【正文】 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 項目前期工作（立項文件的編制及批準、規(guī)劃定點等） 工程勘察、設(shè)計 土建主體建設(shè) 安裝工程 建筑裝修 竣工驗收 第 5 章 財務(wù)效益分析 國家計委頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》。 資金的考慮 這是最貼心的考慮。那么要想完成任務(wù)，在可以將每期看成獨立的項目時，則此項目就至少要分為兩期。 酒店 式公寓、底商等還是歸為其主要的依賴產(chǎn)品一類。 規(guī)劃的考慮 這是最無奈的考慮。 綜合考慮，項目的開發(fā)分期需要將上述不同的影響因素進行匯總和權(quán)衡。 資金使用計劃表 單位：萬元 項 目 20xx年 下半年 20xx年 上半年 20xx年 下半年 20xx年 上半年 20xx下半年 合 計 總投資 固定資產(chǎn)投資 流動資金投資 建設(shè)期利息 99． 00 ⑴工程前期費用的階段投入計劃 見表 一 所示 表一 前期費用的階段投入計劃 （萬元） 項 目 投入計劃 土地出讓金 20xx 支付被動遷單位和居民直接費用 3000 清理場地費用 動遷工作勞務(wù)費用 規(guī)劃設(shè)計、報建、勘測 400 ⑵建筑安裝工程資金投入計劃 見表 二 所示 表二 建筑安裝工程資金投入計劃 (萬元 ) 項 目 20xx年 7月 20xx年 11月 20xx年 12月 20xx3年 4月 20xx年 5月 20xx年 9月 20xx年 10月 20xx年 11月 合計 土建主體建設(shè) 3000 3000 20xx 8000 安裝工程 20xx 20xx 建筑裝修 20xx 20xx ⑶按預(yù)計的銷售費用總額 1785萬元， 銷售費用 需求計劃見表 三 所示 表三 銷售費用投入計劃（萬元） 日期 20xx年 3月 20xx年 4月 20xx年 1月 20xx年 2月 20xx年 3月 20xx年 4月 合計 用款 額度 105 210 315 420 420 315 1785 （由圖可知項目所在潤州區(qū)屬于鎮(zhèn)江房價水平最高地段。 因此項目的 120xx元 /平方米的價格屬于有價有市。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點。但增加的就業(yè)機會有限，因此對當(dāng)?shù)鼐用?的生活水平、生活質(zhì)量及居民收入的影響較小，但隨著房屋的銷售，本項目環(huán)境的建設(shè)，會改善周圍社區(qū)環(huán)境，業(yè)主的入住會為當(dāng)?shù)鼐用駝?chuàng)造一定的就業(yè)機會、發(fā)展空間，會帶動以本項目服務(wù)為主的相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，同時也會在一定程度上提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量。 項目敏感性分析 第 6 章 社會、環(huán)境效益和風(fēng)險評價 ： 對所在地居民就業(yè)水平、生活水平、生活質(zhì)量及居民收入的影響。 因此，本項目投資效果很好，有很高的經(jīng)濟效益，在財務(wù)上是可行的。 目前房地產(chǎn)調(diào)控?zé)o論是政策面，還是資金面都出來了松動的跡象，對于剛需群體，應(yīng)趁著各大房企降價動力較足，市場筑底的時間節(jié)點，出手購房。 住宅的總投資額為 萬元 ，包括由于貸款產(chǎn)生的 ，總投資中土地成本約占 %，建安成本為 %，各項費用合計占 ％。對于郊區(qū)化大盤由于交通配套、周邊 環(huán)境 等尚未成熟，項目的運作風(fēng)險較大。所以為了更好的提價，分期也 是一種好用的手段。此方面的考慮如果項目不是很大，一般情況是將 住宅 類的公寓、普通 住宅 、或者類別墅歸為一期。假設(shè)現(xiàn)在市場上的銷售狀況是，一個項目持續(xù)銷售每年能達到 6 個億回款。 折現(xiàn)率的設(shè)定：參考行業(yè)規(guī)定，結(jié)合本項加權(quán)平均資金成本、行業(yè)收益水平和企業(yè)投資機會成本、預(yù)期收益期待，將財務(wù)基準收益率定為 10%； 一般而言，進行房地產(chǎn)分期開發(fā)需要考慮以下因素： 規(guī)模的考慮 這是最本源的考慮。具體如下表： 還本付息表 單位：萬元 序 號 20xx下半年 20xx上半年 20xx下半年 20xx上半年 20xx下半年 1 年初累計借款 6699 2 本年新增借款 6600 6600 3 本年應(yīng)計利息 99 4 本年應(yīng)還本金 5 本年應(yīng)還利息 項目于 20xx年 12月通過競拍取得土地使用權(quán)，在 20xx年 7月開始投資建設(shè)； 項目總建筑面積約 5萬平米，計劃年開發(fā)周期 ，不分期開發(fā)。目前，年營業(yè)收入可達 500 萬元，具有較強的自籌資金能力。參照房地產(chǎn)項目銷售的平均水平和經(jīng)驗值，結(jié)合本項目的特點，銷售費用按銷售收入的 3%取值。 2 前期費用 包括項目勘察費用、施工水電、圖紙設(shè)計及土地平整費用，按 30 元 /㎡計，另外拆遷費是 100萬元 /畝。 根據(jù)項目法人對經(jīng)營方式的設(shè)想，本項目的工程建設(shè)投資估算中，包括建筑結(jié)構(gòu)及安裝、裝修以及工程建設(shè)其它費用，總計約 。 價位較高 由于地理位置優(yōu)越、建筑質(zhì)量高、小區(qū)環(huán)境好、物業(yè)公司專業(yè)以及土地出讓金較高等原因，造成項目總投資較高，從而也就形成了相對較高的房價，在片區(qū)處于中上價位，價格優(yōu)勢不明顯。 環(huán)境優(yōu)美 項 目自然環(huán)境條件優(yōu)越，坐落于南山群山腳下，各戶均可欣賞到南山的美景，隨時體驗“采菊東籬下，悠然見南山”悠然自得的生活。 案名建議：碧水南山 —— 重新發(fā)現(xiàn)湖光山色 根據(jù)本案產(chǎn)品定位，結(jié)合目標客群研究，目前鎮(zhèn)江對二房及三房的需求旺盛，二房總價上的優(yōu)勢，加上目前新盤二房的比列較低，目前二房在鎮(zhèn)江市場上屬于較稀缺的產(chǎn)品，因此本項目相比鎮(zhèn)江市其他項目應(yīng)該更注重二房的比列，而四房因總價及樓層關(guān)系市場反應(yīng)相比三房和二房略顯冷淡。 花園城市中的花園社區(qū) 鎮(zhèn)江以 3000 年時光見證江南吳國古都，萬里長江浸潤出豪門帝王、文人騷客的豐厚文脈。昔日大禹治水，今朝山水共享。 二次置業(yè)者也是主要的消費群體之一。 購房趨向容易受同一階層人群口碑傳播影響。與連通蘇錫常的省際主干道僅 20分鐘車 程，省際交通亦十分便利。 充分考慮現(xiàn)代人的居家理念，采用框剪結(jié)構(gòu)的設(shè)計，層數(shù)為 11 層，每個樓層六戶人家，復(fù)式層高 ，其他３米。與連通蘇錫常的省際主干道僅 20分鐘車程，省際交通亦十分便利。 新建住宅的建筑風(fēng)格和外立面應(yīng)有令人耳目一新的感覺。 （ 6） 樸園和院 ①地理位置 鎮(zhèn)江市林隱路 8 號 ②物業(yè)規(guī)模 總建筑面積 170 萬方 ③物業(yè)類型 別墅 聯(lián)排 ④銷售價格 20xx0223 均價 15000 元 /平米 20xx0325 起價 15000元 /平米 均價 15000元 /平米 20xx0905 起價 15000元 /平米 均價 15000元 /平米 ⑤主力房型 一期以 80－ 100 平方米的小戶型為主，二期主力房型以 100－ 130 大戶型為主。 ⑦交房時間 一期于 20xx 年 10 月底交房；二期于 20xx 年 1 月中旬開盤， 20xx 年年底交房。 （ 1） 坡地園林設(shè)計以增加基地綠化的延伸感和層次感，大面積園區(qū)的動態(tài)水體，如環(huán)小區(qū)水景帶，大型的噴水池。 車庫的清潔。本項目的社區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容及實施如下： 行政管理：制定各項管理制度、服務(wù)公約，招聘和訓(xùn)練專業(yè)的管理人員及服務(wù)人員，物業(yè)公司內(nèi)部人事、財務(wù)監(jiān)督各服務(wù)部門工作執(zhí)行情況，以及與業(yè)主的溝通協(xié)商由專業(yè)部門負責(zé)。 輔助區(qū)：供以上兩部分的輔助、支持用，如廚房、衛(wèi)生間、貯藏室、陽臺等。 采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。 娛樂 :有黃山花園 ,曙光俱樂部 , 常發(fā)廣場和萬達廣場 ,潤州公園等休閑娛樂場所。 積極實施“三產(chǎn)強區(qū)”戰(zhàn)略，初步形成了 以專業(yè)特色市場、倉儲物流和十路五場為重點的商貿(mào)經(jīng)濟，全區(qū)現(xiàn)有各類市場 38個，建設(shè)了鎮(zhèn)江市最大的物流企業(yè)金山物流，規(guī)劃占地 600畝的大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、投資 2億元的“江鮮美食街”、投資 3億多元的九洲廣場正在加快推進。建于 1977 年。潤州區(qū)屬北亞熱帶季風(fēng)氣候帶，具有明顯的季風(fēng)性、過渡性、變異性氣候特點：春秋季短，為季風(fēng)轉(zhuǎn)換季節(jié)，氣候溫和；冬夏季長，夏季炎熱多雨，冬 季寒冷干燥。根據(jù)“十五”期末不同收入水平家庭結(jié)構(gòu)比例，規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)建設(shè)商品住房 1400萬平方米，建設(shè)政策性住房 150萬平方米（其中經(jīng)濟適用住房 ，廉租住房 ）。藍領(lǐng) 工人占 %。 鎮(zhèn)江市區(qū)普通住宅市場在經(jīng)歷了 8 月份的瘋狂成交以后，從 9 月份開始整體市場開始人心惶惶；各種打折、促銷信息開始充斥市場，“金九銀十”不再，成交量一路下滑。 在售重點樓盤：永隆城市廣場、首創(chuàng)悅府、國信上城（大港） 20xx年普通住房量價表現(xiàn) 普通商品住宅前三季度波動明顯，第 4季度量價集中下滑 20xx年 1月 28號的國八條讓鎮(zhèn)江市場感受到了輕微的震蕩， 7月份的二三線城市限購說把鎮(zhèn)江市場徹底拉入谷底 —— 限購論“懸而不落”，在經(jīng)歷了 8月份的瘋狂成交以后，整體市場開始人心惶惶；各種打折、促銷信息開始充斥市場，“金九銀十”不再，月度成交量一路下滑至 4萬方。但是，得益于國家關(guān)于“限制別墅用地”政策的影響，區(qū)域別墅市場得因于價格較低而相對較受歡迎。本年度 10 月份招商北固灣的面市，給本區(qū)域房地產(chǎn)市場帶來驚喜連連。數(shù)據(jù)顯示 ：鎮(zhèn)江商品房銷售整體形勢較好，從銷售面積看供不應(yīng)求 。 ： 項目擬建 8幢小高層，單戶建筑面積 80120平米，容積率為 ： 項目總投資 220xx萬元，資金來源于 60%銀行貸款， 40%自籌資金 項目位于莊泉路以南南徐大道以北。集團擁有國家級技術(shù)中心的博士后工作站，包括中國工程院院士、行業(yè)學(xué)科帶頭人等在內(nèi)的一大批專業(yè)技術(shù)人員、管理人員和技藝精湛、能承擔(dān)各類特殊工程的技術(shù)工人是集團發(fā)展的堅實基礎(chǔ)。 鎮(zhèn)江市的 產(chǎn)業(yè)特色明顯、富有生機和活力。下轄丹陽、句容、揚中三個縣級市，丹徒、京口、潤州三個區(qū)和鎮(zhèn)江新區(qū)，總面積 3848平方公里，總?cè)丝?311萬。 項目名稱：碧水南山 用地面積： 20xx0平方米 建筑總面積： 50000平方米 業(yè)主名稱；某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 業(yè)主地址： ****** 項目法人： *** 設(shè)計單位： ****** 項目投資： ****** 資金來源： 60%銀行貸款， 40%自籌資金 施工單位簡介 —— 上海建工 企業(yè)簡介 上海建工集團（簡稱上海建工）有著 50 多年的發(fā)展歷史。 企業(yè)榮譽 上海建工集團 1998年 7月 21日，上海建工（集團）總公司作為 14家先進單位之一，受到國務(wù)院表彰。 第 2 章 市場分析 市場環(huán)境 （ 1） 鎮(zhèn)江近年 房地產(chǎn) 市場環(huán)境 ①市場剛需釋放，房地產(chǎn)投資額增幅較大 圖 鎮(zhèn)江 市歷年房地產(chǎn)投資額走勢圖 截止 20xx年 11月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計 ，同比增長 %，由于市場的強大需求，尤其是廣大剛性購房者的需求，開發(fā)商在這一年紛紛加大投資力度，供應(yīng)量和成交量都有較大幅度的增加，市場局面供不應(yīng)求。 受保障房的影響，鎮(zhèn)江市區(qū) 20xx年度商品住宅市場走勢與商品房市場走勢保持一致， 全年成交量呈“ W”型，全年成交均價呈 “ M”型；步入 12月份，商品住宅成交均價滑至本年度“谷底”，僅 2518元 /㎡，相比年初 1月份下跌 62%。潤州區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展主要靠“兩山一江”，北靠金山和長江，南靠南山綠核，再加上南徐新城的新政搬遷，地理與生態(tài)優(yōu)勢僅次于京口區(qū)。目前恒大已入駐丹徒新區(qū)，并開創(chuàng)丹徒新區(qū)精裝修先河，勢必對該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展起到新一輪的領(lǐng)頭