【正文】 蘊，造就了中南、江山名洲、香江花城、中冶藍灣、招商北固灣、優(yōu)山美地等知名樓盤。 20xx年 5月 1日，集團總公司被全國總工會授予全國 “ 五一 ” 勞動獎狀。 鎮(zhèn)江 是一座底蘊豐厚、人文薈萃的歷史文化名城 ， 擁有江蘇大學、江蘇科技大學等 5 所大專院校，在校本科以上學生 ，汽車制造、船舶制造等專業(yè)在全國領先。 上海建工始終把科技創(chuàng)新作為集團發(fā)展的不竭動力。 市場整體形勢是： 從政策影響上考慮，雖然近來的一系列關于購房政策與貸款利率的調(diào)控是有意打壓房地產(chǎn)市場，不過考慮到該區(qū)剛性的購房需求，整體的銷售情況不會受太大影響。由于自身配套嚴重不足，丹徒新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展 相對緩慢。但隨著首創(chuàng)等一批知名開發(fā)商的入駐，將對本區(qū)域的發(fā)展帶來新一輪驚喜。 30005000元 /平方米的住房最受歡迎 ③ 規(guī)劃期內(nèi)住房總需求： 依據(jù)《鎮(zhèn)江市城市總體規(guī)劃（ 20xx2020）》， 20xx年中心城規(guī)劃人口為 95萬，人均住宅面積 35平方米左右，我市住房總需求約 3450萬平方米。 鎮(zhèn)江南站站址在江蘇省鎮(zhèn)江市潤州區(qū)官塘鄉(xiāng)。 醫(yī)療 :市急救中心 ,潤州區(qū)人民醫(yī)院 ,培康藥店等。 私密休息區(qū)：供處理私人事務、睡眠、休息用，如臥室、書室等。垃圾袋裝化，由清潔人員定 時收集。 ③物業(yè)類型 商業(yè)、住宅、酒店式公寓 ④銷售價格 20xx1213 均價 8860 元 /平米 20xx0305 起價 8500 元 /平米 均價 8650 元 /平米 最高價 8800 元 /平米 20xx0511 均價 8860 元 /平米 ⑤主力房型 兩房 8891 平米 三房 110135 平米 ⑥環(huán)境規(guī)劃 環(huán)境規(guī)劃無特色，以帶狀綠化為主?？紤]到風險因素，工程總建筑面積在 5 萬平方米左右，不宜過大。但隨著人們生活方式及思維的改變，因為小高層視野廣闊，物業(yè)形象好，配套設施相對現(xiàn)代化，所以需求量呈 明顯上升趨勢。 看重居所的身份象征，項目的社會形象、物業(yè)管理。水利萬物而不爭，故能為百谷王。無論休閑度假，還是頤養(yǎng)天年，無論享受人生，還是共筑愛巢，碧水南山—— 可以容納一生的夢想和幸福。地塊附近已有國信宜和、景天花園、萬科南山醫(yī)技冠城國際等大盤，市場競爭激烈。 1 土地費用 根據(jù)發(fā)展商提供的數(shù)據(jù)，項目土地取得費用為 20xx 萬，另外有拆遷費用 100 萬元 /畝，共計： 20xx0000+1000000*30=5000萬 折合樓面地價為 1000元 /平米。前幾年建有 38 畝住宅和 30 畝商鋪。 項目計算期為 （ ），建設期為 （ （ ） 銷售價格按照建設成本及營銷部門提供的數(shù)據(jù)確定； 營業(yè)稅：稅率為 5%； 城市維護建設稅：按實際繳納增值稅 7%計算； 教育費附加：按實際繳納營業(yè)稅的 3%計算； 所得稅：稅率為 33%。為了主題明確，精力集中，多數(shù)的情況還是將不同的產(chǎn)品進行分期的。大盤開發(fā)起始于城市化、郊區(qū)化的大力發(fā)展 。其中常發(fā)廣場領域清盤，推出了“不分樓層一口價 6550 元 /平，再送 8 萬元車位”巨惠活動，引發(fā)了一波罕見的搶樓行動。 就直接成本而言，在其他條件不變情況下，直接成本上升 27%時，也能保持盈虧平衡。在房地產(chǎn)項目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預計銷售收入恰好能彌補成本時的銷售量又稱保本銷售量。） 20xx鎮(zhèn)江房價行情 （由圖可知鎮(zhèn)江房價處于上升階段） 鎮(zhèn)江房產(chǎn)報道：目前鎮(zhèn)江房地市場以“中小戶型、低總價”適合剛需群體的優(yōu)質(zhì)房源供應充足，“風景城邦”、“恒 大綠洲”、“永隆城市廣場”、“圣地雅格”、“亞東?樸園”、“恒美嘉園”、“潤城國際”、“金橋花園”、“云河灣”、“科苑華庭”、“中冶藍灣”??等樓盤皆有高性價比房源推出，其中尤以“科苑華庭”推出的墅質(zhì)小高層及“中冶藍灣”花墅洋房價格適中，鎮(zhèn)江房價走勢引起強烈關注，目前認購雀躍。對于一個占地 10萬平米以上的地塊來說，一般都會在地塊中出現(xiàn)規(guī)劃路，按照規(guī)劃路對地塊的切分進行分期也是最常見的分期方法?，F(xiàn)在考慮到分期間的產(chǎn)品競爭問題，一個分期銷售到 50%的時候，下一個 分期才能夠推向市場，那么這個項目就要分為 3期。 建設部頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（第二版）； 國家現(xiàn)行的財稅制度和有關法規(guī) 。擬定本項目銀行貸款 13200萬元，按年利息率 6%計算，貸款期 。 本項目的工程造價估算參照近期本市部分同類工程竣工決算的主要指標，并考慮費用調(diào)整因素。同時，該地區(qū)土地稀缺，新進出競爭者地威脅很小。高鐵時代的飛躍，實現(xiàn) 59分鐘輕取上海， 20 分鐘抵達南京。 仁者樂山，智者樂水 內(nèi)有湖水潺潺流淌，南有南山為您守護家園的安詳。 收入能力及支付能力 鎮(zhèn)江市平均物業(yè)總價在 10－ 20 萬元之間，所以潛在購房者家庭年收入在 6 萬以上，月付承受能力 5000 元左右。主打小戶型，計劃綠化率達到 40%，擬于 20xx年 7 月初開工，明年 12 月底交房。為此，建議本項目可以多、高層結(jié)合為突破口，將部分住宅提高層次。 （ 4）做到人車分流，步道或采用石材建材輔設，車道區(qū)域則采用瀝青鋪地。注意外來人員探訪登記。 （ 2）建筑風格 整體建筑風格簡約、現(xiàn)代、大氣、時尚，外立面采用玻璃塊面組合，光影效果較強，形體飄逸大方。 項目周遍各項生活配套設施比較完善 。 中心商貿(mào)區(qū)與周邊山體保持良好的視線關系，在重要節(jié)點上從北往南依次布置行政中心、商務辦公中心、商業(yè)中心和文化中心，并在局部地帶建設 標志性建筑，城市天際線沿中心軸線展開形成良好的視覺效果，同周邊的真山真水相得益彰。 ② 房地產(chǎn)市場需求特點： ，住房購買對象范圍相當廣泛。進入 8月，隨著國信宜和開盤并集中簽約，市場均價大幅拉升； 10月份中南 F2組團大幅成交，再次拉高整體均價，隨后價格下滑。潤州區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展主要靠“兩山一江”，北靠金山和長江，南靠南山綠核，再加上南徐新城的新政搬遷，地理與生態(tài)優(yōu)勢僅次于京口區(qū)。 第 2 章 市場分析 市場環(huán)境 （ 1） 鎮(zhèn)江近年 房地產(chǎn) 市場環(huán)境 ①市場剛需釋放，房地產(chǎn)投資額增幅較大 圖 鎮(zhèn)江 市歷年房地產(chǎn)投資額走勢圖 截止 20xx年 11月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計 ，同比增長 %，由于市場的強大需求，尤其是廣大剛性購房者的需求，開發(fā)商在這一年紛紛加大投資力度，供應量和成交量都有較大幅度的增加，市場局面供不應求。 項目名稱：碧水南山 用地面積： 20xx0平方米 建筑總面積： 50000平方米 業(yè)主名稱；某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 業(yè)主地址： ****** 項目法人： *** 設計單位： ****** 項目投資： ****** 資金來源： 60%銀行貸款， 40%自籌資金 施工單位簡介 —— 上海建工 企業(yè)簡介 上海建工集團（簡稱上海建工）有著 50 多年的發(fā)展歷史。 鎮(zhèn)江市的 產(chǎn)業(yè)特色明顯、富有生機和活力。 ： 項目擬建 8幢小高層，單戶建筑面積 80120平米，容積率為 ： 項目總投資 220xx萬元，資金來源于 60%銀行貸款， 40%自籌資金 項目位于莊泉路以南南徐大道以北。本年度 10 月份招商北固灣的面市，給本區(qū)域房地產(chǎn)市場帶來驚喜連連。 在售重點樓盤：永隆城市廣場、首創(chuàng)悅府、國信上城（大港） 20xx年普通住房量價表現(xiàn) 普通商品住宅前三季度波動明顯，第 4季度量價集中下滑 20xx年 1月 28號的國八條讓鎮(zhèn)江市場感受到了輕微的震蕩， 7月份的二三線城市限購說把鎮(zhèn)江市場徹底拉入谷底 —— 限購論“懸而不落”，在經(jīng)歷了 8月份的瘋狂成交以后，整體市場開始人心惶惶；各種打折、促銷信息開始充斥市場，“金九銀十”不再，月度成交量一路下滑至 4萬方。藍領 工人占 %。潤州區(qū)屬北亞熱帶季風氣候帶，具有明顯的季風性、過渡性、變異性氣候特點：春秋季短，為季風轉(zhuǎn)換季節(jié)，氣候溫和；冬夏季長，夏季炎熱多雨，冬 季寒冷干燥。 積極實施“三產(chǎn)強區(qū)”戰(zhàn)略，初步形成了 以專業(yè)特色市場、倉儲物流和十路五場為重點的商貿(mào)經(jīng)濟，全區(qū)現(xiàn)有各類市場 38個，建設了鎮(zhèn)江市最大的物流企業(yè)金山物流，規(guī)劃占地 600畝的大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、投資 2億元的“江鮮美食街”、投資 3億多元的九洲廣場正在加快推進。 采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。本項目的社區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容及實施如下： 行政管理：制定各項管理制度、服務公約，招聘和訓練專業(yè)的管理人員及服務人員，物業(yè)公司內(nèi)部人事、財務監(jiān)督各服務部門工作執(zhí)行情況，以及與業(yè)主的溝通協(xié)商由專業(yè)部門負責。 （ 1） 坡地園林設計以增加基地綠化的延伸感和層次感，大面積園區(qū)的動態(tài)水體，如環(huán)小區(qū)水景帶，大型的噴水池。 （ 6） 樸園和院 ①地理位置 鎮(zhèn)江市林隱路 8 號 ②物業(yè)規(guī)模 總建筑面積 170 萬方 ③物業(yè)類型 別墅 聯(lián)排 ④銷售價格 20xx0223 均價 15000 元 /平米 20xx0325 起價 15000元 /平米 均價 15000元 /平米 20xx0905 起價 15000元 /平米 均價 15000元 /平米 ⑤主力房型 一期以 80－ 100 平方米的小戶型為主，二期主力房型以 100－ 130 大戶型為主。與連通蘇錫常的省際主干道僅 20分鐘車程，省際交通亦十分便利。與連通蘇錫常的省際主干道僅 20分鐘車 程，省際交通亦十分便利。 二次置業(yè)者也是主要的消費群體之一。 花園城市中的花園社區(qū) 鎮(zhèn)江以 3000 年時光見證江南吳國古都，萬里長江浸潤出豪門帝王、文人騷客的豐厚文脈。 環(huán)境優(yōu)美 項 目自然環(huán)境條件優(yōu)越，坐落于南山群山腳下，各戶均可欣賞到南山的美景，隨時體驗“采菊東籬下，悠然見南山”悠然自得的生活。 根據(jù)項目法人對經(jīng)營方式的設想，本項目的工程建設投資估算中，包括建筑結(jié)構(gòu)及安裝、裝修以及工程建設其它費用，總計約 。參照房地產(chǎn)項目銷售的平均水平和經(jīng)驗值，結(jié)合本項目的特點，銷售費用按銷售收入的 3%取值。具體如下表： 還本付息表 單位：萬元 序 號 20xx下半年 20xx上半年 20xx下半年 20xx上半年 20xx下半年 1 年初累計借款 6699 2 本年新增借款 6600 6600 3 本年應計利息 99 4 本年應還本金 5 本年應還利息 項目于 20xx年 12月通過競拍取得土地使用權，在 20xx年 7月開始投資建設； 項目總建筑面積約 5萬平米，計劃年開發(fā)周期 ，不分期開發(fā)。假設現(xiàn)在市場上的銷售狀況是，一個項目持續(xù)銷售每年能達到 6 個億回款。所以為了更好的提價，分期也 是一種好用的手段。 住宅的總投資額為 萬元 ，包括由于貸款產(chǎn)生的 ，總投資中土地成本約占 %，建安成本為 %，各項費用合計占 ％。 因此，本項目投資效果很好，有很高的經(jīng)濟效益，在財務上是可行的。但增加的就業(yè)機會有限，因此對當?shù)鼐用?的生活水平、生活質(zhì)量及居民收入的影響較小，但隨著房屋的銷售，本項目環(huán)境的建設，會改善周圍社區(qū)環(huán)境，業(yè)主的入住會為當?shù)鼐用駝?chuàng)造一定的就業(yè)機會、發(fā)展空間，會帶動以本項目服務為主的相關行業(yè)的發(fā)展，同時也會在一定程度上提高當?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量。 因此項目的 120xx元 /平方米的價格屬于有價有市。 綜合考慮，項目的開發(fā)分期需要將上述不同的影響因素進行匯總和權衡。 酒店 式公寓、底商等還是歸為其主要的依賴產(chǎn)品一類。 資金的考慮 這是最貼心的考慮。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運作方式一般如下：自有資金全部用于投資； 預售收入扣除有關稅費后用于投資；若資金還短缺，則通過金融機構(gòu)借貸來彌補。 共計： 2400 50000=120xx萬元 4 報批報建 根據(jù)類似工程建設經(jīng)驗估算確定，報批報建 費用按 50元 /㎡ 計 。 鎮(zhèn)江市政府遷至潤州區(qū)，預示潤州區(qū)的地塊的升值潛力大，項目投資價值高，能吸引相當一部分有投資需求的消費者。四周環(huán)以道路，市內(nèi)交通十分便利。 好房子只為生活而設計 專業(yè)就是比您更了解您的需求，驀然面對她時，才知道自己真正的需要。 該項目的主力客群購買能力強，經(jīng)濟收入高且穩(wěn)定，對于居住品質(zhì)和環(huán)境有很高的追求。在戶內(nèi)，客廳和臥室，甚至躍層的上層都要照顧到生態(tài)環(huán)境的共享，活躍室內(nèi)空間。建筑的頂部應適當增加簡潔的曲線，力爭有所變化。 （ 2） 景天花園 ①地理位置 鎮(zhèn)江市健康西路、林隱路交匯處 ②物業(yè)規(guī)模 總建筑面積 22 萬方 ③物業(yè)類型 疊加別墅 聯(lián)體別墅