【正文】 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)公司碧水南山開發(fā)項目 可行性研究報告 第 1 章 總論 鎮(zhèn)江位于長江下游南岸，地處長江運河 “ 十字黃金水道 ” 交匯處。下轄丹陽、句容、揚中三個縣級市，丹徒、京口、潤州三個區(qū)和鎮(zhèn)江新區(qū)，總面積 3848平方公里，總?cè)丝?311萬。 鎮(zhèn)江 是一座底蘊豐厚、人文薈萃的歷史文化名城 ， 擁有江蘇大學(xué)、江蘇科技大學(xué)等 5 所大專院校，在校本科以上學(xué)生 ，汽車制造、船舶制造等專業(yè)在全國領(lǐng)先。 鎮(zhèn)江 是長三角區(qū)位交通條件最好的城市之一，是長江與京杭大運河、吳文化與楚文化、上海 經(jīng)濟(jì)圈和南京都市圈的交匯點，區(qū)位優(yōu)勢突出 ， 水陸交通發(fā)達(dá) 。 20xx 年港口吞吐量達(dá)到，同比增長 %。 鎮(zhèn)江 擁有 6個省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和 1個國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，已有 80多個國家和地區(qū)的 3000多家公司和財團(tuán)在鎮(zhèn)投資，世界 500強中有 30余家落戶鎮(zhèn)江，累計實際到位外資突破 126億美元。 鎮(zhèn)江市的 產(chǎn)業(yè)特色明顯、富有生機和活力。全市初步形成了裝備制造、新材料、綠色化工、造紙、特種金屬五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，去年銷售突破 4000億元。 各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都達(dá)到或超過時序進(jìn)度，一些指標(biāo)的增幅繼續(xù)保持在蘇南的領(lǐng)先位次。 項目名稱：碧水南山 用地面積： 20xx0平方米 建筑總面積： 50000平方米 業(yè)主名稱；某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 業(yè)主地址： ****** 項目法人： *** 設(shè)計單位： ****** 項目投資： ****** 資金來源： 60%銀行貸款， 40%自籌資金 施工單位簡介 —— 上海建工 企業(yè)簡介 上海建工集團(tuán)（簡稱上海建工）有著 50 多年的發(fā)展歷史。 在參與國家的建設(shè)中，尤其從 20世紀(jì) 90年代以來，上海建工創(chuàng)造了一系列新紀(jì)錄：世界跨度最大的鋼拱橋 —— 盧浦大橋，世界第一條高速磁浮列車商業(yè)營運線，國內(nèi)第一座外海大橋 —— 東海 大橋， 468米的上海 東方明珠 廣播電視塔， ， 492米的環(huán)球金融大廈等，在中國乃至世界的建筑史上留下了不朽的業(yè)績。 上海建工己逐步形成了建筑承包、相關(guān)工業(yè)、房產(chǎn)開發(fā)、市政基礎(chǔ)設(shè)施投資經(jīng)營等產(chǎn)業(yè)板塊，近幾年，綜合營業(yè)額連續(xù)以 20%以上的速度增長。自 1998年起，連年進(jìn)入 美國 《工程新聞紀(jì)錄》（ ENR）雜志評選的 “ 全球最大的 225家國際工程承包商 ” 的前 50名。 上海建工始終把科技創(chuàng)新作為集團(tuán)發(fā)展的不竭動力。集團(tuán)擁有國家級技術(shù)中心的博士后工作站，包括中國工程院院士、行業(yè)學(xué)科帶頭人等在內(nèi)的一大批專業(yè)技術(shù)人員、管理人員和技藝精湛、能承擔(dān)各類特殊工程的技術(shù)工人是集團(tuán)發(fā)展的堅實基礎(chǔ)。 上海建工將遵循 “ 和諧為本 ，追求卓越 ” 的企業(yè)核心理念，廣泛吸收優(yōu)秀文化成果，不斷進(jìn)行科技創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和制度創(chuàng)新，為社會提供更多的傳世之作。 20xx年 8月 29日，集團(tuán)入選中國建筑施工企業(yè)聯(lián)合會評選的中國建筑 500強，排名第12位。 企業(yè)榮譽 上海建工集團(tuán) 1998年 7月 21日，上海建工（集團(tuán)）總公司作為 14家先進(jìn)單位之一，受到國務(wù)院表彰。 20xx年 5月 1日，集團(tuán)總公司被全國總工會授予全國 “ 五一 ” 勞動獎狀。 20xx年 7月 1日，集團(tuán)總公司被中央組織部授予 “ 全國先進(jìn)基層黨組織 ” 稱號。 20xx年，集團(tuán)總公司被中央宣傳部、組織部、全國總工會、國家經(jīng)貿(mào)委授予 “ 全國優(yōu)秀思想政治工作企業(yè) ” 稱號。 20xx年 3月集團(tuán)總公 司被全國總工會評為 “ 送溫暖工程先進(jìn)單位 ” 20xx年 2月集團(tuán)總公司被全國廠務(wù)公開協(xié)調(diào)小組評為 “ 全國廠務(wù)公開工作先進(jìn)單位 ” 20xx年 3月集團(tuán)總公司被上海市廠務(wù)公開工作領(lǐng)導(dǎo)小組評為 “20xx 年度上海市廠務(wù)公開民主管理工作先進(jìn)單位 ” 20xx年 8月 29日，集團(tuán)入選中國建筑施工企業(yè)聯(lián)合會評選的中國建筑 500強，排名第 12位。 ： 項目擬建 8幢小高層，單戶建筑面積 80120平米，容積率為 ： 項目總投資 220xx萬元，資金來源于 60%銀行貸款， 40%自籌資金 項目位于莊泉路以南南徐大道以北。四周環(huán)以道路，交通十分便利。與市政府、城鐵站、萬達(dá)常發(fā)廣場緊鄰，生活十分便利，周圍更有潤州區(qū)幼兒園、鎮(zhèn)江市實驗初中、鎮(zhèn)江中學(xué)以及江科大南校區(qū)等教育機構(gòu)，人文氣息濃郁，并且項目以南即為南山，環(huán)境十分優(yōu)美，是建設(shè)住宅項目的風(fēng)水寶地。 第 2 章 市場分析 市場環(huán)境 （ 1） 鎮(zhèn)江近年 房地產(chǎn) 市場環(huán)境 ①市場剛需釋放，房地產(chǎn)投資額增幅較大 圖 鎮(zhèn)江 市歷年房地產(chǎn)投資額走勢圖 截止 20xx年 11月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計 ，同比增長 %，由于市場的強大需求，尤其是廣大剛性購房者的需求，開發(fā)商在這一年紛紛加大投資力度，供應(yīng)量和成交量都有較大幅度的增加，市場局面供不應(yīng)求。 ②商品房成交活躍，竣工速度加快 圖 鎮(zhèn)江 市歷年施工面積、新開工面積、竣工面積走勢圖 截止 20xx年 11月，鎮(zhèn)江市新開工面積 ㎡，竣工面積 ㎡，施工面積㎡；從歷年變化來看， 10年的各項數(shù)據(jù)都創(chuàng)了歷史之最。 ③ 鎮(zhèn)江商品房竣工面積與銷售面積 鎮(zhèn)江每年的商品房銷售量都大于同期商品房的竣工面積，說明鎮(zhèn)江目前房地產(chǎn)需求容量較大。 （ 2） 20xx年鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場環(huán)境 20xx年 110月房地產(chǎn)市場環(huán)境 指標(biāo) 單位 累計數(shù)值 同比增長（ %） 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 億元 按用途分 商品住宅 億元 辦公樓 億元 商業(yè)營業(yè)用房 億元 其他用途 億元 84 房屋建筑面積 新開工面積 萬 *㎡ 住宅新開工面積 萬 *㎡ 商品房銷售面積 萬 *㎡ 按用途分 住宅類 萬 *㎡ 辦公類 萬 *㎡ 商業(yè)營業(yè)用房 萬 *㎡ 24 其他用途 萬 *㎡ 鎮(zhèn)江 市房地產(chǎn)市場受城市建設(shè)拉動， 受 城鄉(xiāng)居民改善居住條件需求 影響 ， 在 110月，我市住宅銷售面積 ，同比增長 %，住宅銷售面積占商品房銷售面積的比重為%，與上年同期大致持平。 市場整體形勢是： 從政策影響上考慮，雖然近來的一系列關(guān)于購房政策與貸款利率的調(diào)控是有意打壓房地產(chǎn)市場，不過考慮到該區(qū)剛性的購房需求，整體的銷售情況不會受太大影響。數(shù)據(jù)顯示 ：鎮(zhèn)江商品房銷售整體形勢較好，從銷售面積看供不應(yīng)求 。 20xx年 商品房市場成交 227萬方，同比上漲 10%； 成交均價 5247元 /㎡，同比下降 8% 供應(yīng)量：鎮(zhèn)江近幾年供應(yīng)量穩(wěn)步增長， 20xx年度市區(qū)供應(yīng)量達(dá) 360萬方，較去年增漲 43%； 成交量： 20xx年商品房市場在去年成交量大幅下滑的背景下有所回升，同比 20xx年上漲10%； 成交均價 20xx年以來成交均價穩(wěn)中有升，但 11年成交均價回落至 5247元 /㎡，同比下降 8%。 導(dǎo)致成交量上升這一現(xiàn)象的原因就是保障房的大量成交拉高成交量； 20xx年全年成交均價與成交量互補，呈現(xiàn)“ M”型，保障房的大量成交拉低整體市場成交均價。 受保障房的影響，鎮(zhèn)江市區(qū) 20xx年度商品住宅市場走勢與商品房市場走勢保持一致， 全年成交量呈“ W”型，全年成交均價呈 “ M”型；步入 12月份，商品住宅成交均價滑至本年度“谷底”，僅 2518元 /㎡，相比年初 1月份下跌 62%。 20xx年商品住宅市場分析 京口區(qū) 價格整體趨勢上漲明顯，成交均價在第三季度達(dá)到峰值 京口區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展主要依靠京口區(qū)獨特的“三校兩山一江”的優(yōu)勢，得益于這些得天 獨厚的資源底蘊，造就了中南、江山名洲、香江花城、中冶藍(lán)灣、招商北固灣、優(yōu)山美地等知名樓盤。本年度京口區(qū)的成交均價在鎮(zhèn)江市區(qū)四大行政區(qū)域中也處說遙遙領(lǐng)先的地位。除了地理優(yōu)勢，區(qū)域發(fā)展迅猛的主要原因是產(chǎn)品的多樣化和品質(zhì)化，營銷策略的精細(xì)化，使得區(qū)域房地產(chǎn)市場熱點不斷涌現(xiàn)。 本年度 8 月份保障房的集中成交對本區(qū)域量價表現(xiàn)影響較大。本年度 10 月份招商北固灣的面市，給本區(qū)域房地產(chǎn)市場帶來驚喜連連。首先從價格上創(chuàng)造了京口區(qū)乃至全市區(qū)的標(biāo)桿，并 大幅拉動本區(qū)域整體成交均價；其次從資源上重新引導(dǎo)了鎮(zhèn)江市民對濱江資源的認(rèn)識，塑造了“多數(shù)人仰望、少數(shù)人擁有”的項目形象。 在售重點樓盤：招商北固灣、中南世紀(jì)城、江山名洲 潤州區(qū) 價格波動明顯，樓盤“跳水”現(xiàn)象頻現(xiàn) 20xx年度潤州區(qū)是鎮(zhèn)江房地產(chǎn)發(fā)展最熱點的區(qū)域之一。潤州區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展主要靠“兩山一江”，北靠金山和長江，南靠南山綠核，再加上南徐新城的新政搬遷，地理與生態(tài)優(yōu)勢僅次于京口區(qū)。但是，該區(qū)域存在嚴(yán)重的分化現(xiàn)象，即，金山板塊發(fā)展一直處于滯后狀態(tài)；而南徐 新城板塊屬于政府重點規(guī)劃區(qū)域，隨著新市政的遷入，大幅帶動了板塊的發(fā)展，以萬科為代表的開發(fā)商，點燃了南徐新城開發(fā)戰(zhàn)役的導(dǎo)火索，價格不斷攀升；隨著萬達(dá)廣場的逐步成熟，鎮(zhèn)江南廣場商圈的熱度也再被拔高。 在售重點樓盤：萬科沁園、國際冠城、國信宜和、樸園上觀 丹徒新區(qū) 上半年運行平穩(wěn)，下半年價格波動明顯 丹徒新區(qū)位于鎮(zhèn)江南部，距離市區(qū) 9 公里，是政府重點規(guī)的新區(qū)之一。鎮(zhèn)江市政府旨在建設(shè)“綠色丹徒、生態(tài)丹徒”，依靠“兩山四水”的自然條件，具有環(huán)境資源上的極大優(yōu)勢。由于自身配套嚴(yán)重不足，丹徒新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展 相對緩慢。但是，得益于國家關(guān)于“限制別墅用地”政策的影響，區(qū)域別墅市場得因于價格較低而相對較受歡迎。 上半年丹徒新區(qū)整體運行平穩(wěn)，步入下半年，整體市場優(yōu)惠促銷信息頻現(xiàn)，假借“團(tuán)購”等噱頭進(jìn)行降價促銷，價格表現(xiàn)一波三折。目前該區(qū)域內(nèi)公寓價格多集中在 40005000元 /㎡，別墅多集中在 80009000元 /㎡。目前恒大已入駐丹徒新區(qū)，并開創(chuàng)丹徒新區(qū)精裝修先河，勢必對該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展起到新一輪的領(lǐng)頭作用。 在售重點樓盤：風(fēng)景城邦、香格里拉、駙馬山莊 鎮(zhèn)江新區(qū)（大港、丁卯） 保障房大量成交，量價表現(xiàn)極不 平穩(wěn) 鎮(zhèn)江新區(qū)（丁卯、大港）沒有京口區(qū)的資源、潤州區(qū)的地段，依靠的是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、政府的整體規(guī)劃，以及開發(fā)商的聯(lián)合炒作。以江蘇沃得為首的房地產(chǎn)開發(fā)公司，率先引進(jìn)了世界五百強的沃爾瑪，打造了“沃得商圈”，同時帶動了區(qū)域樓盤的銷售。隨后，永隆城市廣場、江南世家等紛紛落成，再加上近期首創(chuàng)的入駐，首實讓丁卯成為鎮(zhèn)江市區(qū)房地產(chǎn)市場的“后起之秀”。而大港的發(fā)展目前剛剛步入正軌，區(qū)域配套尚不完善，并且以工業(yè)區(qū)為主，客戶認(rèn)可度有待提高。 在售重點樓盤：永隆城市廣場、首創(chuàng)悅府、國信上城（大港） 20xx年普通住房量價表現(xiàn) 普通商品住宅前三季度波動明顯，第 4季度量價集中下滑 20xx年 1月 28號的國八條讓鎮(zhèn)江市場感受到了輕微的震蕩， 7月份的二三線城市限購說把鎮(zhèn)江市場徹底拉入谷底 —— 限購論“懸而不落”，在經(jīng)歷了 8月份的瘋狂成交以后，整體市場開始人心惶惶；各種打折、促銷信息開始充斥市場，“金九銀十”不再，月度成交量一路下滑至 4萬方。 20xx年度鎮(zhèn)江市區(qū)普通商品房價格變動幅度明顯，這主要歸因于典型樓盤的集中簽約。 6月份，潤州區(qū)鳳凰家園等限價商品房成交量較大，均價僅 20xx3000元 /㎡，大幅拉低整體成交均價。進(jìn)入 8月，隨著國信宜和開盤并集中簽約，市場均價大幅拉升； 10月份中南 F2組團(tuán)大幅成交，再次拉高整體均價，隨后價格下滑。 在目前政府高層頻頻表態(tài)“宏觀調(diào)控政策不放松”的市場背景下，整體市場短時間內(nèi)難以回暖；鎮(zhèn)江市場目前存量較大，再加上明年仍有多個新盤面世，未來市場供需矛盾將進(jìn)一步惡化，短時間內(nèi)成交量價難以回升。 鎮(zhèn)江市區(qū)商品住 宅市場小結(jié) 受保障房的影響，鎮(zhèn)江市區(qū) 20xx年度商品住宅市場走勢與商品房市場走勢保持一致， 全年成交量呈“ W”型，全年成交均價呈 “ M”型；步入 12 月份，商品住宅成交均價滑至本年度“谷底”，僅 2518元 /㎡，相比年初 1月份下跌 62%。 四大行政區(qū)域內(nèi)，以京口區(qū)價格上幅略顯明顯，潤州區(qū)作為本年度熱點板塊，隨著市政府的遷入，給本區(qū)域的發(fā)展再添新喜；但值得注意的是，該板塊的樓盤“跳水”現(xiàn)象仍是本年度最明顯的板塊，以萬科為首的高達(dá) 1000 元 /㎡的降價幅度讓市場大跌眼鏡；而丹徒新區(qū)以其“生態(tài)丹徒”的政府規(guī)劃目標(biāo)，吸引了 大批開發(fā)商的入駐，目前寶龍、恒大已入駐，恒大綠洲以其 9A 精裝房將于 20xx 年初亮相；丁卯新區(qū)缺少了地段和資源，依靠的僅是政府的科技新城、產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃，目前保障房成交量占據(jù)比例較大，對本區(qū)域商品房量價影響明顯。但隨著首創(chuàng)等一批知名開發(fā)商的入駐，將對本區(qū)域的發(fā)展帶來新一輪驚喜。 鎮(zhèn)江市區(qū)普通住宅市場在經(jīng)歷了 8 月份的瘋狂成交以后，從 9 月份開始整體市場開始人心惶惶；各種打折、促銷信息開始充斥市場，“金九銀十”不再，成交量一路下滑。而從本年