【正文】 山川毓秀，人文薈萃，素有?聲華文物、雄稱海內(nèi)?、?泉南佛國?、? 海濱鄒魯 ?之美譽(yù)。交通便捷，位置優(yōu)越，距 XX市區(qū) 33 公里，廈門市 90公里，到晉江機(jī)場 24公里，境內(nèi)有石東、安金等高等級(jí)公路貫穿全境，與毗鄰的國道 324線、省道 306 線相銜接；配套設(shè)施齊全， XX 港被批準(zhǔn)為閩南金三角 44 對(duì)外貿(mào)易的起點(diǎn)及臺(tái)輪停泊點(diǎn)，已列國家二類口岸，年吞吐量 180萬噸以上。 總體規(guī)劃如下： 建筑物層數(shù)： 2 棟 3 層商場（ 1商場）。沿街一層為商業(yè)店面，沿城市轉(zhuǎn)角廣場布置三層集中商業(yè)。 45 第六章 項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)方案 、項(xiàng)目基本規(guī)劃指標(biāo) 本項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)基本數(shù)據(jù)如下表： 項(xiàng)目 數(shù)量 備注 總用地面積 ㎡ 道路面積 ㎡ 實(shí)際用地面積 ㎡ 地上建筑面積 ㎡ 其 中 一期 ㎡ 其中 住宅 ㎡ 商業(yè) ㎡ 二期（商業(yè)） ㎡ 含配套設(shè)施 地下建筑面積 ㎡ 建筑占地面積 ㎡ 其 中 一期 ㎡ 二期 ㎡ 建筑密度（ %） % 容積率 綠地面積 ㎡ 綠地率（ %） % 總戶數(shù) 617 戶 其 中 住宅戶數(shù) 515 戶 單身公寓戶數(shù) 102 戶 停車位 860 位 其 中 地上停車位 334 位 地下停車位 526 位 46 社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站 ㎡ 居住小區(qū)文化室 ㎡ 社區(qū)居委會(huì)辦公用房 ㎡ 社區(qū)物業(yè)管理用房 ㎡ 社區(qū)警務(wù)室 ㎡ 、項(xiàng)目基本規(guī)劃 項(xiàng)目用地程三角形狀，規(guī)劃項(xiàng)目以點(diǎn)式高層住宅、板式高層住宅與多層住宅相結(jié)合成，部分建筑布置社區(qū)配套用房，如：物業(yè)、社區(qū)活動(dòng)中心、商店等組成。 、 XX 鎮(zhèn)概括 XX鎮(zhèn)是福建省 11個(gè)現(xiàn)代小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)之一，與金門隔海相望，面積 65平方公里，海岸線 28 公里，自古海運(yùn)發(fā)達(dá)，紡織業(yè)昌盛，素有‘海濱鄒魯、仁和之鄉(xiāng)’之譽(yù)。通 閩南 方言。 43′。交通便捷，區(qū)位條件優(yōu)越。 、價(jià)格定位 考慮到本項(xiàng)目在地理位置、設(shè)計(jì)、及產(chǎn)品定位等方面的特點(diǎn)，根據(jù)企業(yè)競爭導(dǎo)向定價(jià)法，將本項(xiàng)目住宅區(qū)初售均價(jià)定位在 3600 元 /平方米，一期商業(yè)部分均為 一 層商 鋪 ，定價(jià)為 12021 元 /平方米 ，二期商業(yè)部分，一層商鋪定價(jià)為 12021 元 /平方米，其它商業(yè)部分定價(jià)為 5000元 /平方米，停車位主要是指地上停車位，以 80%出售，定價(jià)為 50000 元 /個(gè)，地下停車位及部分地上停車位可做為臨時(shí)停車場或采取其它形式贈(zèng)送給業(yè)主等， 、物業(yè)定位 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā) 展帶動(dòng)了我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的一大支柱產(chǎn)業(yè)。 ◆ 項(xiàng)目必須承擔(dān)起開拓者的角色，引導(dǎo)片區(qū)發(fā)展，前期商業(yè)。而實(shí)際上這是任何處于快速城鎮(zhèn)化和重化工業(yè)階段國家都無法逃避的一個(gè)過程。 2021 年下半年以來住房價(jià)格呈現(xiàn)較為明顯的上揚(yáng)趨勢。 2021年全年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比增 %；商品房銷售面積 ，比增 %，創(chuàng)歷史最高水平；存量房交易面積 ，比增 %。下降原因主要是受到商品住房一手市場的回調(diào)輻射的聯(lián)動(dòng)影響，居民購房意愿有所下降。其中商品住房銷售 31210 套，銷售面積 萬平方米，同比分別增加 %和 %.從季度的商品房累計(jì)銷售面積、商品住房累計(jì)銷售面積增幅情況看，增幅均持續(xù)擴(kuò)大。年末城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余 額達(dá) 億元，占人民幣存款余額的 %，比年初增加 億元。從稅收收入情況看，隨著房地產(chǎn)市場的回暖，土地增值稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等增長迅速，增幅分別高達(dá) %、 %和 %；而增值稅和企業(yè)所得稅隨著企業(yè)生產(chǎn)和效益的逐步恢復(fù)，從上半年的下降轉(zhuǎn)為增長 %和 %。其中：城鎮(zhèn)項(xiàng)目完成投資 ，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，比增 %；農(nóng)村投資 億元，增長 %。三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，工業(yè)化進(jìn)程加快推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ： ： 調(diào)整為 ： ： 。從單月物價(jià)水平看，兩大指數(shù)均從 6月份起連續(xù) 7個(gè)月環(huán)比上漲，顯示 市場需求正逐步擴(kuò)大。 、宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升，企穩(wěn)趨勢明顯 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)期目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升態(tài)勢明顯。 新建非住宅銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比 11月份擴(kuò)大 百分點(diǎn)； 環(huán)比上漲 %，漲幅比 11月份縮小 。 分類型看，與上年同月相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲 %；商品住宅銷售價(jià)格上漲 %，其中普通商品住宅銷售價(jià)格上漲%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲 %。其中，商品住宅銷售面積增長 %；辦公樓銷售面積增長%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 %。 8）貨幣供應(yīng)量增長較快，新增貸款大幅增加 12月末，廣義貨幣（ M2）余額 萬億元，比上年末增長 %，增幅同比加快 ；狹義貨幣（ M1） ，增長 %，加快 ；市場貨幣流通量（ M0） 38246 億元，增長 %，回落 個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)出口相抵，貿(mào)易順差 1961 億美元，比上年減少 994億美 元。其中，城市下降 %，農(nóng)村下降 %。居民服務(wù)和其他服 23 務(wù)業(yè)增長 %，教育增長 %，衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)增長 %。在 39個(gè)工業(yè)大類中， 30個(gè)行業(yè)利潤同比增長。 22 2）工業(yè)生產(chǎn)逐季回升，實(shí)現(xiàn)利潤由大幅下降轉(zhuǎn)為增長 全年規(guī)模以上工業(yè)增加值比上年增長 %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)。分季度看，一季度增長 %，二季度增長 %，三季度增長 %，四季度增長 %。而打擊捂盤和囤地，會(huì)加快房地 20 產(chǎn)商的土地開發(fā)速度，增加供給；抑制投資和投機(jī)需求；規(guī)范招拍掛，則降低了土地價(jià)格，這些措施將對(duì) 2021 年房價(jià)漲 幅起到一定的遏制作用。 在 2021 年 1 月 15 日召開的 2021 年工作會(huì)議上指出，要高度關(guān)注房地產(chǎn)市場變化，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)信貸政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)。毫無疑問，未來相關(guān)部門將會(huì)出臺(tái)具體落實(shí)的細(xì)則。物業(yè)稅一旦開征，哪怕是試點(diǎn)開征，都將釋放一個(gè)信號(hào)，那就是國家要通過稅收調(diào)節(jié)房價(jià)，打擊房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為。銀行要做好盡職調(diào)查，堅(jiān)持獨(dú)立審貸，重點(diǎn)審核借款人的信譽(yù)程度、收入證明、償還能力的真實(shí)性。另外，安排建設(shè)的限價(jià)房、公共租賃住房和安 置住房規(guī)模將比 2021 年增加一倍，以逐步解決中等偏下收入家庭住房困難問題。另外，土地租賃合同約定的當(dāng)期應(yīng)繳土地價(jià)款（租金）應(yīng)當(dāng)一次全部繳清，不得分期繳納。會(huì)議提出了 增加普通商品住房的有效供給；繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房；加強(qiáng)市場監(jiān)管；繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè) 四條具體措施(簡稱 國四條 )。政府調(diào)控房市采取了平穩(wěn)的步驟。 地王 的頻頻出現(xiàn)不僅使得房價(jià)大幅上漲，更是引起了國土部的關(guān)注。這一系列措施有力地維護(hù)了房地產(chǎn)市場經(jīng)營秩序，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。會(huì)議明確了專項(xiàng)治理的主要內(nèi)容：完善相關(guān)政策、制度；加強(qiáng)對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃修改特別是建設(shè)用地容積率管理情況的監(jiān)督檢查；嚴(yán)肅查處違法違規(guī)違紀(jì)案件。尤其在對(duì)第一套住房的解釋上，采用了寬松的標(biāo)準(zhǔn)。以實(shí)物方式為主，結(jié)合發(fā)放租賃補(bǔ)貼，解決 260 萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題；解決 80 萬戶住在 煤礦 、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)的住房困難家庭的住房問題；新增經(jīng)濟(jì)適用住房 130 萬套。 、編制范圍 本可行性研究報(bào)告主要對(duì)晉江 xx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè) 8 的晉江 xxxx 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性問題進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，主要包括政策環(huán)境分析、房地產(chǎn)市場分析、建設(shè)規(guī)模、選址、節(jié)能環(huán)保、投資估算與資金籌措、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 、風(fēng)險(xiǎn)分析等內(nèi)容，以供決策者參考。 項(xiàng)目的建設(shè)還有利于改善 XX 鎮(zhèn)城鎮(zhèn)形象和投資環(huán)境，促進(jìn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃早日實(shí)現(xiàn)，社會(huì)效益巨大。 建設(shè)投資包括工程費(fèi)用為 萬元，工程建設(shè)其它費(fèi)用為 萬元，基本預(yù)備費(fèi)用為 萬元，建設(shè)期利息為 萬元。 、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 本項(xiàng)目用地性質(zhì)為商住用地， 總用地面積為 平方米，實(shí)際 用地面積為 平方米，主要建設(shè)內(nèi)容 如下表： 項(xiàng)目 數(shù)量 備注 總用地面積 ㎡ 道路面積 ㎡ 實(shí)際用地面積 ㎡ 地上建筑面積 ㎡ 其中 一期 ㎡ 其中 住宅 ㎡ 商業(yè) ㎡ 二期（商業(yè)） ㎡ 含配套設(shè)施 地下建筑面積 ㎡ 2 建筑占地面積 ㎡ 其中 一期 ㎡ 二期 ㎡ 建筑密度（ %） % 容積率 綠地面積 ㎡ 綠地率（ %） % 總戶數(shù) 617 戶 其中 住宅戶數(shù) 515 戶 單身公寓戶數(shù) 102 戶 停車位 860 位 其中 地上停車位 334 位 地下 停車位 526 位 社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站 ㎡ 為配套設(shè)施，不出售部分 居住小區(qū)文化室 ㎡ 社區(qū)居委會(huì)辦公用房 ㎡ 社區(qū)物業(yè)管理用房 ㎡ 社區(qū)警務(wù)室 ㎡ 、投資估算與資金籌措 ? 投資估算 本項(xiàng)目總投資估算為 ，其中建設(shè)投資為 萬元，建設(shè)期利息為 。該項(xiàng)目建成后，可滿足市場需求，提高XX 鎮(zhèn)城鎮(zhèn)居民居住生活質(zhì)量，為入住居民提供一個(gè)安靜、高雅、舒適的生活環(huán)境，通過項(xiàng)目開發(fā)可以提高當(dāng)?shù)鼐幼∥飿I(yè)檔次，提升地價(jià)，帶動(dòng)當(dāng)?shù)丶爸苓叿康禺a(chǎn)、餐飲、商品零售、休閑、交通等產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。 本報(bào)告編制主要根據(jù)國家相關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目可行性報(bào)告的規(guī)范及深度要求，結(jié)合項(xiàng)目編制小 組調(diào)研結(jié)果及項(xiàng)目建設(shè)單位總體思路，經(jīng)綜合考慮，合理分析編制而成。其中相對(duì)比較重要的是前面兩條：一是，全面推進(jìn)保障性住房建設(shè)。各地方政府根據(jù)中央精神，紛紛出臺(tái)細(xì)則促進(jìn)房產(chǎn)市場健康發(fā)展。 2021 年 4 月 24 日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部治理房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題專項(xiàng)工作電視電話會(huì)議在京召開。 2021 年 6 月10 日，國土資源部強(qiáng)調(diào)， 小產(chǎn)權(quán)房 實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策，各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的 小產(chǎn)權(quán)房 等違法用地、違法建筑行為。北京、上海、重慶、杭州、成都…… 億元 、 億元 、 億元 …… 地王 可謂無處不在。國辦發(fā)〔 2021〕 131 號(hào)文件中的四大稅種的優(yōu)惠措施，只有營業(yè)稅優(yōu)惠取消，契稅、個(gè)人買賣印花稅、個(gè)人轉(zhuǎn)讓 出售 的土地 增值稅還繼續(xù)維持。會(huì)議提出， 未來的政策重點(diǎn)是，在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭 ?！蛾P(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》對(duì)土地出讓的收支管理進(jìn)行了規(guī)范，明確開發(fā)商 首付比例不得低于全部土地出讓款的 50％ ，分期繳納全部價(jià)款的期限原則上不超過 1 年，特殊項(xiàng)目可約定在 2 年內(nèi)全部繳清。具體是：要通過棚戶區(qū)改造和新建、改擴(kuò)建 (購置 )廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房等方式，進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)，其開工建設(shè)的套 (戶 )數(shù)比 2021 年增加三分之一，以加快解決中低收入住房困難家庭的住房問題。為防范可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，《通知》特別強(qiáng)調(diào)，各會(huì)員銀行要規(guī)范貸前審查制度。從 2021年 5 月開始，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局就分 3 批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、大連等10 個(gè)省區(qū)市和計(jì)劃單列市的 32 個(gè)縣、市、區(qū)開展了房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)工作。 國十一條 的出臺(tái)必將對(duì)進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮積極的促進(jìn)作用。 2021 年 1 月 13 日，在六部委的聯(lián)合新聞發(fā)布會(huì)上，銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星重申二套房貸要嚴(yán)格堅(jiān)持首付不低于 40％的要求。從增加供給著力點(diǎn)看，政府主要是增加保障性住房供應(yīng)，滿足中低收入和弱勢群體基本居住需要，這與當(dāng)前房地產(chǎn)商滿足的對(duì)象之間基本不存在重合，因而，對(duì)現(xiàn)行房價(jià)不會(huì)構(gòu)成實(shí)質(zhì)壓力。 初步測算，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 335353 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)。生豬出欄 億頭，增長 %；生豬存欄 ，增 長 %。 111 月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤 25891 億元，同比增長 %，比上年同期加快 。其中，鐵路運(yùn)輸業(yè)增長 %，道路運(yùn)輸業(yè)增長 %，城市公共交通業(yè)增長 %。 5）居民消費(fèi)價(jià)格和生產(chǎn)價(jià)格全年下降，年底出現(xiàn)上升 全年居民消費(fèi)價(jià)格比上年下降 %。全年出口 12021億美元，下降 %；進(jìn)口 10056億美元，下降 %。年末農(nóng)村外出務(wù)工勞動(dòng)力 億人，比一季度末增加 170萬人。 2）商品房銷售情況 2021 年，全國商品房銷售面積 93713 萬平方米，比上年增長%。 新建住宅銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比 11 月份擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 %，漲幅比 11月份擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn)。 與上月相比，二手住宅銷售價(jià)格上漲的城市有 60 個(gè)，其中漲幅最大的 5 個(gè)城市是：三亞 %、惠州 %、吉林 %、?？?%、廈門 %；價(jià)格下降的城市有 1個(gè)：昆明微降 %。 2021 年，全市上下認(rèn)真學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀，貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于支持福建省加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的若干意見》，圍繞建設(shè)