【正文】 蘊(yùn)，造就了中南、江山名洲、香江花城、中冶藍(lán)灣、招商北固灣、優(yōu)山美地等知名樓盤。 20xx年 5月 1日，集團(tuán)總公司被全國總工會(huì)授予全國 “ 五一 ” 勞動(dòng)獎(jiǎng)狀。 鎮(zhèn)江 是一座底蘊(yùn)豐厚、人文薈萃的歷史文化名城 ， 擁有江蘇大學(xué)、江蘇科技大學(xué)等 5 所大專院校，在校本科以上學(xué)生 ，汽車制造、船舶制造等專業(yè)在全國領(lǐng)先。 上海建工始終把科技創(chuàng)新作為集團(tuán)發(fā)展的不竭動(dòng)力。 市場整體形勢是： 從政策影響上考慮，雖然近來的一系列關(guān)于購房政策與貸款利率的調(diào)控是有意打壓房地產(chǎn)市場，不過考慮到該區(qū)剛性的購房需求，整體的銷售情況不會(huì)受太大影響。由于自身配套嚴(yán)重不足，丹徒新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展 相對緩慢。但隨著首創(chuàng)等一批知名開發(fā)商的入駐，將對本區(qū)域的發(fā)展帶來新一輪驚喜。 30005000元 /平方米的住房最受歡迎 ③ 規(guī)劃期內(nèi)住房總需求： 依據(jù)《鎮(zhèn)江市城市總體規(guī)劃（ 20xx2020）》， 20xx年中心城規(guī)劃人口為 95萬，人均住宅面積 35平方米左右，我市住房總需求約 3450萬平方米。 鎮(zhèn)江南站站址在江蘇省鎮(zhèn)江市潤州區(qū)官塘鄉(xiāng)。 醫(yī)療 :市急救中心 ,潤州區(qū)人民醫(yī)院 ,培康藥店等。 私密休息區(qū)：供處理私人事務(wù)、睡眠、休息用，如臥室、書室等。垃圾袋裝化，由清潔人員定 時(shí)收集。 ③物業(yè)類型 商業(yè)、住宅、酒店式公寓 ④銷售價(jià)格 20xx1213 均價(jià) 8860 元 /平米 20xx0305 起價(jià) 8500 元 /平米 均價(jià) 8650 元 /平米 最高價(jià) 8800 元 /平米 20xx0511 均價(jià) 8860 元 /平米 ⑤主力房型 兩房 8891 平米 三房 110135 平米 ⑥環(huán)境規(guī)劃 環(huán)境規(guī)劃無特色，以帶狀綠化為主?？紤]到風(fēng)險(xiǎn)因素，工程總建筑面積在 5 萬平方米左右，不宜過大。但隨著人們生活方式及思維的改變，因?yàn)樾「邔右曇皬V闊，物業(yè)形象好，配套設(shè)施相對現(xiàn)代化，所以需求量呈 明顯上升趨勢。 看重居所的身份象征，項(xiàng)目的社會(huì)形象、物業(yè)管理。水利萬物而不爭，故能為百谷王。無論休閑度假，還是頤養(yǎng)天年，無論享受人生，還是共筑愛巢，碧水南山—— 可以容納一生的夢想和幸福。地塊附近已有國信宜和、景天花園、萬科南山醫(yī)技冠城國際等大盤，市場競爭激烈。 1 土地費(fèi)用 根據(jù)發(fā)展商提供的數(shù)據(jù)，項(xiàng)目土地取得費(fèi)用為 20xx 萬，另外有拆遷費(fèi)用 100 萬元 /畝，共計(jì)： 20xx0000+1000000*30=5000萬 折合樓面地價(jià)為 1000元 /平米。前幾年建有 38 畝住宅和 30 畝商鋪。 項(xiàng)目計(jì)算期為 （ ），建設(shè)期為 （ （ ） 銷售價(jià)格按照建設(shè)成本及營銷部門提供的數(shù)據(jù)確定； 營業(yè)稅：稅率為 5%； 城市維護(hù)建設(shè)稅：按實(shí)際繳納增值稅 7%計(jì)算； 教育費(fèi)附加：按實(shí)際繳納營業(yè)稅的 3%計(jì)算； 所得稅：稅率為 33%。為了主題明確，精力集中，多數(shù)的情況還是將不同的產(chǎn)品進(jìn)行分期的。大盤開發(fā)起始于城市化、郊區(qū)化的大力發(fā)展 。其中常發(fā)廣場領(lǐng)域清盤，推出了“不分樓層一口價(jià) 6550 元 /平，再送 8 萬元車位”巨惠活動(dòng)，引發(fā)了一波罕見的搶樓行動(dòng)。 就直接成本而言，在其他條件不變情況下，直接成本上升 27%時(shí)，也能保持盈虧平衡。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預(yù)計(jì)銷售收入恰好能彌補(bǔ)成本時(shí)的銷售量又稱保本銷售量。） 20xx鎮(zhèn)江房價(jià)行情 （由圖可知鎮(zhèn)江房價(jià)處于上升階段） 鎮(zhèn)江房產(chǎn)報(bào)道：目前鎮(zhèn)江房地市場以“中小戶型、低總價(jià)”適合剛需群體的優(yōu)質(zhì)房源供應(yīng)充足，“風(fēng)景城邦”、“恒 大綠洲”、“永隆城市廣場”、“圣地雅格”、“亞東?樸園”、“恒美嘉園”、“潤城國際”、“金橋花園”、“云河灣”、“科苑華庭”、“中冶藍(lán)灣”??等樓盤皆有高性價(jià)比房源推出，其中尤以“科苑華庭”推出的墅質(zhì)小高層及“中冶藍(lán)灣”花墅洋房價(jià)格適中，鎮(zhèn)江房價(jià)走勢引起強(qiáng)烈關(guān)注，目前認(rèn)購雀躍。對于一個(gè)占地 10萬平米以上的地塊來說，一般都會(huì)在地塊中出現(xiàn)規(guī)劃路，按照規(guī)劃路對地塊的切分進(jìn)行分期也是最常見的分期方法?，F(xiàn)在考慮到分期間的產(chǎn)品競爭問題，一個(gè)分期銷售到 50%的時(shí)候，下一個(gè) 分期才能夠推向市場，那么這個(gè)項(xiàng)目就要分為 3期。 建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》（第二版）； 國家現(xiàn)行的財(cái)稅制度和有關(guān)法規(guī) 。擬定本項(xiàng)目銀行貸款 13200萬元，按年利息率 6%計(jì)算，貸款期 。 本項(xiàng)目的工程造價(jià)估算參照近期本市部分同類工程竣工決算的主要指標(biāo)，并考慮費(fèi)用調(diào)整因素。同時(shí)，該地區(qū)土地稀缺，新進(jìn)出競爭者地威脅很小。高鐵時(shí)代的飛躍，實(shí)現(xiàn) 59分鐘輕取上海， 20 分鐘抵達(dá)南京。 仁者樂山，智者樂水 內(nèi)有湖水潺潺流淌，南有南山為您守護(hù)家園的安詳。 收入能力及支付能力 鎮(zhèn)江市平均物業(yè)總價(jià)在 10－ 20 萬元之間，所以潛在購房者家庭年收入在 6 萬以上，月付承受能力 5000 元左右。主打小戶型，計(jì)劃綠化率達(dá)到 40%，擬于 20xx年 7 月初開工，明年 12 月底交房。為此，建議本項(xiàng)目可以多、高層結(jié)合為突破口，將部分住宅提高層次。 （ 4）做到人車分流，步道或采用石材建材輔設(shè)，車道區(qū)域則采用瀝青鋪地。注意外來人員探訪登記。 （ 2）建筑風(fēng)格 整體建筑風(fēng)格簡約、現(xiàn)代、大氣、時(shí)尚，外立面采用玻璃塊面組合，光影效果較強(qiáng)，形體飄逸大方。 項(xiàng)目周遍各項(xiàng)生活配套設(shè)施比較完善 。 中心商貿(mào)區(qū)與周邊山體保持良好的視線關(guān)系，在重要節(jié)點(diǎn)上從北往南依次布置行政中心、商務(wù)辦公中心、商業(yè)中心和文化中心，并在局部地帶建設(shè) 標(biāo)志性建筑，城市天際線沿中心軸線展開形成良好的視覺效果，同周邊的真山真水相得益彰。 ② 房地產(chǎn)市場需求特點(diǎn)： ，住房購買對象范圍相當(dāng)廣泛。進(jìn)入 8月，隨著國信宜和開盤并集中簽約，市場均價(jià)大幅拉升； 10月份中南 F2組團(tuán)大幅成交，再次拉高整體均價(jià)，隨后價(jià)格下滑。潤州區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展主要靠“兩山一江”，北靠金山和長江，南靠南山綠核，再加上南徐新城的新政搬遷，地理與生態(tài)優(yōu)勢僅次于京口區(qū)。 第 2 章 市場分析 市場環(huán)境 （ 1） 鎮(zhèn)江近年 房地產(chǎn) 市場環(huán)境 ①市場剛需釋放，房地產(chǎn)投資額增幅較大 圖 鎮(zhèn)江 市歷年房地產(chǎn)投資額走勢圖 截止 20xx年 11月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì) ，同比增長 %，由于市場的強(qiáng)大需求，尤其是廣大剛性購房者的需求，開發(fā)商在這一年紛紛加大投資力度，供應(yīng)量和成交量都有較大幅度的增加，市場局面供不應(yīng)求。 項(xiàng)目名稱：碧水南山 用地面積： 20xx0平方米 建筑總面積： 50000平方米 業(yè)主名稱；某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 業(yè)主地址： ****** 項(xiàng)目法人： *** 設(shè)計(jì)單位： ****** 項(xiàng)目投資： ****** 資金來源： 60%銀行貸款， 40%自籌資金 施工單位簡介 —— 上海建工 企業(yè)簡介 上海建工集團(tuán)（簡稱上海建工）有著 50 多年的發(fā)展歷史。 鎮(zhèn)江市的 產(chǎn)業(yè)特色明顯、富有生機(jī)和活力。 ： 項(xiàng)目擬建 8幢小高層，單戶建筑面積 80120平米，容積率為 ： 項(xiàng)目總投資 220xx萬元，資金來源于 60%銀行貸款， 40%自籌資金 項(xiàng)目位于莊泉路以南南徐大道以北。本年度 10 月份招商北固灣的面市，給本區(qū)域房地產(chǎn)市場帶來驚喜連連。 在售重點(diǎn)樓盤：永隆城市廣場、首創(chuàng)悅府、國信上城（大港） 20xx年普通住房量價(jià)表現(xiàn) 普通商品住宅前三季度波動(dòng)明顯，第 4季度量價(jià)集中下滑 20xx年 1月 28號的國八條讓鎮(zhèn)江市場感受到了輕微的震蕩， 7月份的二三線城市限購說把鎮(zhèn)江市場徹底拉入谷底 —— 限購論“懸而不落”，在經(jīng)歷了 8月份的瘋狂成交以后，整體市場開始人心惶惶；各種打折、促銷信息開始充斥市場，“金九銀十”不再，月度成交量一路下滑至 4萬方。藍(lán)領(lǐng) 工人占 %。潤州區(qū)屬北亞熱帶季風(fēng)氣候帶，具有明顯的季風(fēng)性、過渡性、變異性氣候特點(diǎn)：春秋季短，為季風(fēng)轉(zhuǎn)換季節(jié)，氣候溫和；冬夏季長，夏季炎熱多雨，冬 季寒冷干燥。 積極實(shí)施“三產(chǎn)強(qiáng)區(qū)”戰(zhàn)略，初步形成了 以專業(yè)特色市場、倉儲(chǔ)物流和十路五場為重點(diǎn)的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)，全區(qū)現(xiàn)有各類市場 38個(gè)，建設(shè)了鎮(zhèn)江市最大的物流企業(yè)金山物流，規(guī)劃占地 600畝的大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、投資 2億元的“江鮮美食街”、投資 3億多元的九洲廣場正在加快推進(jìn)。 采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。本項(xiàng)目的社區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容及實(shí)施如下： 行政管理：制定各項(xiàng)管理制度、服務(wù)公約，招聘和訓(xùn)練專業(yè)的管理人員及服務(wù)人員，物業(yè)公司內(nèi)部人事、財(cái)務(wù)監(jiān)督各服務(wù)部門工作執(zhí)行情況，以及與業(yè)主的溝通協(xié)商由專業(yè)部門負(fù)責(zé)。 （ 1） 坡地園林設(shè)計(jì)以增加基地綠化的延伸感和層次感，大面積園區(qū)的動(dòng)態(tài)水體，如環(huán)小區(qū)水景帶，大型的噴水池。 （ 6） 樸園和院 ①地理位置 鎮(zhèn)江市林隱路 8 號 ②物業(yè)規(guī)模 總建筑面積 170 萬方 ③物業(yè)類型 別墅 聯(lián)排 ④銷售價(jià)格 20xx0223 均價(jià) 15000 元 /平米 20xx0325 起價(jià) 15000元 /平米 均價(jià) 15000元 /平米 20xx0905 起價(jià) 15000元 /平米 均價(jià) 15000元 /平米 ⑤主力房型 一期以 80－ 100 平方米的小戶型為主，二期主力房型以 100－ 130 大戶型為主。與連通蘇錫常的省際主干道僅 20分鐘車程，省際交通亦十分便利。與連通蘇錫常的省際主干道僅 20分鐘車 程，省際交通亦十分便利。 二次置業(yè)者也是主要的消費(fèi)群體之一。 花園城市中的花園社區(qū) 鎮(zhèn)江以 3000 年時(shí)光見證江南吳國古都，萬里長江浸潤出豪門帝王、文人騷客的豐厚文脈。 環(huán)境優(yōu)美 項(xiàng) 目自然環(huán)境條件優(yōu)越，坐落于南山群山腳下，各戶均可欣賞到南山的美景，隨時(shí)體驗(yàn)“采菊東籬下，悠然見南山”悠然自得的生活。 根據(jù)項(xiàng)目法人對經(jīng)營方式的設(shè)想，本項(xiàng)目的工程建設(shè)投資估算中，包括建筑結(jié)構(gòu)及安裝、裝修以及工程建設(shè)其它費(fèi)用，總計(jì)約 。參照房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售的平均水平和經(jīng)驗(yàn)值，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，銷售費(fèi)用按銷售收入的 3%取值。具體如下表： 還本付息表 單位：萬元 序 號 20xx下半年 20xx上半年 20xx下半年 20xx上半年 20xx下半年 1 年初累計(jì)借款 6699 2 本年新增借款 6600 6600 3 本年應(yīng)計(jì)利息 99 4 本年應(yīng)還本金 5 本年應(yīng)還利息 項(xiàng)目于 20xx年 12月通過競拍取得土地使用權(quán)，在 20xx年 7月開始投資建設(shè)； 項(xiàng)目總建筑面積約 5萬平米，計(jì)劃年開發(fā)周期 ，不分期開發(fā)。假設(shè)現(xiàn)在市場上的銷售狀況是，一個(gè)項(xiàng)目持續(xù)銷售每年能達(dá)到 6 個(gè)億回款。所以為了更好的提價(jià)，分期也 是一種好用的手段。 住宅的總投資額為 萬元 ，包括由于貸款產(chǎn)生的 ，總投資中土地成本約占 %，建安成本為 %，各項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)占 ％。 因此，本項(xiàng)目投資效果很好，有很高的經(jīng)濟(jì)效益，在財(cái)務(wù)上是可行的。但增加的就業(yè)機(jī)會(huì)有限，因此對當(dāng)?shù)鼐用?的生活水平、生活質(zhì)量及居民收入的影響較小，但隨著房屋的銷售，本項(xiàng)目環(huán)境的建設(shè)，會(huì)改善周圍社區(qū)環(huán)境，業(yè)主的入住會(huì)為當(dāng)?shù)鼐用駝?chuàng)造一定的就業(yè)機(jī)會(huì)、發(fā)展空間，會(huì)帶動(dòng)以本項(xiàng)目服務(wù)為主的相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也會(huì)在一定程度上提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量。 因此項(xiàng)目的 120xx元 /平方米的價(jià)格屬于有價(jià)有市。 綜合考慮，項(xiàng)目的開發(fā)分期需要將上述不同的影響因素進(jìn)行匯總和權(quán)衡。 酒店 式公寓、底商等還是歸為其主要的依賴產(chǎn)品一類。 資金的考慮 這是最貼心的考慮。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運(yùn)作方式一般如下：自有資金全部用于投資； 預(yù)售收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后用于投資；若資金還短缺，則通過金融機(jī)構(gòu)借貸來彌補(bǔ)。 共計(jì)： 2400 50000=120xx萬元 4 報(bào)批報(bào)建 根據(jù)類似工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)估算確定，報(bào)批報(bào)建 費(fèi)用按 50元 /㎡ 計(jì) 。 鎮(zhèn)江市政府遷至潤州區(qū)，預(yù)示潤州區(qū)的地塊的升值潛力大，項(xiàng)目投資價(jià)值高，能吸引相當(dāng)一部分有投資需求的消費(fèi)者。四周環(huán)以道路，市內(nèi)交通十分便利。 好房子只為生活而設(shè)計(jì) 專業(yè)就是比您更了解您的需求，驀然面對她時(shí)，才知道自己真正的需要。 該項(xiàng)目的主力客群購買能力強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)收入高且穩(wěn)定，對于居住品質(zhì)和環(huán)境有很高的追求。在戶內(nèi)，客廳和臥室，甚至躍層的上層都要照顧到生態(tài)環(huán)境的共享，活躍室內(nèi)空間。建筑的頂部應(yīng)適當(dāng)增加簡潔的曲線，力爭有所變化。 （ 2） 景天花園 ①地理位置 鎮(zhèn)江市健康西路、林隱路交匯處 ②物業(yè)規(guī)模 總建筑面積 22 萬方 ③物業(yè)類型 疊加別墅 聯(lián)體別墅