【正文】 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 項(xiàng)目前期工作（立項(xiàng)文件的編制及批準(zhǔn)、規(guī)劃定點(diǎn)等） 工程勘察、設(shè)計(jì) 土建主體建設(shè) 安裝工程 建筑裝修 竣工驗(yàn)收 第 5 章 財(cái)務(wù)效益分析 國家計(jì)委頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》。 資金的考慮 這是最貼心的考慮。那么要想完成任務(wù)，在可以將每期看成獨(dú)立的項(xiàng)目時(shí)，則此項(xiàng)目就至少要分為兩期。 酒店 式公寓、底商等還是歸為其主要的依賴產(chǎn)品一類。 規(guī)劃的考慮 這是最無奈的考慮。 綜合考慮，項(xiàng)目的開發(fā)分期需要將上述不同的影響因素進(jìn)行匯總和權(quán)衡。 資金使用計(jì)劃表 單位：萬元 項(xiàng) 目 20xx年 下半年 20xx年 上半年 20xx年 下半年 20xx年 上半年 20xx下半年 合 計(jì) 總投資 固定資產(chǎn)投資 流動(dòng)資金投資 建設(shè)期利息 99． 00 ⑴工程前期費(fèi)用的階段投入計(jì)劃 見表 一 所示 表一 前期費(fèi)用的階段投入計(jì)劃 （萬元） 項(xiàng) 目 投入計(jì)劃 土地出讓金 20xx 支付被動(dòng)遷單位和居民直接費(fèi)用 3000 清理場(chǎng)地費(fèi)用 動(dòng)遷工作勞務(wù)費(fèi)用 規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)建、勘測(cè) 400 ⑵建筑安裝工程資金投入計(jì)劃 見表 二 所示 表二 建筑安裝工程資金投入計(jì)劃 (萬元 ) 項(xiàng) 目 20xx年 7月 20xx年 11月 20xx年 12月 20xx3年 4月 20xx年 5月 20xx年 9月 20xx年 10月 20xx年 11月 合計(jì) 土建主體建設(shè) 3000 3000 20xx 8000 安裝工程 20xx 20xx 建筑裝修 20xx 20xx ⑶按預(yù)計(jì)的銷售費(fèi)用總額 1785萬元， 銷售費(fèi)用 需求計(jì)劃見表 三 所示 表三 銷售費(fèi)用投入計(jì)劃（萬元） 日期 20xx年 3月 20xx年 4月 20xx年 1月 20xx年 2月 20xx年 3月 20xx年 4月 合計(jì) 用款 額度 105 210 315 420 420 315 1785 （由圖可知項(xiàng)目所在潤州區(qū)屬于鎮(zhèn)江房價(jià)水平最高地段。 因此項(xiàng)目的 120xx元 /平方米的價(jià)格屬于有價(jià)有市。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點(diǎn)。但增加的就業(yè)機(jī)會(huì)有限，因此對(duì)當(dāng)?shù)鼐用?的生活水平、生活質(zhì)量及居民收入的影響較小，但隨著房屋的銷售，本項(xiàng)目環(huán)境的建設(shè)，會(huì)改善周圍社區(qū)環(huán)境，業(yè)主的入住會(huì)為當(dāng)?shù)鼐用駝?chuàng)造一定的就業(yè)機(jī)會(huì)、發(fā)展空間，會(huì)帶動(dòng)以本項(xiàng)目服務(wù)為主的相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也會(huì)在一定程度上提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量。 項(xiàng)目敏感性分析 第 6 章 社會(huì)、環(huán)境效益和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) ： 對(duì)所在地居民就業(yè)水平、生活水平、生活質(zhì)量及居民收入的影響。 因此，本項(xiàng)目投資效果很好，有很高的經(jīng)濟(jì)效益，在財(cái)務(wù)上是可行的。 目前房地產(chǎn)調(diào)控?zé)o論是政策面，還是資金面都出來了松動(dòng)的跡象，對(duì)于剛需群體，應(yīng)趁著各大房企降價(jià)動(dòng)力較足，市場(chǎng)筑底的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，出手購房。 住宅的總投資額為 萬元 ，包括由于貸款產(chǎn)生的 ，總投資中土地成本約占 %，建安成本為 %，各項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)占 ％。對(duì)于郊區(qū)化大盤由于交通配套、周邊 環(huán)境 等尚未成熟，項(xiàng)目的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)較大。所以為了更好的提價(jià)，分期也 是一種好用的手段。此方面的考慮如果項(xiàng)目不是很大，一般情況是將 住宅 類的公寓、普通 住宅 、或者類別墅歸為一期。假設(shè)現(xiàn)在市場(chǎng)上的銷售狀況是，一個(gè)項(xiàng)目持續(xù)銷售每年能達(dá)到 6 個(gè)億回款。 折現(xiàn)率的設(shè)定：參考行業(yè)規(guī)定，結(jié)合本項(xiàng)加權(quán)平均資金成本、行業(yè)收益水平和企業(yè)投資機(jī)會(huì)成本、預(yù)期收益期待，將財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率定為 10%； 一般而言，進(jìn)行房地產(chǎn)分期開發(fā)需要考慮以下因素： 規(guī)模的考慮 這是最本源的考慮。具體如下表： 還本付息表 單位：萬元 序 號(hào) 20xx下半年 20xx上半年 20xx下半年 20xx上半年 20xx下半年 1 年初累計(jì)借款 6699 2 本年新增借款 6600 6600 3 本年應(yīng)計(jì)利息 99 4 本年應(yīng)還本金 5 本年應(yīng)還利息 項(xiàng)目于 20xx年 12月通過競(jìng)拍取得土地使用權(quán)，在 20xx年 7月開始投資建設(shè)； 項(xiàng)目總建筑面積約 5萬平米，計(jì)劃年開發(fā)周期 ，不分期開發(fā)。目前，年?duì)I業(yè)收入可達(dá) 500 萬元，具有較強(qiáng)的自籌資金能力。參照房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售的平均水平和經(jīng)驗(yàn)值，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，銷售費(fèi)用按銷售收入的 3%取值。 2 前期費(fèi)用 包括項(xiàng)目勘察費(fèi)用、施工水電、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及土地平整費(fèi)用，按 30 元 /㎡計(jì)，另外拆遷費(fèi)是 100萬元 /畝。 根據(jù)項(xiàng)目法人對(duì)經(jīng)營方式的設(shè)想，本項(xiàng)目的工程建設(shè)投資估算中，包括建筑結(jié)構(gòu)及安裝、裝修以及工程建設(shè)其它費(fèi)用，總計(jì)約 。 價(jià)位較高 由于地理位置優(yōu)越、建筑質(zhì)量高、小區(qū)環(huán)境好、物業(yè)公司專業(yè)以及土地出讓金較高等原因，造成項(xiàng)目總投資較高，從而也就形成了相對(duì)較高的房價(jià)，在片區(qū)處于中上價(jià)位，價(jià)格優(yōu)勢(shì)不明顯。 環(huán)境優(yōu)美 項(xiàng) 目自然環(huán)境條件優(yōu)越，坐落于南山群山腳下，各戶均可欣賞到南山的美景，隨時(shí)體驗(yàn)“采菊東籬下，悠然見南山”悠然自得的生活。 案名建議：碧水南山 —— 重新發(fā)現(xiàn)湖光山色 根據(jù)本案產(chǎn)品定位，結(jié)合目標(biāo)客群研究，目前鎮(zhèn)江對(duì)二房及三房的需求旺盛，二房總價(jià)上的優(yōu)勢(shì)，加上目前新盤二房的比列較低，目前二房在鎮(zhèn)江市場(chǎng)上屬于較稀缺的產(chǎn)品，因此本項(xiàng)目相比鎮(zhèn)江市其他項(xiàng)目應(yīng)該更注重二房的比列，而四房因總價(jià)及樓層關(guān)系市場(chǎng)反應(yīng)相比三房和二房略顯冷淡。 花園城市中的花園社區(qū) 鎮(zhèn)江以 3000 年時(shí)光見證江南吳國古都，萬里長江浸潤出豪門帝王、文人騷客的豐厚文脈。昔日大禹治水，今朝山水共享。 二次置業(yè)者也是主要的消費(fèi)群體之一。 購房趨向容易受同一階層人群口碑傳播影響。與連通蘇錫常的省際主干道僅 20分鐘車 程，省際交通亦十分便利。 充分考慮現(xiàn)代人的居家理念，采用框剪結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，層數(shù)為 11 層，每個(gè)樓層六戶人家，復(fù)式層高 ，其他３米。與連通蘇錫常的省際主干道僅 20分鐘車程，省際交通亦十分便利。 新建住宅的建筑風(fēng)格和外立面應(yīng)有令人耳目一新的感覺。 （ 6） 樸園和院 ①地理位置 鎮(zhèn)江市林隱路 8 號(hào) ②物業(yè)規(guī)模 總建筑面積 170 萬方 ③物業(yè)類型 別墅 聯(lián)排 ④銷售價(jià)格 20xx0223 均價(jià) 15000 元 /平米 20xx0325 起價(jià) 15000元 /平米 均價(jià) 15000元 /平米 20xx0905 起價(jià) 15000元 /平米 均價(jià) 15000元 /平米 ⑤主力房型 一期以 80－ 100 平方米的小戶型為主，二期主力房型以 100－ 130 大戶型為主。 ⑦交房時(shí)間 一期于 20xx 年 10 月底交房；二期于 20xx 年 1 月中旬開盤， 20xx 年年底交房。 （ 1） 坡地園林設(shè)計(jì)以增加基地綠化的延伸感和層次感，大面積園區(qū)的動(dòng)態(tài)水體，如環(huán)小區(qū)水景帶，大型的噴水池。 車庫的清潔。本項(xiàng)目的社區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容及實(shí)施如下： 行政管理：制定各項(xiàng)管理制度、服務(wù)公約，招聘和訓(xùn)練專業(yè)的管理人員及服務(wù)人員，物業(yè)公司內(nèi)部人事、財(cái)務(wù)監(jiān)督各服務(wù)部門工作執(zhí)行情況，以及與業(yè)主的溝通協(xié)商由專業(yè)部門負(fù)責(zé)。 輔助區(qū)：供以上兩部分的輔助、支持用，如廚房、衛(wèi)生間、貯藏室、陽臺(tái)等。 采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。 娛樂 :有黃山花園 ,曙光俱樂部 , 常發(fā)廣場(chǎng)和萬達(dá)廣場(chǎng) ,潤州公園等休閑娛樂場(chǎng)所。 積極實(shí)施“三產(chǎn)強(qiáng)區(qū)”戰(zhàn)略，初步形成了 以專業(yè)特色市場(chǎng)、倉儲(chǔ)物流和十路五場(chǎng)為重點(diǎn)的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)，全區(qū)現(xiàn)有各類市場(chǎng) 38個(gè)，建設(shè)了鎮(zhèn)江市最大的物流企業(yè)金山物流，規(guī)劃占地 600畝的大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、投資 2億元的“江鮮美食街”、投資 3億多元的九洲廣場(chǎng)正在加快推進(jìn)。建于 1977 年。潤州區(qū)屬北亞熱帶季風(fēng)氣候帶，具有明顯的季風(fēng)性、過渡性、變異性氣候特點(diǎn)：春秋季短，為季風(fēng)轉(zhuǎn)換季節(jié)，氣候溫和；冬夏季長，夏季炎熱多雨，冬 季寒冷干燥。根據(jù)“十五”期末不同收入水平家庭結(jié)構(gòu)比例，規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)建設(shè)商品住房 1400萬平方米，建設(shè)政策性住房 150萬平方米（其中經(jīng)濟(jì)適用住房 ，廉租住房 ）。藍(lán)領(lǐng) 工人占 %。 鎮(zhèn)江市區(qū)普通住宅市場(chǎng)在經(jīng)歷了 8 月份的瘋狂成交以后，從 9 月份開始整體市場(chǎng)開始人心惶惶；各種打折、促銷信息開始充斥市場(chǎng)，“金九銀十”不再，成交量一路下滑。 在售重點(diǎn)樓盤：永隆城市廣場(chǎng)、首創(chuàng)悅府、國信上城（大港） 20xx年普通住房量價(jià)表現(xiàn) 普通商品住宅前三季度波動(dòng)明顯，第 4季度量價(jià)集中下滑 20xx年 1月 28號(hào)的國八條讓鎮(zhèn)江市場(chǎng)感受到了輕微的震蕩， 7月份的二三線城市限購說把鎮(zhèn)江市場(chǎng)徹底拉入谷底 —— 限購論“懸而不落”，在經(jīng)歷了 8月份的瘋狂成交以后，整體市場(chǎng)開始人心惶惶；各種打折、促銷信息開始充斥市場(chǎng)，“金九銀十”不再，月度成交量一路下滑至 4萬方。但是，得益于國家關(guān)于“限制別墅用地”政策的影響，區(qū)域別墅市場(chǎng)得因于價(jià)格較低而相對(duì)較受歡迎。本年度 10 月份招商北固灣的面市，給本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來驚喜連連。數(shù)據(jù)顯示 ：鎮(zhèn)江商品房銷售整體形勢(shì)較好，從銷售面積看供不應(yīng)求 。 ： 項(xiàng)目擬建 8幢小高層，單戶建筑面積 80120平米，容積率為 ： 項(xiàng)目總投資 220xx萬元，資金來源于 60%銀行貸款， 40%自籌資金 項(xiàng)目位于莊泉路以南南徐大道以北。集團(tuán)擁有國家級(jí)技術(shù)中心的博士后工作站，包括中國工程院院士、行業(yè)學(xué)科帶頭人等在內(nèi)的一大批專業(yè)技術(shù)人員、管理人員和技藝精湛、能承擔(dān)各類特殊工程的技術(shù)工人是集團(tuán)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 鎮(zhèn)江市的 產(chǎn)業(yè)特色明顯、富有生機(jī)和活力。下轄丹陽、句容、揚(yáng)中三個(gè)縣級(jí)市，丹徒、京口、潤州三個(gè)區(qū)和鎮(zhèn)江新區(qū)，總面積 3848平方公里，總?cè)丝?311萬。 項(xiàng)目名稱：碧水南山 用地面積： 20xx0平方米 建筑總面積： 50000平方米 業(yè)主名稱；某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 業(yè)主地址： ****** 項(xiàng)目法人： *** 設(shè)計(jì)單位： ****** 項(xiàng)目投資： ****** 資金來源： 60%銀行貸款， 40%自籌資金 施工單位簡介 —— 上海建工 企業(yè)簡介 上海建工集團(tuán)（簡稱上海建工）有著 50 多年的發(fā)展歷史。 企業(yè)榮譽(yù) 上海建工集團(tuán) 1998年 7月 21日，上海建工（集團(tuán)）總公司作為 14家先進(jìn)單位之一，受到國務(wù)院表彰。 第 2 章 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)環(huán)境 （ 1） 鎮(zhèn)江近年 房地產(chǎn) 市場(chǎng)環(huán)境 ①市場(chǎng)剛需釋放，房地產(chǎn)投資額增幅較大 圖 鎮(zhèn)江 市歷年房地產(chǎn)投資額走勢(shì)圖 截止 20xx年 11月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì) ，同比增長 %，由于市場(chǎng)的強(qiáng)大需求，尤其是廣大剛性購房者的需求，開發(fā)商在這一年紛紛加大投資力度，供應(yīng)量和成交量都有較大幅度的增加，市場(chǎng)局面供不應(yīng)求。 受保障房的影響，鎮(zhèn)江市區(qū) 20xx年度商品住宅市場(chǎng)走勢(shì)與商品房市場(chǎng)走勢(shì)保持一致， 全年成交量呈“ W”型，全年成交均價(jià)呈 “ M”型；步入 12月份，商品住宅成交均價(jià)滑至本年度“谷底”，僅 2518元 /㎡，相比年初 1月份下跌 62%。潤州區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展主要靠“兩山一江”，北靠金山和長江，南靠南山綠核，再加上南徐新城的新政搬遷，地理與生態(tài)優(yōu)勢(shì)僅次于京口區(qū)。目前恒大已入駐丹徒新區(qū)，并開創(chuàng)丹徒新區(qū)精裝修先河，勢(shì)必對(duì)該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展起到新一輪的領(lǐng)頭