【正文】 60%)，本項目未考慮以銷售回款補充建設資金。具體如下表： 還本付息表 單位：萬元 序 號 20xx下半年 20xx上半年 20xx下半年 20xx上半年 20xx下半年 1 年初累計借款 6699 2 本年新增借款 6600 6600 3 本年應計利息 99 4 本年應還本金 5 本年應還利息 項目于 20xx年 12月通過競拍取得土地使用權，在 20xx年 7月開始投資建設； 項目總建筑面積約 5萬平米，計劃年開發(fā)周期 ，不分期開發(fā)。 財政部制定的《企業(yè)會計制度》、《房地產企業(yè)會計制度》。 折現率的設定：參考行業(yè)規(guī)定，結合本項加權平均資金成本、行業(yè)收益水平和企業(yè)投資機會成本、預期收益期待，將財務基準收益率定為 10%； 一般而言，進行房地產分期開發(fā)需要考慮以下因素： 規(guī)模的考慮 這是最本源的考慮。 所以不需要考慮分期開發(fā)。假設現在市場上的銷售狀況是，一個項目持續(xù)銷售每年能達到 6 個億回款。 該項目的期望利益較少，所以只需要一期即可。此方面的考慮如果項目不是很大，一般情況是將 住宅 類的公寓、普通 住宅 、或者類別墅歸為一期。 價格的考慮 對于一個項目的初期測算來說，其利潤往往都是很低的，但最終為什么會贏利那么多。所以為了更好的提價，分期也 是一種好用的手段。也有的項目地塊中間會出現高壓走廊等，為了規(guī)避一些影響和規(guī)劃的方便，這也是分期的一個考慮和分期的界限。對于郊區(qū)化大盤由于交通配套、周邊 環(huán)境 等尚未成熟，項目的運作風險較大。因為對于房地產開發(fā)來說，最終還是以利潤為成敗與否的衡量標準。 住宅的總投資額為 萬元 ，包括由于貸款產生的 ，總投資中土地成本約占 %，建安成本為 %，各項費用合計占 ％。風景城邦推出“精致兩房 29 萬起，交 1000 抵50000”巨惠活動，將再掀起購房熱潮。 目前房地產調控無論是政策面，還是資金面都出來了松動的跡象，對于剛需群體，應趁著各大房企降價動力較足，市場筑底的時間節(jié)點，出手購房。 指標 數值 說明 財務內部收益率 % 16%+(30%16%) ／（ +） 財務凈現值 見自有資金現金流量表 靜態(tài)投資回收期 （ 3+） 4 動態(tài)投資回收期 (3+) 4 計算結果表明，項目稅前、稅后全部投資內部收益率均大于基準收益率 10%和當前銀行貸款利率，財務凈現值大于零，均說明項目有較好的財務盈利能力，說明本項目在財務上是可以接受的。 因此，本項目投資效果很好，有很高的經濟效益，在財務上是可行的。 建設投資表 序號 項目名稱 內容 單價 面積 總價 (元 /㎡ ) (㎡ ) (萬元） 一 樓面地價 含土地出讓金、拆遷費 1000 50000 5000 二 前期費用 含勘察、圖紙、施工水電等 30 50000 150 三 建安 框剪結構（含地下） 2400 50000 120xx 四 報建及其他 —— 50 50000 250 五 配套建設費 基礎及景觀配套 100 50000 500 六 管理費用 （二 +三 +四 +五）*3% 50000 477 七 不可預見費 （二 +三 +四 +五 +六） *% 50000 八 營銷費用 銷售額的 3% 360 50000 1800 九 財務費用 按 6%年利率 50000 十 合計 (一 )~(九 ) 50000 銷售收入及稅金測算表 20xx 20xx 合計 3 4 1 2 3 4 5% 10% 15% 20% 20% 15% 85% 3000 6000 9000 120xx 120xx 9000 51000 銷售費用（ %） 105 210 315 420 420 315 1785 銷售稅金（ 5%） 150 300 450 600 600 450 2550 銷售純收入 2745 5490 8235 10980 10980 8235 46665 以經營功能利用率表示的盈虧平衡點（ BEP） 盈虧平衡點（ BEP） =固定成本 /（經營收入 不可預見費 銷售稅金）╳ 100% =220xx/（ ）╳ 100% =% 計算結果表明：經營達到預測目標的 %，即收入達到 ，企業(yè)可以保本，項目盈虧平衡，超過此收入時就有盈利，否則將產生虧損，對于本項目，風險可以接受。 項目敏感性分析 第 6 章 社會、環(huán)境效益和風險評價 ： 對所在地居民就業(yè)水平、生活水平、生活質量及居民收入的影響。本項目的開發(fā)可以加快當地的舊城改造，改善當地的基礎設施、衛(wèi)生條件，同時由于本項目的建成，業(yè)主的入住，可以促進當地文化素養(yǎng)、教育水平的提高。但增加的就業(yè)機會有限，因此對當地居民 的生活水平、生活質量及居民收入的影響較小，但隨著房屋的銷售，本項目環(huán)境的建設，會改善周圍社區(qū)環(huán)境，業(yè)主的入住會為當地居民創(chuàng)造一定的就業(yè)機會、發(fā)展空間，會帶動以本項目服務為主的相關行業(yè)的發(fā)展，同時也會在一定程度上提高當地居民的生活質量。 價格安全度 % % 價格安全度越高，盈利機會大，抗風險能力強 當其他條件不變，銷售均價下降 15%時，凈現值趨近于 0，也可以說，當銷售 72%時（不考慮其他經營性收入，如車位租金、會所經營等），就可以達到盈虧平衡。盈虧分析的關鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點。根據上述基礎數據，計算償債能力各項指標如下： 償債備付率 =還本付息的資金／應還本付息金額 償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保證倍率，該項目償債備付率為＞ 1，表示可用于還本付息的資金足以償還債務。 因此項目的 120xx元 /平方米的價格屬于有價有市。 “招商北固灣”、“常發(fā)廣場”、“駙馬山莊”則適合支付能力相對較強的剛需群體購買 。 資金使用計劃表 單位：萬元 項 目 20xx年 下半年 20xx年 上半年 20xx年 下半年 20xx年 上半年 20xx下半年 合 計 總投資 固定資產投資 流動資金投資 建設期利息 99． 00 ⑴工程前期費用的階段投入計劃 見表 一 所示 表一 前期費用的階段投入計劃 （萬元） 項 目 投入計劃 土地出讓金 20xx 支付被動遷單位和居民直接費用 3000 清理場地費用 動遷工作勞務費用 規(guī)劃設計、報建、勘測 400 ⑵建筑安裝工程資金投入計劃 見表 二 所示 表二 建筑安裝工程資金投入計劃 (萬元 ) 項 目 20xx年 7月 20xx年 11月 20xx年 12月 20xx3年 4月 20xx年 5月 20xx年 9月 20xx年 10月 20xx年 11月 合計 土建主體建設 3000 3000 20xx 8000 安裝工程 20xx 20xx 建筑裝修 20xx 20xx ⑶按預計的銷售費用總額 1785萬元， 銷售費用 需求計劃見表 三 所示 表三 銷售費用投入計劃（萬元） 日期 20xx年 3月 20xx年 4月 20xx年 1月 20xx年 2月 20xx年 3月 20xx年 4月 合計 用款 額度 105 210 315 420 420 315 1785 （由圖可知項目所在潤州區(qū)屬于鎮(zhèn)江房價水平最高地段。 本項目采取一次性開發(fā)、建設、投入使用，不進行分期開發(fā)。 綜合考慮，項目的開發(fā)分期需要將上述不同的影響因素進行匯總和權衡。 風險的考慮 這是最保險的考慮。 規(guī)劃的考慮 這是最無奈的考慮?，F在很多開發(fā)商已經形成一種思維的定式，當一個項目下一期推向市場時其價格一般都要高于前一期的 30%，甚至更高。 酒店 式公寓、底商等還是歸為其主要的依賴產品一類。這主要受市場的推廣影響，例如一個大的項目，既有 寫字樓 又有 住宅 ，因為產品不同， 客戶群不同， 客戶 的認知渠道也不同。那么要想完成任務，在可以將每期看成獨立的項目時，則此項目就至少要分為兩期。資金的考慮只能說明對于大項目要分期開發(fā)，但到底分為幾期，除了看開發(fā)商有多少錢，要考慮的就是我開發(fā)商資金投入多少時，重要的是回籠多少資金。 資金的考慮 這是最貼心的考慮。 主要材料、房地產近期價格。 項目進度計劃表 項 目 內 容 20xx年(月 ) 20xx年（月） 20xx年（月） 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 項目前期工作（立項文件的編制及批準、規(guī)劃定點等） 工程勘察、設計 土建主體建設 安裝工程 建筑裝修 竣工驗收 第 5 章 財務效益分析 國家計委頒發(fā)的《建設項目經濟評價方法與參數》。于建設期開始后 還完。 房地產開發(fā)企業(yè)資金運作方式一般如下：自有資金全部用于投資； 預售收入扣除有關稅費后用于投資；若資金還短缺，則通過金融機構借貸來彌補。 (2) 申請銀行扶貧貸款 13200萬元，作為固定資產投資，分兩次投入使用，每半年投入 6600萬元 (1) 建設單位自籌資金能力分析 鎮(zhèn)江市某建設單位實力雄厚，固定資產 50OO 多萬元，有員工 50 人，主要從事土木工程建設方面的各項工作。 共計： 60000萬元 =1800萬元 9 財務費用 即房地產開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，在這里是指長期借款利息。 共計：（ 3150+120xx+250+500） =477萬元 7 不可預見費用 項目具有一定的可變影響因素，同時參照房地產開發(fā)項目的平均水平，項目的不可預見費按前述 26項之和的 %取值。 共計： 2400 50000=120xx萬元 4 報批報建 根據類似工程建設經驗估算確定，報批報建 費用按 50元 /㎡ 計 。 總體工程包括室外管線系統(tǒng)、道路、圍墻、大門及綠化等。 根據國家有關政策規(guī)定，應計繳的有關稅、費。 第 4 章 投資估算與資金籌措 （ 1）項目投資估算范圍 項目建設資金由兩部分組成。 鎮(zhèn)江市政府遷至潤州區(qū)，預示潤州區(qū)的地塊的升值潛力大，項目投資價值高，能吸引相當一部分有投資需求的消費者。 市場競爭激烈 由于鎮(zhèn)江城市規(guī)劃的變化，項目所在的潤州區(qū)以其得天獨厚的地理優(yōu)勢，成為鎮(zhèn)江市發(fā)展最快同時也是最好的區(qū)域，因而區(qū)內的房地產市場也相當紅火。 項目周邊人氣旺 項目周邊已經聚集諸如華都名城、南山華庭以及天和星城等眾多優(yōu)秀小區(qū)，聚集了相當的人氣，是鎮(zhèn)江主要居民集中地之一，且因上述小區(qū)銷售均以結束，本項目必將引起新一輪銷售熱潮。 周邊政府部門，醫(yī)療，教育等配套齊全 項目緊鄰鎮(zhèn)江市政府，政府的特定的身份提升了項目的社會地位，能吸引相當一大部分購買群體。四周環(huán)以道路，市內交通十分便利。對得起家人，對得起自己，才能不枉此生。 碧水南山，建在花園城市的湖心花園，還將演繹多少人間喜??？ 價值決定升值空間 地臨南山風景區(qū)，距城鐵站僅 3分鐘車程，距大市口僅 8分鐘車程。浩遠的樓距，實現與陽光毫無遮攔，景觀通達，把陽光和景觀引到客廳里、餐桌上。 好房子只為生活而設計 專業(yè)就是比您更了解您的需求，驀然面對她時，才知道自己真正的需要。 上善若水。 英式皇家遭