【正文】 拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、社會(huì)消費(fèi)品零售總額分別增長(zhǎng) %和%，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行協(xié)調(diào)性明顯增強(qiáng)。 近幾年來(lái)， ****大力發(fā)展旅游業(yè)， 旅游消費(fèi) 已經(jīng)成為 該縣 新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，在省內(nèi)外具有一定的影響。 2 房地產(chǎn)供需狀況分析 1） 需求分析 經(jīng)初步估算， ****城尚有約 6 萬(wàn)平方米的舊房、危房待拆遷改造。 據(jù)初步調(diào)查， ****商品住宅購(gòu)買(mǎi)力如下：一是老城改造的拆遷戶；二是需改善 居住條件的擁擠戶；三是自然增長(zhǎng)人口；四是流動(dòng)人口（包括在 鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作的干部、職工、教師 以及進(jìn)城置業(yè)、子女教育等人員）。進(jìn)入 20xx 年 后， ****房地產(chǎn)市場(chǎng)由于受到 經(jīng)濟(jì)向好等 多種 積極 因素的影響而發(fā)生較大波動(dòng)，開(kāi)發(fā)量劇增， 同時(shí) 需求量的增幅遠(yuǎn)高于供給量，市場(chǎng)出現(xiàn)供小于求的局面。 20xx 年底，臨近樓盤(pán)高層普通商品住宅價(jià)格在 980 元／㎡ — 1500 元／㎡之間。 北區(qū)由于是老城區(qū)，總開(kāi)發(fā)量不是很大，可開(kāi)發(fā)地塊稀少。 由于新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)雅，新區(qū)的房?jī)r(jià)在未來(lái)兩年還將上漲；西區(qū)、北區(qū)地價(jià)較低，中低收入階層的客戶群體較多，未來(lái)西部區(qū)域總體供應(yīng)量低于需求量。 推銷(xiāo)方式及措施 現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置售樓處，聘請(qǐng)資深營(yíng)銷(xiāo)公司進(jìn)行全程策劃： 1)圍繞主體概念全程策劃推廣； 2)依托概念策劃出獨(dú)占性的行銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)； 3)推動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的熱賣(mài)氣氛塑造； 4)廣告企劃方案的有效性和獨(dú)創(chuàng)性； 5)市場(chǎng)策劃的針對(duì)性和競(jìng)爭(zhēng)性 ： 6)產(chǎn)品概念塑造金字塔模型 ?？h境內(nèi) 為丘陵山地，地層主要由沉積巖組成，變質(zhì)巖不多，第四系松散堆積物不甚發(fā)育。年日照 1500 小時(shí)，平均太陽(yáng)輻射 至 千卡 /CM 平均降雨量 毫米，無(wú)霜期 288 天。本工程 選 址緊靠 106 國(guó) 道，交通十分便利。 鋼材：可以從建材市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)或從生產(chǎn)廠家調(diào)運(yùn)，供應(yīng)方便。 2 建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目 建設(shè)內(nèi)容為住宅樓、商業(yè)用房、綜合管理用房以 及區(qū)內(nèi)道路、綠化、圍墻等附屬工程。 車(chē)行道路簡(jiǎn)明便捷，采用完全人車(chē)分流的交通組織方式，小區(qū)內(nèi)部不受機(jī)動(dòng)車(chē)干擾，為兒童 、 老人等提供了安全的地面活動(dòng)場(chǎng)所，有利于集中綠地，水體環(huán)境的營(yíng)造，大大提升了居住環(huán)境的質(zhì)量。 3） 供配電系統(tǒng) 供電電源： 380V／ 220V 電源從市政 供電 管網(wǎng)接入。 5） 應(yīng)急照明 在公共建筑物的疏散走道和公共出入口處設(shè)置疏散照明及其標(biāo)志。 每棟樓集中設(shè)置布線箱，對(duì)有線電視、通信、網(wǎng)絡(luò)、安全監(jiān)控等線路集中布線。 日，設(shè)計(jì)人數(shù)為 3人／戶，用水時(shí)間按 24 小時(shí)計(jì)算，時(shí)變系數(shù)為 。給水從解放路市政給水管引入壹根 DN100的給水管，在區(qū)內(nèi)連成環(huán)網(wǎng)，室外消防用水取自室外給水管網(wǎng)。 2 排水 1)排水量 生活排水量為約 120m3／日。 4）所有單體均接二類(lèi)建筑進(jìn)行消防設(shè)計(jì)，耐火等級(jí)二級(jí)。用地周邊基本上是 辦公 區(qū) 、住宅區(qū)和商業(yè)區(qū) ，無(wú)工業(yè)污染源和其他危險(xiǎn)品物流設(shè)施。 3） 噪聲 項(xiàng)目無(wú)鍋爐等集中 式供熱設(shè)施，無(wú)集中式中央空調(diào)系統(tǒng)，故無(wú)高噪聲設(shè)備， 主要 聲源為生活噪聲。 （ 4） 材料運(yùn)輸中，應(yīng)采取封閉或遮蓋措施，避免拋灑。 項(xiàng)目竣工后，應(yīng)盡量種植草皮、樹(shù)木，恢復(fù)植被，有利于防止水土流失。 ，選用優(yōu)質(zhì)給水管材，避免因給水系統(tǒng)發(fā)生二次污染而需將受到污染的水排放和對(duì)供水系統(tǒng)進(jìn)行清洗處理所造成的水量浪費(fèi)。 堅(jiān)持 “ 安全第一、預(yù)防為主 ” 和 “ 安全責(zé)任、重于泰山 ” 的原則，嚴(yán)格貫徹執(zhí)行《安全生產(chǎn)法》和《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)及管理部門(mén)的相關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)安全生產(chǎn)管理工作，確保安全生產(chǎn)。車(chē)輛和設(shè)備倒退時(shí)應(yīng)采取 特別的預(yù)防措施確保安全。 、窗簾盡量采用阻燃材料制成的。 消防外協(xié) 消防外援由建設(shè)方與當(dāng)?shù)叵啦块T(mén)協(xié)商解決。 項(xiàng)目建設(shè)總投資 估算 見(jiàn) 投資估算 表 如下： 投資估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 估算金額 備 注 1 建安費(fèi)用 2 前期工程費(fèi)用 圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi) 建筑面積 40 元 /m2 規(guī)劃審圖費(fèi) 3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 道路、水電、綠化 4 建設(shè)費(fèi)用 管理費(fèi)用 銷(xiāo)售收入的 2% 銷(xiāo) 售費(fèi)用 銷(xiāo)售收入的 % .財(cái)務(wù)費(fèi)用 年利率的 % 5 間接費(fèi)用 工程監(jiān)理費(fèi) 建安 3％ 招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi) 建安 2% 工程質(zhì)量監(jiān)督管理費(fèi) 建安 2‰ 白蟻防治費(fèi) 建筑面積 2 元 /m2 勞?；? 土地成本 % 防雷審。 消防方式 本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)均采用消防冷卻水和干粉滅火器共同撲滅火災(zāi)，冷卻水消防系統(tǒng)采用常高壓給水消防系統(tǒng)。 ，要考慮設(shè)置消防通道、消防龍頭。 按國(guó)家法律或條例規(guī)定的起重機(jī)械的駕駛員和操作人員應(yīng)符合最低年齡的規(guī)定并經(jīng)過(guò)適當(dāng)培訓(xùn)，條件合格。具體如 下： 基坑開(kāi)挖、人工挖孔樁等施工降水，造成周?chē)ㄖ镆虻鼗痪鶆虺两刀鴥A斜、開(kāi)裂，倒塌等意外。 其主要節(jié)能措施如下： 1）變壓器選用節(jié)能型產(chǎn)品； 2）采用并聯(lián)電容器進(jìn)行無(wú)功補(bǔ)償，提高用電設(shè)備的功率因素； 3）照明配電采用合理的控制方式，照明燈采用光效高的節(jié)能燈，鎮(zhèn)流器采用 節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器； 4）電纜導(dǎo)線布線時(shí)，盡量避免 線路迂回或電能倒流，適當(dāng)加大截面，以降低線路阻抗； 5）設(shè)計(jì)時(shí)考慮穩(wěn)定電壓措施。 工程實(shí)施前，應(yīng)請(qǐng)具有編制水土保持方案資質(zhì)證書(shū)的單位做好水土保持方案，報(bào)水利管理部門(mén)審批。小區(qū)內(nèi)種植一些吸收二氧化 碳 能力較強(qiáng)的植物和滯塵植物，站場(chǎng)外圍綠化帶由高大樹(shù) 木、喬木和草地構(gòu)成，場(chǎng)內(nèi)綠化帶以灌木和草地為主，配合高度適中的喬木。 項(xiàng)目的生活污水采用化糞池處理，經(jīng)化糞池處理的污水達(dá)到《污水排入城市下 水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》 CJ3082－ 1999 的水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)后，經(jīng)小區(qū)內(nèi)的排水管網(wǎng)排入城市污水排水系統(tǒng)。 第七部分 環(huán)保 、 節(jié)能與 安全 1 環(huán)境保護(hù) 編制依據(jù) a）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 (GB89781996)； b）《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB1629796）； c）《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》（ GB125231990）； d）《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB309620xx）； e）《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GH383820xx）； f）《地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 (GB/T1484893)； g）《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 (GB30951996) 環(huán)境現(xiàn)狀 項(xiàng)目區(qū)內(nèi)地勢(shì) 平坦 ，場(chǎng)址的 生態(tài)環(huán)境較好。 2）集中設(shè)置消防控制中心，可布置在管理用房首層。設(shè)置場(chǎng)所為地下車(chē)庫(kù)、商場(chǎng)、公建。 項(xiàng)目最大用水量約為 152m3／日。 2)用水量 正常時(shí)，區(qū)內(nèi)用水主要是飲用、衛(wèi)生間的生活用水和澆灑道路及綠化用水。 區(qū)內(nèi)主建筑物屬第三類(lèi)防雷建筑物，防直擊雷的措施采用裝設(shè)在建筑物上的避雷帶組成的接閃器，利用建筑物混凝土內(nèi)的鋼筋做引下線和接地裝置。 住宅的公共照明采用節(jié)能自息開(kāi)關(guān)。 供配電 1） 負(fù)荷等級(jí) 本工程高層建筑 、 消防 的 用電負(fù)荷、高層、小高層客梯、生活給水泵和樓道照明等為二級(jí)負(fù)荷，其余的用電設(shè)備 均為三級(jí)負(fù)荷。 3） 交通組織 根據(jù)用地特點(diǎn)和小區(qū)規(guī)模，設(shè)置 兩 個(gè)出入口， 其中主出入口設(shè)在解放路，另一個(gè) 開(kāi)向 旁邊次干道 。 本項(xiàng)目的建設(shè) 是促進(jìn) ****國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，完善城鄉(xiāng)交通設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)和構(gòu)建和諧炎陵的一項(xiàng)重要舉措，得到 ****委、縣政府及上級(jí)主管部門(mén)的大力支持，外部政策環(huán)境優(yōu)良。 石灰：石灰廠較多，生產(chǎn)的石灰質(zhì)量較好，可就近購(gòu)買(mǎi)。此外還有東風(fēng)河，長(zhǎng) 公里，往西流入安仁縣永樂(lè)河。年平均氣溫在 至 176。 東邊是新建的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，南邊是濱江御景住宅小區(qū)，西、北兩邊是規(guī)劃中的商業(yè)用地。 具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，大多選擇按揭付款，但是在 此 居住不是主要目的， 因此購(gòu)房時(shí)較多考慮總價(jià)和升值潛力等因素。 近 年 來(lái)新建的 小區(qū)，如： ****、正泰尚品新城 等，在景觀、規(guī)劃、配套設(shè)施和戶型設(shè)計(jì)等方面下了很大功夫，較以前有了很大提高；再加上開(kāi)發(fā)商大力度的推廣使今年的房產(chǎn)形勢(shì)一片大好。目前 該項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)恰逢其時(shí)。 本案價(jià)格預(yù)測(cè) 采取市場(chǎng)比較法，選擇鄰近地區(qū)樓盤(pán)或者是同一檔次的樓盤(pán)作為比較對(duì)象，進(jìn)行比較預(yù)測(cè)。 ② 消費(fèi)者購(gòu)房戶型面積選擇 05101520253035404550四室二廳 三室二廳 二室二廳 大戶型系列1 從以上調(diào)查結(jié)果可以看出，選擇四室二廳、三室二廳是消費(fèi)者主要的選擇取向。商品房竣工面積 萬(wàn)平方米，其中住宅竣工面積 萬(wàn)平方米。垃圾中轉(zhuǎn)站、公廁、停車(chē)場(chǎng)、洗車(chē)場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完 善。全年城區(qū)開(kāi)發(fā)面積突破 14 萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)投資突破 億元，城鎮(zhèn)居民的住房條件有了很大改善，但由于多種原因，目前仍有相當(dāng)一部分人居住在簡(jiǎn)易住房里，需改善住房條件的達(dá) 30%左右。 20xx 年，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)創(chuàng)近幾年最好水平，完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長(zhǎng) %，一二三產(chǎn)分別增長(zhǎng) %、 %、%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 ∶ ∶ 調(diào)整為 21∶ ∶ 。全縣深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，圍繞 “ 又好又快、進(jìn)位爭(zhēng)先 ” 戰(zhàn)略目標(biāo)，堅(jiān)持 “ 目標(biāo)更明、速度更快、標(biāo)準(zhǔn)更高 ” 要求，干事創(chuàng)業(yè)，攻堅(jiān)破難，銳意進(jìn)取，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長(zhǎng) %；財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng) %，其中一般預(yù)算收入 億元，增長(zhǎng) %；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) %；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %。全縣累計(jì)通公路村 202 個(gè)，村通公路率達(dá) 99%；累計(jì)通電話村達(dá) 201 個(gè)，村通電話率達(dá) 95%；新建移動(dòng)基站 12 個(gè)，開(kāi)通 15 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)移動(dòng)通信；村通廣播電視率達(dá) 96%。 項(xiàng)目建設(shè)是 促進(jìn) ****房地產(chǎn)市場(chǎng) 建設(shè)的需要 項(xiàng)目地段現(xiàn)有商業(yè)用房 和居民住宅，由于其原有布局雜亂無(wú)章，建筑物錯(cuò)落不齊，供電、給排水設(shè)施不配套，直接影響著居民的生活，有礙于人民群眾生活的改善和生活質(zhì)量的提高，不利于我市建設(shè)旅游城市和全國(guó)衛(wèi)生的進(jìn)程。近年來(lái)， ****委、縣政府拓開(kāi)資金渠道，廣開(kāi)門(mén)路，鼓勵(lì)各方資金，先后開(kāi)展了舊城區(qū)改造、西城區(qū)延伸、東城區(qū)拓展等提質(zhì)擴(kuò)容工作，取得了巨大成效。 項(xiàng)目發(fā)起人及發(fā)起緣由 本項(xiàng)目的發(fā)起人是 ********房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 ，公司成立 于 20xx 年。 ****地處湘、贛、粵邊界， 區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)明顯。城市采用一 縣 雙城式布局；新城區(qū)作為政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，集中發(fā)展地方 商 業(yè) 和旅游 ； 西城 區(qū)作為開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅工業(yè)區(qū)，是城市涉外、貿(mào)易窗口。在建設(shè)期要加強(qiáng)對(duì)建設(shè)投資管 理工作，控制工程總成本支出，縮短建設(shè)周期，盡可能避免和減少風(fēng)險(xiǎn)及不必要的資金浪費(fèi)。 投資估算 本項(xiàng)目 建 筑 包括 商業(yè)門(mén)面、住宅、車(chē)庫(kù)和雜屋間 等四項(xiàng)內(nèi)容。 小區(qū)內(nèi)主要道路及其四周綠地種植以喬木為主，以消弱噪聲傳播和加強(qiáng)防塵隔離。 基于 ****城的溫帶氣候，鮮明及偏冷的顏色應(yīng)為正確選擇，它們也幫助改善環(huán)境形態(tài)，鮮明顏色可將照射于外墻上的陽(yáng)光反射到其它建筑群體上，使整個(gè)建筑群體外觀鮮明光亮，清爽怡人。線性空間有收有放，為住者提供優(yōu)美、高雅的游憩空間。 4 道路與交通 本地塊路網(wǎng)結(jié)構(gòu)由地塊 環(huán)建筑群的 6 米寬小區(qū)內(nèi)環(huán)道路連接各個(gè)組團(tuán)級(jí)道路而成。用地南 北側(cè)為 綜合公共建筑組群，其余部分地面留作停車(chē)位，其它余坪為公共 設(shè)施及綠化用地 。突顯健康、美好生活理念，增設(shè)健康、休閑、娛樂(lè)等配套設(shè)施，人們可以享受健康充實(shí)的閑暇生活。 選址概況及規(guī)劃定性： 1 選址概況： 本方案用地位于 霞陽(yáng)鎮(zhèn) ****村 ，東 靠 ****村農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) ，南臨 濱江御景小區(qū) ，西邊是規(guī)劃中的商業(yè)用地， 北對(duì) 解放 路。同時(shí)，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，把房地產(chǎn)業(yè)培育成新的消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 20xx 年底，城區(qū)住房均價(jià)為 1507 元 /平方米，預(yù)計(jì) 20xx 年均價(jià)將達(dá)到 1650 元 /平方米。至 20xx 年，房地產(chǎn)業(yè)增加值為 20xx 年的二倍以上。 全縣綜合實(shí)力和人民生活邁上新的臺(tái)階。全縣累計(jì)通公路村 202 個(gè)，村通公路率達(dá) 99%；累計(jì)通電話村達(dá) 201 個(gè)，村通電話率達(dá) 95%；新建移動(dòng)基站 12 個(gè)，開(kāi)通 15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)移動(dòng)通信； 村通廣播電視率達(dá) 96%。 表 11 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 指標(biāo)值 備 注 1 總用地面積 ㎡ 2 建筑占地面積 ㎡ 3 總建筑面積 ㎡ 住宅 ㎡ 商業(yè) ㎡ 4 容積率 總建筑面積 /總用地面積 5 住宅戶數(shù) 戶 建筑密度 % 綠地率 % 估算總投資 萬(wàn)元 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 所得稅 萬(wàn)元 凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 投資利潤(rùn)率 % 投資利稅率 % 投資回收期 年 建設(shè)工期 月 研究工作依據(jù) 1）《 ****城總體規(guī)劃 20xx－ 20xx》； 2） 《 ****國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 “ 十一五 ” 規(guī)劃 》 ；