【正文】 、 功能配置 小區(qū)主入口位于 12樓與 11樓之間、 6樓與 7樓之間。 3 棟 5 層住宅（ 3樓）。 2021 年 10月，被中國輕工業(yè)聯(lián)合會、中國日用雜品工業(yè)協(xié)會授予‘中國傘都’榮譽(yù)稱號 。教育、醫(yī)療、金融服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)配套齊全。2021 年 GDP 達(dá) 億元人民幣，增長了 %；財政總收入突破80億大關(guān)，達(dá) 三億元；全市農(nóng)民人均純收入逼近萬元大關(guān)，達(dá)9828 元。先后榮獲?中國民間藝術(shù)之鄉(xiāng)?、?全國文化先進(jìn)市?、?全國體育先進(jìn)市?等榮譽(yù)稱號。 43 漢族 占 97%，少數(shù)民族有 回族 、 畬族 、 滿族 等 35 個，以回族居多。集閩南金三角經(jīng)濟(jì)開放區(qū)、全國著名僑鄉(xiāng) 、臺灣同胞主要祖籍地于一體。 24′ 118176。 、建設(shè)條件 、晉江市概況 晉江市位于 福建 東南沿海， XX 市東南部，晉江 下游 南岸。規(guī)劃用地位于安東公路西北側(cè)，園東路西南側(cè)，遠(yuǎn)東路北側(cè)為 XX傘都。因此，物業(yè)的好與不好也將直接影響到項(xiàng)目的經(jīng)營狀況，物業(yè)定位也具有同等重要的作用。住宅區(qū)主要客戶群定位在有一定事業(yè)基礎(chǔ)的人士；商業(yè)區(qū)主要 客戶定位在擁有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的社會企業(yè)，團(tuán)體或個人。 、項(xiàng)目定位 、項(xiàng)目形象定位 充分利用本項(xiàng)目優(yōu)越的地理位置、 得天獨(dú)厚的自然環(huán)境、完善的規(guī)劃、設(shè)計(jì)及發(fā)展商的實(shí)力營造一個健康的、有自己獨(dú)特品味及社區(qū)文化的高尚生活社區(qū)，充分體現(xiàn)投資商品牌經(jīng)營理念。 、劣勢分析（ W） ◆ 項(xiàng)目基地呈三角形狀，給項(xiàng)目的規(guī)劃布局及施工帶來一定的難度； ◆較 高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)投入，使項(xiàng)目成本增加，無形中提升了銷售價格 ； ◆項(xiàng)目位于鎮(zhèn)門戶位置，周邊噪音以及空氣質(zhì)量對項(xiàng)目有一定的影響。這意味著，我國房地產(chǎn)業(yè)還有大約 15 年至 20 年的黃金發(fā)展期。不少人似乎都在為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)較大依賴痛心疾首。但是現(xiàn)今在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整依然艱難、實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)緩慢、外需不振內(nèi)需疲軟、仍然需要寬松貨幣政策和積極財政政策為經(jīng)濟(jì)增長保駕護(hù)航的宏觀背景下，在城市化催生旺盛住房需 37 求、房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)拉動巨大、地方政府嚴(yán)重依賴土地財政、房地產(chǎn)公司較為充裕的行業(yè)環(huán)境中，房價不可能有大的跌幅。 XX 市區(qū)全年存量住房交易 5504 套，比增%。從全年銷售運(yùn)行情況看，房地產(chǎn)市場銷售逆市上揚(yáng) ，增勢強(qiáng)勁。 2021 年 XX房地產(chǎn)市場回升向好，商品房銷售面積成倍增長，平均銷售價格為 4282 元／平方米，比增 %；由于銷售區(qū)域的外延化，市區(qū)商品房平均銷售價格為 5692 元／平方米，同比略有下降。從近期市區(qū)幾個具有代表性的樓盤銷售情況來看，新的項(xiàng)目一開盤，其中的中小戶型住房基本上都會受到搶購，并在短期內(nèi)銷售一空。從近期走勢看， XX 市區(qū)存量住房逐月交易情況同商品住房類似，同樣是在 7月份達(dá)到峰值后， 8 月、 9月開始逐月回落。商品住房銷售面積是 2021年同期銷量 萬平方米的 。 2021 年 19 月，全市商品房累計(jì)銷售面積 ，比增 %。其中，醫(yī)療保健、居住、交通通訊、家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出等增長迅速，分別增長 %、 %、%和 %，遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于食品、衣著等溫飽型消費(fèi)支出的增長。全年農(nóng)民人均純收入達(dá) 8563元，比增 %，剔除價格因素，實(shí)際增長 %。虧損企業(yè)虧損額 億元，同比下降 %。其中，一般預(yù)算收入 ，增長 %，增幅雖比上年和年初預(yù)期目標(biāo)低 和 個百分點(diǎn)，但比上半年高出 個百分點(diǎn)。外商投資實(shí)際到資情況較好。 、三大需求總體回升，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)動力增強(qiáng) 1） 投資需求有所回升 2021年全市完成全社會固定資產(chǎn)投資 ，增長 %，比上半年加快 。 2） 工業(yè)大盤穩(wěn)步回升 2021年，全市完成全部工業(yè)總產(chǎn)值 ，比增 %。 、三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)大盤穩(wěn)步回升 2021 年全市地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比增 %，高出預(yù)期目標(biāo) 。其中，人民幣存款余額 ，同比增長 %，比年初增加 億元，同比多增 億元。從工業(yè)品出廠價格指數(shù)看，同比仍呈下降，全年累計(jì)同比下降 %，但比上半年回升 個百分點(diǎn)。八大行業(yè)全部恢復(fù)至景氣區(qū)間，其中建筑業(yè)以 區(qū)間，工業(yè)、交通運(yùn)輸倉儲及郵政業(yè)、批發(fā)零售業(yè)和信息業(yè)處于中度景氣，房地產(chǎn)業(yè)、社會服務(wù)業(yè)、住宿餐飲業(yè)處于低度景氣。 2021 年，全市上下認(rèn)真學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀，貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于支持福建省加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的若干意見》，圍繞建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)現(xiàn)代化工貿(mào)港口城市的目標(biāo)，按照市委、市政府?穩(wěn) 29 住大盤、固本培源、項(xiàng)目帶動、奮力發(fā)展?的工作思路，克服國際金融危機(jī)的不利影響，積極轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，努力破解發(fā)展難題，經(jīng)濟(jì)社會實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展。 四季度，全國 70個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，其中新建住宅銷售價格上漲 %，二手住宅銷售價格上漲 %；房屋租賃價格與上年同期價格持平；物業(yè)管理價格同比上漲 %；土地交易價格同比上漲 %，其中住宅用地交易價格同 比上漲 %。 與上月相比，二手住宅銷售價格上漲的城市有 60 個，其中漲幅最大的 5 個城市是：三亞 %、惠州 %、吉林 %、海口 %、廈門 %；價格下降的城市有 1個：昆明微降 %。 分地區(qū)看，與上年同月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有69個，其中漲幅最大的 5個城市是：廣州 %、金華 %、深圳%、海口 %、北京 %；價格下降的城市有 1個：唐山下降%。 新建住宅銷售價格同比上漲 %，漲幅比 11 月份擴(kuò)大 個百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 %，漲幅比 11月份擴(kuò)大 個百分點(diǎn)。 3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況 2021 年，房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)本年資金來源 57128 億元，比上年增長 %。 2）商品房銷售情況 2021 年，全國商品房銷售面積 93713 萬平方米，比上年增長%。其中，商品住宅完成投資 25619 億元，增長 %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %。年末農(nóng)村外出務(wù)工勞動力 億人，比一季度末增加 170萬人。在城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入中，工資性收入增長 %，經(jīng)營凈收入增長 %，財產(chǎn)性收入增長 %，轉(zhuǎn)移性收入增長 %。全年出口 12021億美元，下降 %；進(jìn)口 10056億美元，下降 %。全年工業(yè)品出廠價格下降 %， 12 月份由負(fù)轉(zhuǎn)正，當(dāng)月上漲 %。 5）居民消費(fèi)價格和生產(chǎn)價格全年下降，年底出現(xiàn)上升 全年居民消費(fèi)價格比上年下降 %。其中，城市消費(fèi)品零售額 85133 億元，增長 %；縣及縣以下消費(fèi)品零售額 40210億元，增長 %。其中，鐵路運(yùn)輸業(yè)增長 %，道路運(yùn)輸業(yè)增長 %，城市公共交通業(yè)增長 %。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資增長%，第二產(chǎn)業(yè)投資增長 %，第三產(chǎn)業(yè)投資增長 %。 111 月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤 25891 億元，同比增長 %，比上年同期加快 。分輕重工業(yè)看，重工業(yè)增長 %，輕工業(yè)增長 %。生豬出欄 億頭，增長 %；生豬存欄 ，增 長 %。其中，夏糧產(chǎn)量 12335 萬噸，增長 %；早稻 3327萬噸，增長 %；秋糧 37420萬噸，下降 %。 初步測算，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 335353 億元，按可比價格計(jì)算，比上年增長 %，增速比上年回落 個百分點(diǎn)。管理層將會從綜合角度考量整個房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，而不是僅僅一個方面出發(fā)，搞好綜合平衡。從增加供給著力點(diǎn)看，政府主要是增加保障性住房供應(yīng)，滿足中低收入和弱勢群體基本居住需要，這與當(dāng)前房地產(chǎn)商滿足的對象之間基本不存在重合，因而，對現(xiàn)行房價不會構(gòu)成實(shí)質(zhì)壓力。未來政策的著力點(diǎn)是增加供給，遏制不合理需求。 2021 年 1 月 13 日，在六部委的聯(lián)合新聞發(fā)布會上，銀監(jiān)會副主席王兆星重申二套房貸要嚴(yán)格堅(jiān)持首付不低于 40％的要求。在 國十一條 出臺后的第三天，信貸政策從緊的信號已經(jīng)發(fā)出。 國十一條 的出臺必將對進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮積極的促進(jìn)作用。這十一條措施是：加快中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)；增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率；加大差別化信貸政策執(zhí)行力度；繼續(xù)實(shí)施 18 差別化的住房稅收政策；加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理；繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序；進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理；加強(qiáng)市場監(jiān)測；力爭到 2021 年末，基本解決 1540 萬 戶低收入住房困難家庭的住房問題；中央將加大對保障性安居工程建設(shè)的支持力度，適當(dāng)提高對中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)；進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。從 2021年 5 月開始，財政部和國家稅務(wù)總局就分 3 批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、大連等10 個省區(qū)市和計(jì)劃單列市的 32 個縣、市、區(qū)開展了房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)工作。 17 《上海證券報》 2021 年 1 月 5 日報道：從接近國家稅務(wù)總局的權(quán)威渠道處獲悉， 2021 年稅務(wù)部門將在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評稅，物業(yè)稅 空轉(zhuǎn) 工作在部分地區(qū)試點(diǎn)了 6 年多之后，將推廣至全國。為防范可能發(fā)生的風(fēng)險，《通知》特別強(qiáng)調(diào)，各會員銀行要規(guī)范貸前審查制度。該通知提出，自 2021 年 1 月 1 日起，個人將購買不足 5 年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過 5 年 (含5 年 )的非普通住房或者不足 5 年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的 差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過 5 年 (含 5 年 )的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。具體是：要通過棚戶區(qū)改造和新建、改擴(kuò)建 (購置 )廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房等方式，進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)，其開工建設(shè)的套 (戶 )數(shù)比 2021 年增加三分之一，以加快解決中低收入住房困難家庭的住房問題。但同時也將會使土地市場的集中度進(jìn)一步提高?！蛾P(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》對土地出讓的收支管理進(jìn)行了規(guī)范，明確開發(fā)商 首付比例不得低于全部土地出讓款的 50％ ，分期繳納全部價款的期限原則上不超過 1 年，特殊項(xiàng)目可約定在 2 年內(nèi)全部繳清。 國務(wù)院常務(wù)會議后，住建部給部分地方建設(shè)部門下發(fā)了 關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)公共租賃房建設(shè)的指導(dǎo)意見 。會議提出， 未來的政策重點(diǎn)是，在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭 。 2021 年 12 月 14 日召開的國務(wù)院常務(wù)會議研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。國辦發(fā)〔 2021〕 131 號文件中的四大稅種的優(yōu)惠措施，只有營業(yè)稅優(yōu)惠取消，契稅、個人買賣印花稅、個人轉(zhuǎn)讓 出售 的土地 增值稅還繼續(xù)維持。 2021 年年初還在低迷中徘徊的房地產(chǎn)市場，在政策刺激下逐漸復(fù)蘇，并迎來爆發(fā)式增長。北京、上海、重慶、杭州、成都…… 億元 、 億元 、 億元 …… 地王 可謂無處不在。經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃和寬松的貨幣政策是支持房地產(chǎn)市場回暖的重要宏觀背景。 2021 年 6 月10 日，國土資源部強(qiáng)調(diào)， 小產(chǎn)權(quán)房 實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策，各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的 小產(chǎn)權(quán)房 等違法用地、違法建筑行為。 2021 年 5 月 13 日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居 工程 用地的通知》（國土資發(fā) [2021]58 號），要求各級國土資源管理部門從保增長、保民生、保穩(wěn)定的高度出發(fā)，認(rèn)識保障性安居工程的重要性，重點(diǎn)抓好城市廉租住房和林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造，以及農(nóng)村危房改造、游牧民定居建設(shè)用地的供應(yīng)管理工作，確保保障性安居工程的順利落地；加快編制和修編 20212021 年和今年保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)及時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，擴(kuò) 12 大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求。 2021 年 4 月 24 日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部治理房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題專項(xiàng)工作電視電話會議在京召開。 進(jìn)入 2021 年第 二季度以來，北京、 上海 、廣州、 天津 等重點(diǎn)城市的樓市迅速回暖，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)出強(qiáng)烈的拿地意愿并頻頻出手，開始了繼 2021 年之后的新一輪購地高潮。各地方政府根據(jù)中央精神，紛紛出臺細(xì)則促進(jìn)房產(chǎn)市場健康發(fā)展。強(qiáng)化住房保障與穩(wěn)定市場發(fā)展 這是 2021 年我國房地產(chǎn)政策趨向的兩條主線。其中相對比較重要的是前面兩條：一是，全面推進(jìn)保障性住房建設(shè)。 2021 年 1 月 3 日，四大國有銀行宣布，只要 2021 年 10 月 27 日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率 倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。 本報告編制主要根據(jù)國家相關(guān)部門對項(xiàng)目可行性報告的規(guī)范及深度要求，結(jié)合項(xiàng)目編制小 組調(diào)研結(jié)果及項(xiàng)目建設(shè)單位總體思路，經(jīng)綜合考慮，合理分析編制而成。 項(xiàng)目建成后將在當(dāng)?shù)匦纬梢粋€環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全，注重生態(tài)效益的智能化大型住宅社區(qū)。該項(xiàng)目建成后，可滿足市場需求，提高XX 鎮(zhèn)城鎮(zhèn)居民居住生活質(zhì)量，為入住居民提供一個安靜、高雅、舒適的生活環(huán)境，通過項(xiàng)目開發(fā)可以提高當(dāng)?shù)鼐幼∥飿I(yè)檔次，提升地價，帶動當(dāng)?shù)丶爸苓叿康禺a(chǎn)、餐飲、商品零售、休閑、交通等產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。因此，投資者目前需籌措資金總額為 萬元，其中計(jì)劃向銀行貸款 8000 萬元，企業(yè)自籌資金 萬元。 、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 本項(xiàng)目用地性質(zhì)為商住用地，