【正文】 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)公司碧水南山開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 1 章 總論 鎮(zhèn)江位于長(zhǎng)江下游南岸，地處長(zhǎng)江運(yùn)河 “ 十字黃金水道 ” 交匯處。下轄丹陽、句容、揚(yáng)中三個(gè)縣級(jí)市，丹徒、京口、潤(rùn)州三個(gè)區(qū)和鎮(zhèn)江新區(qū)，總面積 3848平方公里，總?cè)丝?311萬。 鎮(zhèn)江 是一座底蘊(yùn)豐厚、人文薈萃的歷史文化名城 ， 擁有江蘇大學(xué)、江蘇科技大學(xué)等 5 所大專院校，在校本科以上學(xué)生 ，汽車制造、船舶制造等專業(yè)在全國(guó)領(lǐng)先。 鎮(zhèn)江 是長(zhǎng)三角區(qū)位交通條件最好的城市之一，是長(zhǎng)江與京杭大運(yùn)河、吳文化與楚文化、上海 經(jīng)濟(jì)圈和南京都市圈的交匯點(diǎn)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出 ， 水陸交通發(fā)達(dá) 。 20xx 年港口吞吐量達(dá)到，同比增長(zhǎng) %。 鎮(zhèn)江 擁有 6個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和 1個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，已有 80多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的 3000多家公司和財(cái)團(tuán)在鎮(zhèn)投資，世界 500強(qiáng)中有 30余家落戶鎮(zhèn)江，累計(jì)實(shí)際到位外資突破 126億美元。 鎮(zhèn)江市的 產(chǎn)業(yè)特色明顯、富有生機(jī)和活力。全市初步形成了裝備制造、新材料、綠色化工、造紙、特種金屬五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，去年銷售突破 4000億元。 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都達(dá)到或超過時(shí)序進(jìn)度，一些指標(biāo)的增幅繼續(xù)保持在蘇南的領(lǐng)先位次。 項(xiàng)目名稱：碧水南山 用地面積： 20xx0平方米 建筑總面積： 50000平方米 業(yè)主名稱；某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 業(yè)主地址： ****** 項(xiàng)目法人： *** 設(shè)計(jì)單位： ****** 項(xiàng)目投資： ****** 資金來源： 60%銀行貸款， 40%自籌資金 施工單位簡(jiǎn)介 —— 上海建工 企業(yè)簡(jiǎn)介 上海建工集團(tuán)（簡(jiǎn)稱上海建工）有著 50 多年的發(fā)展歷史。 在參與國(guó)家的建設(shè)中，尤其從 20世紀(jì) 90年代以來，上海建工創(chuàng)造了一系列新紀(jì)錄：世界跨度最大的鋼拱橋 —— 盧浦大橋，世界第一條高速磁浮列車商業(yè)營(yíng)運(yùn)線，國(guó)內(nèi)第一座外海大橋 —— 東海 大橋， 468米的上海 東方明珠 廣播電視塔， ， 492米的環(huán)球金融大廈等，在中國(guó)乃至世界的建筑史上留下了不朽的業(yè)績(jī)。 上海建工己逐步形成了建筑承包、相關(guān)工業(yè)、房產(chǎn)開發(fā)、市政基礎(chǔ)設(shè)施投資經(jīng)營(yíng)等產(chǎn)業(yè)板塊，近幾年，綜合營(yíng)業(yè)額連續(xù)以 20%以上的速度增長(zhǎng)。自 1998年起，連年進(jìn)入 美國(guó) 《工程新聞紀(jì)錄》（ ENR）雜志評(píng)選的 “ 全球最大的 225家國(guó)際工程承包商 ” 的前 50名。 上海建工始終把科技創(chuàng)新作為集團(tuán)發(fā)展的不竭動(dòng)力。集團(tuán)擁有國(guó)家級(jí)技術(shù)中心的博士后工作站，包括中國(guó)工程院院士、行業(yè)學(xué)科帶頭人等在內(nèi)的一大批專業(yè)技術(shù)人員、管理人員和技藝精湛、能承擔(dān)各類特殊工程的技術(shù)工人是集團(tuán)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 上海建工將遵循 “ 和諧為本 ，追求卓越 ” 的企業(yè)核心理念，廣泛吸收優(yōu)秀文化成果，不斷進(jìn)行科技創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和制度創(chuàng)新，為社會(huì)提供更多的傳世之作。 20xx年 8月 29日，集團(tuán)入選中國(guó)建筑施工企業(yè)聯(lián)合會(huì)評(píng)選的中國(guó)建筑 500強(qiáng)，排名第12位。 企業(yè)榮譽(yù) 上海建工集團(tuán) 1998年 7月 21日，上海建工（集團(tuán)）總公司作為 14家先進(jìn)單位之一，受到國(guó)務(wù)院表彰。 20xx年 5月 1日，集團(tuán)總公司被全國(guó)總工會(huì)授予全國(guó) “ 五一 ” 勞動(dòng)獎(jiǎng)狀。 20xx年 7月 1日，集團(tuán)總公司被中央組織部授予 “ 全國(guó)先進(jìn)基層黨組織 ” 稱號(hào)。 20xx年，集團(tuán)總公司被中央宣傳部、組織部、全國(guó)總工會(huì)、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委授予 “ 全國(guó)優(yōu)秀思想政治工作企業(yè) ” 稱號(hào)。 20xx年 3月集團(tuán)總公 司被全國(guó)總工會(huì)評(píng)為 “ 送溫暖工程先進(jìn)單位 ” 20xx年 2月集團(tuán)總公司被全國(guó)廠務(wù)公開協(xié)調(diào)小組評(píng)為 “ 全國(guó)廠務(wù)公開工作先進(jìn)單位 ” 20xx年 3月集團(tuán)總公司被上海市廠務(wù)公開工作領(lǐng)導(dǎo)小組評(píng)為 “20xx 年度上海市廠務(wù)公開民主管理工作先進(jìn)單位 ” 20xx年 8月 29日，集團(tuán)入選中國(guó)建筑施工企業(yè)聯(lián)合會(huì)評(píng)選的中國(guó)建筑 500強(qiáng)，排名第 12位。 ： 項(xiàng)目擬建 8幢小高層，單戶建筑面積 80120平米，容積率為 ： 項(xiàng)目總投資 220xx萬元，資金來源于 60%銀行貸款， 40%自籌資金 項(xiàng)目位于莊泉路以南南徐大道以北。四周環(huán)以道路，交通十分便利。與市政府、城鐵站、萬達(dá)常發(fā)廣場(chǎng)緊鄰，生活十分便利，周圍更有潤(rùn)州區(qū)幼兒園、鎮(zhèn)江市實(shí)驗(yàn)初中、鎮(zhèn)江中學(xué)以及江科大南校區(qū)等教育機(jī)構(gòu)，人文氣息濃郁，并且項(xiàng)目以南即為南山，環(huán)境十分優(yōu)美，是建設(shè)住宅項(xiàng)目的風(fēng)水寶地。 第 2 章 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)環(huán)境 （ 1） 鎮(zhèn)江近年 房地產(chǎn) 市場(chǎng)環(huán)境 ①市場(chǎng)剛需釋放，房地產(chǎn)投資額增幅較大 圖 鎮(zhèn)江 市歷年房地產(chǎn)投資額走勢(shì)圖 截止 20xx年 11月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì) ，同比增長(zhǎng) %，由于市場(chǎng)的強(qiáng)大需求，尤其是廣大剛性購(gòu)房者的需求，開發(fā)商在這一年紛紛加大投資力度，供應(yīng)量和成交量都有較大幅度的增加，市場(chǎng)局面供不應(yīng)求。 ②商品房成交活躍，竣工速度加快 圖 鎮(zhèn)江 市歷年施工面積、新開工面積、竣工面積走勢(shì)圖 截止 20xx年 11月，鎮(zhèn)江市新開工面積 ㎡，竣工面積 ㎡，施工面積㎡；從歷年變化來看， 10年的各項(xiàng)數(shù)據(jù)都創(chuàng)了歷史之最。 ③ 鎮(zhèn)江商品房竣工面積與銷售面積 鎮(zhèn)江每年的商品房銷售量都大于同期商品房的竣工面積，說明鎮(zhèn)江目前房地產(chǎn)需求容量較大。 （ 2） 20xx年鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 20xx年 110月房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 指標(biāo) 單位 累計(jì)數(shù)值 同比增長(zhǎng)（ %） 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 億元 按用途分 商品住宅 億元 辦公樓 億元 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 億元 其他用途 億元 84 房屋建筑面積 新開工面積 萬 *㎡ 住宅新開工面積 萬 *㎡ 商品房銷售面積 萬 *㎡ 按用途分 住宅類 萬 *㎡ 辦公類 萬 *㎡ 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 萬 *㎡ 24 其他用途 萬 *㎡ 鎮(zhèn)江 市房地產(chǎn)市場(chǎng)受城市建設(shè)拉動(dòng)， 受 城鄉(xiāng)居民改善居住條件需求 影響 ， 在 110月，我市住宅銷售面積 ，同比增長(zhǎng) %，住宅銷售面積占商品房銷售面積的比重為%，與上年同期大致持平。 市場(chǎng)整體形勢(shì)是： 從政策影響上考慮，雖然近來的一系列關(guān)于購(gòu)房政策與貸款利率的調(diào)控是有意打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，不過考慮到該區(qū)剛性的購(gòu)房需求，整體的銷售情況不會(huì)受太大影響。數(shù)據(jù)顯示 ：鎮(zhèn)江商品房銷售整體形勢(shì)較好，從銷售面積看供不應(yīng)求 。 20xx年 商品房市場(chǎng)成交 227萬方，同比上漲 10%； 成交均價(jià) 5247元 /㎡，同比下降 8% 供應(yīng)量：鎮(zhèn)江近幾年供應(yīng)量穩(wěn)步增長(zhǎng)， 20xx年度市區(qū)供應(yīng)量達(dá) 360萬方，較去年增漲 43%； 成交量： 20xx年商品房市場(chǎng)在去年成交量大幅下滑的背景下有所回升，同比 20xx年上漲10%； 成交均價(jià) 20xx年以來成交均價(jià)穩(wěn)中有升，但 11年成交均價(jià)回落至 5247元 /㎡，同比下降 8%。 導(dǎo)致成交量上升這一現(xiàn)象的原因就是保障房的大量成交拉高成交量； 20xx年全年成交均價(jià)與成交量互補(bǔ)，呈現(xiàn)“ M”型，保障房的大量成交拉低整體市場(chǎng)成交均價(jià)。 受保障房的影響，鎮(zhèn)江市區(qū) 20xx年度商品住宅市場(chǎng)走勢(shì)與商品房市場(chǎng)走勢(shì)保持一致， 全年成交量呈“ W”型，全年成交均價(jià)呈 “ M”型；步入 12月份，商品住宅成交均價(jià)滑至本年度“谷底”，僅 2518元 /㎡，相比年初 1月份下跌 62%。 20xx年商品住宅市場(chǎng)分析 京口區(qū) 價(jià)格整體趨勢(shì)上漲明顯，成交均價(jià)在第三季度達(dá)到峰值 京口區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展主要依靠京口區(qū)獨(dú)特的“三校兩山一江”的優(yōu)勢(shì)，得益于這些得天 獨(dú)厚的資源底蘊(yùn)，造就了中南、江山名洲、香江花城、中冶藍(lán)灣、招商北固灣、優(yōu)山美地等知名樓盤。本年度京口區(qū)的成交均價(jià)在鎮(zhèn)江市區(qū)四大行政區(qū)域中也處說遙遙領(lǐng)先的地位。除了地理優(yōu)勢(shì)，區(qū)域發(fā)展迅猛的主要原因是產(chǎn)品的多樣化和品質(zhì)化，營(yíng)銷策略的精細(xì)化，使得區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)不斷涌現(xiàn)。 本年度 8 月份保障房的集中成交對(duì)本區(qū)域量?jī)r(jià)表現(xiàn)影響較大。本年度 10 月份招商北固灣的面市，給本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來驚喜連連。首先從價(jià)格上創(chuàng)造了京口區(qū)乃至全市區(qū)的標(biāo)桿，并 大幅拉動(dòng)本區(qū)域整體成交均價(jià)；其次從資源上重新引導(dǎo)了鎮(zhèn)江市民對(duì)濱江資源的認(rèn)識(shí)，塑造了“多數(shù)人仰望、少數(shù)人擁有”的項(xiàng)目形象。 在售重點(diǎn)樓盤：招商北固灣、中南世紀(jì)城、江山名洲 潤(rùn)州區(qū) 價(jià)格波動(dòng)明顯，樓盤“跳水”現(xiàn)象頻現(xiàn) 20xx年度潤(rùn)州區(qū)是鎮(zhèn)江房地產(chǎn)發(fā)展最熱點(diǎn)的區(qū)域之一。潤(rùn)州區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展主要靠“兩山一江”，北靠金山和長(zhǎng)江，南靠南山綠核，再加上南徐新城的新政搬遷，地理與生態(tài)優(yōu)勢(shì)僅次于京口區(qū)。但是，該區(qū)域存在嚴(yán)重的分化現(xiàn)象，即，金山板塊發(fā)展一直處于滯后狀態(tài)；而南徐 新城板塊屬于政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，隨著新市政的遷入，大幅帶動(dòng)了板塊的發(fā)展，以萬科為代表的開發(fā)商，點(diǎn)燃了南徐新城開發(fā)戰(zhàn)役的導(dǎo)火索，價(jià)格不斷攀升；隨著萬達(dá)廣場(chǎng)的逐步成熟，鎮(zhèn)江南廣場(chǎng)商圈的熱度也再被拔高。 在售重點(diǎn)樓盤：萬科沁園、國(guó)際冠城、國(guó)信宜和、樸園上觀 丹徒新區(qū) 上半年運(yùn)行平穩(wěn)，下半年價(jià)格波動(dòng)明顯 丹徒新區(qū)位于鎮(zhèn)江南部，距離市區(qū) 9 公里，是政府重點(diǎn)規(guī)的新區(qū)之一。鎮(zhèn)江市政府旨在建設(shè)“綠色丹徒、生態(tài)丹徒”，依靠“兩山四水”的自然條件，具有環(huán)境資源上的極大優(yōu)勢(shì)。由于自身配套嚴(yán)重不足，丹徒新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 相對(duì)緩慢。但是，得益于國(guó)家關(guān)于“限制別墅用地”政策的影響，區(qū)域別墅市場(chǎng)得因于價(jià)格較低而相對(duì)較受歡迎。 上半年丹徒新區(qū)整體運(yùn)行平穩(wěn)，步入下半年，整體市場(chǎng)優(yōu)惠促銷信息頻現(xiàn)，假借“團(tuán)購(gòu)”等噱頭進(jìn)行降價(jià)促銷，價(jià)格表現(xiàn)一波三折。目前該區(qū)域內(nèi)公寓價(jià)格多集中在 40005000元 /㎡，別墅多集中在 80009000元 /㎡。目前恒大已入駐丹徒新區(qū)，并開創(chuàng)丹徒新區(qū)精裝修先河，勢(shì)必對(duì)該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展起到新一輪的領(lǐng)頭作用。 在售重點(diǎn)樓盤：風(fēng)景城邦、香格里拉、駙馬山莊 鎮(zhèn)江新區(qū)（大港、丁卯） 保障房大量成交，量?jī)r(jià)表現(xiàn)極不 平穩(wěn) 鎮(zhèn)江新區(qū)（丁卯、大港）沒有京口區(qū)的資源、潤(rùn)州區(qū)的地段，依靠的是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、政府的整體規(guī)劃，以及開發(fā)商的聯(lián)合炒作。以江蘇沃得為首的房地產(chǎn)開發(fā)公司，率先引進(jìn)了世界五百?gòu)?qiáng)的沃爾瑪，打造了“沃得商圈”，同時(shí)帶動(dòng)了區(qū)域樓盤的銷售。隨后，永隆城市廣場(chǎng)、江南世家等紛紛落成，再加上近期首創(chuàng)的入駐，首實(shí)讓丁卯成為鎮(zhèn)江市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“后起之秀”。而大港的發(fā)展目前剛剛步入正軌，區(qū)域配套尚不完善，并且以工業(yè)區(qū)為主，客戶認(rèn)可度有待提高。 在售重點(diǎn)樓盤：永隆城市廣場(chǎng)、首創(chuàng)悅府、國(guó)信上城（大港） 20xx年普通住房量?jī)r(jià)表現(xiàn) 普通商品住宅前三季度波動(dòng)明顯，第 4季度量?jī)r(jià)集中下滑 20xx年 1月 28號(hào)的國(guó)八條讓鎮(zhèn)江市場(chǎng)感受到了輕微的震蕩， 7月份的二三線城市限購(gòu)說把鎮(zhèn)江市場(chǎng)徹底拉入谷底 —— 限購(gòu)論“懸而不落”，在經(jīng)歷了 8月份的瘋狂成交以后，整體市場(chǎng)開始人心惶惶；各種打折、促銷信息開始充斥市場(chǎng)，“金九銀十”不再，月度成交量一路下滑至 4萬方。 20xx年度鎮(zhèn)江市區(qū)普通商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)幅度明顯，這主要?dú)w因于典型樓盤的集中簽約。 6月份，潤(rùn)州區(qū)鳳凰家園等限價(jià)商品房成交量較大，均價(jià)僅 20xx3000元 /㎡，大幅拉低整體成交均價(jià)。進(jìn)入 8月，隨著國(guó)信宜和開盤并集中簽約，市場(chǎng)均價(jià)大幅拉升； 10月份中南 F2組團(tuán)大幅成交，再次拉高整體均價(jià)，隨后價(jià)格下滑。 在目前政府高層頻頻表態(tài)“宏觀調(diào)控政策不放松”的市場(chǎng)背景下，整體市場(chǎng)短時(shí)間內(nèi)難以回暖；鎮(zhèn)江市場(chǎng)目前存量較大，再加上明年仍有多個(gè)新盤面世，未來市場(chǎng)供需矛盾將進(jìn)一步惡化，短時(shí)間內(nèi)成交量?jī)r(jià)難以回升。 鎮(zhèn)江市區(qū)商品住 宅市場(chǎng)小結(jié) 受保障房的影響，鎮(zhèn)江市區(qū) 20xx年度商品住宅市場(chǎng)走勢(shì)與商品房市場(chǎng)走勢(shì)保持一致， 全年成交量呈“ W”型，全年成交均價(jià)呈 “ M”型；步入 12 月份，商品住宅成交均價(jià)滑至本年度“谷底”，僅 2518元 /㎡，相比年初 1月份下跌 62%。 四大行政區(qū)域內(nèi)，以京口區(qū)價(jià)格上幅略顯明顯，潤(rùn)州區(qū)作為本年度熱點(diǎn)板塊，隨著市政府的遷入，給本區(qū)域的發(fā)展再添新喜；但值得注意的是，該板塊的樓盤“跳水”現(xiàn)象仍是本年度最明顯的板塊，以萬科為首的高達(dá) 1000 元 /㎡的降價(jià)幅度讓市場(chǎng)大跌眼鏡；而丹徒新區(qū)以其“生態(tài)丹徒”的政府規(guī)劃目標(biāo)，吸引了 大批開發(fā)商的入駐，目前寶龍、恒大已入駐，恒大綠洲以其 9A 精裝房將于 20xx 年初亮相；丁卯新區(qū)缺少了地段和資源，依靠的僅是政府的科技新城、產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃，目前保障房成交量占據(jù)比例較大，對(duì)本區(qū)域商品房量?jī)r(jià)影響明顯。但隨著首創(chuàng)等一批知名開發(fā)商的入駐，將對(duì)本區(qū)域的發(fā)展帶來新一輪驚喜。 鎮(zhèn)江市區(qū)普通住宅市場(chǎng)在經(jīng)歷了 8 月份的瘋狂成交以后，從 9 月份開始整體市場(chǎng)開始人心惶惶；各種打折、促銷信息開始充斥市場(chǎng)，“金九銀十”不再，成交量一路下滑。而從本年