方面因素的分析，在二三級(jí)市場(chǎng)商住建設(shè)的大背景下，開發(fā)商以創(chuàng)造優(yōu)良的城市形態(tài)為根本，為二十一世紀(jì)的 XX 提供一個(gè)與城市發(fā)展互動(dòng)的時(shí)尚生態(tài)社區(qū)。組團(tuán)內(nèi) 25 庭園滲透了對(duì)中國(guó)傳統(tǒng)文化和心理的理解和感悟，讓每個(gè)有家園情結(jié)的人留下回憶。 3 漸進(jìn)的美感、別致的風(fēng)景 產(chǎn)品首先就從回家的路開始營(yíng)造居住的氣氛，通過園區(qū)外圍圍墻 社區(qū)入口門禁 組團(tuán)入口 單元門廳 入戶門，形成獨(dú)有的五重漸進(jìn)空間感，這將使得園區(qū)內(nèi)住戶的安全感及私密性得到最大的保障，營(yíng)造出安定美好的居家氛圍，回家的感覺更加溫馨。單元門廳從人性的角度去構(gòu)思和設(shè)計(jì)。 XX 大道相當(dāng)于北京 26 的長(zhǎng)安街，又臨近縣各機(jī)關(guān)。住宅布局注意尊重南北朝向，既保證良好的日照、通風(fēng)采光效果，又使住戶擁有良好的視覺關(guān)系。在設(shè)計(jì)中除考慮四個(gè)主立面外，同時(shí)關(guān)注屋頂，形成“第五立面”，采用簡(jiǎn)潔的集合造型來構(gòu)成豐富的屋頂形式。 （ 1） 堅(jiān)持主力房型概念，即適應(yīng)本次規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求和住宅市場(chǎng)發(fā)展需求，以三室二廳為單元式主力房。大小尺度的合理控制，細(xì)部功能設(shè)計(jì)使項(xiàng)目 的理性空間與感性空間相融。 （ 5） 廚房設(shè)計(jì)考慮櫥柜與冰箱機(jī)位，結(jié)合立面設(shè)計(jì)預(yù)留空調(diào)外機(jī)位。并至少有一個(gè)長(zhǎng)邊的消防登高面。 節(jié)能設(shè)計(jì) 根據(jù)國(guó)家節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范要求，本工程擬采用外墻外保溫做法。 設(shè)計(jì)要求 （ 1） 建筑物抗震設(shè)防烈度： 6 度，按 6 度采取抗震構(gòu)造措施。 3）室內(nèi)給水系統(tǒng) 排水系統(tǒng) 1）小高層住宅采用單立管排水系統(tǒng)，污廢水合流排放，排至室外污水管道。 3）整個(gè)小區(qū)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)統(tǒng)一設(shè)置，采用臨時(shí)高壓系統(tǒng)，室內(nèi)消火栓系統(tǒng)分為兩個(gè)分區(qū)。消火栓給水系統(tǒng)設(shè)三套水泵接合器。 b 供電電源及電壓等級(jí) 本建筑群擬從城市 10kV 電網(wǎng)，采用電纜埋地引入多路滿足一級(jí)負(fù)荷供電要求的高壓電源。 在消防控制室、消防水泵房、防排煙風(fēng)機(jī)房、變配電所等重要部位設(shè)置工作照明兼作應(yīng)急照明；在內(nèi)走道、樓梯間等疏散通道上設(shè)置應(yīng)急照明和疏散標(biāo)志燈。 建筑物設(shè)置總等電位聯(lián)結(jié)，各弱電機(jī)房及主要設(shè)備用房設(shè)置局部等電位聯(lián)結(jié)。 商鋪每戶設(shè)置家庭信息箱。 建立內(nèi)部高速局域網(wǎng)，用于傳輸語音和數(shù)據(jù)，便于小區(qū)管理和發(fā)布信息，并與公眾網(wǎng)進(jìn)行高速連接。 住宅每棟樓樓每單元設(shè)置可視對(duì)講系統(tǒng)，整個(gè)小區(qū)與物業(yè)管理中心聯(lián)網(wǎng)。 消防控制室設(shè)于地下室。 本項(xiàng)目計(jì)劃二 OO 八 年 八 月份破土動(dòng) 工。 二 OO 九 年 九 月末完成道路管網(wǎng) 綠化并申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。 52021 平米 6．實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)率為： 利潤(rùn)率 26%=1905 萬元247。加之科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)研、精心的方案設(shè)計(jì)、良好 35 的市場(chǎng)環(huán)境，可以說，是一個(gè) 風(fēng)險(xiǎn)極小安全度高的項(xiàng)目 。 三、 擬建方案的分析結(jié)論 附表 《項(xiàng)目工程進(jìn)度一覽表》 36 《項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表》 37 附圖 《項(xiàng)目總平面圖》 38 《項(xiàng)目效果圖》 39 。如何將一個(gè)好的項(xiàng)目轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益工程環(huán)節(jié)對(duì)本項(xiàng)目來說至關(guān)重要。本項(xiàng)目的成功開發(fā)，將使 XX 置業(yè)在專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作上步上新臺(tái)階，對(duì)后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)提供成功經(jīng)驗(yàn)。其中： 前期費(fèi)用 萬元 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 萬元 政府規(guī)費(fèi) 萬元 建筑安裝工程費(fèi) 萬元 其它費(fèi)用 萬元 二、 資金籌措 發(fā)展商 XX 置業(yè)除自有資金 3000 萬元，還需融資 1000 萬元。 二 OO 九 年五月份主體全面封頂。 第六章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方式及進(jìn)度安排 一、 有關(guān)工程計(jì)劃說明 皇家 壹號(hào) 籌備工作從二 OO 八 年 三 月份即已經(jīng)展開，請(qǐng)專業(yè)的市場(chǎng)策劃公司進(jìn)行了充分的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和物業(yè)品質(zhì)進(jìn)行了深入的策劃，并邀 33 請(qǐng)了三家 二 級(jí)設(shè)計(jì)院進(jìn)行了建筑投標(biāo)。 每戶設(shè) 訪客可視對(duì)講分機(jī)。 計(jì)算機(jī)主機(jī)及交換設(shè)備設(shè)于地下室弱電機(jī)房?jī)?nèi)：每棟樓設(shè)交換式集線器。節(jié)目信號(hào)源引自有線電視臺(tái)。 設(shè)計(jì)范圍 1. 信息網(wǎng)絡(luò)系 統(tǒng)： 電話通信子系統(tǒng) 有線電視子系統(tǒng) 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng) 設(shè)計(jì)內(nèi)容及功能 1 信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 電話通信子系統(tǒng) 32 本工程在弱電機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)置遠(yuǎn)端模塊式程控交換機(jī)，光纜就近引自電信局。 防雷及接地 建筑群內(nèi)各建筑均按二類防雷建筑物設(shè)防，利用建筑物結(jié)構(gòu)內(nèi)的鋼筋體作為引下線和避雷裝置。 10kV 高壓采用單母線分段，分列運(yùn)行，手動(dòng)互投。 30 四、 項(xiàng)目 電 氣 設(shè)計(jì) 工程概況： 本工程建筑面積約 5 萬㎡ ，由多層 及小高層建筑組成。室內(nèi)消火栓管道布置成環(huán)狀，每層按規(guī)范設(shè)置消火栓。 3）雨水系統(tǒng) ::住宅屋面雨水采用外排水，小區(qū)內(nèi)雨水由地面雨水口收集后，排入小區(qū)雨水管，就近排入市政雨水管道。以市政給水管道為水源，向地塊引入兩根 DN250 的給水引入管。均達(dá)到國(guó)家要求的 65%節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。多層之間的距離均大于 6 米。 消防設(shè)計(jì) 項(xiàng) 目最高建筑為 30 米，屬于二類高層建筑。 （ 4） 部分住宅單體考慮了凸窗，以擴(kuò)大室內(nèi)空間和豐富臨窗景觀。 （ 2） 住宅套內(nèi)設(shè)計(jì)以起居廳為中心，家庭內(nèi)部公私分離、居寢分離、潔污分離。 八角窗的全方位應(yīng)用，豐富了造型，打開了 全新視野，收納了自然山水，使內(nèi)外景觀得以便捷交流，并讓居室延伸至戶外。項(xiàng)目的閣樓及老虎窗既改善了通風(fēng)及采光性能，同時(shí)豐富了屋頂造型，既體現(xiàn)出時(shí)代的特征又注重高雅的文化品位。 本項(xiàng)目鬧鐘取靜，通過精心設(shè)計(jì)可以成為 XX 縣城中心第一高尚住宅。豐富多彩的硬質(zhì)鋪裝材料讓回家的路更增趣味，組合多變的拼圖使地面變得生動(dòng)而富 有情調(diào)，讓業(yè)主享受光與影的變幻。一梯兩戶的設(shè)計(jì)，優(yōu)雅的景觀，使得它永遠(yuǎn)是客戶的最愛。 2 立體的生活、多元化的空間 園區(qū)景觀不僅是供人們觀賞的美景，更是人們可以享用的生活空間，景觀不僅具有觀賞性，還富有參與性，開放的景觀綠地作為人們活動(dòng)與交往的一個(gè)公共場(chǎng)所，更拉近了人與 人，人與自然的距離，它使社區(qū)氛圍變得更加和諧，更加富有生氣。 規(guī)劃構(gòu)思； 1 對(duì)稱、穩(wěn)重、均衡、園區(qū)規(guī)劃 本產(chǎn)品在總體規(guī)劃上傳承對(duì)稱、均衡的布局原則，充分考慮建筑和景觀的融合，保證中心花園的品質(zhì)及各組團(tuán)景觀的均好性，在各組團(tuán)的組織上，縱橫、點(diǎn)線搭配‘營(yíng)造一種親切宜人，尺度人性的圍合感。