【正文】 施進度與工程招標 ...................... 71 、建設工期 ................................................. 71 、項目實施進度安排 ......................................... 71 、項目實施進度橫道圖 ....................................... 71 、工程招標 ................................................. 73 第十章 投資估算與資金籌措 .......................... 76 、 編制依據(jù) ................................................ 76 、投資估算 ................................................ 77 、資金籌措 ................................................ 78 第十一章 財務評價 ................................. 80 、評價依據(jù) ................................................ 80 、銷售收入分析 ............................................ 81 、財務評價 ................................................ 82 、不確定性分析 ............................................ 83 第十二章 研究結(jié)論與建議 ........................... 85 、結(jié)論 .................................................... 85 、建議 .................................................... 86 相關(guān)附表與附件 1 第一章 總 論 、 項目概況 、項目名稱 晉江 XX 鎮(zhèn) ? xxxx? 房地產(chǎn)開發(fā)項目。資金籌措與資金計劃運用表，如下表： 序號 內(nèi)容 合計 第一年 第二年 第三年 第四年 1 項目總投資 土地取得成本 （已付清） 建設投資 預備費 建設期利息 432 216 216 2 資金籌措 銀行貸款 8000 4000 4000 企業(yè)自籌 土地取得成本 （已付清） 建設投資等 、經(jīng)濟效益分析 通過對項目的財務分析評價得出指標，詳見《項目全投資現(xiàn)金流量表》： ? 靜態(tài)指標 4 1）總銷售收入為 萬元； 2）項目稅后利潤為 萬元； 3）銷售利潤 率為 %； 4）投資利潤率為 %； ? 動態(tài)指標 1）項目稅前財務凈現(xiàn)值為 萬元（ i=12%）； 2）項目稅前財務內(nèi)部收益率為 %； 3）項目稅前投資回收期為 年； 4）項目稅后財務凈現(xiàn)值為 萬元（ i=12%）； 5）項目稅后財務內(nèi)部收益率為 %； 6）項目稅后投資回收期為 年； 綜合以上分析，項目稅后財務凈現(xiàn)值為 萬元 0，稅后財務內(nèi)部收益率為 %12%，因此， 本項目的各項經(jīng)濟評價指標均達到了同行平均水平，因此，本項目在經(jīng)濟上 是可行的。 所以，項目建成后將改善周邊居住與商業(yè)環(huán)境，提升城市品位，具 有顯著的環(huán)境效益。 2021 年 1 月 9 日，全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議暨住房和城鄉(xiāng)建設 系統(tǒng) 黨風廉政、精神文明建設工作會 議在北京召開。同時，這也是 2021 年房地產(chǎn)調(diào)控的沿襲、加強、深化。土地價格也屢屢在各城市創(chuàng)出同類地區(qū)的新高。 2021 年 5 月 27 日，國務院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資 項目資本金比例的通知》（國發(fā)〔 2021〕 27 號 )中明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為 20％，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為 30％。各級政府出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策也起到了積極的作用。而房價也在市場的火速逆轉(zhuǎn)中升至歷史新高。會議認為，為應對國際金融危機，國家采取了一系列促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策。此次將公共租賃房作為穩(wěn)定房價的內(nèi)容首次提出，下一步可能鼓勵房價上漲比較快的一線城市做公共租賃房。對于大型實力開發(fā)商來說，拿地門檻的提高 同樣會降低資金杠桿能力，放慢資金周轉(zhuǎn)速度。 、 2021 年房地產(chǎn)政策 為避免銀行業(yè)金融機構(gòu)爭取房貸業(yè)務資源競相向房貸中介支付高 返點 費用，引發(fā)銀行間的惡性競爭，中國銀行（ 601988）業(yè)協(xié)會正式下發(fā)［ 2021］ 138號文件《關(guān)于規(guī)范做好個人房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務維護市場秩序的自律共識的通知》，全面叫停房地產(chǎn)交易中介返點；要求各會員銀行在辦理個人住房按揭貸款業(yè)務時，應加強自律。據(jù)了解，國家稅務總局在一個工作會議上，布置了 2021 年財產(chǎn)行為稅征收的相關(guān)工作，并對這一工作的十余項要點進行討論。 國十一條 綜合運用了土地、信貸、稅收、行政監(jiān)督等多種手段的調(diào)控藍圖，正式確定了 2021 年中國房地產(chǎn)政策的基調(diào)和架構(gòu)。 2021 年 1 月 13 日，央行發(fā)布消息，決定從 1 月 18 日起， 上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 個百分點。未來的土地、金融、稅收政策調(diào)控，主要會從增加普通商品房供給、加大保障性安居工程建設、打擊捂盤和囤地行為、抑制投資投 機性購房、繼續(xù)支持居民自住需求和改善型住房消費、規(guī)范土地招拍掛這六方面入手。因為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是當前經(jīng)濟的支柱，如果在沒有新的消費和投 資需求增長點出現(xiàn)的情況下，打擊房地產(chǎn)投資客勢必會投鼠忌器，為了避免 驚群 現(xiàn)象發(fā)生，主要采取增加供給的措施；另外，在地方政府財政已經(jīng)得到補充的情況下，遏制地王行為也應采取增加土地供給和打擊囤地相結(jié)合。油料產(chǎn)量預計增長 5%左右，糖料下降 9%左右。分行業(yè)看， 39 個大類行業(yè)全部實現(xiàn)同比增長。分地區(qū)看，東部地區(qū)投資增長 %，中部地區(qū)增長 %，西部地區(qū)增長%。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)消費品零售額 105413 億元，增長 %；住宿和餐飲業(yè)消費品零售額17998億元，增長 %。全年原材料、燃料、動力購進價格下降 %；商品零售價格下降 %。農(nóng)村居民人均純收入 5153 元，比上年增長 %，扣除價格因素，實際增長%。 2021 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 億平方米，比上年增長 %；房屋新開工面積 億平方米，增長 %；房屋竣工面積 億平方米，增長 %。其中，國內(nèi)貸款 11293 億元，增長 %；利用外資 470億元，下降 %；企業(yè)自籌資金 17906 億元，增長 %；其他資 26 金 27459 億元，增長 %。 與上月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有 66 個，其中漲幅最大的 5 個城市是：三亞 %、北京 %、溫州 %、?？?%、蚌埠 %；價格下降的城市有 1個：錦州微降 %。 5）全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 2 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱?國房景氣指數(shù)?）為，比去年 12月份提高 點，比去年同期提高 點。從八大生產(chǎn)經(jīng)營指標看，除貨款拖欠、企業(yè)融資外，生產(chǎn)總量、產(chǎn)品訂貨、固定資產(chǎn)投資、勞動力需求、盈利變化和流動資金等 6項指標景氣指數(shù)均已回升到景氣區(qū)間。充裕的存款為金融信貸的快速增長提供了保障，年末金融機構(gòu)本外幣貸款余額 億元，比年初增加，是去年新 增貸款額的 倍。其中規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值 ，增速逐季攀升，由一季度、上半年和前三季度的 5%、 %和 %至全年的 %，高于預期目標 個百分點。全年新批外商投資企業(yè) 103 家，同比下降 %，降幅較上年縮窄 個百分點。規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)達 %，同比提高 點。農(nóng)民人均消費支出 6235元，增長 %。分季度 13 季度當季度分別銷售 萬、 萬和 萬平方米，銷量呈現(xiàn)逐季增長。隨著中小戶型持續(xù)熱銷，XX市商品住房供給結(jié)構(gòu)也在市場需求的引導下逐步調(diào)整。自 3 月份起， XX 市區(qū)商品住房銷售保持良好增長勢頭，單月銷量均高于往年歷史銷售的最高水平 (2021 年單月最高銷售面積 )，全年月均銷售 ， 7月份達到 萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。 當然，經(jīng)濟發(fā)展和人口結(jié)構(gòu)階段決定我國房地產(chǎn)業(yè)仍有廣闊發(fā)展空間。那么，就讓我們一起期待我國房地產(chǎn)業(yè)從 2021 年開始步入一個持續(xù)、健康發(fā)展的新里程 。 地塊周邊主要為自然村，高素質(zhì)住宅較少。 本項目為中高檔高層住宅樓盤，聘請實力雄厚的物業(yè)公司進行統(tǒng)一管理，物業(yè)管理要體現(xiàn)人性化，保證業(yè)主的生命財產(chǎn)安全，生活舒 41 適，環(huán)境和諧，氣氛融洽。北緯24176。晉江市作為中國縣級市中唯一的榮獲 2021 年?品牌城市特別獎?。改革開放以來，晉江經(jīng)濟一直保持高速增長的發(fā)展態(tài)勢，年均增長率達 %。 工貿(mào)強鎮(zhèn) 今日的 XX，全鎮(zhèn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，形成紡織服裝、雨具塑料、五金汽配、礦產(chǎn)建材四大支柱產(chǎn)業(yè)，尤其以傘業(yè)經(jīng)濟聞名遐邇。 4 幢 26 層板式高層住宅（ 8）。 3 幢 18 層板式高層住宅（ 1 1 14樓）。 中國傘都 XX 的傘業(yè)產(chǎn)品量大質(zhì)優(yōu)，有中國名牌產(chǎn)品、中國出口名牌產(chǎn)品恒順‘梅花牌’洋傘， 2021 年全鎮(zhèn)成品傘產(chǎn)量 ，占全國的18%；出口量 ，占全國的 %，行銷五大洲、 100多個國家和地區(qū)，是全國最大的傘具制品及制傘原輔材料生產(chǎn)和出口集散地。2021 年又被評為?第二屆全國縣域經(jīng)濟基本競爭力百強縣（市）?第 6 名； 2021 年更是名列全國百強縣（市）第 5 名。 2021年末，戶籍人口 萬，其中農(nóng)業(yè)人口 萬，非農(nóng)業(yè)人口 ，男女比例 :。 54′，東經(jīng) 118176。 42 第五章 項目選址及建設條件 、項目選址 、地理位置 本項目用地位于晉江市 XX 鎮(zhèn)永湖村 ，地處 XX 鎮(zhèn)門戶位置。 、客戶定位 40 由于晉江市及 XX 鎮(zhèn)的迅速發(fā)展，該區(qū)域的居民趨于高學歷、高知識、高素質(zhì)的知識經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)人群，外企、高新技術(shù)企業(yè)、白領(lǐng)人士、欲改善居住條件的置業(yè)者為居民的主要構(gòu)成。安東公路西側(cè)，市政配套設施完善，交通便捷，人流，物流集中； ◆ 項目由 xx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設，公司實力雄厚，資金充足，為項目的計劃實施提供了保障，并將傾力將項目打造成區(qū)域CBD； ◆項目 從質(zhì)量、規(guī)劃、模式、環(huán)境等優(yōu)勢明顯，將成為 XX 鎮(zhèn)一座新的地標建筑； ◆ 別具一格的建筑風格，讓居住的人感覺到高貴與典雅； ◆ 中高檔的市場定位，還將提升城市的 品位 。引導和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，有利于保持整個經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長， 有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于實現(xiàn)全面建設小康社會的目標。 2021 年全年，全市存量房交易面積 萬平方米，比增 %，其中存量住房交易10712 套，比增 %。 2021年以來，部分大戶型樓盤為了迎合市場需求，紛紛變更為中小戶型重新報規(guī)劃審批調(diào)整預售。其中，存量住房交易 7047 套，交易面積 萬平方米，分別比增 %和%.XX 市區(qū)存量房交易面積 萬平方米， 比增 %,較上半年 35 提高了 個百分點；其中，存量住房交易 3705套，交易面積 萬平方米，分別比增 %和 %,較上半年分別提高了 和 個百分點。 、 2021 年 XX 市房地產(chǎn)市場分析 2021 年 XX市房地產(chǎn)市場整體回歸健康發(fā)展態(tài)勢，尤其進入第三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資開始企穩(wěn)回升，市場銷售理性回調(diào)，土地市場日趨活躍，房價整體運行平穩(wěn)。從收入構(gòu)成看，作為居民收入主要來源的工薪收入15007元，增長 %；財產(chǎn)性收入達 1897元，增長 %。 ，經(jīng)濟企穩(wěn)效果顯現(xiàn) 1） 財政收入穩(wěn)步增加，惠民政策有效落實 隨著經(jīng)濟形勢和企業(yè)效益的逐步回升，財政收入逐月回升，全 33 年完成財政總收入 億元，增長 %，增速分別比上年和今年上半年加快 和 ，比年初預期目標高出 個百分點。其中，金融業(yè)增加值 億元，增長 %，比上年加快 個百分點；批發(fā)零售業(yè)增加值 億元，增長 %，增幅同比提高 個 32 百分點；房地產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，同比加快 個百分點。從人民幣貸款投向看，私營企業(yè)及個體貸款新增 億元，占短期貸款增量的 %，是去年同期新增貸款的 倍，有效緩解了中小企業(yè)融資難問題； 31 個人消費貸款隨著?汽車以舊換新?、房貸優(yōu)惠政策等擴內(nèi)需、促消費政策的落實，增長迅速，全年新增貸款 ，同比多增 億元 ；基本建設貸款新增 ，同比多增 ，有效支持了重點項目建設的順利進行。從調(diào)查商品看，呈現(xiàn)?三升五降?格局，其中，煙酒及用品、家庭設備用品及維修服務、醫(yī)療保健及個人用品同比分別上漲 %、 %和%，食品、衣著、交通和通信、娛樂教育文化用品及服務、居住同比分別下降 %、 %、 %、 %和 %。三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，工業(yè)化 進程加快推進，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ： ： 調(diào)整為 ：