【正文】 盈虧平衡分析表如下： 盈虧平衡分析表 項(xiàng)目名 稱 :碧水南山 住宅小區(qū) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)值 備注 盈虧平衡點(diǎn)（ BEP) % % 一般 BEP(%)=70%，則項(xiàng)目相當(dāng)安全或者說(shuō)可以承受較大的風(fēng)險(xiǎn) 盈虧平衡產(chǎn)量 (Q＊） m2 25170 盈虧平衡銷售單價(jià)（ P＊） 萬(wàn) 元 盈虧平衡單位產(chǎn)品變動(dòng)成本 （ V＊） 萬(wàn) 元 盈虧平衡點(diǎn) =總固定成本 /（ 1單位變動(dòng)成本 /單位銷售價(jià)格） 安全邊際率 % % 安全邊際率越高，盈利機(jī)會(huì)大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。即將開盤的綠地中央廣場(chǎng)僅需 萬(wàn)起購(gòu)三房吸引 不少青年置業(yè)群體認(rèn)籌。 而該項(xiàng)目所建住宅建筑面積為 5萬(wàn)平米，不需要考慮分期進(jìn)行開發(fā)。 產(chǎn)品的考慮 如果一個(gè)小的項(xiàng)目不同產(chǎn)品可以放在銷售，起到一種搭配的作用，是有利于項(xiàng)目銷售的，但是對(duì)于一個(gè)大的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，沒(méi)有種產(chǎn)品的規(guī)模很大，那么就不可以放在一期進(jìn)行同步銷售。 國(guó)家和江蘇省有關(guān)稅、費(fèi)征收政策。 項(xiàng)目總投資合計(jì)： ，單位成本價(jià)格為 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 內(nèi)容 單價(jià) 面積 總價(jià) (元 /㎡ ) (㎡ ) (萬(wàn)元） 一 樓面地價(jià) 含土地出讓金、拆遷費(fèi) 1000 50000 5000 二 前期費(fèi)用 含勘察、圖紙、施工水電 等 30 50000 150 三 建安 框剪結(jié)構(gòu)（含地下） 2400 50000 120xx 四 報(bào)建及其他 —— 50 50000 250 五 配套建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)及景觀配套 100 50000 500 六 管理費(fèi)用 （二 +三 +四 +五） *3% 50000 477 七 不可預(yù)見費(fèi) （二 +三 +四 +五 +六）*% 50000 八 營(yíng)銷費(fèi)用 銷售額的 3% 360 50000 1800 九 財(cái)務(wù)費(fèi)用 按 6%年利率 50000 十 合計(jì) (一 )~(九 ) 50000 建設(shè)項(xiàng)目所需 220xx萬(wàn)元資金，擬定其來(lái)源如下： (1) 建設(shè)單位自籌資金 8800 萬(wàn)元，其中用于固定資產(chǎn)投資 8200 萬(wàn)元，用作鋪底流動(dòng)資金 60O 萬(wàn)元。 設(shè)備及安裝工程以參考同類工程進(jìn)行估算。公司創(chuàng)始于 20xx年，注冊(cè)資金 500萬(wàn)元，擁有各類專業(yè)管理、技術(shù)、在冊(cè)服務(wù)人員 800余名，公司物業(yè)服務(wù)資質(zhì)為國(guó)家壹級(jí)企業(yè)，主要服務(wù)項(xiàng)目有中華美食文化博覽城、元泰商務(wù)中心、安徽省滁州中學(xué)、長(zhǎng)慶大廈、百仕達(dá)大廈、泰翔大廈、書香國(guó)際公寓、太湖半島國(guó)際廣場(chǎng)?金領(lǐng)嘉園、嘉禾廣場(chǎng)小區(qū)、東林苑小區(qū)、梅里水晶城、紫金英郡、明園星都、香梅人家、君域嘉園、明瑞花園、玉洲名園、卡摩爾、三個(gè)工業(yè)園區(qū)、三個(gè)物業(yè)顧問(wèn)項(xiàng)目等?? 目前管理的大廈、小區(qū)、工業(yè)園區(qū)以高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的服務(wù)，深得廣大業(yè)主的一致好評(píng)，也得到了上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和社會(huì)各方面的廣泛贊譽(yù)。 為完整人生而選擇 以天然氧吧，饋贈(zèng)親愛(ài)的家人，也犒賞辛勞的自己。寒來(lái)暑往之際，四季美艷蔥郁，映照亭臺(tái)橋廊。這部分核心消費(fèi)群具有以下共性： 注重家庭生活，為親人考慮較多。 ２、項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì) 建筑立面強(qiáng)調(diào)突出鎮(zhèn)江民居文化的底蘊(yùn)與意境；建筑材質(zhì)選用環(huán)保建材，著力表現(xiàn)自然色澤和紋理的美觀， 使風(fēng)格與造型趨于和諧統(tǒng)一，淡雅明快的色調(diào)勾勒出民居文化特點(diǎn)，使之成為既符合地域文化內(nèi)涵又具有時(shí)代特色的理想家園，從而創(chuàng)造出新的民居的建筑風(fēng)格；另外，大量采用環(huán)保型新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品、新設(shè)備最大限度上降低建筑對(duì)環(huán)境的污染和破壞。 提高層數(shù)后，本項(xiàng)目的小高層建筑將成為首要識(shí)別標(biāo)志物。 項(xiàng)目定位 為了解市場(chǎng)供給情況，我們選取了周邊六個(gè)具有代表性的樣本與本項(xiàng)目進(jìn)行比較研究，這六個(gè)項(xiàng)目分別是國(guó)信宜和、景天花園、南山景園、萬(wàn)科藍(lán)山、冠城國(guó)際和樸園和院。 清潔和綠化：園區(qū)道路、走廊定時(shí)定人清潔。整個(gè)建筑以灰色為主色調(diào)，配以少量的紅黃藍(lán)為搭配色，使其 外觀簡(jiǎn)約，色彩鮮艷靚麗。 學(xué)校 :有鎮(zhèn)江市實(shí)驗(yàn)小學(xué) ,鎮(zhèn)江市實(shí)驗(yàn)初中 , 第三職業(yè)學(xué)校 ,江蘇科技大學(xué)南校區(qū) ,江蘇大學(xué)中山校區(qū)。 潤(rùn)州區(qū)地理位置優(yōu)越，歷來(lái)交通十分便捷，境內(nèi)長(zhǎng)江、運(yùn)河交匯構(gòu)成水路運(yùn)輸網(wǎng)；滬寧鐵路、 312國(guó)道、 222省道、滬寧高速公路和潤(rùn)揚(yáng)長(zhǎng)江公路大橋等重要交通要道縱橫交織，陸運(yùn)非常發(fā)達(dá)。 。 鎮(zhèn)江市區(qū)商品住 宅市場(chǎng)小結(jié) 受保障房的影響，鎮(zhèn)江市區(qū) 20xx年度商品住宅市場(chǎng)走勢(shì)與商品房市場(chǎng)走勢(shì)保持一致， 全年成交量呈“ W”型，全年成交均價(jià)呈 “ M”型；步入 12 月份，商品住宅成交均價(jià)滑至本年度“谷底”，僅 2518元 /㎡，相比年初 1月份下跌 62%。 在售重點(diǎn)樓盤：萬(wàn)科沁園、國(guó)際冠城、國(guó)信宜和、樸園上觀 丹徒新區(qū) 上半年運(yùn)行平穩(wěn)，下半年價(jià)格波動(dòng)明顯 丹徒新區(qū)位于鎮(zhèn)江南部，距離市區(qū) 9 公里，是政府重點(diǎn)規(guī)的新區(qū)之一。 ③ 鎮(zhèn)江商品房竣工面積與銷售面積 鎮(zhèn)江每年的商品房銷售量都大于同期商品房的竣工面積，說(shuō)明鎮(zhèn)江目前房地產(chǎn)需求容量較大。 上海建工己逐步形成了建筑承包、相關(guān)工業(yè)、房產(chǎn)開發(fā)、市政基礎(chǔ)設(shè)施投資經(jīng)營(yíng)等產(chǎn)業(yè)板塊，近幾年，綜合營(yíng)業(yè)額連續(xù)以 20%以上的速度增長(zhǎng)。 20xx 年港口吞吐量達(dá)到，同比增長(zhǎng) %。 20xx年，集團(tuán)總公司被中央宣傳部、組織部、全國(guó)總工會(huì)、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委授予 “ 全國(guó)優(yōu)秀思想政治工作企業(yè) ” 稱號(hào)。除了地理優(yōu)勢(shì)，區(qū)域發(fā)展迅猛的主要原因是產(chǎn)品的多樣化和品質(zhì)化，營(yíng)銷策略的精細(xì)化，使得區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)不斷涌現(xiàn)。隨后，永隆城市廣場(chǎng)、江南世家等紛紛落成，再加上近期首創(chuàng)的入駐，首實(shí)讓丁卯成為鎮(zhèn)江市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“后起之秀”。 隨著鎮(zhèn)江城市建設(shè)和棚戶區(qū)改造力度加大，拆遷面積增多，促進(jìn)二手房交易迅速發(fā)展，同時(shí)也激發(fā)了原房主購(gòu)新房改善住房的欲望，因而促進(jìn)新建商品房銷售。潤(rùn)州區(qū)秀美而神奇。 全區(qū)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè) 593 家，電子電器、機(jī)械、建材、輕工四大支柱產(chǎn)業(yè)和規(guī)模經(jīng)濟(jì)、園區(qū)經(jīng)濟(jì)、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)齊驅(qū)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)格局已經(jīng)形成，七里柳工工業(yè)園等六大產(chǎn)業(yè)基地日趨成熟。住宅社區(qū)內(nèi)部通過(guò)集中廣場(chǎng)或者大型中心綠地來(lái)為業(yè)主提供一個(gè)休憩的場(chǎng)所，在通過(guò)環(huán)小區(qū)水景觀帶形成一個(gè)戶戶有水景，家家門前有河流的高產(chǎn)品附加值。 （ 2）安全設(shè)施 本項(xiàng)目設(shè)置信息通信（電話、寬帶接入）系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、電視監(jiān)控及安全防范系 統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、安保中心機(jī)房，消防控制中心。 通過(guò)園林空間設(shè)計(jì)、植物配置、小品雕塑等，提供觀賞景觀享受和文化品味欣賞。 ⑦交房時(shí)間 ⑧銷售情況 一期已經(jīng)售完，現(xiàn)在正在銷售二期 （ 5） 冠城國(guó)際 ①地理位置 江蘇省鎮(zhèn)江市檀山路 8 號(hào) ②物業(yè)規(guī)模 總建筑面積 14 萬(wàn)方 ③物業(yè)類型 小高層、高層 ④銷售價(jià)格 國(guó)際冠城 46小高層 160 ㎡、 139 ㎡在售，均價(jià) 9200 元 /平米； 4898 ㎡、 139 ㎡、 142 ㎡高層在售， 9200 元 /平米起售， 一次性付款 98 折，按揭 99 折 ⑤主力房型 本案主力房型二房；主力面積區(qū)間為 70－ 100 元 /平方米。四周環(huán)以道路，市內(nèi)交通十分便利。四周環(huán)以道路，市內(nèi)交通十分便利。這部分人有的希望能為孩子提供良好居住環(huán)境；有的是 未成家的年輕人，新婚購(gòu)房意愿較強(qiáng)，這部分人群是目前大洼鎮(zhèn)主要消費(fèi)群體。浩遠(yuǎn)的樓距，實(shí)現(xiàn)與陽(yáng)光毫無(wú)遮攔，景觀通達(dá)，把陽(yáng)光和景觀引到客廳里、餐桌上。 周邊政府部門，醫(yī)療，教育等配套齊全 項(xiàng)目緊鄰鎮(zhèn)江市政府，政府的特定的身份提升了項(xiàng)目的社會(huì)地位，能吸引相當(dāng)一大部分購(gòu)買群體。 第 4 章 投資估算與資金籌措 （ 1）項(xiàng)目投資估算范圍 項(xiàng)目建設(shè)資金由兩部分組成。 共計(jì)：（ 3150+120xx+250+500） =477萬(wàn)元 7 不可預(yù)見費(fèi)用 項(xiàng)目具有一定的可變影響因素，同時(shí)參照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均水平，項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)按前述 26項(xiàng)之和的 %取值。于建設(shè)期開始后 還完。資金的考慮只能說(shuō)明對(duì)于大項(xiàng)目要分期開發(fā)，但到底分為幾期，除了看開發(fā)商有多少錢，要考慮的就是我開發(fā)商資金投入多少時(shí)，重要的是回籠多少資金?，F(xiàn)在很多開發(fā)商已經(jīng)形成一種思維的定式，當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目下一期推向市場(chǎng)時(shí)其價(jià)格一般都要高于前一期的 30%，甚至更高。 本項(xiàng)目采取一次性開發(fā)、建設(shè)、投入使用，不進(jìn)行分期開發(fā)。根據(jù)上述基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，計(jì)算償債能力各項(xiàng)指標(biāo)如下： 償債備付率 =還本付息的資金／應(yīng)還本付息金額 償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保證倍率，該項(xiàng)目?jī)攤鶄涓堵蕿椋?1，表示可用于還本付息的資金足以償還債務(wù)。本項(xiàng)目的開發(fā)可以加快當(dāng)?shù)氐呐f城改造，改善當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施、衛(wèi)生條件，同時(shí)由于本項(xiàng)目的建成，業(yè)主的入住，可以促進(jìn)當(dāng)?shù)匚幕仞B(yǎng)、教育水平的提高。 指標(biāo) 數(shù)值 說(shuō)明 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 16%+(30%16%) ／（ +） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 見自有資金現(xiàn)金流量表 靜態(tài)投資回收期 （ 3+） 4 動(dòng)態(tài)投資回收期 (3+) 4 計(jì)算結(jié)果表明，項(xiàng)目稅前、稅后全部投資內(nèi)部收益率均大于基準(zhǔn)收益率 10%和當(dāng)前銀行貸款利率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，均說(shuō)明項(xiàng)目有較好的財(cái)務(wù)盈利能力，說(shuō)明本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的。因?yàn)閷?duì)于房地產(chǎn)開發(fā)來(lái)說(shuō)，最終還是以利潤(rùn)為成敗與否的衡量標(biāo)準(zhǔn)。 價(jià)格的考慮 對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目的初期測(cè)算來(lái)說(shuō)，其利潤(rùn)往往都是很低的，但最終為什么會(huì)贏利那么多。 所以不需要考慮分期開發(fā)。根據(jù)國(guó)務(wù)院提高四個(gè)行業(yè)投資項(xiàng)目資本金比例的通知：房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房）項(xiàng)目資本金比例提高到 35%及以上，本項(xiàng)目自有資金 8800 萬(wàn) 元 (占總投資的 40%)，向金融機(jī)構(gòu)融資 13200 萬(wàn)元 (占總投資的 60%)，本項(xiàng)目未考慮以銷售回款補(bǔ)充建設(shè)資金。 共計(jì)： 100 50000=500萬(wàn)元 6 管理費(fèi)用 即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門，為組織和管理本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 宏觀調(diào)控上來(lái)看，房地產(chǎn)已是調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，央行還有加息的可能。與連通蘇錫常的省際主干道僅 20分鐘車程，省際交通亦十分便利。 戶型格局方正緊湊，為您爭(zhēng)取得房率煞費(fèi)苦心。隨著鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，富有階層人士也越來(lái)越多，這些人有著較強(qiáng)消費(fèi)能力和挑剔的環(huán)境及產(chǎn)品要求，也是高檔商品主流消費(fèi)群體。設(shè)計(jì)會(huì)所，使住戶身在會(huì)所中感受人與人交往的樂(lè)趣。 小區(qū)效果圖如下： 本項(xiàng)目為 碧水南山 小區(qū)，擬建 8 棟小高層。 （ 3） 南山景園 ①地理位置 南徐新城九華山路 ②物業(yè)規(guī)模 總建筑面積 10 多萬(wàn)方 ③物業(yè)類型 電梯多層、小高層、高層 ④銷售價(jià)格 20xx1213 均價(jià) 8000 元 /平米 20xx0309 均價(jià) 7800元 /平米 20xx0511 均價(jià) 8100元 /平米 ⑤主力房型 二居室 98 平米 三居室 137156 平米 四居室 160203 米 ⑥環(huán)境規(guī)劃 森林覆蓋率高，空氣中負(fù)氧離子含量充足 ⑦交房時(shí)間 20xx1201 ⑧銷售情況 一期去化率達(dá) 75％以上，僅余幾套面積較大的房型。停車位結(jié)合環(huán)境設(shè)置， 采用嵌草磚鋪裝，形成生態(tài)型停車帶。另外停車位的提供方式可以通過(guò)出租和銷售。 本項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)人和人的交往，動(dòng)靜有機(jī)結(jié)合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂(lè)建筑與居住社區(qū)配套，確保該項(xiàng)目能夠站在房地產(chǎn)業(yè) 前端，對(duì)市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，項(xiàng)目在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標(biāo)，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)。通過(guò)莊泉路路可直接通往常發(fā)廣場(chǎng)和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等購(gòu)物廣場(chǎng)；而九華山路和南徐路作為大流量的快速干道將進(jìn)一步加強(qiáng)鎮(zhèn)江市城區(qū)的開放功能 ，提供小區(qū)所處的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 潤(rùn)州區(qū)為鎮(zhèn)江古運(yùn)河西部市區(qū)，下轄 3個(gè)鎮(zhèn)、 4個(gè)街道、 3個(gè)直屬場(chǎng)圃，設(shè)立民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展管委會(huì)，共 29 個(gè)行政村、 56 個(gè)社區(qū)居委會(huì)、 100 個(gè)村民小組。 購(gòu)買力 家庭 收入變化：由資料顯示，上半年鎮(zhèn)江城市居民人均家庭總收入 15571元，增收 1941元，增長(zhǎng) %；其中人均可支配收入 14331元，增收 1664元，增長(zhǎng) %，同比加快 個(gè)百分點(diǎn)。 在售重點(diǎn)樓盤：風(fēng)景城邦、香格里拉、駙馬山莊 鎮(zhèn)江新區(qū)（大港、丁卯） 保障房大量成交，量?jī)r(jià)表現(xiàn)極不 平穩(wěn) 鎮(zhèn)江新區(qū)（丁卯、大港）沒(méi)有京口區(qū)的資源、潤(rùn)州區(qū)的地段，依靠的是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、政府的整體規(guī)劃，以及開發(fā)商的聯(lián)合炒作。 20xx年商品住宅市場(chǎng)分析 京口區(qū) 價(jià)格整體趨勢(shì)上漲明顯，成交均價(jià)在第三季度達(dá)到峰值 京口區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展主要依靠京口區(qū)獨(dú)特的“三校兩山一江”的優(yōu)勢(shì)，得益于這些得天 獨(dú)厚的資源底