【正文】 項目的智能化特點魅力增加客戶對本案的充分了解。 ④采用最新流行家私進(jìn)行實物布置。 構(gòu)想： 第一階段：將刊登有本案推廣廣告后的來電進(jìn)行記錄并對相關(guān)的企業(yè)進(jìn)行細(xì)化，選擇目標(biāo)客戶 4000 名直接寄發(fā)，內(nèi)附本案簡介一份。 適用先進(jìn)手段一定的 VCD宣傳盤，以此帶來視覺效應(yīng)。 ②本部銷售人員均需佩帶 識別牌，有別于其他地區(qū)的銷售人員。（包括：廣告墻的繪制，將確定下來的標(biāo)識及廣告語繪制在墻上，同時在售樓處內(nèi)進(jìn)行整體包裝，將燕宇公司的企業(yè)文化充分體現(xiàn)出來，同時可以在開盤當(dāng)天請電臺、電視臺以及新聞媒體報道開盤盛況，并在當(dāng)天舉行標(biāo)識有獎?wù)骷念C獎活動） ⑶對 **家園的周邊道路進(jìn)行包裝。 ⑻可以對社會演出活動進(jìn)行冠名及協(xié)辦，擴大公司及北辰項目的知名度。 房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將住宅商品房交付使用時，應(yīng)當(dāng)向購房人出示該幢住宅的住宅商品房準(zhǔn)許使用證。 全面開工興建方案的資金投入計劃（萬元） 表十一 項 目 01年 8月 01年10月 02年 1月 02年5月 02年10月 02年12月 03年12月 多層住宅的工程進(jìn)度款 2020 4000 4216 1100 小高層 及公建的工程款 800 800 800 800 800 2916 630 區(qū)內(nèi)配套及增容費 300 5000 3107 930 ② ②按一、二期工程的分期興建方案的資金投入計劃。 萬平方米 179。 萬平方米 179。 **市隨即也召開了 “ 全市整頓和規(guī)范建筑市場秩序暨城建系統(tǒng)安全會議 ” ，并且明確提出了整頓建筑市場的工作重點和各項要求。 所有這些規(guī)章制度和管理辦法的出臺，以及住房銷售合同的嚴(yán)肅性，無疑對 **市的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的條件和嚴(yán)格的要求，因此有理由相信，房地產(chǎn)行業(yè)必將更加健康和蓬勃地發(fā)展和更好地充當(dāng)促進(jìn)國民經(jīng)濟增長的一個重要力量。 資金的及時籌措是保證工程順利進(jìn)展的重要條件之一，短期內(nèi)資金的需求量較大，前期啟動和后期需求均較急切，這就給融資工作、營銷工作、尋求合作伙伴工作等均提出了急迫的任務(wù)。 4． 4． 資金籌措和施工隊伍的選擇 **市新建住宅商品房準(zhǔn)許使用管理辦法的出臺從一個側(cè)面保證了房屋銷售合同的嚴(yán)肅性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其建造的住宅商品房在取得住宅商品房準(zhǔn)許使用證后，方可交付使用。 表十五 時間 銷 8773萬元 16112萬元 14135萬元 6580萬元 售額 八．投資風(fēng)險分析及降低風(fēng)險影響的對策 1．國家政策及市場經(jīng)濟秩序的整頓 有關(guān)資料表示，“九五”期間， **市房地產(chǎn)業(yè)突飛猛進(jìn)，住宅建設(shè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為拉動全市經(jīng)濟增長的重要因素；“十五”期間， **市房地產(chǎn)業(yè)將著眼于大幅度提高群眾的居住水平，改善城市居住環(huán)境，發(fā)揮房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)的作用，使房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)的產(chǎn)業(yè)繼續(xù)成為促進(jìn)國民經(jīng)濟增長的重要因素。 萬平方米 179。 萬平方米 179。 土地出讓金和場區(qū)平整費用投入計劃（萬元） 表九 項 目 99年 6月 00年 1月 00年 12月 01年 4月 01年 6月 紅橋環(huán)衛(wèi)局土地出讓金及垃圾清理 1100 200 紅橋環(huán)衛(wèi)局雜土清理 北辰青光鎮(zhèn)土地出讓金 47 110 北辰天穆鎮(zhèn)土地出讓金 2020 青光農(nóng)場一分場土方平衡 95 5 土地復(fù)墾費 市政大配套費和貼費的資金投入計劃見表十 表十 項目 01年 5 月 大配套及貼 費 ⑵單體工程和區(qū)內(nèi)配套工程施工階段的資金投入計劃 ① ①按所有工程全面開工興建方案實施的資金投入計劃 預(yù)計 2020年 6 月初全面開工興建， 2020年 12月末交付使用。 不論采用“先單體，后配套”還是“先配套，后單體”的建設(shè)方案，小區(qū)住宅交付使用的時間是不會有太大的變動的，因為從 2020 年 3 月 1 日開始實施的 “** 市新建住宅商品房 準(zhǔn)許使用管理辦法 ” 規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)對其建造的住宅商品房在取得住宅商品房準(zhǔn)許使用證后，方可交付使用。 ⑹可以對 **家園的開工進(jìn)行報導(dǎo)，同時請市領(lǐng)導(dǎo)參加開工儀式（通過新聞媒體、報紙、電視等進(jìn)行報導(dǎo)）突出主題：市重點 安居工程（西橫堤外居住區(qū)）首期工程開工。 4．廣告宣傳計劃： ⑴設(shè)計 **家園的圖標(biāo)以及各個組團的名稱，為了進(jìn)行炒作，可以通過廣告對 **家園的標(biāo)識及各個組團進(jìn)行有獎?wù)骷? 廣告強度 2020年 5 月 ~ 8 月 10% 2020年 8 月 ~12月 55% 2020年 1 月 ~ 4 月 15% 2020年 5 月 ~12月 20% 訴求重點 ①初期企業(yè)印象廣告 ②商品印象廣告 電視廣告 車體媒體 網(wǎng)絡(luò)媒體 ⑹銷售人員作業(yè)的建議 本案針對的目標(biāo)顧客與一般房屋個案不同，廣告的功效僅在于 宣傳的知名度及至現(xiàn)場參觀的目的，至于成交與否，銷售人員 的素質(zhì)訓(xùn)練皆占有舉足輕重的地位。 DM DM微縮樓書隨時針對對象贈發(fā)。 ⑶直接郵遞計劃的建議 說明：本案成為本市較為前衛(wèi)和獨一無二高價位項目，在目標(biāo)顧客有選擇，因此本案特性如向被接受的方式皆將迥異一般房屋銷售。 ②采用建材設(shè)備，均按本社區(qū)設(shè)計建材標(biāo)準(zhǔn)并均附帶簡牌說明。 現(xiàn)場四周矗立風(fēng)格獨特的路燈在入夜后有助于對目標(biāo)客戶群體的吸引。 2．銷售計劃建議 ⑴工地現(xiàn)場布置的建議 任務(wù)：將整個工地現(xiàn)場依建筑設(shè)計風(fēng)格配置給予參觀者一目了然的感覺。 選定定向目標(biāo)客戶群體，采用 DM宣傳手段，直接寄發(fā)本案各種進(jìn)度訊息。 我公司在制定營銷策略，研究營銷方法，采取營銷手段時，應(yīng)該以提高全公司的總體管理水平為總前提，使“營銷業(yè)績的優(yōu)劣是每位員工工作成果的綜合反映”的觀點深入人心，才可以使?fàn)I銷工作有更大的進(jìn)步。 4179。 方米 綠化工程 179。日 3000戶179。 填墊土方量為 179。 萬元 /畝 =4016 萬元（包括上交區(qū)土地局的稅金） 土地復(fù)墾費 179。 多層住宅的主體結(jié)構(gòu)可采用保溫復(fù)合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜屋面體系，基礎(chǔ)按其座落位置的地基情況（見 **市地質(zhì)工程勘察院工號為KC2020C09 的“天津燕宇置業(yè)有限公司丁字沽三號路場區(qū)巖土工程勘察報告”）可分別采用石屑回填鋼筋混凝土浮筏基礎(chǔ)及復(fù)合地基基礎(chǔ)的形式。 注：《 **家園》居住小區(qū)工程的“詳細(xì)規(guī)劃“的設(shè)計人所計算出的規(guī)劃總建筑面積為 ，對于此計算數(shù)據(jù)與 ，待進(jìn)一步校核。 ，戶內(nèi)設(shè)可視對講話機，并設(shè)置與物管中心相通的雙向直呼通訊系統(tǒng)，市話電訊網(wǎng)系統(tǒng)，在住戶的廳、臥、廚、衛(wèi)均設(shè)終端插頭，市話寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)在廳、書房設(shè)終端插頭，在廳、臥設(shè)電視同軸電纜終端插頭。 ，單體建筑以南北朝向為主，可適當(dāng)安排一些東西朝向的建筑，以豐富組團的總體造型，建筑形象要富有創(chuàng)造性，形式要新、造型要美、充滿生機、經(jīng)久不衰。 閉路監(jiān)控控制室、與客戶的雙向直通呼叫控制室均設(shè)在物管中心內(nèi)，并執(zhí)行 24 小區(qū)服務(wù)制。大型集中景觀綠化區(qū)與地下泊車庫的功能結(jié)合，不僅能解決部份高檔機動車的泊車問題，還可以造成大型集中景觀綠化區(qū)的地面高程起伏的獨特建筑效果，這在沖積平原地貌特征的天津地區(qū)，人造地面高程起伏的構(gòu)造做法將給《 **家園》居住小區(qū)的綠化環(huán)境形成新的突破。表現(xiàn)出既考慮到成年人的生活環(huán)境，又著眼于子女的成長，中華民族自古就有“孟母三遷”的感人故事，同時也流傳著“物以類聚，人以群分”的說法。更加合理的功能分區(qū)和交通聯(lián)系，更加合理的光照和通風(fēng)要求等等專業(yè)性很強的問題，常常被購房客戶擺在重要的挑選條件之中。 ②購房者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌效應(yīng)越來越看重。在我國加入 WTO 的工作完成之后，外資企業(yè)的涌入將帶來對寫字樓、高檔公寓、標(biāo)準(zhǔn)廠房和高檔商貿(mào)、服務(wù)等商品房和用于第三產(chǎn)業(yè)的各類公共建筑的更大需求。加快危改配套和甩漏項補建為重點的一批配套工程的實施；加快成片危改項目和西橫堤、雙林居住區(qū)配套工程建設(shè)。加快城市化進(jìn)程，新建村鎮(zhèn)住宅 1500 萬平方米，人均建筑面積達(dá)到 26 平方米，建成一批現(xiàn)代化的新型城鎮(zhèn)。 ⑺ ⑺ 提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平。 ⑵ ⑵ 加快住宅建設(shè)步伐。 3． 3． 堅決糾正不按法定程序招投標(biāo)的行為。 二 ．市場需求分析 1．國家房地產(chǎn)開發(fā)政策的分析 按照黨的十一屆三中全會所制定的“一個中心，兩個基本點”基本方針，國家在農(nóng)村的改革開放工作取得重大成績的基礎(chǔ)上，又將改革開放的工作在城市深入展開，到 80 年代中期，城市經(jīng)濟體制的改革已經(jīng)取得了突破性地進(jìn)展，在基本建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，土地的有償使用和住宅商品化的理論已經(jīng)全面形成，在全國各地由南向北地建立了第一批房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，與此同時，第一批商品住宅出現(xiàn)在全國的建筑市場上，這不僅是對我國 40 余年的住房分配體制的沖擊，更重要的是標(biāo)志了市場經(jīng)濟體制向計劃經(jīng)濟體制 的沖擊，解決困擾國民多年的住房短缺問題，開始進(jìn)入了良性循環(huán)的軌道，國民的思想觀念在這個沖擊下，也發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變。在南倉道上規(guī)劃35KV、 10KV 電力電纜及 220KV 電力電纜；在桃江路上規(guī)劃10KV電力電纜和 35KV電力排管；在玉泉東道上規(guī)劃 10KV電力電纜，保留丁字沽三號路現(xiàn)狀電力電纜（見地下配套工程管線現(xiàn)狀及規(guī)劃示意圖）?！?**家園》居住小區(qū)內(nèi)排水排入以上管道內(nèi)（見地下配套工程管線現(xiàn)狀及規(guī)劃示意圖）。 《 **家園》居住小區(qū)的規(guī)劃水源由丁字沽三號路上φ 600給水干管和南倉道上規(guī)劃φ 800 給水干管提供。 桃江路和玉泉東道均為規(guī)劃次干道，紅線寬 30米，一塊板結(jié)構(gòu)，斷面為 4— 22— 4。 “西橫堤居住區(qū)”北部規(guī)劃中的屈家店風(fēng)景區(qū)，其南部邊界距《 **家園》居住小區(qū)約 ，該風(fēng)景區(qū)的興建對**市，特別是對本居住區(qū)的環(huán)境質(zhì)量將是一筆濃墨重彩的亮點。 51′ 36″ ）（見附圖二）。 **市建委規(guī)劃處和 **市安居工程辦公室在 1998年 8月初即著手進(jìn)行了“西橫堤居住區(qū)”修建性詳細(xì)規(guī)劃的設(shè)計競賽工作，目前尚處于進(jìn)一步完善的階段?！凹褕@里”地區(qū)經(jīng)過 10余年的發(fā)展，商業(yè)、零售業(yè)發(fā)展比較快，目前該地區(qū)的人氣比較旺。除地價外，天津燕宇置業(yè)有限公司同時承擔(dān)垃圾撤場清運費、現(xiàn)場雜土清運費、土地復(fù)墾費以及現(xiàn)場土方平衡等費用。 《 **家園》居住小區(qū)的周圍，目前 尚無規(guī)劃公交車的場、站設(shè)施，與本居住小區(qū)隔南倉道相望的“佳園里”居住區(qū)及其周圍現(xiàn)有的公交車設(shè)置為： 34 路： 37 路： 606 路： 634 路： 658 路： 837 路： 962路： 規(guī)劃地鐵一號線沿丁字沽三號路中心線高架通過（見附圖四），規(guī)劃要求地鐵中心線兩側(cè) 15 米（車站段兩側(cè)各 22米）范圍內(nèi)不得新建建筑物，高架車站站臺控制用地范圍 180179。 ⑶排水工程管線 目前，在丁字沽三號路上有兩條φ 800～ 1200 污水干管和兩條φ 800雨水管，在南倉道上有一條φ 1200楊咀罐站雨水出水管道。 根據(jù) **市城市總體規(guī)劃修編成果，規(guī)劃氣源采用天然氣，由現(xiàn)狀燃?xì)庵袎汗芴峁庠?。?guī)劃在南倉道二側(cè)、玉泉東道、桃江路上分別規(guī)劃一條 12 孔通信管道（見地下配套工程管線現(xiàn)狀及規(guī)劃 示意圖）。會議指出，在經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌的過程中，市場經(jīng)濟秩序出 現(xiàn)某些混亂現(xiàn)象，有著復(fù)雜的經(jīng)濟、社會和思想原因。 6． 6． 徹底糾正不執(zhí)行安全生產(chǎn)法規(guī)的各類行為。 ⑷ ⑷ 結(jié)合城市形象工程建設(shè)，完成重點地區(qū)的危陋房屋改造，拆除危陋房屋 300萬平方米。全面落實住房分配貨幣化政策，全市住房自有率達(dá)到 60%，逐步提高住宅公積金繳存比例。 ⑶ ⑶ 加快試點小城鎮(zhèn)建設(shè)，新建村鎮(zhèn)住宅 250 萬平方米。 “十五”期間， **市房地產(chǎn)業(yè)面臨新的發(fā)展機遇主要表現(xiàn)在： ⑴住宅仍然是我市的主要消費熱點之一，也是我市推動國民經(jīng)濟增長點的主要因素之一。 2．居住住宅開發(fā)現(xiàn)狀、需求趨勢及需求熱點的分析 隨著 **市提出的用 5～ 7 年時間，基本完成全市危陋平房改造任務(wù)的提前實現(xiàn)，大規(guī)模的拆遷工作趨于結(jié)束，按照 **市城建工作會議制定的計劃目標(biāo)，“十五”期間，完成重點地區(qū)的危陋房屋改造，拆除危陋房屋 300萬平方米，其中 2020年度，結(jié)合城市景觀工程建 設(shè)，改造重點地區(qū)危陋房屋，完成拆遷 100萬平方米。由于房 屋產(chǎn)品的價格對我國民眾來說顯得“十分巨大”，因此民眾對建筑工程專業(yè)的科普知識的學(xué)習(xí)，甚至是專業(yè)知識和法律知識的學(xué)習(xí)越來越下功夫，這是一個很好的發(fā)展趨勢，它既反映出了國民整體素質(zhì)在不斷提高，同時又從一個側(cè)面促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷提高自身的管理水平和工程質(zhì)量。 ④對室外環(huán)境，購房者已