【正文】 規(guī)劃進行了修改和完善，將全市 2465 平方公里國土作為一個整體進行統(tǒng)籌規(guī)劃、突出重點，以高速公路建設(shè)為中心，建立和完善與現(xiàn)代化中心城市生活和知識經(jīng)濟時代相適應的高速化、網(wǎng)絡(luò)化的基礎(chǔ)設(shè)施，逐步實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)代化 . 初步構(gòu)筑“六橫四縱”高速公路網(wǎng)，“六橫”是北環(huán)高速公路、莞沙高等級公路、莞橋高等級公路、清塘高速公路、 ?；⒏咚俟?、深圳大外環(huán)高速公路；“四縱”是沿海高速公路、廣深高速公路、莞深高速公路、博深高速公路 . 與此同時，完善國道、省道、聯(lián)網(wǎng)公路網(wǎng) .按“寬、潔、綠、美、凈、通”的要求，公路的安全配套設(shè)施達到規(guī)范化、標準化，主干公路主要路口實現(xiàn)立交化，創(chuàng)建“文明路”、“樣板路”，建設(shè)網(wǎng)絡(luò)化道路，實現(xiàn)村村通公路 . 為形成東、中、西“三線聯(lián)動”的經(jīng)濟發(fā)展格局，重點發(fā)展：中部松山湖科技產(chǎn)業(yè)園、東部工業(yè)園、西部沿海產(chǎn)業(yè)帶，并規(guī)劃設(shè)計三條大道聯(lián)接三大工業(yè)園區(qū) . 松山湖大道 ：連接東莞市區(qū)與松山湖科技產(chǎn)業(yè)園的城市干道，全長 公里 .近期規(guī)劃的是由五環(huán)同沙立交至松山湖段，全長 公里 . 東部快速路 ：位于東北部地區(qū)，起于五環(huán)快速路東南側(cè)松山湖立交 .沿線經(jīng)寮步、茶山、東坑、橫瀝、石排、企石、橋頭等 7 鎮(zhèn)，最終接入東部工業(yè)園環(huán)城路，全長 21 公里，定位為快速干道，道路兩側(cè)各 20 米寬的綠化景觀帶 . 港口大道 ：位于西部，主要用于集散莞城與虎門港之間的交通，起點于東江大道、鴻福路相接，沿線與西環(huán)快速路、廣深高速公路、厚道路、厚街大道、厚沙路、家具大道、沙太路、沿海高速公路、進港大道、進港南路相接，經(jīng)道滘、厚街鎮(zhèn)、沙四鎮(zhèn)，全長 公里 . （三 ）東莞市整體發(fā)展預測 東莞中心市區(qū)的發(fā)展 區(qū)域優(yōu)勢 ：一個城市或一個地區(qū)的經(jīng)濟支點可能有若干個，但政治中心只有一個，這種唯一性為市區(qū)帶來獨一無二的府前經(jīng)濟，并因此對周邊鎮(zhèn)區(qū)產(chǎn)生輻射效應 .去年，政府啟動三個中心工程；行政文化中心區(qū)、中央商務區(qū)、中央生活區(qū)，標志著市區(qū)開始重新確立自身的中心地位 .將會對市區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)有較大的促進作用 . 教育和交通優(yōu)勢 ：東莞市區(qū)目前是公辦教育最發(fā)達的地區(qū)，這里有東莞中學、莞城一中、實驗中學等省市一級學校，對不少鎮(zhèn)區(qū)的家長們有較大的吸引力 .隨著市區(qū)中心地位的確立，以及市區(qū)對 鎮(zhèn)區(qū)交通輻射能力的加強，市區(qū)將成為人流、信息流的中轉(zhuǎn)站，這是市區(qū)房地產(chǎn)具有的前景優(yōu)勢 . 東部地區(qū)將憑借三大優(yōu)勢帶動各鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 . 交通優(yōu)勢 ：東部板塊的發(fā)展與政府大力發(fā)展鐵路與修建公路是分不開的，鐵路的修建為東部發(fā)展帶來了契機，引來大量的投資；目前東部地區(qū)多條交通干道也在積極的建設(shè)中，東部快速干線是主力道路，莞深高速北段也正在積極建設(shè)中，所有這些道路建成通車后，將形成多層次、多級化的新的網(wǎng)狀道路干線新格局 . 園區(qū)優(yōu)勢：東部工業(yè)園將調(diào)整東部板塊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，啟動東部組團式發(fā)展的新格局，進而促進東部 板塊房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展 . 莞港經(jīng)貿(mào)關(guān)系優(yōu)勢：東莞與香港緊密的經(jīng)貿(mào)關(guān)系，主要是在東部板塊常平、樟木頭、塘廈帶 .正是因為與香港的緊密聯(lián)系，才促進了常平等地房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展 . （圖） 四、結(jié)論 市場總結(jié)： ◇ 東莞市可供開發(fā)的土地量較大，導致樓盤的規(guī)模都較大，較大的規(guī)模便于營造環(huán)境、完善配套和降低開發(fā)成本，但由于開發(fā)時間較長，不可預期的風險加大 . ◇ 東莞房地產(chǎn)現(xiàn)有開發(fā)力度較弱，整體市場處于較不穩(wěn)定的狀態(tài)，政府對市場的調(diào)控較差是主要原因 . ◇ 為了適應不同檔次客戶的需要，東莞住宅產(chǎn)品的開發(fā)水平和風格差異大，由此導致 整體規(guī)劃的不和諧，這對后期的開發(fā)、銷售帶來一定的阻礙 . ◇ 樓盤的整體規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境設(shè)計相對過去已有很大的進步，但消費者對此的需求卻越來越強烈，由此造成消費者越來越重視樓盤的總體質(zhì)素 . ◇ 東莞在售樓盤戶型主要以三房、四房為主，占到市場的絕大份額 .主要原因是東莞本地居民由于以往的居住習慣和經(jīng)濟收入水平，較為傾向于大房大廳的住宅 . ◇ 樓盤價格方面呈現(xiàn)較為明顯的區(qū)域性，但整體變動幅度不大 .交通便捷度是主要的影響因素，城市規(guī)劃發(fā)展方向也是今后影響價格走勢的關(guān)鍵因素 . ◇ 政府在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面加大力度，不惜巨資完善基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng) .以提高東莞市的城市化建設(shè)水平，將有力帶動房地產(chǎn)市場的大力發(fā)展 . ◇ 政府提出建新城市中心區(qū)的思路以后，中心城越來越成為業(yè)界關(guān)注的焦點，雖然各鎮(zhèn)區(qū)的房地產(chǎn)市場都有較大的發(fā)展，但中心區(qū)仍占有主導地位 . ◇ 針對園區(qū)建設(shè)出臺的一系列政策，反映了政府對園區(qū)建設(shè)發(fā)展的重視，尤其是東部工業(yè)園的興建，是繼松山湖產(chǎn)業(yè)園、虎門港開發(fā)區(qū)之后的又一項重大工程建設(shè) .對東部板塊房地產(chǎn)的發(fā)展起到積極的推進作用 . 未來市場預測： ◇ 土地市場：東莞市區(qū)將是房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場院，政府出讓地塊將主要集中于市區(qū) . ◇ 整體發(fā)展結(jié)構(gòu)：住宅開發(fā)仍將 占據(jù)主導地位，大型商業(yè)物業(yè)將是東莞市場的一個亮點，獨立商業(yè)物業(yè)同東莞城市的規(guī)劃發(fā)展方向緊密相關(guān) . ◇ 未來 2— 5 年的時間，隨著東莞發(fā)展規(guī)劃總體目標的確定，鎮(zhèn)與鎮(zhèn)之間的關(guān)系將有所加強，出現(xiàn)不同規(guī)模的房地產(chǎn)發(fā)展圈層，有利于東莞城市形象的塑造 . ◇ 外地品牌發(fā)展商開始進入東莞市場，他們不僅帶來較高的開發(fā)理念，也通過同本地發(fā)展商的競爭，帶動東莞的整體開發(fā)水平的提高 . ◇ 城市中心區(qū)的市場前景令人期待 .隨著城市化進程的加快，市總體規(guī)劃的完成，政府投資的行政文化中心初見雛形，府前經(jīng)濟開始發(fā)揮帶動效應，將會吸引更多開發(fā)商從各鎮(zhèn)割據(jù)到 城市中心區(qū)來 . ◇ 在新的城市化建設(shè)中，東部板塊房地產(chǎn)業(yè)將進一步發(fā)展 .東部板塊利用其交通優(yōu)勢、園區(qū)優(yōu)勢及香港經(jīng)貿(mào)的密切往來優(yōu)勢，使東部房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)領(lǐng)先 . 總體來說，東莞未來 2— 3 年的房地產(chǎn)行業(yè)將會呈現(xiàn)較好的發(fā)展態(tài)勢 . “規(guī)范化”將是東莞房地產(chǎn)發(fā)展首先需要解決的問題，政府將會起到越來越重要的決定作用 . 寮步鎮(zhèn)經(jīng)濟環(huán)境 寮步鎮(zhèn)狀況 寮步鎮(zhèn)地處中國大陸經(jīng)濟最發(fā)達的珠江三角洲地區(qū)，位于東莞市中部，是東莞的地理幾何中心，毗鄰市區(qū)，與松山湖高新科技產(chǎn)業(yè)園相依伴，是穗港經(jīng)濟走廊的中樞，區(qū)位 優(yōu)勢得天獨厚，是東莞金十字架的交匯點。 2021 年，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值（當年價） 億元?，F(xiàn)狀人口的文化結(jié)構(gòu)顯然不利于技術(shù)水平和管理水平的提高，不利于經(jīng)濟的發(fā)展，不利于產(chǎn)業(yè)的升級換代。 市場供給分析 住 宅供給 （ 1） 區(qū)域分布與價格區(qū)間 舊住宅區(qū) —— 主要集中分布舊式多層住宅及村宅，價格區(qū)間 1000— 1800 元 /m2 新住宅區(qū) —— 近期開發(fā)項目，主要集中在莞樟道上及新城周圍，價格區(qū)間 2300— 2800 元 /m2（不含別墅） 東城住宅區(qū) —— 主要集中在東城片區(qū)，價格區(qū)間 2600— 3800 元 / m2 （不含別墅、大戶型） 本項目所處的東城郊區(qū)，價格高于舊宅區(qū)，接近東城最低水平，但離最高水平仍有較大差距，所以升值潛力是短期內(nèi)市場的共識 . （ 2） 主要住宅樓盤 項目名稱 物業(yè)檔次 主力戶型 銷售均價（元/M2） 銷售情況 年豐山莊 中檔 三房 2500 一般 慶豐花園 中檔 三房 2200 一般 新天地華庭 中低檔 二、三房 2300 良好 蔚藍星湖 中高檔 二、三房 2700 好 石竹新花園 中檔 二、三房 2900 好 嘉湖山莊 低檔 二、三房 1500 差 （ 3）未來主要競爭 根據(jù)市場調(diào)查，在未來 23 年內(nèi)區(qū)域房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)以下新的供給： 項目名稱 項目概況 寮步新城美麗花園 不詳，但深圳品牌發(fā)展商，不可忽視 東莞萬科高爾夫 已破土動工，工程形象年內(nèi)可見 新天地華庭 建 設(shè)中的小高層絕對是時富的產(chǎn)品競爭對手 蔚藍星湖 高田地產(chǎn) 04 杰作，與本項目定位比較接近 （ 4）市場銷售反饋 要素 大面積獨立別墅 中小面積獨立別墅及聯(lián)排別墅 疊拼別墅 復式 多層、小高層、高層 客戶 企業(yè)主 生意人 港人 企業(yè)主 生意人 港人 企業(yè)主 生意人 政府高層 企業(yè)事業(yè)單位高層 企業(yè)主 生意人 政府高層 企事業(yè)單位高層 生意人 企事業(yè)中高管理層 高級技術(shù)人員外地人 個體戶 總價 300500萬元 100300 萬元 50100萬元 4080萬元 1530 萬元 年貨量 10800m2 44460m2 6636m2 14200m2 37500m2 年消化量 400m2 14820m2 6636m2 10000m2 27300m2 消化量 /貨量 37% 33% 100% 70% 73% 結(jié)論： a)區(qū)域房地產(chǎn)趨向成熟。月） 租售情況 地王廣場 東縱大道 5萬 80m2左右 16000 90 不理想 第一國際 東莞大道 70萬 50m2起 24000 未定 不詳 世博廣場 東城大道 25萬 60m2左右 13000 120 不理想 翠湖商業(yè)街 東站對面 1萬 40 m2起 16000 70 理想 結(jié)論： A 老城區(qū)商業(yè)以傳統(tǒng)商業(yè)為主，滿足日常生活消費，住宅底層及街鋪大量存在 . B 新城區(qū)商業(yè)面積供給過剩，商業(yè)氛圍不濃銷售不理想 . C 以批發(fā)為主的大型商業(yè)流通形式存在，只要選取擇好業(yè)態(tài)，能樹起商業(yè)地產(chǎn)的又一面旗幟 . 市場需求分析 住宅需求 a、客戶 —— 本地消化為主，中高檔客戶集中在本地生意人、企業(yè)白領(lǐng)階層、企事業(yè)單位中高層官員、少量外商及周邊村鎮(zhèn)客戶。 五、項目發(fā)展定位 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢分析（ S） 1）地域地理優(yōu)勢 A、占據(jù)新舊城過渡的核心地位 位于莞城和國際級科技產(chǎn)業(yè)園松山湖科技產(chǎn)業(yè)園的中間地段，是 東莞新城市發(fā)展的“經(jīng)濟與科技中心”的前沿。 2）東城區(qū)邊緣地帶，地位尷尬 位于城郊結(jié)合部的寮步鎮(zhèn)（而非東城區(qū)）使城區(qū)的目標客戶產(chǎn)生 一定的心理距離。 2）競爭對手多，其中不乏實力雄厚、知名度高的發(fā)展商。 戰(zhàn)略 2—— 走差異化競爭，發(fā)揮國際化住宅產(chǎn)品特色 與優(yōu)勢，提高素質(zhì)以提高性價比。 第三，對于白領(lǐng)階層來說，購買中小戶型住宅，第一考慮的是 地段，其次才是成本；必須有便利的交通，成熟的社區(qū)生活配套，才適宜自住。 D、東莞城區(qū)的原居民（主要以東城區(qū)為主），約占 10% E、獨具慧眼的投資買家，約占 10% 由于本項目所處的新城市發(fā)展的中心地帶，項目的增值潛力巨 大；而且隨著松山湖科技園人群的與日俱增，本區(qū)域的租賃市 場也將火暴，將給投資客帶來十分可觀的回報。 銷 售前期盡量采取低開高走，起價考慮在 24002500 元 /㎡。 C、派籌內(nèi)部認購 建議采用派籌方式進行，住宅每號叁千元誠意金，商鋪每號叁萬元誠意金。把每一個月作為一個銷售周期，每一個周期主打一種產(chǎn)品，采取先易后難的方式，并且售價分階段提高產(chǎn)生升值效應，提醒買家越早購買越劃算，促進成交。按照國際慣例，所謂重新定義市場，一般必須對產(chǎn)品進 行改進，只有這樣才能維持持續(xù)銷售期，避免提前進入尾聲。 第四種方法：制定目標各個擊破 根據(jù)剩余尾貨的特點（如戶型、面積、總價等）進行分類，不 同的類別制定不同的銷售目標，使用不同的銷售手法， 使之更 切合實際，針對性更強，達到推銷產(chǎn)品的目的。 尾期銷售策略 按照國際營銷學一個通用觀點，任何商 品銷售部分分為四個時 期：進入期、成熟期、持續(xù)期和尾聲。正式公開發(fā)售時，可持籌碼以先到先得方式進行認購。 目的：建議首先以低價盡快回籠資 資金投入到配套設(shè)施 的完善 促進二期的中期銷售，為以后銷售的提價打下基 礎(chǔ)。 他們希望擁有健康，渴望在都市里生活， 在大自然里休息，樓 盤應具有湖光山色、園林綠化，環(huán)藝小品等景觀。社區(qū)與政府公務員宿舍、公安局宿舍、師范學院、峰景高爾夫球場、松山湖科技園等市政配套為鄰， 非常適合 城市主流 白領(lǐng) 群體 選擇為長期居所，是白領(lǐng)真正心儀的完 美宅地。 戰(zhàn)略 4—— 城市白領(lǐng)的泛定位。 4）主要競爭對手項目綜合素質(zhì)較高，在戶型設(shè)計、園林設(shè)計均 有自己的特色。 4）前期入住率較低，沒有成熟社區(qū)的鼎盛人氣 由于人氣不旺，社區(qū)氛圍不夠濃厚，將會影響買家的信心。 C、公園環(huán)擁，休閑方便 旗峰山生態(tài)公園、虎英公園、黃旗公園近在咫尺，帶來秀美的風 光和清新的空氣；周邊峰景高爾夫球場、虎英公園和五星級酒店及 東城完善的配套設(shè)施，休閑娛樂盡享便利。 d、可承受價位 —— 單價： 2500 元 /㎡以上為中高檔，普通置業(yè)者只能接受 2021 元 /㎡以下； 總價：平層住宅 30 萬以下 復式 3050 萬元 疊拼 50100 萬元 獨立別墅 300 萬元以下 e、喜歡的樓盤規(guī)模 —— 中大規(guī)模社區(qū)，良好的物業(yè)管理。 d) 處于