【正文】 南山”房地產(chǎn)項(xiàng)目位于鎮(zhèn)江市潤(rùn)州區(qū)南徐路以南與莊泉路以西交界處 , 位處鎮(zhèn)江市潤(rùn)州中央?yún)^(qū) ,坐落于鎮(zhèn)江市政府行政中心東側(cè) —— 潤(rùn)州區(qū)中心地段。 潤(rùn)州區(qū)地理位置優(yōu)越，歷來(lái)交通十分便捷，境內(nèi)長(zhǎng)江、運(yùn)河交匯構(gòu)成水路運(yùn)輸網(wǎng)；滬寧鐵路、 312國(guó)道、 222省道、滬寧高速公路和潤(rùn)揚(yáng)長(zhǎng)江公路大橋等重要交通要道縱橫交織，陸運(yùn)非常發(fā)達(dá)。離北京站 1228 公里，離上海站 235公里，隸屬上海鐵路局南京鐵路分局管轄。 目前本案周邊的公交線路有 K202 路、 K208路、 25 路、 D3路與市中心相連，交通相當(dāng)便利。 潤(rùn)州區(qū)內(nèi)規(guī)劃的商貿(mào)金融區(qū)以金融、商貿(mào)、商住、賓館為主形成商務(wù)洽談、信息發(fā)布、通訊、展覽等中心；商貿(mào)金融區(qū)的中心腹地以商業(yè)、娛樂(lè)旅游、集市為主，形成藝術(shù)、博覽、影視、體育等文化中心以及美食、購(gòu)物等商業(yè)步行特色街。 學(xué)校 :有鎮(zhèn)江市實(shí)驗(yàn)小學(xué) ,鎮(zhèn)江市實(shí)驗(yàn)初中 , 第三職業(yè)學(xué)校 ,江蘇科技大學(xué)南校區(qū) ,江蘇大學(xué)中山校區(qū)。 環(huán)境 :治安環(huán)境良好，空氣質(zhì)量合格，噪聲控制合理，周圍綠化建設(shè)突出，毗鄰南山風(fēng)景名勝區(qū)，令人們流連忘返，遠(yuǎn)離高壓線、放射性、易燃易爆物品等危險(xiǎn)源，整體環(huán)境安全、優(yōu)美、便捷。 整體項(xiàng)目呈 “ 南低北高 ” 的空間線型布置。 地下車庫(kù)層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，地下車庫(kù)存的頂板采用加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu)，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高的要求。整個(gè)建筑以灰色為主色調(diào)，配以少量的紅黃藍(lán)為搭配色，使其 外觀簡(jiǎn)約，色彩鮮艷靚麗。 面積設(shè)計(jì)： 臥室面積在 12m216m2之間，客廳面積在 21m235m2之間，衛(wèi)生間、廚房、貯藏室各占 5m28m2，陽(yáng)臺(tái)占 5m26m2 戶型配比： 根據(jù)本案產(chǎn)品定位，結(jié)合目標(biāo)客群研究，目前鎮(zhèn)江對(duì)二房及三房的需求旺盛，二房總價(jià)上的優(yōu)勢(shì)，加上目前新盤(pán)二房的比列較低，目前二房在鎮(zhèn)江市場(chǎng)上屬于較稀缺的產(chǎn)品，因此本項(xiàng)目相比鎮(zhèn)江市其他項(xiàng)目應(yīng)該更注重二房的比列，而四房因總價(jià)及樓層關(guān)系市場(chǎng)反應(yīng)相比三房和二房略顯冷淡。停車場(chǎng)的使用管理用 IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問(wèn)題，包括來(lái)訪客戶車輛的管理（臨時(shí)IC卡）。 保安及消防： 24 小時(shí)封閉式保安服務(wù)，保證園區(qū)人員出入，確保業(yè)主安全。 清潔和綠化：園區(qū)道路、走廊定時(shí)定人清潔。園區(qū)綠化花草樹(shù)木的澆水和修剪。地下停車庫(kù)設(shè)兩層停車位，兩出入口分設(shè)于基地西側(cè)，臨近基地出入口，方便使用者使用。做到每個(gè)綠化組團(tuán)全年常綠、季季花香 （ 2）景觀小品以雕塑、石或木質(zhì)藝術(shù)小品加以點(diǎn)綴。 項(xiàng)目定位 為了解市場(chǎng)供給情況，我們選取了周邊六個(gè)具有代表性的樣本與本項(xiàng)目進(jìn)行比較研究，這六個(gè)項(xiàng)目分別是國(guó)信宜和、景天花園、南山景園、萬(wàn)科藍(lán)山、冠城國(guó)際和樸園和院。 ⑧銷售情況 一期去化率達(dá) 85％以上，僅余幾套面積較大的房型。 （ 4） 萬(wàn)科藍(lán)山 ①地理位置 九華山路南山風(fēng)景區(qū)西入口公園內(nèi) ②物業(yè)規(guī)模 總建筑面積 萬(wàn)方 ③物業(yè)類型 疊加別墅 聯(lián)體別墅 花園洋房 ④銷售價(jià)格 20xx 年 120xx 元 /平米 20xx 年 3 月 15000 元 /平米 ⑤主力房型 3 室 2 廳 3 衛(wèi)、 3 室 2 廳 2 衛(wèi)等 ⑥環(huán)境規(guī)劃 外地私營(yíng)業(yè)主、藥（保健品）商等。 ⑥環(huán)境規(guī)劃 享受市中心完備的生活配套，更擁有城市中央稀缺的自然資源，綠化率達(dá) 35%。 提高層數(shù)后，本項(xiàng)目的小高層建筑將成為首要識(shí)別標(biāo)志物。建議建筑風(fēng)格采 用現(xiàn)代風(fēng)格為宜，線條挺直、簡(jiǎn)潔。 項(xiàng)目位于莊泉路以南南徐大道以北。該工程物業(yè)公司聘用無(wú)錫市長(zhǎng)慶物業(yè)管理有限公司，該公司以高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的服務(wù)，深得廣大業(yè)主的一致好評(píng)，也得到了上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和社會(huì)各方面的廣泛贊譽(yù)。 ２、項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì) 建筑立面強(qiáng)調(diào)突出鎮(zhèn)江民居文化的底蘊(yùn)與意境；建筑材質(zhì)選用環(huán)保建材，著力表現(xiàn)自然色澤和紋理的美觀， 使風(fēng)格與造型趨于和諧統(tǒng)一，淡雅明快的色調(diào)勾勒出民居文化特點(diǎn)，使之成為既符合地域文化內(nèi)涵又具有時(shí)代特色的理想家園，從而創(chuàng)造出新的民居的建筑風(fēng)格；另外，大量采用環(huán)保型新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品、新設(shè)備最大限度上降低建筑對(duì)環(huán)境的污染和破壞。充分考慮居室的通風(fēng)、采光、干濕與動(dòng)靜分區(qū)；面積百余平米，以平層、錯(cuò)層、躍層、復(fù)式等戶型進(jìn)行合理搭配，充分滿足中等收入家庭的居家要求。 ５、項(xiàng)目的配套 另建一層地下室，用于小區(qū)公共配套設(shè)施和停放車輛，小區(qū)無(wú)機(jī)動(dòng)車行駛；籃球場(chǎng)、游泳池等其他健身設(shè)施配套；會(huì)所；安全、消防系統(tǒng)等； ６、物業(yè)服務(wù) 除常規(guī)服務(wù)外，可導(dǎo)入人性化物管家政的服務(wù)項(xiàng)目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設(shè)置保姆鐘點(diǎn)工服務(wù)，老人、幼兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等 區(qū)域選擇 本項(xiàng)目位于 莊泉路以南南徐大道以北。 本項(xiàng)目離文教區(qū)較近，有一定的客戶來(lái)源。這部分核心消費(fèi)群具有以下共性： 注重家庭生活，為親人考慮較多。 崇尚自然、健康、養(yǎng)生。 一般公務(wù)員和企事業(yè)單位職工。 通過(guò)現(xiàn)有房屋租賃或出售換取新房。寒來(lái)暑往之際，四季美艷蔥郁，映照亭臺(tái)橋廊。以山養(yǎng)心，以水聚財(cái)。 雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，讓家的空間功能強(qiáng)大，自由伸展；每戶都有落地景觀窗，明亮通 透。一個(gè)花園般的城市，三座鄰近的圣山，傳送著千年經(jīng)典愛(ài)情故事。 為完整人生而選擇 以天然氧吧，饋贈(zèng)親愛(ài)的家人，也犒賞辛勞的自己。因此我們?cè)趯?duì)產(chǎn)品類型進(jìn)行深入分析后建議如下： 二房二廳戶占總戶數(shù)的 65%，建筑面積為 80～ 100平方米 三房二廳戶占總戶數(shù)的 35%，建筑面積為 100～ 120平方米 E戶型， 2室 2廳 1衛(wèi)， H2戶型， 2室 2廳 1衛(wèi)， D戶型， 3室 2廳 2衛(wèi)， G1戶型， 3室 2廳 2衛(wèi)， 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案指標(biāo)及分析 項(xiàng)目 SWOT 分析 交通便利 項(xiàng)目位于莊泉路以南南徐大道以北。 生活便利 項(xiàng)目毗鄰萬(wàn)達(dá)、常發(fā)廣場(chǎng)，與大市口相距也僅 10分鐘車程，周圍設(shè)有南山一號(hào)等多所高級(jí)會(huì)所，較好的地理位置充分滿足客戶購(gòu)物、健身、休閑、娛樂(lè)需求。隨著鎮(zhèn)江東區(qū)污染日益嚴(yán)重，離污染區(qū)較遠(yuǎn)的西區(qū)尤其是南山周邊越來(lái)越成為鎮(zhèn)江市民安家立戶的首選之地。公司創(chuàng)始于 20xx年，注冊(cè)資金 500萬(wàn)元，擁有各類專業(yè)管理、技術(shù)、在冊(cè)服務(wù)人員 800余名，公司物業(yè)服務(wù)資質(zhì)為國(guó)家壹級(jí)企業(yè)，主要服務(wù)項(xiàng)目有中華美食文化博覽城、元泰商務(wù)中心、安徽省滁州中學(xué)、長(zhǎng)慶大廈、百仕達(dá)大廈、泰翔大廈、書(shū)香國(guó)際公寓、太湖半島國(guó)際廣場(chǎng)?金領(lǐng)嘉園、嘉禾廣場(chǎng)小區(qū)、東林苑小區(qū)、梅里水晶城、紫金英郡、明園星都、香梅人家、君域嘉園、明瑞花園、玉洲名園、卡摩爾、三個(gè)工業(yè)園區(qū)、三個(gè)物業(yè)顧問(wèn)項(xiàng)目等?? 目前管理的大廈、小區(qū)、工業(yè)園區(qū)以高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的服務(wù)，深得廣大業(yè)主的一致好評(píng)，也得到了上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和社會(huì)各方面的廣泛贊譽(yù)。 目前潤(rùn)州區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)，區(qū)內(nèi)居民的消費(fèi)能力逐漸增強(qiáng)，該項(xiàng)目具有較好的市場(chǎng)環(huán)境。 近期國(guó)務(wù)院頒發(fā)了 《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出 二套以上住房貸款嚴(yán)格堅(jiān)持首付不低于 40%，這一條款大大 抑制投資和投機(jī)性住房。 （ 2） 投資估算編制依據(jù) 項(xiàng)目法人提供的基本設(shè)計(jì)方案和部分基礎(chǔ)資料。 設(shè)備及安裝工程以參考同類工程進(jìn)行估算。 共計(jì)： 30*50000+1000000*30=3150萬(wàn)元 3 建筑安裝工程費(fèi) 根據(jù)類似工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)估算確定，綜合型物業(yè) 土建安裝工程費(fèi)用按 2400 元 /㎡ 計(jì) （含地下部分）。參照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均水平，并結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，管理費(fèi)用按前述 25項(xiàng)之和的 3%取值。（銷售收入總額： 60000萬(wàn)元 ） 。 項(xiàng)目總投資合計(jì)： ，單位成本價(jià)格為 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 內(nèi)容 單價(jià) 面積 總價(jià) (元 /㎡ ) (㎡ ) (萬(wàn)元） 一 樓面地價(jià) 含土地出讓金、拆遷費(fèi) 1000 50000 5000 二 前期費(fèi)用 含勘察、圖紙、施工水電 等 30 50000 150 三 建安 框剪結(jié)構(gòu)（含地下） 2400 50000 120xx 四 報(bào)建及其他 —— 50 50000 250 五 配套建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)及景觀配套 100 50000 500 六 管理費(fèi)用 （二 +三 +四 +五） *3% 50000 477 七 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) （二 +三 +四 +五 +六）*% 50000 八 營(yíng)銷費(fèi)用 銷售額的 3% 360 50000 1800 九 財(cái)務(wù)費(fèi)用 按 6%年利率 50000 十 合計(jì) (一 )~(九 ) 50000 建設(shè)項(xiàng)目所需 220xx萬(wàn)元資金，擬定其來(lái)源如下： (1) 建設(shè)單位自籌資金 8800 萬(wàn)元，其中用于固定資產(chǎn)投資 8200 萬(wàn)元，用作鋪底流動(dòng)資金 60O 萬(wàn)元。 (2) 銀行貸款可靠性分析 由于該項(xiàng)目具有資源優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)前景看好，某某某建設(shè)公司在當(dāng)?shù)匦抛u(yù)良好，且鎮(zhèn)江市農(nóng)業(yè)銀行有貸款的意向，為項(xiàng)目提供 13200 萬(wàn)元的貸款是可靠的。 本項(xiàng)目資金籌措情況如下表所示： 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元 項(xiàng) 目 20xx年 下半年 20xx年 上半年 20xx年 下半年 20xx年 上半年 20xx年 下半年 合 計(jì) 一、總投資 220xx 固定資產(chǎn)投資 21400 流動(dòng)資金 600 600 二、資金籌措 220xx 自籌資金 8800 借款 6600 6600 13200 其中：長(zhǎng)期借款 6600 6600 13200 短期借款 1 、銀行貸款的償還 申請(qǐng)銀行貸款 13200 萬(wàn)元，以半年為計(jì)息期，年利率為 6%。 項(xiàng)目建設(shè)期為 18個(gè)月，計(jì)劃 20xx年 7月動(dòng)工， 20xx年 12 月完工交付使用。 國(guó)家和江蘇省有關(guān)稅、費(fèi)征收政策。 本項(xiàng)目衛(wèi) 50000 平米的 住宅樓 ，很少有開(kāi)發(fā)商說(shuō)要分幾期開(kāi)發(fā)，如果有也可能就是這棟樓原先是個(gè)死盤(pán)，被人再接手，然后命名為某某項(xiàng)目的二次開(kāi)發(fā)， 所以該項(xiàng)目不考慮分期開(kāi)發(fā)。 銷售 的考慮 這是最實(shí)在的考慮。如果一個(gè)公司的銷售能力也是如此。 產(chǎn)品的考慮 如果一個(gè)小的項(xiàng)目不同產(chǎn)品可以放在銷售，起到一種搭配的作用，是有利于項(xiàng)目銷售的，但是對(duì)于一個(gè)大的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，沒(méi)有種產(chǎn)品的規(guī)模很大，那么就不可以放在一期進(jìn)行同步銷售。商務(wù)類的辦公樓、 商業(yè) 、 酒店 歸為一期。其奧妙就在于，一個(gè)大項(xiàng)目起初期推向市場(chǎng)時(shí)，價(jià)格往往是保本價(jià)，但隨著人氣的聚集，價(jià)格并也開(kāi)始瘋長(zhǎng)。當(dāng)然如果你營(yíng)銷技巧很高，能讓購(gòu)房者在的持續(xù)銷售的情況下也能接受不斷的提升價(jià)格，那 就可以不分期 。 而該項(xiàng)目所建住宅建筑面積為 5萬(wàn)平米，不需要考慮分期進(jìn)行開(kāi)發(fā)。 該樓盤(pán)規(guī)模適中，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，一次開(kāi)發(fā)或許可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)時(shí)間價(jià)值及各種不確定性因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) 。利潤(rùn)的多少完全看所獲得收入與付出成本間的差額。 ，編制了以下資金使用計(jì)劃表。即將開(kāi)盤(pán)的綠地中央廣場(chǎng)僅需 萬(wàn)起購(gòu)三房吸引 不少青年置業(yè)群體認(rèn)籌。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房?jī)r(jià)仍將呈上升趨勢(shì)，因?yàn)橥恋爻杀?、建安成本、人工成本仍處于上升通道中，作為?zhèn)江這樣的三線城市也正處在城市化進(jìn)程提速階段，若調(diào)控松動(dòng)，房?jī)r(jià)仍將反彈。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)詳細(xì)數(shù)據(jù)見(jiàn)： 附表 1:銷售收入及稅金測(cè)算表 附表 2：損益表 附表 3：現(xiàn)金流量表（自有資金） 償債能力分析主要考查項(xiàng)目的借款償債能力，本項(xiàng)目考慮銀行貸款總額為 ，在項(xiàng)目計(jì)算期第一年開(kāi)始貸款，貸款利率為 6%，貸款時(shí)間為 年。 盈虧平衡分析在財(cái)務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場(chǎng)生產(chǎn)能力條件下，通過(guò)分析擬建項(xiàng)目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來(lái)判斷項(xiàng)目?jī)?yōu)劣及盈利能力的一種方法。 盈虧平衡分析表如下： 盈虧平衡分析表 項(xiàng)目名 稱 :碧水南山 住宅小區(qū) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)值 備注 盈虧平衡點(diǎn)（ BEP) % % 一般 BEP(%)=70%，則項(xiàng)目相當(dāng)安全或者說(shuō)可以承受較大的風(fēng)險(xiǎn) 盈虧平衡產(chǎn)量 (Q＊） m2 25170 盈虧平衡銷售單價(jià)（ P＊） 萬(wàn) 元 盈虧平衡單位產(chǎn)品變動(dòng)成本 （ V＊） 萬(wàn) 元 盈虧平衡點(diǎn) =總固定成本 /（ 1單位變動(dòng)成本 /單位銷售價(jià)格） 安全邊際率 % % 安全邊際率越高，盈利機(jī)會(huì)大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不同于生產(chǎn)性項(xiàng)目，他的主要特點(diǎn)是建設(shè)周期、投資回收期相對(duì)較短，在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期會(huì)為當(dāng)?shù)鼐用裨黾右欢ǖ木蜆I(yè)機(jī)會(huì)，如餐飲業(yè)。 1政策風(fēng)險(xiǎn)及防范 近期國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)各項(xiàng)政策變動(dòng)頻繁，宏觀調(diào)控政