【正文】 美元，%；，％；新批外資項(xiàng)目11項(xiàng)。全市有二十七個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)辦事處，漢滿回等十六個(gè)民族，總?cè)丝诮攀f(wàn)。地處大連、鲅魚圈、XX三港腹地，獨(dú)具一市連三港的水路之便，海岸線長(zhǎng)達(dá)45公里，XX市鲅魚圈經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及鲅魚圈港。儲(chǔ)藏、。第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模一、建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目規(guī)劃占地：66730㎡，建筑面積123000㎡，%，綠化率38%，停車率70%。 。城區(qū)南部，特別是大清河兩岸，開發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)格受自然環(huán)境烘托，價(jià)格在30003900元/平方米左右，城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā)項(xiàng)目一般在22002800元/平方米。本項(xiàng)目定位提出建設(shè) “生態(tài)型運(yùn)動(dòng)健康社區(qū)”的理念，以人為本，充分考慮現(xiàn)代人的生活方式，規(guī)劃中提出結(jié)合小區(qū)主路設(shè)置生態(tài)運(yùn)動(dòng)環(huán)廊，環(huán)廊中設(shè)置林蔭慢跑路，將小型器械健身場(chǎng)地及較大規(guī)模的院落綠地及各種球類活動(dòng)場(chǎng)地連接在一起，在小區(qū)中形成連續(xù)、完整的健身路徑。因此，進(jìn)一步開發(fā)商品住宅房不僅符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃的要求，而且符合住宅工程發(fā)展的方向。 　　隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和房?jī)r(jià)的持續(xù)高位運(yùn)行,國(guó)內(nèi)外資金通過(guò)各種途徑流入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),房地產(chǎn)投資投機(jī)需求明顯增加。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,2008年全年農(nóng)村和城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入分別為4140元和13786元,扣除價(jià)格上漲因素,%%。 　　城市化的快速推進(jìn)必然帶來(lái)新增城市人口首次置業(yè)需求。因此可以判斷在未來(lái)的三十年內(nèi),我國(guó)因人口因素而產(chǎn)生的房地產(chǎn)需求仍然強(qiáng)勁。XXXX小鎮(zhèn)項(xiàng)目又是XXXX地產(chǎn)開發(fā)公司在XX開發(fā)的一個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目,公司有信心有理由把她做成一個(gè)優(yōu)良工程、精品工程。1998年7月國(guó)務(wù)院(1998)23號(hào)文件提出了深化城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想和基本原則，并明確指出了“停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)現(xiàn)住房分配貨幣化；適應(yīng)和完善住宅供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融；培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)”的改革目標(biāo)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市的進(jìn)步，居家理念已由“安居”向“小康”發(fā)展。城市化以及隨之而來(lái)的現(xiàn)代化城市是人類社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展到較高水平的產(chǎn)物。,購(gòu)房,裝修論壇,房中國(guó)平安證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)研究員李曉東表示，銀行在房地產(chǎn)資金鏈中扮演著重要角色。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中個(gè)人按揭貸款達(dá)到7937億元，%。因此，未來(lái)幾年，隨著GDP的進(jìn)一步增長(zhǎng)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展階段。規(guī)劃建筑面積共計(jì)123700m2，其中高層55360 m2，多層46470m2，車庫(kù)2505 m2，商業(yè)19365m2。小鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目名稱及承辦單位項(xiàng)目名稱：XX市XX小鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：XX市XX區(qū)北部，XX路南，XX北以東。經(jīng)分析論證認(rèn)為，該項(xiàng)目符合XX市城市發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目選址可行、地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、土地手續(xù)齊備，周邊公用配套條件較好；工程規(guī)劃符合城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范，建筑以及戶型設(shè)計(jì)方案優(yōu)秀；各項(xiàng)費(fèi)用取費(fèi)全面、合理，符合當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)一般水平，住房?jī)r(jià)格合理、比價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯；項(xiàng)目建成后，可解決和改善城市居民的住房需求，加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，都將起到積極地推動(dòng)作用。目前居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力，也正是增加住房消費(fèi)的良機(jī)。! l2 g( f　　從單月數(shù)據(jù)看，隨著調(diào)控的不斷深入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新增國(guó)內(nèi)貸款同比增速呈現(xiàn)大幅波動(dòng)，但較去年同期只升不降。目前，僅國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款兩項(xiàng)就占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的30%以上，加上其他名目的貸款，占比將更高。伴隨著社會(huì)進(jìn)步和城市的發(fā)展，住宅小區(qū)的建設(shè)理念也在不斷發(fā)生變化。 　?。ǘ┘彝ツＪ胶徒Y(jié)構(gòu)的變化，對(duì)居住理念和行為產(chǎn)生了深刻的影響。這項(xiàng)新政策的出臺(tái)，對(duì)人們的住房觀念產(chǎn)生了較大的影響，住宅商品市場(chǎng)也得以快速發(fā)展和成熟，住宅商品的生產(chǎn)建設(shè)納入到市場(chǎng)化運(yùn)行的軌道。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 　　中國(guó)是一個(gè)人口大國(guó)且人口增速也很快。 　　同時(shí),隨著近年來(lái)人們思想觀念的發(fā)展,我國(guó)的家庭結(jié)構(gòu)狀況發(fā)生了巨大變化,呈現(xiàn)出家庭規(guī)?？s小、家庭數(shù)量增多的趨勢(shì)。按照我國(guó)13億的人口總量和年均1%的城市化率增速計(jì)算，保守估計(jì)每年將有超過(guò)1300萬(wàn)人成為城市新增人口，這部分人同樣對(duì)房地產(chǎn)有著剛性需求。2009年全年農(nóng)村和城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入分別為4761元和15781元,%%。根據(jù)投資投機(jī)資金來(lái)源不同,可以簡(jiǎn)單地將其分為國(guó)內(nèi)資金和國(guó)外資金。遼寧省《2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》中指出“把居民住宅作為房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)，高檔、平價(jià)住宅相結(jié)合，加快住宅商品化步伐，形成房地產(chǎn)開發(fā)、使用、流通、增值的良好循環(huán)。另外利用小區(qū)內(nèi)中央步行軸線、及分散的小廣場(chǎng)，建設(shè)青年健身廣場(chǎng)、兒童游戲場(chǎng)地、老年健身樂(lè)園、燈光籃球場(chǎng)、等健身場(chǎng)地?！衿骄鶅r(jià)格分析（普通住宅）XX各個(gè)樓盤之間由于位置差異、小區(qū)配套、開發(fā)商知名度等原因房?jī)r(jià)有差別?？偨Y(jié)分析:通過(guò)分析,目前XX市場(chǎng)售樓盤價(jià)格在2800元/平方米到4200元/平方米之間。住宅面積65—85，85100,100124平方米不等。總戶數(shù)：1228戶。坐落在懷抱之中；哈大公路、中長(zhǎng)鐵路、沈大高速公路縱貫?zāi)媳?，莊林公路、蓋旺公路、蓋瑗公路橫貫東西；各級(jí)公路形成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)。有地?zé)帷⑸?、金礦等十幾種自然資源。引進(jìn)海外專家研發(fā)團(tuán)隊(duì)3個(gè)。城鄉(xiāng)居民居住條件繼續(xù)改善 。按照胡錦濤總書記關(guān)于“仙人島能源化工區(qū)要加快發(fā)展”的重要指示，仙人島能源化工區(qū)正在加速構(gòu)建港口、石化和白沙灣黃金海岸三位一體的新城區(qū)。目前，北海新城區(qū)總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)完成。文化古城改造工程將進(jìn)一步擴(kuò)大城市規(guī)模，推動(dòng)全市新XX區(qū)同步協(xié)調(diào)發(fā)展，為未來(lái)沈陽(yáng)、大連之間建設(shè)新的大型城市奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。規(guī)劃地塊交通區(qū)域位置優(yōu)越，周邊緊鄰城市主干道XX路、XX北路等。，提高居住安全性，加強(qiáng)居住舒適性按照空間的不同屬性和人的行為邏輯規(guī)律，將小區(qū)用地分成不同的空間序列，并通過(guò)標(biāo)志建筑和標(biāo)志景觀步加強(qiáng)空間的領(lǐng)域感和歸屬感，提高居住環(huán)境的安全性。區(qū)塊內(nèi)大部分為平房，無(wú)其他管線從中穿越，周邊道路地下水、暖、電、通信等管網(wǎng)齊備，地質(zhì)條件良好。結(jié)論：周邊主要道路尚未完全形成，規(guī)劃考慮現(xiàn)狀XX路作為近期主要的對(duì)外道路。提出“生態(tài)型運(yùn)動(dòng)健康社區(qū)”的理念，以人為本，充分考慮現(xiàn)代人的生活方式，規(guī)劃中提出結(jié)合小區(qū)主路設(shè)置生態(tài)運(yùn)動(dòng)環(huán)廊，環(huán)廊中設(shè)置林蔭慢跑路，將小型器械健身場(chǎng)地及較大規(guī)模的院落綠地及各種球類活動(dòng)場(chǎng)地連接在一起，在小區(qū)中形成連續(xù)、完整的健身路徑。（1）道路系統(tǒng)規(guī)劃小區(qū)道路系統(tǒng)采用方便實(shí)用的原則，小區(qū)主路采用較為規(guī)整的環(huán)形道路，將各個(gè)居住組團(tuán)聯(lián)系在一起。環(huán)境是住區(qū)的靈魂，合理良好的環(huán)境設(shè)計(jì)，能切實(shí)改善該地段居民的生活質(zhì)量，提高居住區(qū)的品位，并影響整體城市居住環(huán)境。整個(gè)小區(qū)的各種空間通過(guò)中央公園和步行系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了由外部公共空間，到中心綠地的半公共空間，再由綠化景觀系統(tǒng)滲透到各組團(tuán)內(nèi)的公共綠地的半私密空間，再由組團(tuán)公共綠地到院落的私密空間的完美過(guò)渡。物業(yè)管理設(shè)置在XX路出入口東側(cè)。小區(qū)設(shè)置垃圾收集點(diǎn)6處分散在小區(qū)內(nèi)部，公廁一處設(shè)置在物業(yè)管理公建內(nèi)。產(chǎn)品形式：多層住宅、小高層住宅、高層住宅，其中：主要建筑形式為多層住宅。采用現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的手法形式來(lái)表現(xiàn)建筑的精髓，并融合西方建筑的流行時(shí)尚，積極配合小區(qū)優(yōu)美環(huán)境，共同構(gòu)成高品質(zhì)的小區(qū)外部空間景觀。 ２、變配電室：設(shè)計(jì)采用１０KV高壓供電系統(tǒng)。第七章 工程技術(shù)方案第一節(jié) 建筑方案一、主要建筑概況建筑面積：123746m2；其中住宅104381m2，商業(yè)19365m2。棚： 刮瓷門窗：入戶門為防盜門，單元門為樓宇可視對(duì)講門，內(nèi)門為夾板門，窗戶為塑鋼窗。四、活荷載設(shè)計(jì)值陽(yáng)臺(tái)：；樓梯間： KN/ m2； KN/ m2；其余房間： KN/ m2。.次3商業(yè)19365m178。/d。 系統(tǒng)設(shè)計(jì)： 1)室外：采用低壓制給水系統(tǒng)，消防與生活合用管網(wǎng)，管道沿地塊用地紅線范圍內(nèi)形成環(huán)網(wǎng)，向室外消火栓及消防水池供水。本工程樓梯間均采用自然排煙的防煙措施。各戶采暖系統(tǒng)形式均為水平雙管放射式，各戶自帶分水器和集水器。由北側(cè)臨近熱力線引入小區(qū)熱站后，管線由小區(qū)外圍采用地下敷設(shè)方式向各住戶、各建筑供熱。計(jì)量1)住宅用電實(shí)行一戶一表；商鋪一鋪一表，公建按單位設(shè)置，電表箱設(shè)在每單元一層。設(shè)置防直擊雷和防雷電波引入措施。小區(qū)內(nèi)設(shè)電話交接間，各樓(各單元)設(shè)電話接線箱。第六節(jié) 燃?xì)庀到y(tǒng) 一、燃?xì)庹{(diào)壓站規(guī)劃于小區(qū)公建內(nèi)，管線引自西三路。廚房等含有廢水經(jīng)管道收集，經(jīng)過(guò)油脂清除處理后，排放到城市污水系統(tǒng)。固體廢物：主要為生活垃圾。(5)施工期間生活垃圾、施工殘土等送往市政部門指定場(chǎng)所統(tǒng)一處理。(4)為了減少噪音源的干擾，加強(qiáng)主干道的道路綠化，公用設(shè)施盡可能布置在噪音非敏感區(qū)，與住宅保持一定的緩沖距離。采暖系統(tǒng)各熱力入口均安裝差壓控制器一只，保證在變流量的情況下，系統(tǒng)壓差恒定。水、電、熱、氣等實(shí)行一戶一表，按表收費(fèi)。本項(xiàng)目發(fā)包方式根據(jù)工程建設(shè)實(shí)施階段的工作內(nèi)容分別采取單項(xiàng)工作內(nèi)容發(fā)包方式。土建工程造價(jià)，以非精裝修考慮。建設(shè)配套費(fèi)用包括招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等收費(fèi)等，總共： 室外工程費(fèi)室外工程包括道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容。開發(fā)經(jīng)營(yíng)約3年。經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入36819萬(wàn)元。由于市場(chǎng)需求旺盛，本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的住房在2013年五月底即可全部銷售完畢，資金回?cái)n較快。建成后的“XX小鎮(zhèn)”將是一個(gè)布局合理、設(shè)施完善、使用方便、高品位、高起點(diǎn)、具有現(xiàn)代化氣息的居住小區(qū)。項(xiàng)目投資29264萬(wàn)元，其中申請(qǐng)銀行貸款1500萬(wàn)元，其余企業(yè)自籌和預(yù)售收入。詳見附表9《借款還本付息估算表》。四、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算根據(jù)國(guó)家及地方有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目所銷售的房地產(chǎn)應(yīng)繳納土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。一、基本假設(shè)所有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)均以2011年春季物價(jià)水平為基礎(chǔ)。預(yù)備費(fèi)由于項(xiàng)目開發(fā)的可預(yù)見性較強(qiáng)，預(yù)備費(fèi)按工程成本的1%計(jì)提173萬(wàn)元。二、項(xiàng)目投資概算項(xiàng)目的總投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建設(shè)配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期貸款利息等項(xiàng)。本項(xiàng)目業(yè)主擬委托具有相應(yīng)資質(zhì)證書的建設(shè)工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)。第九章 項(xiàng)目管理第一節(jié) 物業(yè)管理項(xiàng)目組建小區(qū)管理委員會(huì)，向住宅小區(qū)提供社會(huì)化、專業(yè)化服務(wù)，主要作用：保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，使物業(yè)保值增值；為物業(yè)使用人提供高效、安全、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；為物業(yè)管理單位樹立良好的信譽(yù)，并獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。統(tǒng)一配置太陽(yáng)能熱水器，節(jié)約住戶洗浴用能。七、環(huán)境影響評(píng)價(jià)項(xiàng)目屬住宅小區(qū)建設(shè)，其污染源很少，污染物排放量也很少，產(chǎn)生的少量生活污水、生活垃圾經(jīng)處理后，完全可以達(dá)到環(huán)境保護(hù)的要求，對(duì)周圍環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生污染。(7)本項(xiàng)目分期施工，非施工期的土地栽種原生態(tài)植物，保持場(chǎng)地綠化，減少水土流失。運(yùn)輸路線要平整，車輛要用布封蓋，車輛不得超載，以免殘土撒落。四、污染物來(lái)源施工期廢氣：主要為新建商品樓及建筑材料運(yùn)輸過(guò)程中產(chǎn)生的粉塵；汽車運(yùn)輸時(shí)的揚(yáng)塵和廢氣；施工機(jī)械本身產(chǎn)生一定量煙氣。 三、燃?xì)夤艿啦捎霉軓紻=150mm的管道沿小區(qū)道路，向住戶供氣。小區(qū)電話進(jìn)線電纜及寬帶就近接入城市市話網(wǎng)和寬帶網(wǎng)。工程設(shè)總等電位連接和局部等電位連接。四、電氣照明本工程需設(shè)置應(yīng)急照明：消防等設(shè)繼續(xù)工作用的應(yīng)急照明，商店設(shè)暫時(shí)繼續(xù)工作用的應(yīng)急照明，疏散通道、疏散樓梯、出入口等設(shè)疏散指示標(biāo)志。負(fù)荷估算:住宅每平米按45W計(jì)算，商業(yè)按80w/m2計(jì)算。水平雙管放射式系統(tǒng)是國(guó)家推薦采用的采暖系統(tǒng)形式之一，其優(yōu)點(diǎn)是系統(tǒng)調(diào)節(jié)、使用最靈活，運(yùn)行費(fèi)用最省。采用汽水采暖換熱機(jī)組實(shí)現(xiàn)自動(dòng)控制，機(jī)組自帶浮動(dòng)盤管換熱器、循環(huán)泵、補(bǔ)水泵、穩(wěn)壓裝置、補(bǔ)水箱、膨脹水箱、壓力控制